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“京15条”新政与之前的调控政策相比，新的政策更加严格，而且也发生了很大的变化。许多在北京有购房意愿的人对新政感到困惑，不知道根据自身的情况能否再买房?是否能贷款买?为此《今日楼市》针对目前购房者亟待解决的十大困惑问题，特意采访业内资深人士、银行金融专家、专业律师为大家一一答疑。
外地人如何在京置业?
刘先生，河北人，大学毕业后来北京工作已有三年，为了结婚，准备在北京买套房子。春节前刘先生根据自己的财力看中了大兴的一套房子，60平方米，由于种种原因，刘先生未能赶在北京楼市细则出台前把房子网签过户，细则出台后，刘先生由于不能提供连续五年的社保或纳税证明，房产经纪机构以刘先生不满足购房条件为由，谢绝了帮助刘先生网签过户的要求。刘先生只能续租了现在的那套住房，观望等待政策一年后是否会有所松动。
解答
针对新“国八条”的北京地方细则规定：非户籍人口购房，纳税汪明不满五年，不准购房。而2010年北京针对纳税不满一年的外地购房者只是限贷，仍可全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至五年，而且也由限贷转向限购。
伟业我爱我家集团表示，对二手房市场来说，“纳税证明不满五年的非户籍人口禁止购房”的限购细则将至少影响三分之一的购房人群。伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，所以，二手房市场将有三分之一的购房人群受此影响而暂时无法买房。限购细则在打击外地人在京投机炒房行为的同时，对真正在北京工作、切实需要买房，但纳税未满五年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房。随着租赁市场需求的增加，将给今年租金的上涨带来一定压力。
改善型需求如何升级换代?
来自山东的先生和他妻子在北京工作已有八年，他们在通州本有一套小两居，但是由于孩子的出生，日后还打算接父母来一起生活。居住空间明显不够了，小有积蓄的他们，准备再在北京买套大点的二手房，改善一下居住环境。1月初他看中了富力又一城一套总价240万元120平方米南北通透的大三居，由于种种原因的耽搁使其在北京楼市细则出台前未能成功网签过户。“京15条”细则出台了，杨先生作为外地人，虽然纳税已满五年，但是由于手中已有一套住房，而不能再购置房产。这种情况下杨先生的置业愿望该如何实现?
解答
随着北京市新政细则的出台，由于采取了“认房不认贷”的持有判定标准和限购、禁购措施，未来本地户籍家庭和满足购房条件的户籍家庭要想再次购房，改善居住环境，首先是要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量少于2套，才能满足购房的政策条件。《今日楼市》记者通过伟业我爱我家市场研究院了解到，“一卖一买”是符合购房条件的改善型购房者的唯一途径。
伟业我爱我家告知杨先生，如果先把通州的房子卖掉，成为无房户后，仍然是可以再买一套房的。富力又一城的这套房子每平方米2万元的价格，房子非常新，而且原业主着急出手又赠送家电和精装修，杨先生非常想得到这套房子，所以一家三口只能搬进了在双井租的一套两居室，并把通州的房子挂牌出售，上周杨先生在通州的房子顺利售出，目前正在等待建委审核其购房资格。
改善型购房者注意事项：
1、本地人改善，购房时名下房产不得≥2套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。2、外地人改善，能够提供五年纳税证明，购房时名下房产不得≥1套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。3、外地人改善，不能够提供五年纳税证明，不能买房。
究竟该不该提前还贷?
张先生在一家国企单位工作，于2009年初办理了一笔住房贷款，当时与银行签订的贷款合同的贷款金额为70万元，期限是10年。因为是首次购房，享受到了下浮15％的优惠利率，即5.049％。到2011年12月底，张先生的还款余额预计还剩60万元左右，他预计和妻子的年终奖加起来能有10万元，他想知道自己和妻子10万元的奖金如果都用来提前还贷可以节省多少利息，提前还贷和存入银行哪种方式更合适?
解答
通过对比计算可知，张先生将10万元存入银行总计可以获得存款收益41875元，高于提前还贷节省的22491.82元利息，存入银行反而更能为借款人省钱。如果加息后的月供对张先生的生活没有造成太大压力的情况下，张先生大可不必急于提前还贷。
专家建议：因为张先生是首套房贷款，享受的是下浮15％的优惠利率，并且张先生提前还贷的金额较小，所以张先生提前还贷反而不划算。
不过，“伟嘉安捷”指出，并非所有借款人都是不适合提前还贷的。一方面，对于贷款年限在20～30年期的借款人，如果手中资金充裕可以选择分段提前还贷。因为贷款年限越长，意味着所还银行的利息越高，所以贷款期限较长的借款人选择在还款初期部分提前还贷，节省利息支出。另一方面，如果借款人手头也没有更高收益的投资项目，并且有能力将房贷尾款一次性提前还清，是可以考虑提前还贷的。
以公司的名义购买住宅是否受到限购令影响?
“京15条”公布后，在京已有3套住宅的白先生想为即将上学的孩子再买一套学区房，他向《今日楼市》编辑部咨询，他能否注册公司，法人代表就是他本人，通过公司来购买住宅，如果可以需要注意哪些问题?
解答
不受影响，但是公司名下的房产拥有和出售时所承担的税费较多，如果购买位置极为稀缺，增长空间高的豪宅还可以，普通住宅就不值了。主要税费有：
房产税：市场价格×1.2％=应缴纳税金
购后出租：租金×12％=应缴纳税金
空置：房产原值×70％×1.2％=应缴纳税金
(以上缴税均为年度)
出租和空置每年还要交纳土地使用税，是产权证的面积x相应税率。税率的划分是根据土地所在位置，划分为一至六级，每平方米1.5～30元／年。
如果企业房产需要转手，除了交纳和个人买卖房产同等的税费，企业还需要交纳5％左右的营业税、20％左右的企业所得税，还有土地增值税等等。一套买入价100万元的房产，在转手时卖了200万元，企业需要交纳的所有税费差不多在70万元，再加上持有期间每年交纳的1.2万元房产税，收益会大幅减少。若公司注册为多人，出售时须股东同意，收益按股份分配。
北京市中银律师事务所张纲律师提示：此类房产由于登记在公司名下，在法律上会被认定为公司财产。公司财产属于公司所有，如果处分该财产需公司就此事项作 出决定，往往需要根据公司章程内规定的议事程序作出决议，股东个人或者公司法定代表人无权擅自处分。另外根据《公司法》第三条规定“公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司的债权人会在向公司追偿债务时对此类财产主张权利。所以此方案有很大的法律风险。
能否用子女名义买房?
董先生想以儿子的名义在京购房，他儿子今年刚满九岁，如此情况能否买房?
解答
不满十八岁的子女(十六周岁以上不满十八周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的除外)，父母可以为其买房，但此类房屋出售时很烦琐，存在一定的法律障碍。北京市中银律师事务所刘克滥律师提示：根据我国《民法通则》规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十周岁以上不满十八周岁的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。作为未成年人的法定代理人，父母代理被监护人进行民事活动、实施法律行为，保护被监护人的人身、财产及合法权益。
但由于是以子女名义购房，房屋所有权登记在子女名下，该房屋与父母并没有直接的权属关系，根据《民法通则》第十八条“规定监护人应当履行监护职责+保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。
外地在京自由职业者如何购房?
叶子是自由撰稿人，户籍湖北，近几年一直常住北京，是多家杂志社的专栏作者，她想在北京东部买一套小户型，不知道是否符合新政的购买条件?
解答
根据北京楼市调控细则的规定，外地人在京购房必须满足两个条件：一是暂住证和连续五年的社保或纳税证明；二是购房时家庭名下房产不得≥1套。对于那些不能够提供连续五年社保纳税证明的自由职业者，将不能买房，对那些能够提供连续五年社保的自由职业者，如果名下有房产，购房时要保证房产数量不得≥1套。
现在是否投资境外房地产项目的好时机?
2011年地产调控来袭，国内各地房地产交易量急剧下滑，从事金融行业多年的陆先生想把手中的资金投资海外楼市，不知是否合适?
解答
2011年初，一系列楼市宏观调控政策的叠加效应，以及对投资投机购房的严厉打击，将有可能进一步加剧国内资金投资海外房地产的现象。
伟业我爱我家集团提醒广大有意投资海外房地产的投资者一定要谨防交易风险，避免投资亏损。第一，国内外汇管理非常严格，投资海外房产，汇兑汇款面临问题。第二，投资海外房产会遇到诸多你所不熟知的购房法律程序和产权办理问题，当心购房时遇到诸多麻烦的法律问题和购房后拿不到房屋产权。第三，各个国家的出入境管理规定不尽相同，规定也经常有变化，购房后是否能够获得房产所在国家的签证并不确定，所以投资者购房前还需谨慎、仔细了解出入境签证事宜。第四，由于对购房目的地的实际情况了解较少，对房产周边的商业、治安、经济、市场等各方面情况知之甚少，从而无法准确判断房产的升值潜力，所以投资前一定要多打听，最好能实地看房，并真实了解当地情况，避免投资受损。
北京市中银律师事务所张纲律师提示：由于房屋及房屋出卖人在国外，如果合同中没有约定，一旦发生纠纷，所适用的法律可能为国外法律，案件管辖地也可能为国外，这无形中增加了纠纷解决的难度。而且即便由国内法院管辖适用我国法律审理，但由于案件属于涉外案件，诉讼周期会比国内普通案件增加很多。
限购新政下购房贷款能贷几成?
“京15条”后，银行如何执行放贷比例?
解答
目前“京15条”中，对于家庭住房的认定是“认房”的方式，原则上是允许北京籍家庭拥有2套房，外地家庭拥有1套房。但是大部分银行放贷时仍然执行“认房又认贷”，即使购房者拥有全款购买的1套房，再购1套时，按照二套房贷款的政策，首付6成，利率1.1倍。此外，购房者贷款购1套房后出售，再买1套房仍按照二套房贷政策执行。具体银行的执行情况不同，购房者应该了解清楚相关的政策，以免因得不到足够的贷款而影响购房。
在北京上学的外地大学生可以买房吗?
小张25岁，目前在北京某高校读研，属于在校学生，明年毕业。入学时，按照相关规定，他把户口迁到了学校，属于集体户籍。小张家境尚可，限购令出台后，他很想知道，自己是否有资格购房?
解答
在京上学、为学校的集体户口的学生，购房按照外地人购房资格要求，由于学生没有工作经验，也没有纳税证明，因此这类学生在京没有购房资格。北京市房协副秘书长陈志认为，在校大学生虽是集体户口但属于一种临时户口，并不能算作北京户籍。在校大学生的集体户口，只是为了方便学校管理，并非就落在了北京。如果户口落在北京，需要接收单位办理进京指标、办理相关手续才可以。而外地生源的大学生，毕业后户籍很多是不能留京的。
能否用他人身份证买房?
北京人陈月自己名下已经有2套房产了，她最近看上顺义一套联排别墅，她想用姑妈的身份证去购房，因为她姑妈名下无房也没有任何房贷记录，这样是否可行?
解答
最好不要用他人身份证贷款买房。北京市中银律师事务所张纲律师提示，如果能够满足现有的购房条件，还是尽量自己贷款买房。因为使用他人名义，风险很大。如果必须要借用他人身份贷款买房，最好用自己家庭成员的名义贷款，熟悉相互情况，便于沟通，而且在购房时双方就该购房行为签订协议，就该房屋购买、款项交付以及实际所有权归属等情况进行约定，并保留付款等相关证据，防止将来出现纠纷、钱房两空的情况出现。
外地人如何在京置业?
刘先生，河北人，大学毕业后来北京工作已有三年，为了结婚，准备在北京买套房子。春节前刘先生根据自己的财力看中了大兴的一套房子，60平方米，由于种种原因，刘先生未能赶在北京楼市细则出台前把房子网签过户，细则出台后，刘先生由于不能提供连续五年的社保或纳税证明，房产经纪机构以刘先生不满足购房条件为由，谢绝了帮助刘先生网签过户的要求。刘先生只能续租了现在的那套住房，观望等待政策一年后是否会有所松动。
解答
针对新“国八条”的北京地方细则规定：非户籍人口购房，纳税汪明不满五年，不准购房。而2010年北京针对纳税不满一年的外地购房者只是限贷，仍可全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至五年，而且也由限贷转向限购。
伟业我爱我家集团表示，对二手房市场来说，“纳税证明不满五年的非户籍人口禁止购房”的限购细则将至少影响三分之一的购房人群。伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，所以，二手房市场将有三分之一的购房人群受此影响而暂时无法买房。限购细则在打击外地人在京投机炒房行为的同时，对真正在北京工作、切实需要买房，但纳税未满五年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房。随着租赁市场需求的增加，将给今年租金的上涨带来一定压力。
改善型需求如何升级换代?
来自山东的先生和他妻子在北京工作已有八年，他们在通州本有一套小两居，但是由于孩子的出生，日后还打算接父母来一起生活。居住空间明显不够了，小有积蓄的他们，准备再在北京买套大点的二手房，改善一下居住环境。1月初他看中了富力又一城一套总价240万元120平方米南北通透的大三居，由于种种原因的耽搁使其在北京楼市细则出台前未能成功网签过户。“京15条”细则出台了，杨先生作为外地人，虽然纳税已满五年，但是由于手中已有一套住房，而不能再购置房产。这种情况下杨先生的置业愿望该如何实现?
解答
随着北京市新政细则的出台，由于采取了“认房不认贷”的持有判定标准和限购、禁购措施，未来本地户籍家庭和满足购房条件的户籍家庭要想再次购房，改善居住环境，首先是要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量少于2套，才能满足购房的政策条件。《今日楼市》记者通过伟业我爱我家市场研究院了解到，“一卖一买”是符合购房条件的改善型购房者的唯一途径。
伟业我爱我家告知杨先生，如果先把通州的房子卖掉，成为无房户后，仍然是可以再买一套房的。富力又一城的这套房子每平方米2万元的价格，房子非常新，而且原业主着急出手又赠送家电和精装修，杨先生非常想得到这套房子，所以一家三口只能搬进了在双井租的一套两居室，并把通州的房子挂牌出售，上周杨先生在通州的房子顺利售出，目前正在等待建委审核其购房资格。
改善型购房者注意事项：
1、本地人改善，购房时名下房产不得≥2套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。2、外地人改善，能够提供五年纳税证明，购房时名下房产不得≥1套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。3、外地人改善，不能够提供五年纳税证明，不能买房。
究竟该不该提前还贷?
张先生在一家国企单位工作，于2009年初办理了一笔住房贷款，当时与银行签订的贷款合同的贷款金额为70万元，期限是10年。因为是首次购房，享受到了下浮15％的优惠利率，即5.049％。到2011年12月底，张先生的还款余额预计还剩60万元左右，他预计和妻子的年终奖加起来能有10万元，他想知道自己和妻子10万元的奖金如果都用来提前还贷可以节省多少利息，提前还贷和存入银行哪种方式更合适?
解答
通过对比计算可知，张先生将10万元存入银行总计可以获得存款收益41875元，高于提前还贷节省的22491.82元利息，存入银行反而更能为借款人省钱。如果加息后的月供对张先生的生活没有造成太大压力的情况下，张先生大可不必急于提前还贷。
专家建议：因为张先生是首套房贷款，享受的是下浮15％的优惠利率，并且张先生提前还贷的金额较小，所以张先生提前还贷反而不划算。
不过，“伟嘉安捷”指出，并非所有借款人都是不适合提前还贷的。一方面，对于贷款年限在20～30年期的借款人，如果手中资金充裕可以选择分段提前还贷。因为贷款年限越长，意味着所还银行的利息越高，所以贷款期限较长的借款人选择在还款初期部分提前还贷，节省利息支出。另一方面，如果借款人手头也没有更高收益的投资项目，并且有能力将房贷尾款一次性提前还清，是可以考虑提前还贷的。
以公司的名义购买住宅是否受到限购令影响?
“京15条”公布后，在京已有3套住宅的白先生想为即将上学的孩子再买一套学区房，他向《今日楼市》编辑部咨询，他能否注册公司，法人代表就是他本人，通过公司来购买住宅，如果可以需要注意哪些问题?
解答
不受影响，但是公司名下的房产拥有和出售时所承担的税费较多，如果购买位置极为稀缺，增长空间高的豪宅还可以，普通住宅就不值了。主要税费有：
房产税：市场价格×1.2％=应缴纳税金
购后出租：租金×12％=应缴纳税金
空置：房产原值×70％×1.2％=应缴纳税金
(以上缴税均为年度)
出租和空置每年还要交纳土地使用税，是产权证的面积x相应税率。税率的划分是根据土地所在位置，划分为一至六级，每平方米1.5～30元／年。
如果企业房产需要转手，除了交纳和个人买卖房产同等的税费，企业还需要交纳5％左右的营业税、20％左右的企业所得税，还有土地增值税等等。一套买入价100万元的房产，在转手时卖了200万元，企业需要交纳的所有税费差不多在70万元，再加上持有期间每年交纳的1.2万元房产税，收益会大幅减少。若公司注册为多人，出售时须股东同意，收益按股份分配。
北京市中银律师事务所张纲律师提示：此类房产由于登记在公司名下，在法律上会被认定为公司财产。公司财产属于公司所有，如果处分该财产需公司就此事项作 出决定，往往需要根据公司章程内规定的议事程序作出决议，股东个人或者公司法定代表人无权擅自处分。另外根据《公司法》第三条规定“公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司的债权人会在向公司追偿债务时对此类财产主张权利。所以此方案有很大的法律风险。
能否用子女名义买房?
董先生想以儿子的名义在京购房，他儿子今年刚满九岁，如此情况能否买房?
解答
不满十八岁的子女(十六周岁以上不满十八周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的除外)，父母可以为其买房，但此类房屋出售时很烦琐，存在一定的法律障碍。北京市中银律师事务所刘克滥律师提示：根据我国《民法通则》规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十周岁以上不满十八周岁的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。作为未成年人的法定代理人，父母代理被监护人进行民事活动、实施法律行为，保护被监护人的人身、财产及合法权益。
但由于是以子女名义购房，房屋所有权登记在子女名下，该房屋与父母并没有直接的权属关系，根据《民法通则》第十八条“规定监护人应当履行监护职责+保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。
外地在京自由职业者如何购房?
叶子是自由撰稿人，户籍湖北，近几年一直常住北京，是多家杂志社的专栏作者，她想在北京东部买一套小户型，不知道是否符合新政的购买条件?
解答
根据北京楼市调控细则的规定，外地人在京购房必须满足两个条件：一是暂住证和连续五年的社保或纳税证明；二是购房时家庭名下房产不得≥1套。对于那些不能够提供连续五年社保纳税证明的自由职业者，将不能买房，对那些能够提供连续五年社保的自由职业者，如果名下有房产，购房时要保证房产数量不得≥1套。
现在是否投资境外房地产项目的好时机?
2011年地产调控来袭，国内各地房地产交易量急剧下滑，从事金融行业多年的陆先生想把手中的资金投资海外楼市，不知是否合适?
解答
2011年初，一系列楼市宏观调控政策的叠加效应，以及对投资投机购房的严厉打击，将有可能进一步加剧国内资金投资海外房地产的现象。
伟业我爱我家集团提醒广大有意投资海外房地产的投资者一定要谨防交易风险，避免投资亏损。第一，国内外汇管理非常严格，投资海外房产，汇兑汇款面临问题。第二，投资海外房产会遇到诸多你所不熟知的购房法律程序和产权办理问题，当心购房时遇到诸多麻烦的法律问题和购房后拿不到房屋产权。第三，各个国家的出入境管理规定不尽相同，规定也经常有变化，购房后是否能够获得房产所在国家的签证并不确定，所以投资者购房前还需谨慎、仔细了解出入境签证事宜。第四，由于对购房目的地的实际情况了解较少，对房产周边的商业、治安、经济、市场等各方面情况知之甚少，从而无法准确判断房产的升值潜力，所以投资前一定要多打听，最好能实地看房，并真实了解当地情况，避免投资受损。
北京市中银律师事务所张纲律师提示：由于房屋及房屋出卖人在国外，如果合同中没有约定，一旦发生纠纷，所适用的法律可能为国外法律，案件管辖地也可能为国外，这无形中增加了纠纷解决的难度。而且即便由国内法院管辖适用我国法律审理，但由于案件属于涉外案件，诉讼周期会比国内普通案件增加很多。
限购新政下购房贷款能贷几成?
“京15条”后，银行如何执行放贷比例?
解答
目前“京15条”中，对于家庭住房的认定是“认房”的方式，原则上是允许北京籍家庭拥有2套房，外地家庭拥有1套房。但是大部分银行放贷时仍然执行“认房又认贷”，即使购房者拥有全款购买的1套房，再购1套时，按照二套房贷款的政策，首付6成，利率1.1倍。此外，购房者贷款购1套房后出售，再买1套房仍按照二套房贷政策执行。具体银行的执行情况不同，购房者应该了解清楚相关的政策，以免因得不到足够的贷款而影响购房。
在北京上学的外地大学生可以买房吗?
小张25岁，目前在北京某高校读研，属于在校学生，明年毕业。入学时，按照相关规定，他把户口迁到了学校，属于集体户籍。小张家境尚可，限购令出台后，他很想知道，自己是否有资格购房?
解答
在京上学、为学校的集体户口的学生，购房按照外地人购房资格要求，由于学生没有工作经验，也没有纳税证明，因此这类学生在京没有购房资格。北京市房协副秘书长陈志认为，在校大学生虽是集体户口但属于一种临时户口，并不能算作北京户籍。在校大学生的集体户口，只是为了方便学校管理，并非就落在了北京。如果户口落在北京，需要接收单位办理进京指标、办理相关手续才可以。而外地生源的大学生，毕业后户籍很多是不能留京的。
能否用他人身份证买房?
北京人陈月自己名下已经有2套房产了，她最近看上顺义一套联排别墅，她想用姑妈的身份证去购房，因为她姑妈名下无房也没有任何房贷记录，这样是否可行?
解答
最好不要用他人身份证贷款买房。北京市中银律师事务所张纲律师提示，如果能够满足现有的购房条件，还是尽量自己贷款买房。因为使用他人名义，风险很大。如果必须要借用他人身份贷款买房，最好用自己家庭成员的名义贷款，熟悉相互情况，便于沟通，而且在购房时双方就该购房行为签订协议，就该房屋购买、款项交付以及实际所有权归属等情况进行约定，并保留付款等相关证据，防止将来出现纠纷、钱房两空的情况出现。