论文部分内容阅读
近几年，随着呼和浩特市经济的快速发展，各类建设项目不断增多，需新征用地也逐年增多，然而过去一度实行的土地补偿标准是以土地年产值的倍数来确定的，没有充分考虑土地潜在的利用价值、区位因素和失地农民生产生活的安置，造成征地农民补偿低；再加上随着工业化、城镇化的发展速度加快，农民对分享城镇化和工业化成果的需求越来越强烈，对征地的补偿要求也越来越高，尽而因土地征用问题引发的矛盾、纠纷不断发生，引发农民上访现象越来越多，严重影响了征地工作和建设项目的顺利进行。如何合理确定征地区片综合地价，对于保障失地农民生产、生活的长远生计，维护社会稳定，促进经济建设和社会发展有重要意义。
一、概念及内涵
征地区片综合地价(以下简称征地区片价)是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。本征地区片综合地价对应的基准时点为2008年1月1日，有效期为3年。区片综合地价测算范围的确定依据《转发国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知(内国土资电发【2008】25号)》，“征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市集镇建设用地规模范围内”，根据呼和浩特市的实际，确定本征地区片综合地价测算范围覆盖呼和浩特市所辖的4个区(新城区、回民区、玉泉区、赛罕区)，土地面积2158km2，其中农用地面积总计1534.94km2。此次测算征地区片综合地价不包括现有建设用地和基本农田的补偿标准。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
二、区片综合地价中区片划分
(一)运用多因素综合评价法进行划分
多因素综合评价法是考虑农用地各种土地利用条件和土地性质特征对农用地价格和土地征地补偿费多少的综合影响，揭示土地征用补偿价格形成及其空间分布的差异性，在多因素综合评价的基础上，按照多因素加权分值相近的原则划分土地征用补偿综合价格区片。也就是说，以行政村级区域为基本单元，选择影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，利用多因素综合评价模型来计算各个村级行政单元的总分值，然后根据单元总分值分布的频率和变化特点选择单元分值频率分布变化转折点的综合分值作为分级界线确定指标，进行征地区片的划分。然后，对综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。
呼和浩特市征地区片采用多因素综合评价法进行划分时，选取了土地类别、土地区位、亩产值、人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和农用地等级7个因素和23个因子，根据所得频率直方图将其划分为六级。
(二)运用农用地等别法进行划分
农用地等别调整法是在行政村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其它相关情况，适当调整划分征地区片的方法。由于农用地级别考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系和当地经济发展水平等因素并不充分，因此，在调整界线时要适当考虑这些因素对区片的影响。
(三)运用专家经验法进行划分
专家经验法是以专家作为索取信息的对象，依靠专家的知识和经验，由专家通过调查研究对问题做出判断、评估和预测的一种方法。它是在行政村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。
采用以上三种方法，结合主导因素法，最终确定区片级别(见表1)。征地区片级别的最终确定以因素法为主要依据，用专家经验法和农用地等别调整法结合农用地定级结果进行校核。即在三种级别图形成后，对离城近的单元，比较分析因素法形成的总分值的分布规律和专家经验合理性，对偏差大的不合理的单元要进行调整，注意区片的大小要适当，要以环城路和高速路为边界进行适当分割和调整，区片规模应当较小。对离城较远的基本单元，以因素法和专家经验法确定级别，单元归并时尽量考虑到行政区界的完整性。对离城市最远的区片级别确定时，以农用地等别调整法和农用地定级法为主要依据，用因素法和专家经验法校核，区片规模可以适当放大。
三、征地区片价测算研究
呼和浩特市征地区片价测算采用专家经验法、征地案例比较测算法和年产值倍数测算法，参照农地价格因素修正法进行。
(一)征地案例比较测算征地区片价
采用呼和浩特市征地案例期日修正计算和呼和浩特市土地交易价格指数综合确定期日修正系数(见表2)。
情况修正系数根据同一单元同一时点不同交易方式来确定，正常交易情况修正系数为1.00，协议交易情况修正系数为0.74。
本次共搜集全部征地案例300个，经方差检验选取有效征地案例95个，对有效征地案例进行情况、期日和区域、个别因素的修正。
(二)专家经验法测算征地区片价
综合判定法是在行政村行政界线的基础上，根据经验及现实市场状况，对行政村的基本情况进行判定，直接确定征地区片价的方法，专家经验法确定结果见表2。
(三)年产值倍数测算法测算征地区片价
年产值倍数测算法是以农用地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，农用地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。
(四)征地区片价的确定
征地区片价的初步结果依据上述各种测算方法的实际结果确定。在对各种测算方法结果的综合分析的基础上，采用加权算术平均法确定，其中征地案例比较测算法价格权重为0.5，专家经验法测算价格的权重为0.4，年产值倍数测算法价格的权重为0.1，呼和浩特征地区片价确定见图1，将征地区片价测算结果见表3。
四、验证和调整
征地区片价初步测算结果要经过三方面的验证，一是与现行的征地补偿标准比较；二是和周边市(县)征地补偿标准的比较；三是与农用地定级估价成果比较。
(一)与现有征地补偿水平比较
征地区片价必须与现有征地补偿水平相衔接，并适当高于现有征地补偿水平。以赛罕区为例，经调查，2001年征用农地平均补偿费标准为9550元／亩，征用农地人员安置补助费标准为平均5130元／亩，两项合计14680元／亩，经期日修正后为25378.93元／亩，本次呼和浩特市征地区片价的平均价格(按照面积加权平均)为3.7238万元／亩，测算结果高于现有征地补偿水平。
(二)与周边市(县)征地补偿水平比较
征地区片价必须与周边市(县)的征地补偿水平相衔接。经过与包头市的征地区片价的比较，呼和浩特市征地区片价的最高价为30.22万元／亩(按照最高上浮42.57％)，包头市征地区片价最高价为价格为22.4万元／亩(按照最高上调50.0％)，呼和浩特市征地区片价的最低价为价格为0.8547万元／亩(按照最低下调32.63％)，包头市征地区片价最低价为价格为0.8万元／亩(最低价)，呼和浩特市的征地区片价的最高价、最低价均高于包头市的征地区片价，说明结果合理可行。
呼和浩特市征地区片价与周边旗县的统一年产值确定结果比较，也证明做到了与周边旗县统一年产值成果的基本衔接。
(三)与农用地定级估价成果比较
将呼和浩特市征地区片价结果与呼和浩特市新城区、玉泉区和回民区的农用地定级估价成果做了对比，农用地定级估价是根据土地区位、土地的投入与产出等自然与社会经济因素进行综合评定的结果，农用地定级估价的结果的最高值为208.03万元／公顷，最低值为9.86万元／公顷，对比呼和浩特市征地综合区片价的结果，结果显示：区片划分的结果与农用地定级结果基本吻合，征地区片综合地价普遍高于农用地基准地价。
一、概念及内涵
征地区片综合地价(以下简称征地区片价)是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。本征地区片综合地价对应的基准时点为2008年1月1日，有效期为3年。区片综合地价测算范围的确定依据《转发国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知(内国土资电发【2008】25号)》，“征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市集镇建设用地规模范围内”，根据呼和浩特市的实际，确定本征地区片综合地价测算范围覆盖呼和浩特市所辖的4个区(新城区、回民区、玉泉区、赛罕区)，土地面积2158km2，其中农用地面积总计1534.94km2。此次测算征地区片综合地价不包括现有建设用地和基本农田的补偿标准。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
二、区片综合地价中区片划分
(一)运用多因素综合评价法进行划分
多因素综合评价法是考虑农用地各种土地利用条件和土地性质特征对农用地价格和土地征地补偿费多少的综合影响，揭示土地征用补偿价格形成及其空间分布的差异性，在多因素综合评价的基础上，按照多因素加权分值相近的原则划分土地征用补偿综合价格区片。也就是说，以行政村级区域为基本单元，选择影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，利用多因素综合评价模型来计算各个村级行政单元的总分值，然后根据单元总分值分布的频率和变化特点选择单元分值频率分布变化转折点的综合分值作为分级界线确定指标，进行征地区片的划分。然后，对综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。
呼和浩特市征地区片采用多因素综合评价法进行划分时，选取了土地类别、土地区位、亩产值、人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和农用地等级7个因素和23个因子，根据所得频率直方图将其划分为六级。
(二)运用农用地等别法进行划分
农用地等别调整法是在行政村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其它相关情况，适当调整划分征地区片的方法。由于农用地级别考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系和当地经济发展水平等因素并不充分，因此，在调整界线时要适当考虑这些因素对区片的影响。
(三)运用专家经验法进行划分
专家经验法是以专家作为索取信息的对象，依靠专家的知识和经验，由专家通过调查研究对问题做出判断、评估和预测的一种方法。它是在行政村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。
采用以上三种方法，结合主导因素法，最终确定区片级别(见表1)。征地区片级别的最终确定以因素法为主要依据，用专家经验法和农用地等别调整法结合农用地定级结果进行校核。即在三种级别图形成后，对离城近的单元，比较分析因素法形成的总分值的分布规律和专家经验合理性，对偏差大的不合理的单元要进行调整，注意区片的大小要适当，要以环城路和高速路为边界进行适当分割和调整，区片规模应当较小。对离城较远的基本单元，以因素法和专家经验法确定级别，单元归并时尽量考虑到行政区界的完整性。对离城市最远的区片级别确定时，以农用地等别调整法和农用地定级法为主要依据，用因素法和专家经验法校核，区片规模可以适当放大。
三、征地区片价测算研究
呼和浩特市征地区片价测算采用专家经验法、征地案例比较测算法和年产值倍数测算法，参照农地价格因素修正法进行。
(一)征地案例比较测算征地区片价
采用呼和浩特市征地案例期日修正计算和呼和浩特市土地交易价格指数综合确定期日修正系数(见表2)。
情况修正系数根据同一单元同一时点不同交易方式来确定，正常交易情况修正系数为1.00，协议交易情况修正系数为0.74。
本次共搜集全部征地案例300个，经方差检验选取有效征地案例95个，对有效征地案例进行情况、期日和区域、个别因素的修正。
(二)专家经验法测算征地区片价
综合判定法是在行政村行政界线的基础上，根据经验及现实市场状况，对行政村的基本情况进行判定，直接确定征地区片价的方法，专家经验法确定结果见表2。
(三)年产值倍数测算法测算征地区片价
年产值倍数测算法是以农用地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，农用地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。
(四)征地区片价的确定
征地区片价的初步结果依据上述各种测算方法的实际结果确定。在对各种测算方法结果的综合分析的基础上，采用加权算术平均法确定，其中征地案例比较测算法价格权重为0.5，专家经验法测算价格的权重为0.4，年产值倍数测算法价格的权重为0.1，呼和浩特征地区片价确定见图1，将征地区片价测算结果见表3。
四、验证和调整
征地区片价初步测算结果要经过三方面的验证，一是与现行的征地补偿标准比较；二是和周边市(县)征地补偿标准的比较；三是与农用地定级估价成果比较。
(一)与现有征地补偿水平比较
征地区片价必须与现有征地补偿水平相衔接，并适当高于现有征地补偿水平。以赛罕区为例，经调查，2001年征用农地平均补偿费标准为9550元／亩，征用农地人员安置补助费标准为平均5130元／亩，两项合计14680元／亩，经期日修正后为25378.93元／亩，本次呼和浩特市征地区片价的平均价格(按照面积加权平均)为3.7238万元／亩，测算结果高于现有征地补偿水平。
(二)与周边市(县)征地补偿水平比较
征地区片价必须与周边市(县)的征地补偿水平相衔接。经过与包头市的征地区片价的比较，呼和浩特市征地区片价的最高价为30.22万元／亩(按照最高上浮42.57％)，包头市征地区片价最高价为价格为22.4万元／亩(按照最高上调50.0％)，呼和浩特市征地区片价的最低价为价格为0.8547万元／亩(按照最低下调32.63％)，包头市征地区片价最低价为价格为0.8万元／亩(最低价)，呼和浩特市的征地区片价的最高价、最低价均高于包头市的征地区片价，说明结果合理可行。
呼和浩特市征地区片价与周边旗县的统一年产值确定结果比较，也证明做到了与周边旗县统一年产值成果的基本衔接。
(三)与农用地定级估价成果比较
将呼和浩特市征地区片价结果与呼和浩特市新城区、玉泉区和回民区的农用地定级估价成果做了对比，农用地定级估价是根据土地区位、土地的投入与产出等自然与社会经济因素进行综合评定的结果，农用地定级估价的结果的最高值为208.03万元／公顷，最低值为9.86万元／公顷，对比呼和浩特市征地综合区片价的结果，结果显示：区片划分的结果与农用地定级结果基本吻合，征地区片综合地价普遍高于农用地基准地价。