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摘 要:最近几年,大连市房地产市场发展迅猛。对房地产市场价格的研究有利于房地产行业的健康发展,避免房价的大起大落,保持国民经济稳定、持续、健康增长。
关键词:房地产 价格 分析
一、背景
大连市是沿海开放城市,特别是在振兴东北老工业基地以及辽宁省五点一线的整体战略上有着重要的地位。而房地产业是大连的重要产业之一,是拉动大连经济增长的主要推动力之一。对大连市房地产价格进行科学、合理、缜密的分析,不但有利于大连房地产业的发展,防止房价的大起大落,改变大连市民的生活质量,同时,更有利于保持大连经济的稳定、持续、迅速发展。
二、大连市房地产市场分析
最近几年来,大连房地产市场价格增长迅速。2010年大连春季房交会时,大连房地产均价与年初相比,增幅超过1000元。而影响大连房地产价格的因素有很多,首先是供给因素,其次是需求因素,再次是政策因素。影响房地产价格的其他因素还包括概念炒作、区位因素、环境因素、大气环境、水文环境、视觉环境、心理因素等。
三、大连市房地产价格影响因素的实证分析
本文利用2000-2007年序列资料作为基础数据,选择以下指标作为分析因子:大连市GDP、贷款利率、土地价格、居民人均可支配收入、城市化率、户籍人口。本文通过主成分分析法,对影响价格的因素进行归类。
3.1 主成分分析
首先得出相关关系系数矩阵,除个别变量间的相关系数比较小外,其余大部分因素之间的相关系数均在0.8以上,这说明他们之间有着因果必然性,也说明了进行主成分分析的必要性。然后进行KMO检验和Bartlett球形检验。KMO检验结果是0.549,大于0.5,适合作因子分析,Bartlett球形检验的Sig.取值.000,表示拒绝该假设。
根据建立好的原有变量相关系数矩阵,采用主成分分析法提取因子并选取特征根值大于1的特征根。由因子解释原有变量总方差的情况可以看出,本次主成分分析可以提取两个因子,并且这两个因子共同解释了原有变量总方差的97.169%,说明前两个主成分已经覆盖了原始数据指标中所能表达的足够信息。总体上,原有变量的信息丢失较少,因子分析效果较理想。
根据旋转后各变量的因子载荷矩阵可以分析出如下结果,GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口在第一个因子上有较高的载荷,第一个因子主要解释了这几个变量。而利率在第二个因子上具有较高的载荷。GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口这几个因素都是通过影响房地产需求和供给两个因素,进而影响房地产价格的,因此不妨命名为供需因子;而贷款利率是中央银行根据需要不定期调整,每次调整都伴随着国家政策的出台,因此,贷款利率对房地产价格的影响中,也包含着国家政策的影子,加之贷款本身是国家金融政策的一部分,因此第二影响因子可以命名为政策因子。下面,采用回归法求出因子得分矩阵和因子得分的协方差矩阵。因子得分的协方差阵是单位矩阵,这说明提取的2个公因子之间是不相关的。影响房地产价格的主要是供需因子,而国家政策对房地产价格的影响并没有原来想象的大。
3.2 结论
房价与供需因子呈正相关,即与GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口等呈正相关。户籍人口、人均可支配收入等均是影响居民住房需求的因素,呈正相关。但是土地价格是反映房地产市场供给方面的因素。供给量增大,价格应该下降,即房地产价格应该和供给量呈负相关。
四、构建大连市房地产市场价格合理机制的政策建议
政府部门应当通过相关政策加强房地产价格的宏观调控,努力实现房地产市场的结构合理和稳定,避免房地产价格出现大幅度波动。
4.1 完善土地供应制度
土地的供应状况将直接关系到房地产业的繁荣和发展。所以,构建大连市房地产市场价格合理机制的首要任务和出发点就是对土地供应进行管理。完善大连市土地供应制度的政策主要包括以下几点:第一,土地开发规模要靠市场需求和政府引导共同确定。首先,应该明确土地价格。其次,政府大力增加保障行住房、安居性住房的土地供应量,严格控制高档住房、别墅等奢侈项目的审批。第二,建立更加完善的土地储备制度和更加健全的土地流通市场。首先,对现有的土地储备机构进行改革。其次,加强土地储备过程中的社会监督力度。第三,更新观念,加强对房地产市场的监管。要建立新型发展观念,倡导科学、可持续发展。
4.2 健全房地产金融政策
房地产业与金融业关系非常密切。根据大连市经济以及大连市房地产发展的实际情况,可以从以下几个方面着手:第一,将政策性金融与合作性金融相结合,发展好房地产金融;第二,严格控制投资力度,大力发展经济适用房、廉租房和国家规定的住房。
4.3 强化政府对房地产市场的监管
根据大连市房地产发展的现状,应当建立、健全大连市的房地产监管体系。
第一,政府机构应加强对城市规划的指导,在规划中广泛听取各方意见,并对规划的实际执行状况进行检察,坚决禁止盲目开发的情况出现。
第二,大力调整房地产市场的产品结构,按照中央的指示精神,结合大连市现状,提出切实可行的管理方案。增加经济适用房、廉租房的建设,严格限制别墅、豪宅等房地产产品的数量。
第三,根据大连土地现状,在大连市的职权范围内,对土地供应进行改革。
第四,大力推进房地产市场管理过程中的法制化进程,严格落实商品房预售许可证和预售合同的登记备案制度,加强市场监管,规范市场行为,净化购房环境,严厉打击各种违法、违规行为,让百姓放心买房。
第五,提高政府相关部门的工作效率,精简工作流程,让投资者高效办事,让百姓方便买房。
第六,大力发展二、三级市场,推动市场的规范化与联动化,使得消费者能够方便买房;加强中介结构的管理与发展,促进其正规化与连锁化,严格落实房地产中介机构资质和经纪人职业资格认证制度和房屋租赁登记备案制度,保证消费者的各种权益,能够放心和方便地租房;大力推进物业管理的社会化、专业化和市场化,让住房者安心住房。
4.4 建立房地产信息披露机制
目前大连市房地产市场普遍存在捂盘惜售、囤积房源、在没有取得预售证的情况下采用卖VIP卡和认购费等严重的违法违规行为,众多开发商为了获得更高的利润,在房价持续上涨的预期下,恶意炒作、人为造成房源紧张和热销的假象,从而刺激房价迅速上涨。所以,政府部门在严格执行相关法律法规要求的基础上,还应该完善信息发布制度,科学确定房地产信息的发布时间和方式,正确引导投资和消费,促进市场供求平衡。
结论
大连作为东北老工业基地的中心城市之一,其房地产市场的培育和发展具有一定的标志性和代表性。本文则对大连市房地产市场的发展情况进行了深入的研究,通过对统计数据的详细分析,建模分析及对市场特点和存在问题等的进一步分析,提出了加强大连市房地产市场建设的建议。
关键词:房地产 价格 分析
一、背景
大连市是沿海开放城市,特别是在振兴东北老工业基地以及辽宁省五点一线的整体战略上有着重要的地位。而房地产业是大连的重要产业之一,是拉动大连经济增长的主要推动力之一。对大连市房地产价格进行科学、合理、缜密的分析,不但有利于大连房地产业的发展,防止房价的大起大落,改变大连市民的生活质量,同时,更有利于保持大连经济的稳定、持续、迅速发展。
二、大连市房地产市场分析
最近几年来,大连房地产市场价格增长迅速。2010年大连春季房交会时,大连房地产均价与年初相比,增幅超过1000元。而影响大连房地产价格的因素有很多,首先是供给因素,其次是需求因素,再次是政策因素。影响房地产价格的其他因素还包括概念炒作、区位因素、环境因素、大气环境、水文环境、视觉环境、心理因素等。
三、大连市房地产价格影响因素的实证分析
本文利用2000-2007年序列资料作为基础数据,选择以下指标作为分析因子:大连市GDP、贷款利率、土地价格、居民人均可支配收入、城市化率、户籍人口。本文通过主成分分析法,对影响价格的因素进行归类。
3.1 主成分分析
首先得出相关关系系数矩阵,除个别变量间的相关系数比较小外,其余大部分因素之间的相关系数均在0.8以上,这说明他们之间有着因果必然性,也说明了进行主成分分析的必要性。然后进行KMO检验和Bartlett球形检验。KMO检验结果是0.549,大于0.5,适合作因子分析,Bartlett球形检验的Sig.取值.000,表示拒绝该假设。
根据建立好的原有变量相关系数矩阵,采用主成分分析法提取因子并选取特征根值大于1的特征根。由因子解释原有变量总方差的情况可以看出,本次主成分分析可以提取两个因子,并且这两个因子共同解释了原有变量总方差的97.169%,说明前两个主成分已经覆盖了原始数据指标中所能表达的足够信息。总体上,原有变量的信息丢失较少,因子分析效果较理想。
根据旋转后各变量的因子载荷矩阵可以分析出如下结果,GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口在第一个因子上有较高的载荷,第一个因子主要解释了这几个变量。而利率在第二个因子上具有较高的载荷。GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口这几个因素都是通过影响房地产需求和供给两个因素,进而影响房地产价格的,因此不妨命名为供需因子;而贷款利率是中央银行根据需要不定期调整,每次调整都伴随着国家政策的出台,因此,贷款利率对房地产价格的影响中,也包含着国家政策的影子,加之贷款本身是国家金融政策的一部分,因此第二影响因子可以命名为政策因子。下面,采用回归法求出因子得分矩阵和因子得分的协方差矩阵。因子得分的协方差阵是单位矩阵,这说明提取的2个公因子之间是不相关的。影响房地产价格的主要是供需因子,而国家政策对房地产价格的影响并没有原来想象的大。
3.2 结论
房价与供需因子呈正相关,即与GDP、土地价格、人均可支配收入、城市化率、户籍人口等呈正相关。户籍人口、人均可支配收入等均是影响居民住房需求的因素,呈正相关。但是土地价格是反映房地产市场供给方面的因素。供给量增大,价格应该下降,即房地产价格应该和供给量呈负相关。
四、构建大连市房地产市场价格合理机制的政策建议
政府部门应当通过相关政策加强房地产价格的宏观调控,努力实现房地产市场的结构合理和稳定,避免房地产价格出现大幅度波动。
4.1 完善土地供应制度
土地的供应状况将直接关系到房地产业的繁荣和发展。所以,构建大连市房地产市场价格合理机制的首要任务和出发点就是对土地供应进行管理。完善大连市土地供应制度的政策主要包括以下几点:第一,土地开发规模要靠市场需求和政府引导共同确定。首先,应该明确土地价格。其次,政府大力增加保障行住房、安居性住房的土地供应量,严格控制高档住房、别墅等奢侈项目的审批。第二,建立更加完善的土地储备制度和更加健全的土地流通市场。首先,对现有的土地储备机构进行改革。其次,加强土地储备过程中的社会监督力度。第三,更新观念,加强对房地产市场的监管。要建立新型发展观念,倡导科学、可持续发展。
4.2 健全房地产金融政策
房地产业与金融业关系非常密切。根据大连市经济以及大连市房地产发展的实际情况,可以从以下几个方面着手:第一,将政策性金融与合作性金融相结合,发展好房地产金融;第二,严格控制投资力度,大力发展经济适用房、廉租房和国家规定的住房。
4.3 强化政府对房地产市场的监管
根据大连市房地产发展的现状,应当建立、健全大连市的房地产监管体系。
第一,政府机构应加强对城市规划的指导,在规划中广泛听取各方意见,并对规划的实际执行状况进行检察,坚决禁止盲目开发的情况出现。
第二,大力调整房地产市场的产品结构,按照中央的指示精神,结合大连市现状,提出切实可行的管理方案。增加经济适用房、廉租房的建设,严格限制别墅、豪宅等房地产产品的数量。
第三,根据大连土地现状,在大连市的职权范围内,对土地供应进行改革。
第四,大力推进房地产市场管理过程中的法制化进程,严格落实商品房预售许可证和预售合同的登记备案制度,加强市场监管,规范市场行为,净化购房环境,严厉打击各种违法、违规行为,让百姓放心买房。
第五,提高政府相关部门的工作效率,精简工作流程,让投资者高效办事,让百姓方便买房。
第六,大力发展二、三级市场,推动市场的规范化与联动化,使得消费者能够方便买房;加强中介结构的管理与发展,促进其正规化与连锁化,严格落实房地产中介机构资质和经纪人职业资格认证制度和房屋租赁登记备案制度,保证消费者的各种权益,能够放心和方便地租房;大力推进物业管理的社会化、专业化和市场化,让住房者安心住房。
4.4 建立房地产信息披露机制
目前大连市房地产市场普遍存在捂盘惜售、囤积房源、在没有取得预售证的情况下采用卖VIP卡和认购费等严重的违法违规行为,众多开发商为了获得更高的利润,在房价持续上涨的预期下,恶意炒作、人为造成房源紧张和热销的假象,从而刺激房价迅速上涨。所以,政府部门在严格执行相关法律法规要求的基础上,还应该完善信息发布制度,科学确定房地产信息的发布时间和方式,正确引导投资和消费,促进市场供求平衡。
结论
大连作为东北老工业基地的中心城市之一,其房地产市场的培育和发展具有一定的标志性和代表性。本文则对大连市房地产市场的发展情况进行了深入的研究,通过对统计数据的详细分析,建模分析及对市场特点和存在问题等的进一步分析,提出了加强大连市房地产市场建设的建议。