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投入近六成销售款用于买地的行为足以看到其发展野心，然而从技术角度而言，这也是十分危险的。
一年不到，金科地产发布了9份信托融资公告。
2月26日晚，金科地产发布公告称，公司控股子公司内江金科百俊房地产开发有限公司（以下简称“金科百俊”）根据其“金科地产中央公园城”等项目开发建设需要，拟与中铁信托有限责任公司签订《信托借款合同》，借款4.5亿元，金科百俊按10.7%年利率向中铁信托支付资金占用费。
这是自2012年6月以来，金科地产发布的第9份信托融资公告。
与疯狂融资相对应的是，金科地产去年全年斥资88亿大举囤地，这不仅让金科承受消化库存的风险，同时也承担着资金压力。但金科地产副总裁李战洪则对本刊记者表示，“公司在三四线城市发展非常好，当前运营没有任何问题。”
六成销售款投入买地
2012年，金科豪掷88.5亿元大举增加土地储备项目18个，扩张态势迅猛，新增项目计容总面积超过720万平米，为2011年全年的2倍，接近全年销售金额的60%。
1月23日，金科地产麾下再购入重庆市长寿区三宗地块的土地使用权，面积合计约34.2万平米，转让价款合计约11.56亿元。
金科股份有关负责人表示，新增土地是二三线城市便宜地块，符合金科股份的预定战略。
“2011年和2012年销售业绩分别为138亿元和150亿元的金科地产，投入近6成销售款用于买地的行为足以看到其发展野心，然而从技术角度而言，这也是十分危险的。”国信证券一位不愿意透露姓名的分析师向记者表示，“例如龙湖去年销售总额为400亿元，买地就花去了200亿元，50%的土地投资比例几乎已经是资金安全的上限了，而多数稳健运营的房企只会投入当年总销售额的三分之一用于土地购买。”
实际上，虽然在拿地方面略带些赌博的味道，但金科地产也在考虑多元化发展以抵御风险。
金科地产前董事会主席黄红云不久前曾表示，金科地产正在积极推动公司的产业转型，希望在商业酒店业、旅游文化业、养老业等产业上有所作为。
据了解，去年11月，金科在重庆主城的城市综合体项目金科廊桥天都正式落成，重庆黑山谷旅游度假物业项目也将在近期入市。旗下投资公司也已开始做一些资源性项目的筹备，比如能源、矿产类项目。
截至2012年底，金科地产已进入北京、重庆主城、苏州、长沙等21个城市开发房地产，目前在建项目39个，全国累计开发项目53个。
信托输血
与土地规模不断扩张相呼应，2008年至2012年9月底的4年多时间里，金科地产总资产从94.19亿元壮大至471亿元，资产规模扩张了近5倍。
疯狂扩张已加剧公司资金压力。公司相关财报数据显示，2008年-2012年9月底，金科地产的资产负债率一直届高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、84.59%。
鉴于自身造血机制的不足，金科地产已多次叩起信托市场的大门。
本刊记者根据金科地产公告不完全统计，2011年至去年底，金科地产先后与重庆信托、中铁信托、平安信托等数十家信托公司合作，累计融资约60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率由10%到15%不等，远高于银行贷款。
频繁的信托融资并未从根本上改变金科地产的财务窘境，不断的以新还旧正是其尴尬所在。2012年，金科地产累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元。自2013年初以来，公司累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元。截至今年2月底，金科地产信托融资余额为39.44亿元。
“公司目前资产负债率高达85%，速动比率仅0.41，现金流压力较大。”有熟悉金科的地产人士表示，高额的融资费用吞噬了金科地产相当一块利润，而这块成本逐年摊销的同时，又不断的滚雪球般壮大，对利润和毛利率的吞噬是长期的。“或可导致这几年甚至未来几年，金科地产的盈利能力都难以提升。”
有业内人士表示，采取信托融资来发展是房企扩张的必经阶段，而快速周转已成为保障金科地产资金链安全的唯一办法。
据了解，金科地产要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7到8个月。
三四线布局赌未来
近年来，金科地产一直笃定其借壳上市时定下的战略布局，其中重要的一条便是执行“622战略”和“1030战略”。
“622战略”是指金科地产的全国布局比例，即以大重庆为中心的中西部投资规模占60%，长三角和环渤海地区分别占20%。“1030战略”则是描述金科地产在大本营重庆及其郊县的布局，即用10年时间，进入重庆辖区的30个区县发展。
去年11、12月份，金科地产合计拿地14宗，其中大部分位于中西部及三四线城市。
对此，黄红云的解释是，公司实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”的发展战略，与中央提出的新型城镇化之路高度契合，公司也将直接受惠于新型城镇化的快速发展。
然而，在这几年开发商纷纷试水三四线城市之后，普遍的情况则是国内龙头房企回归一二线城市的趋势非常明显。
去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。而万科内部人士则向记者直言，“三四线城市楼盘销售困难，当前布局重点已回归一二线城市。”同样受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，已进行区域战略调整，转战二线城市。
金科地产副总裁李战洪对记者表示：“公司一直坚持一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模的发展思路。公司在三四线城市发展的非常好，当前运营也没有任何问题。”
对于非核心城市未来的市场前景，多年深耕于二三线的阳光100置业集团也有其切身理解。“从长期看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说道，“然而，企业也必须通过转型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。”
此外，2月20日，金科地产发布公告表示，金科地产集团董事会主席兼总裁黄红云辞去总裁一职，继任者为金科董事会副主席蒋思海。同时，金科原执行总裁喻林强的职务调整为金科重庆片区公司董事长兼总经理，其在执行总裁位置上刚过1年。
业内普遍猜测，金科地产高层换血，或意味着公司将迎来新的管理层调整，不排除公司战略布局方面有新动作。
一年不到，金科地产发布了9份信托融资公告。
2月26日晚，金科地产发布公告称，公司控股子公司内江金科百俊房地产开发有限公司（以下简称“金科百俊”）根据其“金科地产中央公园城”等项目开发建设需要，拟与中铁信托有限责任公司签订《信托借款合同》，借款4.5亿元，金科百俊按10.7%年利率向中铁信托支付资金占用费。
这是自2012年6月以来，金科地产发布的第9份信托融资公告。
与疯狂融资相对应的是，金科地产去年全年斥资88亿大举囤地，这不仅让金科承受消化库存的风险，同时也承担着资金压力。但金科地产副总裁李战洪则对本刊记者表示，“公司在三四线城市发展非常好，当前运营没有任何问题。”
六成销售款投入买地
2012年，金科豪掷88.5亿元大举增加土地储备项目18个，扩张态势迅猛，新增项目计容总面积超过720万平米，为2011年全年的2倍，接近全年销售金额的60%。
1月23日，金科地产麾下再购入重庆市长寿区三宗地块的土地使用权，面积合计约34.2万平米，转让价款合计约11.56亿元。
金科股份有关负责人表示，新增土地是二三线城市便宜地块，符合金科股份的预定战略。
“2011年和2012年销售业绩分别为138亿元和150亿元的金科地产，投入近6成销售款用于买地的行为足以看到其发展野心，然而从技术角度而言，这也是十分危险的。”国信证券一位不愿意透露姓名的分析师向记者表示，“例如龙湖去年销售总额为400亿元，买地就花去了200亿元，50%的土地投资比例几乎已经是资金安全的上限了，而多数稳健运营的房企只会投入当年总销售额的三分之一用于土地购买。”
实际上，虽然在拿地方面略带些赌博的味道，但金科地产也在考虑多元化发展以抵御风险。
金科地产前董事会主席黄红云不久前曾表示，金科地产正在积极推动公司的产业转型，希望在商业酒店业、旅游文化业、养老业等产业上有所作为。
据了解，去年11月，金科在重庆主城的城市综合体项目金科廊桥天都正式落成，重庆黑山谷旅游度假物业项目也将在近期入市。旗下投资公司也已开始做一些资源性项目的筹备，比如能源、矿产类项目。
截至2012年底，金科地产已进入北京、重庆主城、苏州、长沙等21个城市开发房地产，目前在建项目39个，全国累计开发项目53个。
信托输血
与土地规模不断扩张相呼应，2008年至2012年9月底的4年多时间里，金科地产总资产从94.19亿元壮大至471亿元，资产规模扩张了近5倍。
疯狂扩张已加剧公司资金压力。公司相关财报数据显示，2008年-2012年9月底，金科地产的资产负债率一直届高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、84.59%。
鉴于自身造血机制的不足，金科地产已多次叩起信托市场的大门。
本刊记者根据金科地产公告不完全统计，2011年至去年底，金科地产先后与重庆信托、中铁信托、平安信托等数十家信托公司合作，累计融资约60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率由10%到15%不等，远高于银行贷款。
频繁的信托融资并未从根本上改变金科地产的财务窘境，不断的以新还旧正是其尴尬所在。2012年，金科地产累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元。自2013年初以来，公司累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元。截至今年2月底，金科地产信托融资余额为39.44亿元。
“公司目前资产负债率高达85%，速动比率仅0.41，现金流压力较大。”有熟悉金科的地产人士表示，高额的融资费用吞噬了金科地产相当一块利润，而这块成本逐年摊销的同时，又不断的滚雪球般壮大，对利润和毛利率的吞噬是长期的。“或可导致这几年甚至未来几年，金科地产的盈利能力都难以提升。”
有业内人士表示，采取信托融资来发展是房企扩张的必经阶段，而快速周转已成为保障金科地产资金链安全的唯一办法。
据了解，金科地产要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7到8个月。
三四线布局赌未来
近年来，金科地产一直笃定其借壳上市时定下的战略布局，其中重要的一条便是执行“622战略”和“1030战略”。
“622战略”是指金科地产的全国布局比例，即以大重庆为中心的中西部投资规模占60%，长三角和环渤海地区分别占20%。“1030战略”则是描述金科地产在大本营重庆及其郊县的布局，即用10年时间，进入重庆辖区的30个区县发展。
去年11、12月份，金科地产合计拿地14宗，其中大部分位于中西部及三四线城市。
对此，黄红云的解释是，公司实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”的发展战略，与中央提出的新型城镇化之路高度契合，公司也将直接受惠于新型城镇化的快速发展。
然而，在这几年开发商纷纷试水三四线城市之后，普遍的情况则是国内龙头房企回归一二线城市的趋势非常明显。
去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。而万科内部人士则向记者直言，“三四线城市楼盘销售困难，当前布局重点已回归一二线城市。”同样受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，已进行区域战略调整，转战二线城市。
金科地产副总裁李战洪对记者表示：“公司一直坚持一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模的发展思路。公司在三四线城市发展的非常好，当前运营也没有任何问题。”
对于非核心城市未来的市场前景，多年深耕于二三线的阳光100置业集团也有其切身理解。“从长期看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说道，“然而，企业也必须通过转型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。”
此外，2月20日，金科地产发布公告表示，金科地产集团董事会主席兼总裁黄红云辞去总裁一职，继任者为金科董事会副主席蒋思海。同时，金科原执行总裁喻林强的职务调整为金科重庆片区公司董事长兼总经理，其在执行总裁位置上刚过1年。
业内普遍猜测，金科地产高层换血，或意味着公司将迎来新的管理层调整，不排除公司战略布局方面有新动作。