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一、对我国房地产市场未来需求的总体判断
1.背景：房地产市场是否“失速式”下滑
2014年以来，有关我国房地产市场下滑加速并将冲击经济增长的言论甚嚣尘上。国内外研究机构和投资银行认为，我国房地产将成为最大的风险点，甚至是经济增速落入低谷的“黑天鹅”。近期，国家统计局发布的2014年房地产行业运行数据也显示，2014年全国商品房销售面积环比下降7.6%，创2008年以来的新低，开发投资增速创2000年以来的新低，2014年12月的开发投资更是出现有数据以来的第一次负增长，房地产新开工增速创1997年以来的最低值。
这不仅引起了市场对于2015年楼市运行不乐观的解读，而且部分业内机构提出了“投资失速”将冲击2015年“稳增长”的论调。对此，李克强总理在达沃斯论坛上表示，房地产市场在一定时间内出现调整是正常的，房地产的刚性需求是长期的。未来，我国房地产行业和市场是快速下滑并严重拖累经济，还是有望继续保持增长，成为当前对行业未来前景判断的最大关注点。
2.我国商品房需求的顶部已经显现
从2003年确立房地产业支柱地位开始，我国商品房销售面积从当年的3.2亿平方米上升到2013年的13.1亿平方米，10年的时间翻了4倍。随着人口红利，特别是适龄购房人口红利（24-45岁）趋势性下降，居民基本住房需求也基本解决，城镇化从过去年均1.4个百分点的高速增长转换到中速增长（年均约0.6个百分点），再加上待售（6亿平方米）及在建未售（45亿平方米）可以解决超过1.5亿人口的住房需求，未来难以维持过去动辄10亿平方米以上的销售规模，2013年13亿平方米的销售面积将有可能是历史最高值。
根据公开数据，我国城镇家庭户均拥有住房达到1.02套，但如果把小产权房、军产房、集资房、集体宿舍等没有被完全纳入的存量住房算在内，城镇户均拥有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我国不仅告别了住房大规模建设的阶段，而且市场需求长周期下行通道已经开启，未来很难突破2013年13万亿平方米的需求历史高点。但是，长周期（20年以上）下行只是一个趋势性判断，在中期内，呈现倒“V”型还是倒“U”型，或者是倒“L”型，还存在很大不确定性。
3.中长期内在高位徘徊是大概率事件
虽然未来行业和市场将会在长周期内下行，未来商品房销售不会超过历史最高值，但仍将在高位徘徊，并不会“失速式”下滑。相应地，房地产投资、新开工、土地供应等也就不会快速下滑，在高位的水平呈现缓慢下滑的态势是大概率事件。
首先，我国城镇存量住房供应效率较低。目前，30%左右的存量住房为上世纪七八十年代“短缺经济”时期建设，20%的存量住房缺少基本生活配套，如独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等。
其次，随着基本住房需求的解决，再考虑到存量住房供应效率较低的现实，改善性住房需求将开始登场，这也是发达国家居民住房需求的一般演进规律。2014年“9.30”房贷新政后，根据世联行的监测，各大城市144平方米以上户型的住房销售规模均有增长，这意味着改善性住房需求潜力比较大。
再次，随着“85后”和“90后”偏年轻化的城镇居民成为未来购房主力军，过去模仿式、排浪式消费模式将退场，个性化、定制化、差异化消费时代到来，这给新房市场带来了结构性的机会。
最后，“以人为本”城镇化、户籍制度改革也将带来增量需求；购房人口红利不会出现断崖式下滑，常规住房需求也会保持一定规模。另外，考虑到行业对于经济的重要性，国家也会通过退出干预、资金支持（如棚户区改造）和消化待售库存（用作保障房或安置房）等来保持行业不至于快速下滑。
总结以上四个方面，笔者认为，在未来相当长的一段时期内，我国城镇居民的住房需求仍将保持比较旺盛的态势，商品房销售基本会在高位的顶部徘徊，年均销售规模尽管会呈下滑趋势，但保持在10亿平方米左右是大概率事件。
二、2014年全国楼市运行情况回顾
1.需求下滑但仍在高位，城市间分化比较严重
2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。这一跌幅仅小于2008年的14.7%的下滑幅度，但成交面积却是仅低于2013年的历史第二高，高于2011-2012年11亿-12亿平方米的成交水平，表明市场仍处在高位。从不同类型城市来看，根据易居房地产研究院的监测，一线城市成交下滑幅度最大，达到29%，典型二线和三线城市分别下滑15%和23%。从国际经验看，越大的城市，楼市量价波动幅度也就越大。由于一线城市在前期上涨得过快，透支了部分需求（包括投资需求），回调时期下滑幅度也越大，反弹时回升的也较快；而二三线城市在2012-2013年已经有所回调，故2014年下调幅度没那么大。
2.开发商紧缩供应，库存去化压力上升
据国家统计局数据，2014年，全国房地产新开工面积179592万平方米，下降10.7%，其中住宅新开工下滑了14.4%，下滑幅度创本世纪以来的新高；2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，购置面积为2002年以来的最低水平。
新开工和土地购置面积下滑并创近年来新低，说明房企主动补库存的动力不足，其主要原因在于待售库存压力太大。2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长了20%以上，比2011年的27194万平方米增长了近130%。根据易居房地产研究院的监测，截至2014年11月，全国35个城市待售商品住房库存消化周期为15.8个月，虽然连续4个月下滑，但仍处于较高水平。分城市来看，2014年11月份，35个城市新建商品住宅存销比分别为14.6个月、15.0个月和23.1个月，一线城市成交量下滑幅度最大，但库存消化压力最小，回暖也从一线城市开始。 3.房价跌幅收窄，一线城市见底回升
根据国家统计局的数据，虽然主要城市房价同比上年下跌幅度仍旧在扩大，但环比下跌幅度在收窄。2014年12月份，70个大中城市新建商品住宅环比平均下跌0.4%，相比上月0.6%的跌幅继续收窄，且跌幅连续4个月收窄。但同时，一线城市房价见底回升趋势明显：在楼市风向标深圳，12月份的房价环比上涨了1.2%。另外，结合过往经验看，当楼市开始企稳回升时，市场化程度最高、对市场预期最敏感的二手住房市场往往最先反弹。2014年12月，70个大中城市中，二手住宅价格环比下跌城市由58个增加到60个，而一线城市二手房价格环比则全线上涨，也意味着一线城市楼市或已见底回升。
三、未来房地产市场运行判断
1.三大因素驱使全国楼市需求“弱势企稳”
2014年10月以来，在房贷政策松绑等作用下，楼市需求有回升迹象，但向上走势并不明显。2014年前11个月，全国商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1-10月份增加了0.4个百分点，结束了前10个月降幅收窄的局面。2014年全年，商品房销售面积比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，再次出现降幅收窄、企稳回升的迹象。
虽然全国商品房市场需求复苏的势头并不稳定，但是，笔者认为，全国商品房市场弱势企稳的局面已基本形成，全年销售将比2014年增长5%左右。首先，去库存力度进一步加大。今年1月6日，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房；1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，住建部提出要督促商品住房较多的城市，将商品房转化为安置房。目前，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区和贵州省等多地已经试点回购商品房作为保障房。去库存力度加大，不仅有利于增加住房销售，而且有利于激活“冰冷”的新开工和土地市场。
其次，货币政策环境将更加有利。在2014年12月召开的中央经济工作会议上，“保持经济稳定增长”和“积极发现培育新增长点”位居2015年五大经济工作任务的前两位。也就是说，“稳增长”的地位在上升。为此，国家提出了“货币政策要更加注重松紧适度”，这意味着2015年货币政策总体上会偏宽松。从过往楼市运行走势看，但凡货币政策趋向于宽松，楼市也就必然会上升。
最后，房贷投放规模将增加、利率将会进一步下行。2015年，央行将继续实施货币政策工具创新和“定向宽松”货币投放渠道，以货币市场基金为代表的无风险收益率将进一步下行。目前，货币市场基金利率、“宝类”收益率已经从2014年初的6%降至4%以内。这意味着，此前为商业银行所“抛弃”的个人住房贷款，其相对收益率将开始上升。在经济下滑的背景下，房贷资产的优质性开始体现，房贷规模将增加。另外，2014年11月21日，央行启动了3年来的首次降息，预计2015年或将有2-3次降息，房贷利率将同步下调，这对于住房需求的刺激无疑将非常显著。
2.城市间分化超预期加大，一线城市房价或再创新高
根据国家统计局的数据，2014年土地成交价款同比增长1%，成交均价之所以持续上涨，并不是因为出现了全国性的土地价格上涨，而是开发企业拿地行为更加集中于一二线城市。2014年年底到2015年年初，出现了开发商“疯抢”一线城市土地的“盛宴”，一线城市“地王”不断被刷新。结合2014年底一线城市回暖明显、二三线城市库存压力仍旧非常大的现实，预计2015年城市间的分化将进一步加剧。
根据国家统计局的数据，2014年12月，全国商品住宅均价为5804元/平方米，同比增长了8.6%。考虑到二三线城市的房价在2014年普遍下跌，而一线城市楼市成交量和房价在2014年四季度回升更加明显，预计一线和少数二线城市的房价上涨是全国房价能够实现同比接近10%增长的主要动力。同时，考虑到2013-2014年以来一线城市住宅用地溢价率平均达到30%以上，而近年来诞生的“地王”中，80%集中在一线城市。从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。因此，2015年一线城市楼市不仅将延续2014年四季度快速回升的趋势，而且在国家取消行政干预（如“限价”）、发挥市场决定性作用的情况下，一线城市的房价也有可能再创历史新高。
3.房企融资环境转好，行业集中度有望提升
根据国家统计局的数据，2014年，房地产开发企业到位资金12.0万亿元，同比下降了0.1%。2015年1月16日，证监会发布消息称，上市公司再融资和并购重组涉及房地产业务，国土资源部不再进行事前审查，特别是闲置土地的审查。这意味着，过去5年内基于调控对于房企融资禁令“一刀切”的行政干预退出，资本市场对房企IPO融资、“再融资”时隔5年后“开闸”，房企有望告别依赖高成本融资（信托、资管），融资环境将在2015年全面转好。
同时，债券、中期票据的发行一般仅限于大企业，必然导致中小房企丧失融资优势，加大2015年行业洗牌、强者恒强、市场集中度提升的可能性，这也是国家希望看到的行业发展景象。另外，2014年全年，143家A股上市房地产开发商的投资回报率（ROE）可能滑落至20%，其中，超过2/3的上市房地产开发商ROE在行业平均水平以下，这反映了目前房地产行业整体盈利能力已经在下降。在实业收益率接近资本收益率的背景下，房企会开始收缩投资规模，部分房企会选择退出。当然，行业集中度提高也将是市场自我调节的结果。
4.去库存全面提速 供应紧缩情绪触底
2015年，土地市场将一改2014年异常“冰冷”的态势，开始探底并逐步回稳，在基数较低的情况下，全年土地成交量有望实现正增长。主要原因有两个。
一是库存去化有望全面提速。2014年以来，地方政府和开发商集中力量去库存，而没有主动补库存。新年伊始，地方政府助力开发商去库存，库存去化力度加大，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区和贵州省等多地，已经开始试点回购商品房充当保障房。以安徽省芜湖为例，截至2014年11月，该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区改造的安置房高达45%。因此，预计今年库存去化速度将会明显加快。
二是房企补库存意愿提升。库存去化提速，将提振开发商对未来的景气预期，企业新开工和拿地负增长的局面有望在今年下半年触底反弹，并实现正增长。由于2014年房企紧缩新开工和拿地，这两个指标相比2013年下滑10%左右，表明房企没有主动补库存，而是疲于应付库存消化。随着销售弱势企稳和回升，市场景气缓慢上升，开发商必然会存在补充库存的意愿。因此，不管是新开工，还是企业拿地，都将开始呈现“上半年跌幅收窄、下半年见底回升”的趋势。
5.告别规模化增长时代，开启行业转型探索
总的来说，2015年是房地产行业具有划时代意义、承前启后的一年。2014年，行业依旧在延续着过去比拼销售规模、土地储备（例如万科与绿地老大的争斗），靠复制图纸、快速周转来获得盈利，这是房改15年依赖的“旧常态”。2015年，房地产行业被各界赋予了“转型元年”的期待，尽管行业规模依旧保持在高位，但是告别大规模住房新增建设、去除地方依赖土地财政的时代即将开启。在行业转型和提高集中度，存量房利用和探索下游“蓝海”，拥抱互联网和满足差异化需求，棚改、养老和产业地产，智能城市和社区等结构性机会，都将出现可喜的转型迹象。
李求军/责任编辑
1.背景：房地产市场是否“失速式”下滑
2014年以来，有关我国房地产市场下滑加速并将冲击经济增长的言论甚嚣尘上。国内外研究机构和投资银行认为，我国房地产将成为最大的风险点，甚至是经济增速落入低谷的“黑天鹅”。近期，国家统计局发布的2014年房地产行业运行数据也显示，2014年全国商品房销售面积环比下降7.6%，创2008年以来的新低，开发投资增速创2000年以来的新低，2014年12月的开发投资更是出现有数据以来的第一次负增长，房地产新开工增速创1997年以来的最低值。
这不仅引起了市场对于2015年楼市运行不乐观的解读，而且部分业内机构提出了“投资失速”将冲击2015年“稳增长”的论调。对此，李克强总理在达沃斯论坛上表示，房地产市场在一定时间内出现调整是正常的，房地产的刚性需求是长期的。未来，我国房地产行业和市场是快速下滑并严重拖累经济，还是有望继续保持增长，成为当前对行业未来前景判断的最大关注点。
2.我国商品房需求的顶部已经显现
从2003年确立房地产业支柱地位开始，我国商品房销售面积从当年的3.2亿平方米上升到2013年的13.1亿平方米，10年的时间翻了4倍。随着人口红利，特别是适龄购房人口红利（24-45岁）趋势性下降，居民基本住房需求也基本解决，城镇化从过去年均1.4个百分点的高速增长转换到中速增长（年均约0.6个百分点），再加上待售（6亿平方米）及在建未售（45亿平方米）可以解决超过1.5亿人口的住房需求，未来难以维持过去动辄10亿平方米以上的销售规模，2013年13亿平方米的销售面积将有可能是历史最高值。
根据公开数据，我国城镇家庭户均拥有住房达到1.02套，但如果把小产权房、军产房、集资房、集体宿舍等没有被完全纳入的存量住房算在内，城镇户均拥有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我国不仅告别了住房大规模建设的阶段，而且市场需求长周期下行通道已经开启，未来很难突破2013年13万亿平方米的需求历史高点。但是，长周期（20年以上）下行只是一个趋势性判断，在中期内，呈现倒“V”型还是倒“U”型，或者是倒“L”型，还存在很大不确定性。
3.中长期内在高位徘徊是大概率事件
虽然未来行业和市场将会在长周期内下行，未来商品房销售不会超过历史最高值，但仍将在高位徘徊，并不会“失速式”下滑。相应地，房地产投资、新开工、土地供应等也就不会快速下滑，在高位的水平呈现缓慢下滑的态势是大概率事件。
首先，我国城镇存量住房供应效率较低。目前，30%左右的存量住房为上世纪七八十年代“短缺经济”时期建设，20%的存量住房缺少基本生活配套，如独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等。
其次，随着基本住房需求的解决，再考虑到存量住房供应效率较低的现实，改善性住房需求将开始登场，这也是发达国家居民住房需求的一般演进规律。2014年“9.30”房贷新政后，根据世联行的监测，各大城市144平方米以上户型的住房销售规模均有增长，这意味着改善性住房需求潜力比较大。
再次，随着“85后”和“90后”偏年轻化的城镇居民成为未来购房主力军，过去模仿式、排浪式消费模式将退场，个性化、定制化、差异化消费时代到来，这给新房市场带来了结构性的机会。
最后，“以人为本”城镇化、户籍制度改革也将带来增量需求；购房人口红利不会出现断崖式下滑，常规住房需求也会保持一定规模。另外，考虑到行业对于经济的重要性，国家也会通过退出干预、资金支持（如棚户区改造）和消化待售库存（用作保障房或安置房）等来保持行业不至于快速下滑。
总结以上四个方面，笔者认为，在未来相当长的一段时期内，我国城镇居民的住房需求仍将保持比较旺盛的态势，商品房销售基本会在高位的顶部徘徊，年均销售规模尽管会呈下滑趋势，但保持在10亿平方米左右是大概率事件。
二、2014年全国楼市运行情况回顾
1.需求下滑但仍在高位，城市间分化比较严重
2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。这一跌幅仅小于2008年的14.7%的下滑幅度，但成交面积却是仅低于2013年的历史第二高，高于2011-2012年11亿-12亿平方米的成交水平，表明市场仍处在高位。从不同类型城市来看，根据易居房地产研究院的监测，一线城市成交下滑幅度最大，达到29%，典型二线和三线城市分别下滑15%和23%。从国际经验看，越大的城市，楼市量价波动幅度也就越大。由于一线城市在前期上涨得过快，透支了部分需求（包括投资需求），回调时期下滑幅度也越大，反弹时回升的也较快；而二三线城市在2012-2013年已经有所回调，故2014年下调幅度没那么大。
2.开发商紧缩供应，库存去化压力上升
据国家统计局数据，2014年，全国房地产新开工面积179592万平方米，下降10.7%，其中住宅新开工下滑了14.4%，下滑幅度创本世纪以来的新高；2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，购置面积为2002年以来的最低水平。
新开工和土地购置面积下滑并创近年来新低，说明房企主动补库存的动力不足，其主要原因在于待售库存压力太大。2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长了20%以上，比2011年的27194万平方米增长了近130%。根据易居房地产研究院的监测，截至2014年11月，全国35个城市待售商品住房库存消化周期为15.8个月，虽然连续4个月下滑，但仍处于较高水平。分城市来看，2014年11月份，35个城市新建商品住宅存销比分别为14.6个月、15.0个月和23.1个月，一线城市成交量下滑幅度最大，但库存消化压力最小，回暖也从一线城市开始。 3.房价跌幅收窄，一线城市见底回升
根据国家统计局的数据，虽然主要城市房价同比上年下跌幅度仍旧在扩大，但环比下跌幅度在收窄。2014年12月份，70个大中城市新建商品住宅环比平均下跌0.4%，相比上月0.6%的跌幅继续收窄，且跌幅连续4个月收窄。但同时，一线城市房价见底回升趋势明显：在楼市风向标深圳，12月份的房价环比上涨了1.2%。另外，结合过往经验看，当楼市开始企稳回升时，市场化程度最高、对市场预期最敏感的二手住房市场往往最先反弹。2014年12月，70个大中城市中，二手住宅价格环比下跌城市由58个增加到60个，而一线城市二手房价格环比则全线上涨，也意味着一线城市楼市或已见底回升。
三、未来房地产市场运行判断
1.三大因素驱使全国楼市需求“弱势企稳”
2014年10月以来，在房贷政策松绑等作用下，楼市需求有回升迹象，但向上走势并不明显。2014年前11个月，全国商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1-10月份增加了0.4个百分点，结束了前10个月降幅收窄的局面。2014年全年，商品房销售面积比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，再次出现降幅收窄、企稳回升的迹象。
虽然全国商品房市场需求复苏的势头并不稳定，但是，笔者认为，全国商品房市场弱势企稳的局面已基本形成，全年销售将比2014年增长5%左右。首先，去库存力度进一步加大。今年1月6日，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房；1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，住建部提出要督促商品住房较多的城市，将商品房转化为安置房。目前，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区和贵州省等多地已经试点回购商品房作为保障房。去库存力度加大，不仅有利于增加住房销售，而且有利于激活“冰冷”的新开工和土地市场。
其次，货币政策环境将更加有利。在2014年12月召开的中央经济工作会议上，“保持经济稳定增长”和“积极发现培育新增长点”位居2015年五大经济工作任务的前两位。也就是说，“稳增长”的地位在上升。为此，国家提出了“货币政策要更加注重松紧适度”，这意味着2015年货币政策总体上会偏宽松。从过往楼市运行走势看，但凡货币政策趋向于宽松，楼市也就必然会上升。
最后，房贷投放规模将增加、利率将会进一步下行。2015年，央行将继续实施货币政策工具创新和“定向宽松”货币投放渠道，以货币市场基金为代表的无风险收益率将进一步下行。目前，货币市场基金利率、“宝类”收益率已经从2014年初的6%降至4%以内。这意味着，此前为商业银行所“抛弃”的个人住房贷款，其相对收益率将开始上升。在经济下滑的背景下，房贷资产的优质性开始体现，房贷规模将增加。另外，2014年11月21日，央行启动了3年来的首次降息，预计2015年或将有2-3次降息，房贷利率将同步下调，这对于住房需求的刺激无疑将非常显著。
2.城市间分化超预期加大，一线城市房价或再创新高
根据国家统计局的数据，2014年土地成交价款同比增长1%，成交均价之所以持续上涨，并不是因为出现了全国性的土地价格上涨，而是开发企业拿地行为更加集中于一二线城市。2014年年底到2015年年初，出现了开发商“疯抢”一线城市土地的“盛宴”，一线城市“地王”不断被刷新。结合2014年底一线城市回暖明显、二三线城市库存压力仍旧非常大的现实，预计2015年城市间的分化将进一步加剧。
根据国家统计局的数据，2014年12月，全国商品住宅均价为5804元/平方米，同比增长了8.6%。考虑到二三线城市的房价在2014年普遍下跌，而一线城市楼市成交量和房价在2014年四季度回升更加明显，预计一线和少数二线城市的房价上涨是全国房价能够实现同比接近10%增长的主要动力。同时，考虑到2013-2014年以来一线城市住宅用地溢价率平均达到30%以上，而近年来诞生的“地王”中，80%集中在一线城市。从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。因此，2015年一线城市楼市不仅将延续2014年四季度快速回升的趋势，而且在国家取消行政干预（如“限价”）、发挥市场决定性作用的情况下，一线城市的房价也有可能再创历史新高。
3.房企融资环境转好，行业集中度有望提升
根据国家统计局的数据，2014年，房地产开发企业到位资金12.0万亿元，同比下降了0.1%。2015年1月16日，证监会发布消息称，上市公司再融资和并购重组涉及房地产业务，国土资源部不再进行事前审查，特别是闲置土地的审查。这意味着，过去5年内基于调控对于房企融资禁令“一刀切”的行政干预退出，资本市场对房企IPO融资、“再融资”时隔5年后“开闸”，房企有望告别依赖高成本融资（信托、资管），融资环境将在2015年全面转好。
同时，债券、中期票据的发行一般仅限于大企业，必然导致中小房企丧失融资优势，加大2015年行业洗牌、强者恒强、市场集中度提升的可能性，这也是国家希望看到的行业发展景象。另外，2014年全年，143家A股上市房地产开发商的投资回报率（ROE）可能滑落至20%，其中，超过2/3的上市房地产开发商ROE在行业平均水平以下，这反映了目前房地产行业整体盈利能力已经在下降。在实业收益率接近资本收益率的背景下，房企会开始收缩投资规模，部分房企会选择退出。当然，行业集中度提高也将是市场自我调节的结果。
4.去库存全面提速 供应紧缩情绪触底
2015年，土地市场将一改2014年异常“冰冷”的态势，开始探底并逐步回稳，在基数较低的情况下，全年土地成交量有望实现正增长。主要原因有两个。
一是库存去化有望全面提速。2014年以来，地方政府和开发商集中力量去库存，而没有主动补库存。新年伊始，地方政府助力开发商去库存，库存去化力度加大，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区和贵州省等多地，已经开始试点回购商品房充当保障房。以安徽省芜湖为例，截至2014年11月，该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区改造的安置房高达45%。因此，预计今年库存去化速度将会明显加快。
二是房企补库存意愿提升。库存去化提速，将提振开发商对未来的景气预期，企业新开工和拿地负增长的局面有望在今年下半年触底反弹，并实现正增长。由于2014年房企紧缩新开工和拿地，这两个指标相比2013年下滑10%左右，表明房企没有主动补库存，而是疲于应付库存消化。随着销售弱势企稳和回升，市场景气缓慢上升，开发商必然会存在补充库存的意愿。因此，不管是新开工，还是企业拿地，都将开始呈现“上半年跌幅收窄、下半年见底回升”的趋势。
5.告别规模化增长时代，开启行业转型探索
总的来说，2015年是房地产行业具有划时代意义、承前启后的一年。2014年，行业依旧在延续着过去比拼销售规模、土地储备（例如万科与绿地老大的争斗），靠复制图纸、快速周转来获得盈利，这是房改15年依赖的“旧常态”。2015年，房地产行业被各界赋予了“转型元年”的期待，尽管行业规模依旧保持在高位，但是告别大规模住房新增建设、去除地方依赖土地财政的时代即将开启。在行业转型和提高集中度，存量房利用和探索下游“蓝海”，拥抱互联网和满足差异化需求，棚改、养老和产业地产，智能城市和社区等结构性机会，都将出现可喜的转型迹象。
李求军/责任编辑