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在当今商业地产竞争激烈的环境之中,要想把一个批发市场建起来、搞成功、搞活跃,必须走好四步棋:市场定位、市场推广、市场招商和市场管理。
那么如何走好这四步棋?四步棋在各自的环境中又承担着什么作用呢?下面,我将根据自己在操作有关市场项目的基础
第一步棋,市场定位是市场发展的基础
在这一步棋中,首先要明确的是“定位”的含义。
在批发市场建设当中,定位的最基本含义是指该市场是否具有可行性(包括业态)。首先要知道该市场是否能与批发市场的三个要素——“购买力、经营者、管理者”相互吻合;其次是要衡量该市场与其竞争对手的情况,特别是新建的市场,一定要把交通、环境、地理等各种因素考虑到市场建设中来。另外还要理顺各方关系,比如当地政府关系、行业关系、商业关系等环节,这些关系对于批发市场的建设来说也是相当重要的。
第二步棋,市场推广是市场提升的动力
当一个批发市场已经明确了做什么以后,接下来就要考虑如何对市场进行推广。说的土一点,就是如何把市场推销给消费者,让消费者到这个市场里买东西?现实的商业地产可能主要集中在一个“销售”任务上,这很不错,也很实用;但批发市场的推广与一般商业地产的推广并不尽相同,在批发市场的推广中还要特别注意 “形象”工程和“民心”工程。比如很多市场在推广中并不是单纯的卖商铺,而是在做实事,有些市场在建成后,就与当地政府合作,为本地下岗工人提供工作岗位,这样做即为当地政府分忧,为市场和政府之间的关系增加筹码,还赢得当地老百姓的支持,在市场还没开业的时候就受到广泛的关注,为市场的推广打下了坚实的群众基础。
其实,在进行市场推广的过程中,个人认为的确可以大胆引入住宅地产或其它商业地产的路子,只要注意一点“形象”与“民心”,反而会起到意想不到的效果。
第三步棋,市场招商是市场繁荣的关键
市场已经建起来了,推广工作也已经做了,剩下的就是招商问题。
招商,无非就是招一些人过来做生意,在平常的商业地产中,一般的人都会这么认为。其实不然,在批发市场招商中,业界有句行话:批发市场无本地人市场不稳,无外地人市场不活。而且市场中本地商户和外地商户的比例也有讲究,根据经验和有关批发市场在这方面的统计,在业界形成一个1234之说。1234是指与市场商位总数的比例,比例单位为“成”既百分之十。意思是说外地人在市场中占百分之十时,市场形势为阴天下雨(一阴),外地人占百分之二十时市场形势平平淡淡(二平),占百分之三十时市场走上坡路(三上),占百分之四十时市场红火或者说市场兴旺(四火、四旺)。这一规律已在许多较为兴旺的批发市场发展中得到了印证。中国小商品城(2004年)的资料显示,百分之四十多的商位使用权掌握在外地人手中,另外还有百分之十至十五的外地租位经营者,两项相加高达50%以上。
因此,在批发市场的招商过程中,一定要把握好本地商户和外地商户之间的尺度,一般商业地产中的招商策略也要结合行业实际才能收到良好的效果。
第四步棋,市场管理是市场竞争的核心。
批发市场管理有别与一般的物业管理,它与商业地产的管理有几分相似,最主要的区别在于市场“价值”的体现。这除了要求管理者能够拥有丰富的物业管理知识以外,还要具备一种“市场价值服务意识”,尤其是市场进入一个轨道以后,更主要的就是体现在“服务、服务、还是服务”的细节之处。如果市场管理层不明确自身的定位,只注重管理,不注重服务,不为市场商户考虑,那么市场的兴旺发展只能沦为“一纸空谈”。
在批发市场的建设中,这四步棋要有机的结合起来,相互间形成一个整体,还要不断地去深化、深入,这样才能为批发市场繁荣兴旺奠定坚实的基础。
那么如何走好这四步棋?四步棋在各自的环境中又承担着什么作用呢?下面,我将根据自己在操作有关市场项目的基础
第一步棋,市场定位是市场发展的基础
在这一步棋中,首先要明确的是“定位”的含义。
在批发市场建设当中,定位的最基本含义是指该市场是否具有可行性(包括业态)。首先要知道该市场是否能与批发市场的三个要素——“购买力、经营者、管理者”相互吻合;其次是要衡量该市场与其竞争对手的情况,特别是新建的市场,一定要把交通、环境、地理等各种因素考虑到市场建设中来。另外还要理顺各方关系,比如当地政府关系、行业关系、商业关系等环节,这些关系对于批发市场的建设来说也是相当重要的。
第二步棋,市场推广是市场提升的动力
当一个批发市场已经明确了做什么以后,接下来就要考虑如何对市场进行推广。说的土一点,就是如何把市场推销给消费者,让消费者到这个市场里买东西?现实的商业地产可能主要集中在一个“销售”任务上,这很不错,也很实用;但批发市场的推广与一般商业地产的推广并不尽相同,在批发市场的推广中还要特别注意 “形象”工程和“民心”工程。比如很多市场在推广中并不是单纯的卖商铺,而是在做实事,有些市场在建成后,就与当地政府合作,为本地下岗工人提供工作岗位,这样做即为当地政府分忧,为市场和政府之间的关系增加筹码,还赢得当地老百姓的支持,在市场还没开业的时候就受到广泛的关注,为市场的推广打下了坚实的群众基础。
其实,在进行市场推广的过程中,个人认为的确可以大胆引入住宅地产或其它商业地产的路子,只要注意一点“形象”与“民心”,反而会起到意想不到的效果。
第三步棋,市场招商是市场繁荣的关键
市场已经建起来了,推广工作也已经做了,剩下的就是招商问题。
招商,无非就是招一些人过来做生意,在平常的商业地产中,一般的人都会这么认为。其实不然,在批发市场招商中,业界有句行话:批发市场无本地人市场不稳,无外地人市场不活。而且市场中本地商户和外地商户的比例也有讲究,根据经验和有关批发市场在这方面的统计,在业界形成一个1234之说。1234是指与市场商位总数的比例,比例单位为“成”既百分之十。意思是说外地人在市场中占百分之十时,市场形势为阴天下雨(一阴),外地人占百分之二十时市场形势平平淡淡(二平),占百分之三十时市场走上坡路(三上),占百分之四十时市场红火或者说市场兴旺(四火、四旺)。这一规律已在许多较为兴旺的批发市场发展中得到了印证。中国小商品城(2004年)的资料显示,百分之四十多的商位使用权掌握在外地人手中,另外还有百分之十至十五的外地租位经营者,两项相加高达50%以上。
因此,在批发市场的招商过程中,一定要把握好本地商户和外地商户之间的尺度,一般商业地产中的招商策略也要结合行业实际才能收到良好的效果。
第四步棋,市场管理是市场竞争的核心。
批发市场管理有别与一般的物业管理,它与商业地产的管理有几分相似,最主要的区别在于市场“价值”的体现。这除了要求管理者能够拥有丰富的物业管理知识以外,还要具备一种“市场价值服务意识”,尤其是市场进入一个轨道以后,更主要的就是体现在“服务、服务、还是服务”的细节之处。如果市场管理层不明确自身的定位,只注重管理,不注重服务,不为市场商户考虑,那么市场的兴旺发展只能沦为“一纸空谈”。
在批发市场的建设中,这四步棋要有机的结合起来,相互间形成一个整体,还要不断地去深化、深入,这样才能为批发市场繁荣兴旺奠定坚实的基础。