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摘要：在拆迁人无法提供宅基地时，集体土地上的被拆迁人有权选择货币补偿或产权调换，其补偿的标准应与相同区位或地段的国有土地房屋的拆迁补偿标准相同。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在其回迁安置时，对涉及到的相关程序和费用应作简化和优惠处理。
关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路
在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。
随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式：
一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”
二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”
三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。
（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。2007年8月9日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”2010年3月17日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。
（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1—2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。2009年6月12日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”
四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[2005]105号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[2004]191号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。”
从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。
集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。
一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。
在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。
如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。
二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。
为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。
由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。
关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。
至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。
三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。
四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。
综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。
参考文献：
1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007．
2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21—26．
3、宁波市信访局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，2006-11-13．
作者：董晨鹏 高级工程师、助理研究员
单位：镇江市城市建设投资集团公司
关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路
在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。
随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式：
一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”
二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”
三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。
（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。2007年8月9日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”2010年3月17日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。
（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1—2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。2009年6月12日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”
四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[2005]105号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[2004]191号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。”
从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。
集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。
一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。
在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。
如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。
二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。
为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。
由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。
关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。
至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。
三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。
四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。
综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。
参考文献：
1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007．
2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21—26．
3、宁波市信访局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，2006-11-13．
作者：董晨鹏 高级工程师、助理研究员
单位：镇江市城市建设投资集团公司