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“政府工作报告”提出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。在推进新型城镇化的过程中，只有坚持“以人为本”，新型城镇化和房地产市场才能实现双赢发展。
文│本刊实习记者 夏淑媛
继2015年年底中央经济工作会议正式将“去库存”纳入2016年经济工作的五大任务之一之后，2016年伊始，监管层便在继续推行宽松货币政策的同时陆续出台多项楼市调控措施，旨在实现刺激楼市需求，加快去库存的目的。然而在房贷首付比例下调、公积金存款利率上调、房产交易契税与营业税减免、央行下调存款准备金率等“政策红包”逐一落地后，中国的一线城市房价暴涨，二线蠢蠢欲动，三四线泥足深陷。如果处理不当，房价泡沫很可能与股市泡沫一样引发一地鸡毛，阻碍中国新型城镇化进程。
“高烧”与“去库存”的两极分化
众所周知，2016年春节过后“北上深”三地的房价如脱缰的野马，在“10万+”的价位上搅动万众心弦。
地产咨询公司莱坊（Knight Frank LLP）的财富报告揭示，截至2015年12月，100万美元可以在北京黄金地段购买58平方米住宅，而在上海黄金地段仅能购买46平方米。上海和北京跻身全球房价最贵的城市，分别位列排行榜的第8和第10位。但仍难据此断定北京和上海的房价就涨到了头。与一线楼市的“高烧”相反，真正需要去库存的三四线楼市价格却始终低迷。2015年年底三四线城市库存7.18亿平方米，同比增长了15.6%；2016年1～2月库存7.39亿平方米，增速达到了15.7%。
对于此矛盾，有人从大类资产轮动、房地产供需、人口新增变化、资产荒等角度进行解释，然而这些解释并没有抓住问题的关键，本次房地产价格的结构性癫狂，并不是主动的资产配置行为，而是投资者看到政策风向转换后，对通胀的忧虑而引发的被动避险行为，是对货币的看空情绪而不是对复苏的看多预期。这是一场投资者被货币政策逼空的博弈：积极的投资会被经济的停滞套牢，被动的空仓则会被货币的通胀侵蚀。再加上去库存政策支持和银行信贷的杠杆支持，在滞胀之间，融合投资和消费属性的夹层资产——一线和部分二线城市的房地产，成了财富最后的诺亚方舟。
“调楼市”与“稳增长”
两会期间，多部委针对一线城市房价高企及三四线的泥足深陷的问题密集表态，警示首付贷等加杠杆风险，字里行间，“看得见的手”已经伸向了房地产信贷领域。
3月15日的“棚户区改造和房地产工作”发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高说“房价问题是全社会高度关注的问题，因为房价问题事关每一个居民的切身利益，也事关房地产的平稳健康发展，还事关经济社会发展的全局”。他指出，现在中国房地产一个重要特点就是分化越来越严重，问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。目前的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。一线城市都主动履行了调控的主体责任，采取了很多措施和办法：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。
限购
国家发改委主任徐绍东在两会期间表示，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥给出了“北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解战略出发，控制房地产开发投资”的回答。
因城施策，增加土地供应面积
国土资源部部长姜大明在两会“部长通道”接受采访时表示，对于一线和部分二线城市，国土部将采取“有保有压、结构优化、分类调控”的政策措施，合理增加这些城市土地供应面积。主要措施包括：一是对保障型安居工程，实行土地应保尽保；二是充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；三是要盘活城市中的闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地；四是加大城市利用低效土地的再开发，支持棚户区和城中村改造；五是坚持完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。
整治首付贷
一线城市房地产市场大热，除政策宽松带来市场回暖之外，杠杆资金被认为是背后的重要推手。以首付贷为代表的场外配资引起了监管部门的重视。继北京、深圳摸底首付贷之后，上海也加入清查首付贷的阵营。尽管首付贷是否是导致楼市高烧的“元凶”仍有争议，但央行和银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。
房地产税还在立法阶段
财政部部长楼继伟在回答中外记者提问时表示，还在配合有关部门加快房地产立法，其他地方税改革有的正在进行，有的还在推进中。
推进以人为核心的新型城镇化
2016年3月16日，十二届全国人大四次会议闭幕。根据出席十二届全国人大四次会议代表审议和全国政协十二届四次会议委员讨论提出的意见和建议，“促进房地产市场平稳运行”写入《政府工作报告》。2016年，我国将深入推进新型城镇化，重点抓好农业转移人口市民化、推进城镇保障安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理等三项工作。城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能。在推进新型城镇化的过程中，只有坚持“以人为本”，新型城镇化和房地产市场才能实现双赢发展。
我国新型城镇化规划提出解决“三个1亿人”问题，其中包括促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这个问题如果能够按照计划在2020年得以解决，无疑将为三四线楼市带来极大的需求。“房地产企业应该抓住推进新型城镇化带来的机遇，分享农业转移人口市民化带来的市场蛋糕。”全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，“到2020年，我国城镇化率有可能超过60%，预计将带来3.3万亿元左右的新增消费，住房消费将成为新增消费的重要组成部分。” 由于一二线城市相对饱和，我国未来的城镇化其实将主要集中在三四线城市。虽然说让农民进城充当“接盘侠”是一个极具争议的话题，但随着农民工进入三四线城市，客观上的确会产生大量住房需求。对于目前轰轰烈烈的房地产去库存运动，从政策制定者的角度来看，如果能够将重心放在为农民进城提供足够的保障，真正突破农民市民化的瓶颈上，而不是试图直接刺激房地产市场，那么，在完成政府该做的保障工作之后，市场之手自然会在房地产市场发挥作用，高库存的三四线楼市终将会迎来大量真实的购房需求，一线楼市也不会动辄高烧。
近期各地楼市新政盘点
以下7个城市的楼市新政盘点如下。
济南：扩大公积金提取范围
根据新规定，凡在3月7日后缴纳住宅维修资金且无公积金贷款余额的职工及配偶，可凭有效凭证提取一次住房公积金。职工及配偶提取金额合计不得超过实际支付的住宅维修资金的使用。此外，济南市还将住房公积金贷款的借款人及共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。
海口：年满18周岁即可申购限价房
新办法规定，申请本市现价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。自2016年4月1日起施行，有效期5年。
成都：出售2年以上个人住房一律免征营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票填开时间）的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。
深圳：填海造地
面对房价暴涨，深圳的管理者提出的解决方案是填海——填海55平方公里以获得发展空间，平抑房价。深圳中原地产研究中心分析称，深圳土地供应紧张，新房供应不足，旧城改造时间长成本高，房价涨势过快等，都是填海计划背后的因素。
上海：积极调研，储备调控政策
3月6日，在“两会”上海代表团开放日活动中，当被问及上海房地产市场近期过热现象时，全国人大代表、上海市委书记韩正表示：上海将继续坚持以居住为主、市民为主和普通商品房为主的原则，而保障性住房体系将坚持多策并举，保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房需求。对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。3月8日，该市发改委、银监局、住建委和央行上海总部等多部门召开座谈会，到会的还有上海楼市的相关研究机构，多方就当前“房价上涨过快”问题进行了研讨。
广州：市内无房按首套房缴纳契税
3月15日，广州市地税局出台新细则，“市内无房按首套房缴纳契税”。2月22日起，只要在广州是家庭唯一住房，可享受90平方米以下按契税1%执行，90平方米及以上的则都按契税1.5%执行。在外地有房广州无房且此前曾按原政策3%的税率交了契税的，可以办理退税。
南阳：购144平方米及以下商品住房的农民，每套发放1万元财政补贴
3月15日，从河南省南阳市房管中心获悉，河南省南阳市推出楼市新政，对进城购买144平方米以下商品住房的农民，每套发放1万元的财政补贴，有效期为2015年7月9日～2016年12月31日。这是河南省首个以财政补贴方式推进城镇化进程的地级市。
文│本刊实习记者 夏淑媛
继2015年年底中央经济工作会议正式将“去库存”纳入2016年经济工作的五大任务之一之后，2016年伊始，监管层便在继续推行宽松货币政策的同时陆续出台多项楼市调控措施，旨在实现刺激楼市需求，加快去库存的目的。然而在房贷首付比例下调、公积金存款利率上调、房产交易契税与营业税减免、央行下调存款准备金率等“政策红包”逐一落地后，中国的一线城市房价暴涨，二线蠢蠢欲动，三四线泥足深陷。如果处理不当，房价泡沫很可能与股市泡沫一样引发一地鸡毛，阻碍中国新型城镇化进程。
“高烧”与“去库存”的两极分化
众所周知，2016年春节过后“北上深”三地的房价如脱缰的野马，在“10万+”的价位上搅动万众心弦。
地产咨询公司莱坊（Knight Frank LLP）的财富报告揭示，截至2015年12月，100万美元可以在北京黄金地段购买58平方米住宅，而在上海黄金地段仅能购买46平方米。上海和北京跻身全球房价最贵的城市，分别位列排行榜的第8和第10位。但仍难据此断定北京和上海的房价就涨到了头。与一线楼市的“高烧”相反，真正需要去库存的三四线楼市价格却始终低迷。2015年年底三四线城市库存7.18亿平方米，同比增长了15.6%；2016年1～2月库存7.39亿平方米，增速达到了15.7%。
对于此矛盾，有人从大类资产轮动、房地产供需、人口新增变化、资产荒等角度进行解释，然而这些解释并没有抓住问题的关键，本次房地产价格的结构性癫狂，并不是主动的资产配置行为，而是投资者看到政策风向转换后，对通胀的忧虑而引发的被动避险行为，是对货币的看空情绪而不是对复苏的看多预期。这是一场投资者被货币政策逼空的博弈：积极的投资会被经济的停滞套牢，被动的空仓则会被货币的通胀侵蚀。再加上去库存政策支持和银行信贷的杠杆支持，在滞胀之间，融合投资和消费属性的夹层资产——一线和部分二线城市的房地产，成了财富最后的诺亚方舟。
“调楼市”与“稳增长”
两会期间，多部委针对一线城市房价高企及三四线的泥足深陷的问题密集表态，警示首付贷等加杠杆风险，字里行间，“看得见的手”已经伸向了房地产信贷领域。
3月15日的“棚户区改造和房地产工作”发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高说“房价问题是全社会高度关注的问题，因为房价问题事关每一个居民的切身利益，也事关房地产的平稳健康发展，还事关经济社会发展的全局”。他指出，现在中国房地产一个重要特点就是分化越来越严重，问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。目前的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。一线城市都主动履行了调控的主体责任，采取了很多措施和办法：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。
限购
国家发改委主任徐绍东在两会期间表示，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥给出了“北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解战略出发，控制房地产开发投资”的回答。
因城施策，增加土地供应面积
国土资源部部长姜大明在两会“部长通道”接受采访时表示，对于一线和部分二线城市，国土部将采取“有保有压、结构优化、分类调控”的政策措施，合理增加这些城市土地供应面积。主要措施包括：一是对保障型安居工程，实行土地应保尽保；二是充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；三是要盘活城市中的闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地；四是加大城市利用低效土地的再开发，支持棚户区和城中村改造；五是坚持完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。
整治首付贷
一线城市房地产市场大热，除政策宽松带来市场回暖之外，杠杆资金被认为是背后的重要推手。以首付贷为代表的场外配资引起了监管部门的重视。继北京、深圳摸底首付贷之后，上海也加入清查首付贷的阵营。尽管首付贷是否是导致楼市高烧的“元凶”仍有争议，但央行和银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。
房地产税还在立法阶段
财政部部长楼继伟在回答中外记者提问时表示，还在配合有关部门加快房地产立法，其他地方税改革有的正在进行，有的还在推进中。
推进以人为核心的新型城镇化
2016年3月16日，十二届全国人大四次会议闭幕。根据出席十二届全国人大四次会议代表审议和全国政协十二届四次会议委员讨论提出的意见和建议，“促进房地产市场平稳运行”写入《政府工作报告》。2016年，我国将深入推进新型城镇化，重点抓好农业转移人口市民化、推进城镇保障安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理等三项工作。城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能。在推进新型城镇化的过程中，只有坚持“以人为本”，新型城镇化和房地产市场才能实现双赢发展。
我国新型城镇化规划提出解决“三个1亿人”问题，其中包括促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这个问题如果能够按照计划在2020年得以解决，无疑将为三四线楼市带来极大的需求。“房地产企业应该抓住推进新型城镇化带来的机遇，分享农业转移人口市民化带来的市场蛋糕。”全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，“到2020年，我国城镇化率有可能超过60%，预计将带来3.3万亿元左右的新增消费，住房消费将成为新增消费的重要组成部分。” 由于一二线城市相对饱和，我国未来的城镇化其实将主要集中在三四线城市。虽然说让农民进城充当“接盘侠”是一个极具争议的话题，但随着农民工进入三四线城市，客观上的确会产生大量住房需求。对于目前轰轰烈烈的房地产去库存运动，从政策制定者的角度来看，如果能够将重心放在为农民进城提供足够的保障，真正突破农民市民化的瓶颈上，而不是试图直接刺激房地产市场，那么，在完成政府该做的保障工作之后，市场之手自然会在房地产市场发挥作用，高库存的三四线楼市终将会迎来大量真实的购房需求，一线楼市也不会动辄高烧。
近期各地楼市新政盘点
以下7个城市的楼市新政盘点如下。
济南：扩大公积金提取范围
根据新规定，凡在3月7日后缴纳住宅维修资金且无公积金贷款余额的职工及配偶，可凭有效凭证提取一次住房公积金。职工及配偶提取金额合计不得超过实际支付的住宅维修资金的使用。此外，济南市还将住房公积金贷款的借款人及共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。
海口：年满18周岁即可申购限价房
新办法规定，申请本市现价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。自2016年4月1日起施行，有效期5年。
成都：出售2年以上个人住房一律免征营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票填开时间）的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。
深圳：填海造地
面对房价暴涨，深圳的管理者提出的解决方案是填海——填海55平方公里以获得发展空间，平抑房价。深圳中原地产研究中心分析称，深圳土地供应紧张，新房供应不足，旧城改造时间长成本高，房价涨势过快等，都是填海计划背后的因素。
上海：积极调研，储备调控政策
3月6日，在“两会”上海代表团开放日活动中，当被问及上海房地产市场近期过热现象时，全国人大代表、上海市委书记韩正表示：上海将继续坚持以居住为主、市民为主和普通商品房为主的原则，而保障性住房体系将坚持多策并举，保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房需求。对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。3月8日，该市发改委、银监局、住建委和央行上海总部等多部门召开座谈会，到会的还有上海楼市的相关研究机构，多方就当前“房价上涨过快”问题进行了研讨。
广州：市内无房按首套房缴纳契税
3月15日，广州市地税局出台新细则，“市内无房按首套房缴纳契税”。2月22日起，只要在广州是家庭唯一住房，可享受90平方米以下按契税1%执行，90平方米及以上的则都按契税1.5%执行。在外地有房广州无房且此前曾按原政策3%的税率交了契税的，可以办理退税。
南阳：购144平方米及以下商品住房的农民，每套发放1万元财政补贴
3月15日，从河南省南阳市房管中心获悉，河南省南阳市推出楼市新政，对进城购买144平方米以下商品住房的农民，每套发放1万元的财政补贴，有效期为2015年7月9日～2016年12月31日。这是河南省首个以财政补贴方式推进城镇化进程的地级市。