城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡；另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。
　　两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市6年前研究资源约束，提出这个城市只能养活800万人口，结果现在人口达到了2100万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。
　　城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡；另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。
　　中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了50年时间，工业化达到了80%多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢？人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。
　　第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中产阶层。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。
　　所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果：到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。
　　一是小城镇的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保护好老宅，保护好当地的生态和特色文化，就为将来人口回流做好了准备。
　　我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市，包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。从这个意义上讲，遵循规律，破解难题，需要做大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，还包括一些最基本的、更深层次措施，包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展战略。
　　一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业，没有创造就业，搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方，是在城市群里面，还是城市群外面，小城镇并不等于二、三、四线城市，小城镇指在是大城市群之外的；二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们可以提高城市容积率；三是我们的土地分配可以改变，大城市和小城市之间的关系可以改变，这是我们政策战略的配套；四是要进一步深化农村改革，土地确权，土地能够流转，在城市化的前提下，盡可能地把多出来一部分土地特别是宅基地，流转出来成为城市土地供给的一个组成部分，来缓解房地产的问题。
　　我们城镇化发展战略不改，我们的容积率不改，农村土地制度不改，这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小，就只能抑制需求，限购不是通过供给方解决问题，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了，是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了，这就影响到国计民生了。
　　（作者系中国央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长）