房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs),是指证券化发起人将具有稳定现金流、沉淀为固定资产的资产装入资产池,通过发行股票或收益凭证的方式向公众投资者募集资金,将募集到的资金交由专业的投资机构进行投资管理,专门投资于房地产产业或项目,将投资收益按比例回报给投资人的一种证券投资方式。二十世纪六十年代,REITs在美国诞生,经过近六十年的发展,全球已有三十多个国家和地区发行了REITs产品,市场规模接近2万亿美元1。当前我国还未出现标准的REITs产品,目前市场上发行的REITs产品被称之为类/准REITs,仅具有REITs产品的一项或几项特征。究其原因,配套政策的缺失是制约我国房地产信托投资基金市场发展的重要影响因素。房地产信托投资基金具有交易结构复杂、参与主体众多、税务流程繁琐的特点,在房地产信托投资基金业务开展中涉及到的税种主要包括:增值税、土地增值税、印花税、契税、房产税、企业所得税等。当前我国还未针对房地产信托投资基金出台专项政策,现有业务主要是在《证券公司及基金管理子公司资产证券化业务管理规定》的制度框架下以资产管理产品的形式进行,税收政策上也仅限于财税[2016]36号文、财税[2017]56号文及配套文件;配套政策的缺失导致房地产信托投资基金业务存在税负较高、重复征税、税收定性不明等问题,不利于房地产信托投资基金市场的健康发展。因此,本文基于对美国、日本、新加坡等国家的税制借鉴,对国内REITs的适用税制进行了梳理和分析,归纳了我国相关的税收政策和税务处理流程。再通过中联前海开源-保利地产租赁住房REITs计划的案例,从不同税种、不同涉税环节的维度进行了具体的税务分析,得出目前关于房地产信托投资基金的税收政策和税务处理中存在的主要问题:设立环节税收成本较高、重复征税降低产品收益率、SPV的实体税收定性不明确、多层交易结构加大税务处理难度。最后,本文结合海外其他国家的经验借鉴,提出我国政府应完善税收政策,加强税收征管,建设良好的制度环境,消除重复征税,加大税收优惠力度,推动租赁住房REITs发展的政策建议。