发展和规范住房租赁市场,是解决住房问题的一个重要和有效的方式。加大公共租赁住房建设很必要,但规范、盘活民间的住房租赁市场更为重要
　　
　　中国人传统上抱着有房才有家的观念,偏重于买房,而不愿意租房。
　　然而,正是这种观念需要改变。发展和规范住房租赁市场,是解决住房问题的一个重要且有效的方式。
　　住房租赁市场可分为两种,一种是政府或者以政府为主的住房租赁市场,如廉租住房、公共租赁住房。公共租赁住房是近几年提出的,是指政府或房地产开发企业在土地、税收、金融等政策扶持下,新建一批住房,然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金,出租给新参加工作的职工和城镇中低收入家庭,以解决所谓“夹心层”的住房问题。
　　另一种是民间的或者说私人的住房租赁市场。这种住房的存量很大,比如有很多过去通过房改购买的“房改房”,位置较好,面积不大,现在大部分被拿来出租,租金相对不高,可以较好地解决许多中低收入者的住房问题。但目前民间的住房租赁房市场有很多不规范的地方。
　　要改变人们目前“重买轻租”的住房消费观念,不是空洞提倡就能够做到的,需要解决几个实际问题。
　　一是要有效保护承租人的合法权益。具体来说,就是要让承租人有稳定感和安全感。这是最重要的。比如涉及到提租的问题,国外的成熟经验都会对房东随意提租的行为有所限制,但中国目前还没有,房东随意赶走租客的现象时有发生。
　　其次,目前的许多租赁是地下租赁,租赁合同拿不到桌面上,导致承租人的合法权益得不到很好的保护。产生这个问题的原因,主要是目前住房租赁的税收较高。在许多地方,如果严格按照规定执行,出租住房要缴纳的房产税、城镇土地使用税和营业税等,高达租赁收入的17%以上,这就使得出租人采取各种办法来逃税。因此,应该在税收上给住房出租以优惠,让住房租赁合同合法、规范,愿意到有关管理部门备案,从而使承租人的合法权益得到有效保护。
　　第三个问题,是住房租赁制度在立法方面目前还比较缺失。《城市房地产管理法》等有关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系,房地产管理部门的房地产交易管理规定中涉及租赁关系的也不够细致,还没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为。据了解,比如在香港地区,就有约束业主和租客的《业主与租客(综合)条例》。这个很重要,就像农村的承包地问题一样,过去都是短期的合同,农民没有稳定感。
　　住房租赁市场没有发展起来,不能完全归因于房改。房改之前,中国虽然有“重生产、轻生活”的原因导致人们普遍住房困难,但更大的原因是旧的低租金、实物分配的福利住房制度。在这种住房制度下,都是公家出钱建房,然后低租金租给职工居住。由于收上来的租金不够住房的日常维护费用,导致不仅建房是一个包袱,建完以后还要背包袱。这种低租金的住房租赁制度必须改革。如果住房制度不改革,我们目前的住房状况还不知道差到什么程度。
　　建公共租赁住房是必要的,它和1998年房改前的公房制度是完全不一样的。一是,公共租赁住房也会是适度的,不会像过去那样“全覆盖”。二是,过去是把公房和单位捆绑在一起的,有权有钱单位的职工有住房,无权无钱单位的职工没有住房。现在的公共租赁住房是面向全社会的,更为开放。三是,过去的公房都是单位承建,现在是政府主导,社会可以参与。而且公共租赁住房的租金可以说是准市场的,在政策扶持下应当可以做到良性循环,并非像过去的公房那样完全是“倒贴”。
　　现在大力发展廉租住房,存在一个适度的问题,不能从一个极端走向另一个极端。过去对廉租住房建设确实重视不够,现在要大力发展,但也要预见到将来可能会遇到收上来的租金不够住房日常维护费用等问题,所以应早做准备。
　　另外,目前保障性住房建设迟缓的问题,和地方政府不够重视有很大的关系。也许是地方没有领会中央对发展保障性住房的决心,还在观望。所以这就需要地方官员有一个思想观念上的转变,即从过去重视GDP增长向重视民生转变。在现行体制下,如果将地方官员的政绩考核与住房保障工作搞得好坏挂起钩来,相信保障性住房建设会有很大的突破。虽然这其中也有土地和资金不足等问题,但这些都不是最主要的。
　　(作者系中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)