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[摘 要]结合内含房地产的NK-DSGE模型，通过脉冲响应函数，比较了限购、增加土地供给以及调整抵押约束机制对于房地产市场的调控效果。研究表明：限购政策引起产出与实际房价最大幅度的下降，因而在房价快速上涨的背景下，政策需要在稳定房价与产出之间权衡；增加土地供给的政策不会引起产出的下降但对于实际房价的影响相对较小；调整贷款价值比的政策引致产出与实际房价下降，但其影响小于限购政策。社会福利估算的结果指出，限购政策对应的社会福利水平最低，而调整贷款价值比的政策具有较高的社会福利水平。因此，基于社会福利考虑，调整贷款价值比的政策具有相对较好的效果。
[关键词]限购；增加土地供给；贷款价值比；房地产市场调控
[中图分类号]F015；F830 [文献标识]A [文章编号]1673-0461（2017）11-0015-07
一、引 言
房地产业在世界各国经济中均具有重要的影响，因而备受各国政策制定者和研究者所关注。金融危机之后，研究者纷纷对金融危机产生的原因进行反思，代表性研究如Gal？覦′（2014）[1]、Fendoglu（2014）[2]等均指出以房地产价格为代表的资产价格投机性泡沫是金融危机产生的主要原因。在我国，房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场波动与我国经济波动存在密切的协动（Co-movement）关系（马亚明和刘翠，2015）[3]。作为政策当局，其目标在于实现房地产市场乃至宏观经济的稳定，因而在不同时期，政策当局往往会采用不同的政策机制对房地产市场进行调控。那么，这些政策机制对于房地产市场和宏观经济产生了怎样的影响呢？这一问题实际上涉及的是对房地产市场调控政策效果的考察。
对于房地产调控政策效果的考察首先需要回答的问题是引起房地产市场波动或房价上涨的原因。Iacoviello和Neri（2010）认为美国房地产价格上涨的主要推动力在于供给，即房地产部门技术进步“太慢”[4]；而Aspachs-Bracons和Rabanal（2011）则发现货币政策在欧洲金融危机之前房价不断上升过程中具有重要的作用[5]。对于我国而言，已有的研究如余华义（2010）认为我国政府的房地产调控政策对实际房价具有最为重要的影响[6]。那么，与之相关的一个问题是，政策当局应选择怎样的政策机制进行房地产市场调控呢？已有的相关研究对于这一问题的回答可谓众说纷纭。孔行等（2010）[7]、甘犁等（2013）[8]以及周京奎（2013）[9]等均认为引起我国房价上涨的主要因素在于房地产需求，依据这些研究的思路，我国政府应该通过抑制需求的方法进行房地产市场调控，即“限购”。而另一些研究如梁斌和李庆云（2011）[10]以及易斌（2015）[11]等则认为导致我国房价上涨的主要因素在于供给，因而我国政府应该通过调节供给以实现调控房价的目的。事实上，我国政府在房地产市场调控过程中还存在另一种政策即调节首付比例、公积金贷款上限以及住房贷款利率等（本文将这些政策机制统称为调整贷款价值比的政策）。那么，这些政策机制对于我国房地产市场以及宏观经济各自具有怎样的效果呢？
基于这一思路，本文构建了一个包含房地产部门的多部门新凯恩斯主义动态随机一般均衡（即NK-DSGE）模型，在建模过程中，我们通过房地产偏好冲击、土地供给冲击以及贷款价值比冲击将限购、增加土地供给以及调整贷款价值比的政策引入模型分析的范畴。在采用我国现实数据对模型进行估计的基础上，我们采用贝叶斯脉冲响应函数分析不同政策机制形成的冲击对房地产市场以及宏观经济变量产生的影响。研究发现，相对于其他政策机制而言，限购政策引起总产出和实际房价最大幅度的下降。这一发现意味着在我国房价快速上涨时，我国政府将面临稳定房地产市场与稳定总产出之间的权衡取舍。外生冲击的脉冲响应函数还表明，限购政策与调整贷款价值比的政策均会引起产出的下降，而增加土地供给的政策則不会引起产品生产部门投资以及总产出的显著下降。由于限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，因而在房价上涨过快的背景下，采用这一政策机制有助于降低实际房价或者缓解房价快速上升的趋势。因此，对于调节房价而言，限购政策仍具有重要的现实意义。
本文进一步采用社会福利分析法估算限购、增加土地供给以及调整贷款价值比政策对应的社会福利水平，进而比较不同政策机制的效果。估算的结果表明，限购政策对应的社会福利水平最低，这意味着基于稳定产出和社会福利最大化的角度考虑，政策当局应谨慎使用限购政策。社会福利估算的结果还表明，调整贷款价值比的政策机制对应的社会福利水平最高，这意味着在房地产调控过程中，基于社会福利考虑，我国政府可以采用这一方面的政策。而增加土地供给的政策尽管对于产出不存在负效应，并且具有相对较高的福利水平，但是由于土地供给本身的有限性以及我国地方政府对于土地财政的依赖，使得这一政策的实际操作性较为有限。
本文其余部分的结构安排为：第二部分考虑一个包含限购（抑制房地产需求）、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策的NK-DSGE模型，并给出模型核心方程；第三部分采用校准与贝叶斯估计方法对模型进行参数化；第四部分比较限购（抑制房地产需求）、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策各自的动态效应；最后，第五部分是本文的总结。
二、模型与假设
与陈利锋（2016）[12]类似，模型经济中的家庭分为储蓄者和借贷者，二者均具有购买房地产的意愿，并且均会受到房地产偏好冲击（如限购政策）的影响。但是，二者的经济行为具有显著差异。其中一个重要的差异是借贷者通过抵押贷款购买房地产，因而面临抵押约束。通过抵押约束，可以引入政府调控房地产市场的一种重要方式：通过调节首付比例影响抵押贷款的规模，进而实现调控房地产市场的目的。模型经济中存在两类生产者：产品生产者和房地产商。前者的产品可以用于消费和投资，而后者则供给房地产，以满足储蓄者和借贷者的房地产需求。 （一）模型主要方程
（二） 不同房地产市场调控政策机制的引入
第一类房地产市场调控政策机制为抑制房地产市场需求的“限购”政策，其形成了逆向房地产偏好冲击；第二类房地产市场调控政策机制为增加土地供给的政策，这一政策机制形成积极的土地供给冲击，因而也有利于房地产供给的增加；第三类政策机制通过调整首付比例以及公积金贷款上限等方式改变借贷者抵押约束，这类政策机制形成贷款价值比冲击。基于本文的设定分别代表了限购等抑制房地产需求、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策引致的冲击过程。
三、模型的参数化
本部分对包含房地产部门的多部门NK-DSGE模型进行参数化处理。一些对于模型的结论影响较小的参数采用校准法，而对模型影响较为显著的参数则采用贝叶斯方法进行估计。
（一）参数校准
表1给出了可能引起模型识别性问题与贝叶斯估计脆弱性问题的参数各自校准之后的数值以及选择来源。
（二）贝叶斯估计
四、房地产市场调控政策效果分析
结合参数化的结果，本部分对不同的房地产市场调控政策的效果进行比较分析。与已有的相关研究类似，我们首先比较不同政策机制对于房地产市场以及宏观经济波动的影响，然后采用社会福利分析方法比较不同政策机制对应的社会福利水平。
（一）抑制需求政策的经济效应
我们首先考察“限购”等抑制需求政策的宏观经济效应。我国自2010年4月开始实施限购政策，这一政策通过限制购房者的房地产需求来缓解由于需求扩张引起的房价持续攀升问题。显然，在本文的框架内，这一政策机制实际上构成了家庭的逆向房地产偏好冲击。图1给出了这一政策机制形成的逆向房地产偏好冲击对于主要宏观经济变量的影响，显然，这一冲击导致了房地产需求的下降，进而引起实际房价的下降。实际房价的下降降低了房地产生产部门的收益，因而房地产部门投资下降；与房地产部门对应的，实际房价的下降也引起了土地的实际价格以及实际租金率的下降。实际房价的下降也降低了房地产部门与产品生产部门的相对收益，进而使得部分资源流向产品生产部门，因而这一部门投资增加。最后，产品生产部门投资的增加有利于增加产品的总供给，进而引起通胀的下降。
图1表明，限购政策引起的逆向房地产偏好冲击会引起房地产部门的部分资源流向产品生产部门，但整体而言，还是引起了总产出的下降。并且在降低实际房价的同时，这一政策也引起了房地产部门产出（也意味着房地产供给）的下降。因而，基于产出稳定的角度，限购政策是不可取的。
（二）增加土地供给的经济效应
图2给出了增加土地供给政策机制的效应。显然，在本文的分析框架内，增加土地供给的政策会形成积极的土地供给冲击。土地供给的增加降低了土地的实际价格和土地的实际租金率，因而刺激了房地产部门投资的增加。房地产部门投资的增加降低了实际房价，进而刺激了房地产需求的增加。当然，依据定义可知实际房价的下降也降低了房价膨胀。与限购政策不同，这一政策形成的土地供给冲击并未降低产品生产部门的投资。最后，这一冲击最终还是引起了总產出的增加。因此，增加土地供给的政策刺激了房地产部门产出的增长和总产出的增长，并且有利于实现房价的下降。显然，基于产出稳定化的角度，增加土地供给的政策比限购政策可能更加可靠；并且增加土地供给的政策并未导致产品生产部门投资的下降。这一发现与易斌（2015）[11]等研究所得到的结论是一致的，后者在一个小型规模的HDSGE模型中也发现了这一事实。
基于实际房价的脉冲响应函数可以发现，相对而言，限购政策引起了实际房价更大幅度的下降。这意味着当房价快速上涨产生资产价格泡沫并影响宏观经济稳定时，政府可以采用限购政策以缓解房价快速上涨的趋势。因此，基于缓解房价过快上涨的角度，限购政策可能比增加土地供给的政策具有更好的政策效果。
另外，在我国房价快速上涨的时期，地方政府逐渐形成了对于土地财政的依赖。土地供给本身的有限性以及我国地方政府对于土地财政的严重依赖，导致了增加土地供给进而影响房地产市场的政策机制在现实中的可操作性较为有限。[17]③
（三）调整贷款价值比的效应
政府调控房地产市场的另一种政策是改变首付比例和公积金贷款上限以及提供公积金贷款优惠利率等。在本文的模型框架中，这些政策机制具有相同的作用，即改变了借贷者购买房地产时面临的抵押贷款等信贷约束，进而影响了房地产需求。这一政策机制形成贷款价值比冲击，图3给出了这一政策机制下模型主要宏观经济变量的动态反应路径。不过，为了与“限购”以及增加土地供给的政策进行比较，这里考察的是逆向贷款价值比冲击的效应。
显然，逆向贷款价值比冲击使得借贷者面临更紧的担保约束，引起房地产需求的下降，进而导致实际房价的下降。实际房价的下降使得房地产部门利润率下降，进而引起房地产部门投资的减少；同时，实际房价的下降也降低了房地产部门（与产品生产部门相比）的相对收益，因而更多的资源流向产品生产部门，进而导致产品生产部门投资的增加；逆向的贷款价值比冲击最终引起了产出的下降。房地产部门投资的减少和房地产部门收益的相对下降，导致了与房地产生产有关的土地的实际价格和实际租金率的下降；生产要素价格的下降最终影响了整体物价水平，因而逆向的贷款价值比冲击也使得通胀下降。最后，实际房价的下降导致了房价膨胀率的下降。基于贷款价值比冲击的脉冲效应函数可以发现，在房价快速上涨形成资产价格泡沫并影响宏观经济稳定时，政府可以采用提高首付比例、降低公积金贷款上限等措施形成逆向贷款价值比冲击以缓解房价快速上涨的趋势；而在房地产市场不景气时，政府可以降低首付比例、提高公积金贷款上限以及公积金贷款利率优惠等措施形成积极的金融冲击进而达到稳定房地产市场和宏观经济的目的。
基于不同政策机制的脉冲响应函数可以发现：①就实际房价而言，限购政策对于实际房价具有相对较强的效应，因而为抑制房价过快上涨，限购政策是可行的；贷款价值比冲击对于实际房价的影响小于限购，而增加土地供给的政策对于实际房价的影响相对较小。原因在于土地供给本身的有限性使得增加土地供给以抑制房价的政策实际操作性相对较差。②就产出而言，限购政策和逆向贷款价值比冲击均降低了经济中的总产出，而增加土地供给的政策则不会导致产出的下降。更重要的，限购政策引起了产出更大幅度的下降，因而基于稳定产出的角度，限购政策是不可行的。 （四）社会福利比较
已有的相关研究往往采用社会福利分析方法评价政策机制的优劣，即只有那些能够带来较高社会福利水平的政策机制才是最优的。基于这一思路，采用Lambertini et al.（2013）[18]的处理方法，我们得到如下社会福利函数：
基于以上设定，表3给出了不同政策机制下的社会福利水平。可以发现：①限购政策下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-13.1069和-83.3131，此时的社会福利水平为-2.2139；②增加土地供给的政策下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-15.1582和-71.6764，对应的社会福利为-1.9435；③调整贷款价值比政策机制下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-11.3427和-23.6506，此时社会福利水平为-0.0747；而在限购与增加土地供给政策对应的社会福利水平分别为-2.2139和-1.9435。显然，社会福利估算的结果表明，调整贷款价值比的政策机制具有最高的社会福利水平。因此，在房地产市场调控过程中，就社会福利而言，调整贷款价值比的政策机制是最优的。
表3表明，在本文的考察期内，就本文所考察的政策机制而言，限购政策引起的社会福利水平最低。这一发现意味着如果基于社会福利考虑，限购政策将是不可行的。相对于限购政策而言，增加土地供给的政策机制的社会福利水平相对较高，但由于土地本身的有限性，因而这一政策机制的现实操作性较差，并且这一政策机制对应的社会福利水平也低于调整贷款价值比的政策机制。
基于以上分析，尽管对于房地产市场（如实际房价变量）具有类似的政策效果，但本文考察的三种的政策机制却具有不同的宏观经济效应：①限购政策引起了产出的最大幅度的下降，并且对应的社会福利水平最低；②增加土地供给的政策机制不会引起产出的下降，但其带来的社会福利仍相对较小，并且其对于实际房价的冲击效用最小；③调整贷款价值比的政策机制尽管会引起产出的下降，但是却能够带来最大的社会福利。不过，限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，因而在房地产市场房价不断攀升甚至可能产生房地产市场泡沫时，政策当局将面临稳定房价与稳定产出之间的权衡取舍，这意味着限购并非完全不可取，关键在房地产市场环境以及政府的宏观经济目标。显然，这一结论与已有的研究如陈利锋和范红忠（2014）[15]、易斌（2015）[11]等存在较大的差异，后者均认为限购不可取。
五、结 论
在一个包含房地产市场的模型中，本文考察了限购、增加土地供给以及调整贷款价值比等政策的调控效果。研究发现，尽管限购政策、增加土地供给的政策以及调整贷款价值比的政策机制均能够引起实际房价的下降（或缓解房价上涨的态势），但是这些政策却具有不同的宏观经济效应。限购政策引起产出最大幅度的下降；调整贷款价值比的政策引起产出较小幅度的下降；而增加土地供给的政策则不会引起产出的显著下降。不过，限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，调整贷款价值比则次之，而增加土地供给的政策对于实际房价的影响相对较小。在此基础上，本文进一步对不同政策下的社会福利水平进行了估算。研究结果表明，限购政策对应的社会福利水平最低，因而无论是基于稳定产出的角度还是基于社会福利考虑，单一的限购政策均不可行。但是，相对而言，限购政策对于实际房价却具有最强的冲击效应。因而，在房价上升较快的背景下，限购政策仍具有现实意义。调整贷款价值比的政策机制对应的社会福利水平最高，这意味着在房地产调控过程中，基于社会福利考虑，可以采用这一方面的政策。最后，尽管增加土地供给的政策对应的社会福利水平也相对较高，但是土地供给本身的有限性以及当前我国地方政府对于土地财政的依赖使得这一政策机制在现实中难以得到有效的实施。
本文在动态随机一般均衡模型框架内对我国房地产市场调控政策机制的效果进行了分析，受客观条件与研究方法的限制，本文仍存在一些需要进一步探讨的地方：第一，本文比较了三类不同的房地产市场调控政策的效应，但是政府的政策调整往往会引起经济主体预期的变化。现有研究如陈利锋（2017）[19]均表明，政府政策调整引起的消息冲击（News Shock）对于我国房地产市场具有显著的冲击效应。因此，一个可行的做法是在本文的框架内引入消息冲击，并重新评价不同的调控政策对于房地产市场的影响。第二，本文尽管考察了限购等三种不同的政策机制的影响，但是在房价波动背景下，为了规避宏观经济风险，政府应该采用怎样的政策机制呢？已有的相关研究如Kannan et al.（2012）[20]、Alpanda et al.（2014）[21]、Levin和Lima（2015）[22]等尝试在包含系统性风险的新凯恩斯主义动态随机一般均衡模型中分析宏观审慎政策。因此，一个可能的研究方向是基于房价波动的背景，在本文的模型框架中引入宏观审慎政策并分析其效果；最后，本文主要考察的是限购等三类房地产市场调控政策的效应，但我国政府在实际房地产市场调控过程中还会使用货币政策。因此，一个可行的方向是基于本文的模型考虑房地产价格波动过程中的货币政策。关于这一方面的研究可以参考Finocchiaro和 von Heideken（2013）[23]以及Notarpietro和Siviero（2014）[24]等。
① 限于篇幅，關于模型详细的推导以及全部方程请参见本文附录。感兴趣的读者可以向作者本人索取。
② 关于数据处理与贝叶斯估计的详细过程可以参考本文附录，感兴趣的读者可以向作者索取。
③ 部分研究如张宇青和周应恒（2015）认为土地有效供给对于房地产价格存在“三门槛”效应，一旦跨越一定的门槛值，扩大土地供给对于房地产价格的影响会减少甚至不显著 。
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[关键词]限购；增加土地供给；贷款价值比；房地产市场调控
[中图分类号]F015；F830 [文献标识]A [文章编号]1673-0461（2017）11-0015-07
一、引 言
房地产业在世界各国经济中均具有重要的影响，因而备受各国政策制定者和研究者所关注。金融危机之后，研究者纷纷对金融危机产生的原因进行反思，代表性研究如Gal？覦′（2014）[1]、Fendoglu（2014）[2]等均指出以房地产价格为代表的资产价格投机性泡沫是金融危机产生的主要原因。在我国，房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场波动与我国经济波动存在密切的协动（Co-movement）关系（马亚明和刘翠，2015）[3]。作为政策当局，其目标在于实现房地产市场乃至宏观经济的稳定，因而在不同时期，政策当局往往会采用不同的政策机制对房地产市场进行调控。那么，这些政策机制对于房地产市场和宏观经济产生了怎样的影响呢？这一问题实际上涉及的是对房地产市场调控政策效果的考察。
对于房地产调控政策效果的考察首先需要回答的问题是引起房地产市场波动或房价上涨的原因。Iacoviello和Neri（2010）认为美国房地产价格上涨的主要推动力在于供给，即房地产部门技术进步“太慢”[4]；而Aspachs-Bracons和Rabanal（2011）则发现货币政策在欧洲金融危机之前房价不断上升过程中具有重要的作用[5]。对于我国而言，已有的研究如余华义（2010）认为我国政府的房地产调控政策对实际房价具有最为重要的影响[6]。那么，与之相关的一个问题是，政策当局应选择怎样的政策机制进行房地产市场调控呢？已有的相关研究对于这一问题的回答可谓众说纷纭。孔行等（2010）[7]、甘犁等（2013）[8]以及周京奎（2013）[9]等均认为引起我国房价上涨的主要因素在于房地产需求，依据这些研究的思路，我国政府应该通过抑制需求的方法进行房地产市场调控，即“限购”。而另一些研究如梁斌和李庆云（2011）[10]以及易斌（2015）[11]等则认为导致我国房价上涨的主要因素在于供给，因而我国政府应该通过调节供给以实现调控房价的目的。事实上，我国政府在房地产市场调控过程中还存在另一种政策即调节首付比例、公积金贷款上限以及住房贷款利率等（本文将这些政策机制统称为调整贷款价值比的政策）。那么，这些政策机制对于我国房地产市场以及宏观经济各自具有怎样的效果呢？
基于这一思路，本文构建了一个包含房地产部门的多部门新凯恩斯主义动态随机一般均衡（即NK-DSGE）模型，在建模过程中，我们通过房地产偏好冲击、土地供给冲击以及贷款价值比冲击将限购、增加土地供给以及调整贷款价值比的政策引入模型分析的范畴。在采用我国现实数据对模型进行估计的基础上，我们采用贝叶斯脉冲响应函数分析不同政策机制形成的冲击对房地产市场以及宏观经济变量产生的影响。研究发现，相对于其他政策机制而言，限购政策引起总产出和实际房价最大幅度的下降。这一发现意味着在我国房价快速上涨时，我国政府将面临稳定房地产市场与稳定总产出之间的权衡取舍。外生冲击的脉冲响应函数还表明，限购政策与调整贷款价值比的政策均会引起产出的下降，而增加土地供给的政策則不会引起产品生产部门投资以及总产出的显著下降。由于限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，因而在房价上涨过快的背景下，采用这一政策机制有助于降低实际房价或者缓解房价快速上升的趋势。因此，对于调节房价而言，限购政策仍具有重要的现实意义。
本文进一步采用社会福利分析法估算限购、增加土地供给以及调整贷款价值比政策对应的社会福利水平，进而比较不同政策机制的效果。估算的结果表明，限购政策对应的社会福利水平最低，这意味着基于稳定产出和社会福利最大化的角度考虑，政策当局应谨慎使用限购政策。社会福利估算的结果还表明，调整贷款价值比的政策机制对应的社会福利水平最高，这意味着在房地产调控过程中，基于社会福利考虑，我国政府可以采用这一方面的政策。而增加土地供给的政策尽管对于产出不存在负效应，并且具有相对较高的福利水平，但是由于土地供给本身的有限性以及我国地方政府对于土地财政的依赖，使得这一政策的实际操作性较为有限。
本文其余部分的结构安排为：第二部分考虑一个包含限购（抑制房地产需求）、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策的NK-DSGE模型，并给出模型核心方程；第三部分采用校准与贝叶斯估计方法对模型进行参数化；第四部分比较限购（抑制房地产需求）、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策各自的动态效应；最后，第五部分是本文的总结。
二、模型与假设
与陈利锋（2016）[12]类似，模型经济中的家庭分为储蓄者和借贷者，二者均具有购买房地产的意愿，并且均会受到房地产偏好冲击（如限购政策）的影响。但是，二者的经济行为具有显著差异。其中一个重要的差异是借贷者通过抵押贷款购买房地产，因而面临抵押约束。通过抵押约束，可以引入政府调控房地产市场的一种重要方式：通过调节首付比例影响抵押贷款的规模，进而实现调控房地产市场的目的。模型经济中存在两类生产者：产品生产者和房地产商。前者的产品可以用于消费和投资，而后者则供给房地产，以满足储蓄者和借贷者的房地产需求。 （一）模型主要方程
（二） 不同房地产市场调控政策机制的引入
第一类房地产市场调控政策机制为抑制房地产市场需求的“限购”政策，其形成了逆向房地产偏好冲击；第二类房地产市场调控政策机制为增加土地供给的政策，这一政策机制形成积极的土地供给冲击，因而也有利于房地产供给的增加；第三类政策机制通过调整首付比例以及公积金贷款上限等方式改变借贷者抵押约束，这类政策机制形成贷款价值比冲击。基于本文的设定分别代表了限购等抑制房地产需求、增加土地供给以及调整贷款价值比等房地产市场调控政策引致的冲击过程。
三、模型的参数化
本部分对包含房地产部门的多部门NK-DSGE模型进行参数化处理。一些对于模型的结论影响较小的参数采用校准法，而对模型影响较为显著的参数则采用贝叶斯方法进行估计。
（一）参数校准
表1给出了可能引起模型识别性问题与贝叶斯估计脆弱性问题的参数各自校准之后的数值以及选择来源。
（二）贝叶斯估计
四、房地产市场调控政策效果分析
结合参数化的结果，本部分对不同的房地产市场调控政策的效果进行比较分析。与已有的相关研究类似，我们首先比较不同政策机制对于房地产市场以及宏观经济波动的影响，然后采用社会福利分析方法比较不同政策机制对应的社会福利水平。
（一）抑制需求政策的经济效应
我们首先考察“限购”等抑制需求政策的宏观经济效应。我国自2010年4月开始实施限购政策，这一政策通过限制购房者的房地产需求来缓解由于需求扩张引起的房价持续攀升问题。显然，在本文的框架内，这一政策机制实际上构成了家庭的逆向房地产偏好冲击。图1给出了这一政策机制形成的逆向房地产偏好冲击对于主要宏观经济变量的影响，显然，这一冲击导致了房地产需求的下降，进而引起实际房价的下降。实际房价的下降降低了房地产生产部门的收益，因而房地产部门投资下降；与房地产部门对应的，实际房价的下降也引起了土地的实际价格以及实际租金率的下降。实际房价的下降也降低了房地产部门与产品生产部门的相对收益，进而使得部分资源流向产品生产部门，因而这一部门投资增加。最后，产品生产部门投资的增加有利于增加产品的总供给，进而引起通胀的下降。
图1表明，限购政策引起的逆向房地产偏好冲击会引起房地产部门的部分资源流向产品生产部门，但整体而言，还是引起了总产出的下降。并且在降低实际房价的同时，这一政策也引起了房地产部门产出（也意味着房地产供给）的下降。因而，基于产出稳定的角度，限购政策是不可取的。
（二）增加土地供给的经济效应
图2给出了增加土地供给政策机制的效应。显然，在本文的分析框架内，增加土地供给的政策会形成积极的土地供给冲击。土地供给的增加降低了土地的实际价格和土地的实际租金率，因而刺激了房地产部门投资的增加。房地产部门投资的增加降低了实际房价，进而刺激了房地产需求的增加。当然，依据定义可知实际房价的下降也降低了房价膨胀。与限购政策不同，这一政策形成的土地供给冲击并未降低产品生产部门的投资。最后，这一冲击最终还是引起了总產出的增加。因此，增加土地供给的政策刺激了房地产部门产出的增长和总产出的增长，并且有利于实现房价的下降。显然，基于产出稳定化的角度，增加土地供给的政策比限购政策可能更加可靠；并且增加土地供给的政策并未导致产品生产部门投资的下降。这一发现与易斌（2015）[11]等研究所得到的结论是一致的，后者在一个小型规模的HDSGE模型中也发现了这一事实。
基于实际房价的脉冲响应函数可以发现，相对而言，限购政策引起了实际房价更大幅度的下降。这意味着当房价快速上涨产生资产价格泡沫并影响宏观经济稳定时，政府可以采用限购政策以缓解房价快速上涨的趋势。因此，基于缓解房价过快上涨的角度，限购政策可能比增加土地供给的政策具有更好的政策效果。
另外，在我国房价快速上涨的时期，地方政府逐渐形成了对于土地财政的依赖。土地供给本身的有限性以及我国地方政府对于土地财政的严重依赖，导致了增加土地供给进而影响房地产市场的政策机制在现实中的可操作性较为有限。[17]③
（三）调整贷款价值比的效应
政府调控房地产市场的另一种政策是改变首付比例和公积金贷款上限以及提供公积金贷款优惠利率等。在本文的模型框架中，这些政策机制具有相同的作用，即改变了借贷者购买房地产时面临的抵押贷款等信贷约束，进而影响了房地产需求。这一政策机制形成贷款价值比冲击，图3给出了这一政策机制下模型主要宏观经济变量的动态反应路径。不过，为了与“限购”以及增加土地供给的政策进行比较，这里考察的是逆向贷款价值比冲击的效应。
显然，逆向贷款价值比冲击使得借贷者面临更紧的担保约束，引起房地产需求的下降，进而导致实际房价的下降。实际房价的下降使得房地产部门利润率下降，进而引起房地产部门投资的减少；同时，实际房价的下降也降低了房地产部门（与产品生产部门相比）的相对收益，因而更多的资源流向产品生产部门，进而导致产品生产部门投资的增加；逆向的贷款价值比冲击最终引起了产出的下降。房地产部门投资的减少和房地产部门收益的相对下降，导致了与房地产生产有关的土地的实际价格和实际租金率的下降；生产要素价格的下降最终影响了整体物价水平，因而逆向的贷款价值比冲击也使得通胀下降。最后，实际房价的下降导致了房价膨胀率的下降。基于贷款价值比冲击的脉冲效应函数可以发现，在房价快速上涨形成资产价格泡沫并影响宏观经济稳定时，政府可以采用提高首付比例、降低公积金贷款上限等措施形成逆向贷款价值比冲击以缓解房价快速上涨的趋势；而在房地产市场不景气时，政府可以降低首付比例、提高公积金贷款上限以及公积金贷款利率优惠等措施形成积极的金融冲击进而达到稳定房地产市场和宏观经济的目的。
基于不同政策机制的脉冲响应函数可以发现：①就实际房价而言，限购政策对于实际房价具有相对较强的效应，因而为抑制房价过快上涨，限购政策是可行的；贷款价值比冲击对于实际房价的影响小于限购，而增加土地供给的政策对于实际房价的影响相对较小。原因在于土地供给本身的有限性使得增加土地供给以抑制房价的政策实际操作性相对较差。②就产出而言，限购政策和逆向贷款价值比冲击均降低了经济中的总产出，而增加土地供给的政策则不会导致产出的下降。更重要的，限购政策引起了产出更大幅度的下降，因而基于稳定产出的角度，限购政策是不可行的。 （四）社会福利比较
已有的相关研究往往采用社会福利分析方法评价政策机制的优劣，即只有那些能够带来较高社会福利水平的政策机制才是最优的。基于这一思路，采用Lambertini et al.（2013）[18]的处理方法，我们得到如下社会福利函数：
基于以上设定，表3给出了不同政策机制下的社会福利水平。可以发现：①限购政策下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-13.1069和-83.3131，此时的社会福利水平为-2.2139；②增加土地供给的政策下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-15.1582和-71.6764，对应的社会福利为-1.9435；③调整贷款价值比政策机制下，储蓄者与借贷者的社会福利分别为-11.3427和-23.6506，此时社会福利水平为-0.0747；而在限购与增加土地供给政策对应的社会福利水平分别为-2.2139和-1.9435。显然，社会福利估算的结果表明，调整贷款价值比的政策机制具有最高的社会福利水平。因此，在房地产市场调控过程中，就社会福利而言，调整贷款价值比的政策机制是最优的。
表3表明，在本文的考察期内，就本文所考察的政策机制而言，限购政策引起的社会福利水平最低。这一发现意味着如果基于社会福利考虑，限购政策将是不可行的。相对于限购政策而言，增加土地供给的政策机制的社会福利水平相对较高，但由于土地本身的有限性，因而这一政策机制的现实操作性较差，并且这一政策机制对应的社会福利水平也低于调整贷款价值比的政策机制。
基于以上分析，尽管对于房地产市场（如实际房价变量）具有类似的政策效果，但本文考察的三种的政策机制却具有不同的宏观经济效应：①限购政策引起了产出的最大幅度的下降，并且对应的社会福利水平最低；②增加土地供给的政策机制不会引起产出的下降，但其带来的社会福利仍相对较小，并且其对于实际房价的冲击效用最小；③调整贷款价值比的政策机制尽管会引起产出的下降，但是却能够带来最大的社会福利。不过，限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，因而在房地产市场房价不断攀升甚至可能产生房地产市场泡沫时，政策当局将面临稳定房价与稳定产出之间的权衡取舍，这意味着限购并非完全不可取，关键在房地产市场环境以及政府的宏观经济目标。显然，这一结论与已有的研究如陈利锋和范红忠（2014）[15]、易斌（2015）[11]等存在较大的差异，后者均认为限购不可取。
五、结 论
在一个包含房地产市场的模型中，本文考察了限购、增加土地供给以及调整贷款价值比等政策的调控效果。研究发现，尽管限购政策、增加土地供给的政策以及调整贷款价值比的政策机制均能够引起实际房价的下降（或缓解房价上涨的态势），但是这些政策却具有不同的宏观经济效应。限购政策引起产出最大幅度的下降；调整贷款价值比的政策引起产出较小幅度的下降；而增加土地供给的政策则不会引起产出的显著下降。不过，限购政策对于实际房价具有最大的冲击效应，调整贷款价值比则次之，而增加土地供给的政策对于实际房价的影响相对较小。在此基础上，本文进一步对不同政策下的社会福利水平进行了估算。研究结果表明，限购政策对应的社会福利水平最低，因而无论是基于稳定产出的角度还是基于社会福利考虑，单一的限购政策均不可行。但是，相对而言，限购政策对于实际房价却具有最强的冲击效应。因而，在房价上升较快的背景下，限购政策仍具有现实意义。调整贷款价值比的政策机制对应的社会福利水平最高，这意味着在房地产调控过程中，基于社会福利考虑，可以采用这一方面的政策。最后，尽管增加土地供给的政策对应的社会福利水平也相对较高，但是土地供给本身的有限性以及当前我国地方政府对于土地财政的依赖使得这一政策机制在现实中难以得到有效的实施。
本文在动态随机一般均衡模型框架内对我国房地产市场调控政策机制的效果进行了分析，受客观条件与研究方法的限制，本文仍存在一些需要进一步探讨的地方：第一，本文比较了三类不同的房地产市场调控政策的效应，但是政府的政策调整往往会引起经济主体预期的变化。现有研究如陈利锋（2017）[19]均表明，政府政策调整引起的消息冲击（News Shock）对于我国房地产市场具有显著的冲击效应。因此，一个可行的做法是在本文的框架内引入消息冲击，并重新评价不同的调控政策对于房地产市场的影响。第二，本文尽管考察了限购等三种不同的政策机制的影响，但是在房价波动背景下，为了规避宏观经济风险，政府应该采用怎样的政策机制呢？已有的相关研究如Kannan et al.（2012）[20]、Alpanda et al.（2014）[21]、Levin和Lima（2015）[22]等尝试在包含系统性风险的新凯恩斯主义动态随机一般均衡模型中分析宏观审慎政策。因此，一个可能的研究方向是基于房价波动的背景，在本文的模型框架中引入宏观审慎政策并分析其效果；最后，本文主要考察的是限购等三类房地产市场调控政策的效应，但我国政府在实际房地产市场调控过程中还会使用货币政策。因此，一个可行的方向是基于本文的模型考虑房地产价格波动过程中的货币政策。关于这一方面的研究可以参考Finocchiaro和 von Heideken（2013）[23]以及Notarpietro和Siviero（2014）[24]等。
① 限于篇幅，關于模型详细的推导以及全部方程请参见本文附录。感兴趣的读者可以向作者本人索取。
② 关于数据处理与贝叶斯估计的详细过程可以参考本文附录，感兴趣的读者可以向作者索取。
③ 部分研究如张宇青和周应恒（2015）认为土地有效供给对于房地产价格存在“三门槛”效应，一旦跨越一定的门槛值，扩大土地供给对于房地产价格的影响会减少甚至不显著 。
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