近几年来，烟台市房地产业蓬勃发展，截止到２００３年，全市有房地产开发企业２７２家。１９９８年至２００３年，开发的商品住宅平均每年以近３４％的速度递增。针对烟台市城市建设整体布局和商品住宅市场供求状况，２００３年，市委、市政府提出“建设区域性中心城市”的目标，着力加快五区融合，拓展东西两翼的长度及南北的宽度，并对房地产开发企业、土地供应、商品房结构进行清理规范和引导调整。
　　一是清理整顿房地产开发企业，全市有房地产开发企业２７２家，１４家被整改，１１家被降级，３３家被淘汰出局，目前保留的只有２１４家。
　　二是规范土地供应。土地供应从暗箱操作到招拍挂，打破传统，实现透明化的竞争，使开发商处在了公平竞争的平台上。
　　三是调整商品房结构。房产总体供求平衡，但存在结构性失衡。大户型的供应量比较充沛，而小户型的住房明显不足。５０—８５平方米左右的小户型，面积总价适中的中低价位住宅在未来的一段时间内仍是消费的主体，其市场容量仍在增大。住房消费特征决定了房地产发展的特点是本地化、大众化、中价位，这也是烟台市政府对住房消费引导、调控的目标。
　　为适应房地产市场的发展需要，结合实际规划综合考虑，市政府把旧城改造回迁房、高品质经济适用房、高档海滨住宅的开发理念共同融入市场化的平台中，充分发挥市场机制来调节整个需求结构，满足社会不同层次和不同家庭收入的住房需求。让普通市民既住进高品质的小区又享受政府项目所提供的实惠政策。东郊海岸线的银河怡海、海天名人广场、黄海城市花园、万光观海花园等正携手构建烟台“富人区”，这一带是高端产品的集中区和绝版海景珍藏区，满足高收入家庭和部分投资商的需求。
　　烟台市房地产的特点一是家庭户规模继续缩小，人口出生率下降，烟台市总人口为６４６．７２万人，人口出生率为５．７２‰，人口自然增长率为负的１．０７‰。老龄化进程加快，已进入“老龄型”人口社会。人口分布向城市边缘区扩散：中心区人口减少和边缘区人口增加的主要是烟台近年来大规模的市政建设、旧城改造。市政府的东迁使整个烟台的经济、文化中心都在向东部转移，东部发展的同时也带动了西部开发区的兴起，整个市区的外延发展使中心区人口密度有了较大改观。城市基础建设和旧城区改造产生动迁居民，这一购房群体也是住房消费主体之一，这一群体中部分属于被动性提前购房。这部分居户的户均面积较小，会借机改善居住条件，新房户均面积也会比老房子大，而这一住房消费群体大多定位于中低档住房。
　　二是外来流动人口大增，其居住也相对集中，他们中从事经济活动的占七成，其中涉及到商品批发业。据统计，目前在烟台的温州人，有近５万余人，在烟台兴办企业５０００余家，投资总额超过４０亿元，吸纳约２万人就业。外来人口是烟台住房租赁市场的主要需求群体。据有关资料显示，目前外来人口承租房屋占全市房屋租赁量的７３％。外来流动人口租赁房屋已由原来的个人为主逐步向家庭为主发展。进城务工的农村剩余劳动力多分布在建筑领域或服务行业，这一群体中居住多分布于城乡结合部的民房或建筑工棚内，也将是住房租赁市场的主要消费群体和潜在的购房主力群体。
　　三是刚刚参加工作的新生代群体，收入低是暂时的，在无房户中占有相当大的比例，是不容忽视的现在购房生力军。这部分人没有赶上福利分房的末班车，也没有足够的积蓄购房，但他们是最具独立意识和个性化的消费群体，因此，小户型、总价低、位置好的“迷你型”住房是他们购房的首选，就烟台目前供给的住宅看，这一群体往往是被市场遗忘的群体。
　　家庭规模在缩小，而住房面积在增大，这反映居民住房消费水平在提高，但这种逆向变化存在不合理的因素，消费者是被迫接受这种不正常的住房消费。需求引导供给，将成为今后住宅建设的主导，强迫消费时代已经结束，消费者被迫接受开发商提供住房产品的局面将会得到扭转。在基本的住房需求得到满足后，若开发商不能以需求为主导提供住宅产品，消费者将会持币观望，也会造成新结构性失衡和资源浪费。
　　（作者单位：烟台市城市房地产综合开发办公室）