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摘要：本文笔者针对我国住宅小区消防设施维护管理工作现存问题进行分析并提出了改善措施。
关键词：住宅小区；消防设施；维护管理；
中图分类号：TU998文献标识码： A 文章编号：
一、住宅小区消防设施维护管理工作的内容
1）凡属消防规范要求, 同时又必须通过消防部门验收检查及监管的所有消防设施均在维护保养的范围之内。2）用水进行灭火的各类消防设施。室内消火栓系统、 红线内的室外消火栓设施(室外消火栓出水口及埋地阀门若长期缺乏维护保养,亦可能影响灭火) 、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统、水幕系统、泡沫系统、雨淋喷水灭火系统。3）利用气体进行灭火的各类消防设施。包括CO2灭火系统、FM - 200 灭火系统、卤代烷灭火系统、其他不污染大气环境的气体灭火系统。4）自动报警系统、楼梯加压系统、排烟系统、防火卷帘、防火阀、 应急发电机、应急照明、疏散指示标志、消防电梯及各类手提及移动式灭火器具。
二、住宅小区消防设施维护管理中存在的主要问题。
1、普通消防设施维护管理责任制不落实
有的住宅小区对灭火器的正确维护管理知识缺乏，错误地认为灭火器是一次配置终身享用，因此没有专人管理维护。由于具体管理人员不明确或者管理人员责任意识不到位等方面原因，致使许多配置的灭火器污损严重、贮气压力不足、灭火药剂失效、罐体锈蚀、喷射软管老化破损或由于人为的随意挪用，造成压力表、器头连接处松动、喷嘴堵塞变形等。有的小区物业对灭火器经常性检查的措施不落实，已经失去效能的灭火器没有及时委托有资质许可证的维修单位进行检查维修，依旧放置在设置场所，形同虚设，当发生火灾需要使用时才发现已失效。因此不但灭不了火，甚至由于灭火器质量问题，还有可能发生灭火器爆炸伤人事故。
2、建筑自动消防设施的联动功能可靠性不强
有的住宅小区由于交房后小区居民入住装修时间参差不齐，物业公司考虑装修期间粉尘较为严重，容易造成探测器误报或喷头误喷等意外发生，将自动消防设施的控制状态经常调整为手动状态，一旦有火灾发生，建筑消防设施的各项防灭火功能的实现需要依赖人的具体操作，大大影响了建筑消防设备的实际效率。按照现行国家消防技术规范的要求，消防控制室布置在地上一层或地下一层，消防设备用房多设置在地下层，在不能确保有可靠的岗位值班人员时，一旦发生火灾就有可能因建筑消防设施未及时有效发挥作用而致事故扩大。
3、消防控制室管理流程松动，管理人员素质参差不齐
自动消防设施操作人员和消防管理人员是确保建筑消防设施功能正常的关键因素。按照《消防控制室通用技术要求》（GB25506－2010）的规定，消防控制室人员的配备在数量和素质上都有明确要求。大多物业公司由于公司本身规模小，员工数量少，在小区配置物业管理工作人员时，常常1个工作人员身兼数职，落实配备专门的消防控制操作人员存在客观困难，消防控制室不能保证“实行每日24小时专门值班制度，每班持有消防控制室操作职业资格证书的值班人员不应少于２人”。自动消防设施操作人员培训教育深度不够，对建筑消防设施了解比较粗浅，对于自动设备监测出的火警信号处理迟缓，习惯凭经验办事，随意处置。有些小区物业消防安全管理人员的消防管理素质不高，制定的火警信號处理程序不当，人为参与确认系统接收到的火灾信号时间较长，容易贻误战机。有的小区消防管理制度要求自动消防系统操作人员对火警信号采取直接复位、消音等，紧急状态下的消防广播用语不规范，消防管理人员和消防系统操作人员心理素质不强，按预案应采取的连续操作易出现失误。一旦有真火情，势必会影响对火灾的处置，导致小火酿成大灾。
三、针对住宅小区消防设施维护管理存在问题的主要对策
1、要对消防设施进行日常检查1）要检查电源是否接通，主备电源能否自动切换；2）要看是否有人管理及值班，操作人员是否经过消防专门培训；3）报警控制器的功能是否正常；4）是否关闭报警器；5）主机和探测器有无损坏、失效或误报；6）有无探测器未被保护的范围场所；7）声音报警或广播系统能否正常工作。8）除了以上的检查重点，火灾自动报警系统的维护还应做到以下几个方面：火灾自动报警系统的使用单位必须具有系统竣工图、设备技术资料、使用说明书及调试开通报告、竣工报告等文件资料；必须制定严格的系统管理制度;操作、维护人员应熟练掌握火灾自动报警系统的结构、主要性能、工作原理和操作规程，对本单位报警系统的报警区域、探测区域的划分以及火灾探测器的分布应做到了如指掌；必须建立火灾自动报警系统的技术档案；为了保证火灾自动报警系统的连续正常运行和可靠性，使用单位应建立定期检查、维护程序；火灾探测器在投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阈值及其他必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
2、要建立健全的维护管理体系,确保有效的维护与管理建筑消防系统维护与管理的实施,首先要建立健全的维护管理体系,明确人员责任与检修维护时间等,以此约束维护管理人员的日常工作。同时建立维护检修记录体系,维护部门要根据楼宇自身特点设计并完善有关的各项记录。日常运行记录、零部件更换记录、保养记录、故障与排除记录等的完善对于建筑消防系统的维护与管理有着重要的意义。通过对记录的检查能够及时发现使用寿命到期部件所处位置,便于零部件的更换。通过健全的维护管理体系,能够有效的对建筑消防系统维护进行管理,减少故障率。消防系统维护管理体系要保障系统有专人24小时负责,无关人员不得随意触动。系统操作维护人员必须经过专门培训,具有执业资格。值班人员应熟悉掌握本系统的工作原理和操作规程,应对本单位火灾自动报警系统的报警区域和探测区域的划分熟悉掌握。同时,还要加强系统系统竣工图,设备技术资料、使用说明书、调试开通报告、竣工报告、竣工验收情况表等有关资料的管理,建立系统的完整技术档案,以方便系统的使用和维护。
3、加强消防系统操作、维护人员培训建筑防火工作具有一定的特殊性,如何在火灾初期进行扑救对于楼内人员的安全有着重要影响。通过自动消防系统及工作人员的认真工作及时发现火情并作出正确的灭火措施是保障住宅小区建筑防火工作有效实施的关键。因此,培养消防系统人员的安全意识、增强责任心,时刻注意自动消防系统的运行,按时对系统进行检查与维护,是建筑自动消防系统操作人员与维护人员应具备的基本素质。因此,住宅小区物业管理部门,必须加强对消防系统人员的培训,提高人员专业技能。在进行自动消防系统检查的同时还要定期聘请专业人员对系统进行验证,确保系统的正常,保障住宅小区建筑防火安全。
参考文献：
[1] 万立芳.张立军.浅析火灾自动报警消防系统安全管理工作[J].电力安全技术,2010,(06)
[2] 王子强.赵国业.浅析建筑工程施工中消防设备维护与检查措施问题[J].水利水电工程,2010,(09)
[3] 张晓明.高国军.浅析我国建筑工程施工中消防安全管理措施[J].中国科技博览,2011,(13)
[4]赵晓凤.关中平.李晓国.建筑消防设施安装中的质量通病及其产生的原因和防治对策.城市建设理论研究.2011年（12）
关键词：住宅小区；消防设施；维护管理；
中图分类号：TU998文献标识码： A 文章编号：
一、住宅小区消防设施维护管理工作的内容
1）凡属消防规范要求, 同时又必须通过消防部门验收检查及监管的所有消防设施均在维护保养的范围之内。2）用水进行灭火的各类消防设施。室内消火栓系统、 红线内的室外消火栓设施(室外消火栓出水口及埋地阀门若长期缺乏维护保养,亦可能影响灭火) 、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统、水幕系统、泡沫系统、雨淋喷水灭火系统。3）利用气体进行灭火的各类消防设施。包括CO2灭火系统、FM - 200 灭火系统、卤代烷灭火系统、其他不污染大气环境的气体灭火系统。4）自动报警系统、楼梯加压系统、排烟系统、防火卷帘、防火阀、 应急发电机、应急照明、疏散指示标志、消防电梯及各类手提及移动式灭火器具。
二、住宅小区消防设施维护管理中存在的主要问题。
1、普通消防设施维护管理责任制不落实
有的住宅小区对灭火器的正确维护管理知识缺乏，错误地认为灭火器是一次配置终身享用，因此没有专人管理维护。由于具体管理人员不明确或者管理人员责任意识不到位等方面原因，致使许多配置的灭火器污损严重、贮气压力不足、灭火药剂失效、罐体锈蚀、喷射软管老化破损或由于人为的随意挪用，造成压力表、器头连接处松动、喷嘴堵塞变形等。有的小区物业对灭火器经常性检查的措施不落实，已经失去效能的灭火器没有及时委托有资质许可证的维修单位进行检查维修，依旧放置在设置场所，形同虚设，当发生火灾需要使用时才发现已失效。因此不但灭不了火，甚至由于灭火器质量问题，还有可能发生灭火器爆炸伤人事故。
2、建筑自动消防设施的联动功能可靠性不强
有的住宅小区由于交房后小区居民入住装修时间参差不齐，物业公司考虑装修期间粉尘较为严重，容易造成探测器误报或喷头误喷等意外发生，将自动消防设施的控制状态经常调整为手动状态，一旦有火灾发生，建筑消防设施的各项防灭火功能的实现需要依赖人的具体操作，大大影响了建筑消防设备的实际效率。按照现行国家消防技术规范的要求，消防控制室布置在地上一层或地下一层，消防设备用房多设置在地下层，在不能确保有可靠的岗位值班人员时，一旦发生火灾就有可能因建筑消防设施未及时有效发挥作用而致事故扩大。
3、消防控制室管理流程松动，管理人员素质参差不齐
自动消防设施操作人员和消防管理人员是确保建筑消防设施功能正常的关键因素。按照《消防控制室通用技术要求》（GB25506－2010）的规定，消防控制室人员的配备在数量和素质上都有明确要求。大多物业公司由于公司本身规模小，员工数量少，在小区配置物业管理工作人员时，常常1个工作人员身兼数职，落实配备专门的消防控制操作人员存在客观困难，消防控制室不能保证“实行每日24小时专门值班制度，每班持有消防控制室操作职业资格证书的值班人员不应少于２人”。自动消防设施操作人员培训教育深度不够，对建筑消防设施了解比较粗浅，对于自动设备监测出的火警信号处理迟缓，习惯凭经验办事，随意处置。有些小区物业消防安全管理人员的消防管理素质不高，制定的火警信號处理程序不当，人为参与确认系统接收到的火灾信号时间较长，容易贻误战机。有的小区消防管理制度要求自动消防系统操作人员对火警信号采取直接复位、消音等，紧急状态下的消防广播用语不规范，消防管理人员和消防系统操作人员心理素质不强，按预案应采取的连续操作易出现失误。一旦有真火情，势必会影响对火灾的处置，导致小火酿成大灾。
三、针对住宅小区消防设施维护管理存在问题的主要对策
1、要对消防设施进行日常检查1）要检查电源是否接通，主备电源能否自动切换；2）要看是否有人管理及值班，操作人员是否经过消防专门培训；3）报警控制器的功能是否正常；4）是否关闭报警器；5）主机和探测器有无损坏、失效或误报；6）有无探测器未被保护的范围场所；7）声音报警或广播系统能否正常工作。8）除了以上的检查重点，火灾自动报警系统的维护还应做到以下几个方面：火灾自动报警系统的使用单位必须具有系统竣工图、设备技术资料、使用说明书及调试开通报告、竣工报告等文件资料；必须制定严格的系统管理制度;操作、维护人员应熟练掌握火灾自动报警系统的结构、主要性能、工作原理和操作规程，对本单位报警系统的报警区域、探测区域的划分以及火灾探测器的分布应做到了如指掌；必须建立火灾自动报警系统的技术档案；为了保证火灾自动报警系统的连续正常运行和可靠性，使用单位应建立定期检查、维护程序；火灾探测器在投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阈值及其他必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
2、要建立健全的维护管理体系,确保有效的维护与管理建筑消防系统维护与管理的实施,首先要建立健全的维护管理体系,明确人员责任与检修维护时间等,以此约束维护管理人员的日常工作。同时建立维护检修记录体系,维护部门要根据楼宇自身特点设计并完善有关的各项记录。日常运行记录、零部件更换记录、保养记录、故障与排除记录等的完善对于建筑消防系统的维护与管理有着重要的意义。通过对记录的检查能够及时发现使用寿命到期部件所处位置,便于零部件的更换。通过健全的维护管理体系,能够有效的对建筑消防系统维护进行管理,减少故障率。消防系统维护管理体系要保障系统有专人24小时负责,无关人员不得随意触动。系统操作维护人员必须经过专门培训,具有执业资格。值班人员应熟悉掌握本系统的工作原理和操作规程,应对本单位火灾自动报警系统的报警区域和探测区域的划分熟悉掌握。同时,还要加强系统系统竣工图,设备技术资料、使用说明书、调试开通报告、竣工报告、竣工验收情况表等有关资料的管理,建立系统的完整技术档案,以方便系统的使用和维护。
3、加强消防系统操作、维护人员培训建筑防火工作具有一定的特殊性,如何在火灾初期进行扑救对于楼内人员的安全有着重要影响。通过自动消防系统及工作人员的认真工作及时发现火情并作出正确的灭火措施是保障住宅小区建筑防火工作有效实施的关键。因此,培养消防系统人员的安全意识、增强责任心,时刻注意自动消防系统的运行,按时对系统进行检查与维护,是建筑自动消防系统操作人员与维护人员应具备的基本素质。因此,住宅小区物业管理部门,必须加强对消防系统人员的培训,提高人员专业技能。在进行自动消防系统检查的同时还要定期聘请专业人员对系统进行验证,确保系统的正常,保障住宅小区建筑防火安全。
参考文献：
[1] 万立芳.张立军.浅析火灾自动报警消防系统安全管理工作[J].电力安全技术,2010,(06)
[2] 王子强.赵国业.浅析建筑工程施工中消防设备维护与检查措施问题[J].水利水电工程,2010,(09)
[3] 张晓明.高国军.浅析我国建筑工程施工中消防安全管理措施[J].中国科技博览,2011,(13)
[4]赵晓凤.关中平.李晓国.建筑消防设施安装中的质量通病及其产生的原因和防治对策.城市建设理论研究.2011年（12）