在现代经济社会中,房屋的金融属性日渐凸显,以房抵债已经成为消灭债权债务关系的一种常见方式,以房抵债受让人权益保护问题也迫在眉睫。在司法实践中常见的一种情形就是,尚未办理房屋过户登记时,抵债房屋被作为债务人的责任财产而采取强制措施。以房抵债受让人通常会作为案外人提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条和第29条分别规定了一般房屋买受人和商品房消费者排除强制执行的适用条件。但是不同于房屋买卖合同,以房抵债包含着更为复杂的法律关系。尽管2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定已经将以物抵债合同定性为诺成合同。但是对尚未办理过户登记的以房抵债受让人享有何种权利,享有的权利是否足以排除其他债权人的强制执行,无论是《民法典》还是《民诉法》均未作出明确规定,司法实践十分混乱,同案不同判现象严重,极大损害了法律的统一性和权威性。本文首先对以房抵债排除强制执行的司法现状进行了分析,并从典型案例入手归纳总结了目前在司法实践中以房抵债协议排除强制执行认定的主要思路和做法,发现司法实践中存在的四个方面的问题,即:以房抵债受让人排除强制执行法律适用混乱、以房抵债受让人权利性质不明确、以房抵债协议内容未得到准确理解以及以房抵债受让人权利优先性存在争议。以问题为导向,笔者首先解决抵债权利的定性问题。根据以房抵债协议的类型,将以房抵债协议分为两大类、三小类进行讨论,即债务履行期届满前的以房抵债和债务履行期届满后的以房抵债,又将债务履行期届满后的以房抵债分为新债清偿和债务更新进行讨论。消灭旧债的以房抵债受让人享有的是房屋过户登记请求权,是请求债务人完成某种行为的非金钱债权,因为占有而具有一定的物权属性,应当赋予其优先于普通金钱债权的效力,以排除强制执行。但是这种效力的实现需要满足一定的条件,即:一是以房抵债协议合法有效;二是达成消灭旧债合意;三是合法占有抵债房屋;四是符合等价交换原则;五是以房抵债受让人不具有故意或者重大过失。笔者希望能够通过本文的分析和论证,对统一以房抵债协议排除强制执行的司法认定提出合理建议,以完善有关法律制度。