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【摘要】：房地产企业如何在激烈的市场竞争中取得优势，其成本管理水平是关键内容之一。成本管理是房地产企业的重要管理活动之一，成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。当前的市场经济环境下，竞争激烈，房地产企业的投资收益空间越发缩小，控制过程的成本，实现项目运营降本，最大限度提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作的难点和重点。本文从房地产企业实行成本管理的必要性出发，对房地产企业的成本管理中存在的问题进行分析，并提出相应对策。
【关键词】：房地产；成本管理；问题与对策
1、房地产成本管理特点
房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。其特点如下：第一，房地产开发是一种生产性建设项目总投资。生产性建设项目总投资包含建设投资、建设期利息、和流动资金兰个部分；非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。第二，开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一個统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。
2、房地产企业实行成本管理的必要性
首先，房地产企业实行成本管理是其生存和发展的重要保障任何企业首先要解决的问题就是要在充满竞争的市场中生存下去，然后再谋求发展，当然房地产企业也不会例外。其次，房地产企业實行成本管理是在市场竞争中取胜的关键房地产企业的外部压力主要来自于日益激烈的市场竞争。最后，房地产企业实行成本管理可以提高企业的经营管理水平成本管理的指标是综合性很强的经济指标，企业的各项工作的好坏最终都能在成本指标的高低上体现出来。
3存在的问题
3.1决策阶段的成本控制得不到应有的重视
万事开头难，决策是项目管理的起点，对项目起着至关重要的作用，影响着整个项目的成本控制，决定着项目的成败。决策主要是在对投资进行估算的基础之上形成项目策划书，为管理层进行投资决策提供判断依据。近年来，我国房地产行业一直处于卖方市场，需求远远大于供给，房地产企业获取高额的利润相对容易，决策阶段的成本控制根本就无法得到企业的足够重视。
3.2计划和管理得不到重视，无法准确控制成本
计划一直以来在房地产开发企业都没有得到足够的认识。大部分房地产开发企业只注眼前的利益，专注于获取高额的利润，对企业的长期发展缺乏规划。没有计划就没有规划，房地产企业的生产经营处于“断层”的状态。忽视对管理的控制，必将导致管理活动的无序性与无效性，企业的资源也无法发挥其最大的效用。这也导致了成本无法可靠计算，进一步影响了成本的控制。
3.3房地产开发项目成本控制方法落后
房地产开发企业现存的成本核算方式，主要是最终阶段也就是
工程竣工之后，依据财务部门的决算报告，对成本进行核算。在这种成本管理方式之下，经营过程中出现的大量数据信息无法得到有效的收集、传递、处理与储存。较多的房地产开发企业成本控制方面还沿用传统的事前预算，事中勘验核定、事后验收结算的传统模式，管理工具也较为粗放，成本造价部门的工作标准、方法也不够精细，导致了成本控制本身的质量弱化。
3.4竣工汇总时难以做好项目总结、分析工作
现存的房地产开发企业中，很多中小型房地产开发企业及建设单位项目管理组织架构不固定，存在很多有待改善的地方。项目完成后，没有采取措施总结与分析项目实施过程中存在的问题与经验，不仅如此，也缺乏配套的项目成本效绩考评制度。大多数企业仍采用粗放的管理方式，项目管理水平无法得到有效的提高，也不能很好地积累管理经验。
4、解决方法
4.1成本控制应该贯穿房地产开发项目的全部阶段
房地产开发项目全过程包括：投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、经营使用期。房地产开发企业的成本控制应当是全过程的控制，决策阶段就是对成本进行控制的起点。但是在全面控制的同时，也应当区分重点，由于不同阶段影响成本控制的程度不同，按照重点控制原则，所以还要对重要阶段进行重点成本控制。
4.2完善成本管理制度、明确管理目标
首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全体员工对成本控制管理的认识，明确每个人的责任，使得管理模式更加科学、规范。其次，制定成本控制管理目标。在项目建设的开始阶段，结合项目开发的具体情况，针对项目建设开发的不同特点，投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益。在经过详细的调查研究的基础上，尽可能地使目标成本具体化。最后，将成本预算系统化并编制成册，以利于在实施的过程进行核查和控制，提高成本控制的效果。
4.3逐步建立与完善成本控制体系
正确合理的流程程序，严格规范开发流程，减少不合理不规范操作的行为发生的可能性。要想建立完善的成本控制体系，必须有一套完备的制度流程作为支撑。成本互控体系实质上就是一种控制机制，其主要内涵是形成以成本控制部门为主，工程管理部门与财务管理部门之间相互监督的制度。这种体系可以确保更好的开展成本管理基础工作，为更好地对成本进行管理提供了支撑。同时，房地产开发企业还应该做好统筹管理，将管理范围涵盖进度、质量与成本三个方面，从更加全面的角度对成本进行管理。
4.4在项目结束时，及时进行总结与分析
总结与分析能够发现项目管理过程中出现的问题，及时采取措施进行改进。管理水平也可以得到有效的提高，并且为下步的管理积累足够的经验。
结束语
综上所述，通过对现阶段房地产成本管理问题的探讨、深挖，分析导致问题发生的各类因素，从而通过姐织管理、管理创新等方面寻求解决问题的办法，保障企业利润，加大增加房地产企业抗风险能力。
【参考文献】：
[1]朱磊娜.公司战略成本管理研究[J].财经界（学术版），2015（22）
[2]唐轲.基于价值链理念下的当代企业成本控制探究[J].中国商贸，
2014（19）
【关键词】：房地产；成本管理；问题与对策
1、房地产成本管理特点
房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。其特点如下：第一，房地产开发是一种生产性建设项目总投资。生产性建设项目总投资包含建设投资、建设期利息、和流动资金兰个部分；非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。第二，开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一個统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。
2、房地产企业实行成本管理的必要性
首先，房地产企业实行成本管理是其生存和发展的重要保障任何企业首先要解决的问题就是要在充满竞争的市场中生存下去，然后再谋求发展，当然房地产企业也不会例外。其次，房地产企业實行成本管理是在市场竞争中取胜的关键房地产企业的外部压力主要来自于日益激烈的市场竞争。最后，房地产企业实行成本管理可以提高企业的经营管理水平成本管理的指标是综合性很强的经济指标，企业的各项工作的好坏最终都能在成本指标的高低上体现出来。
3存在的问题
3.1决策阶段的成本控制得不到应有的重视
万事开头难，决策是项目管理的起点，对项目起着至关重要的作用，影响着整个项目的成本控制，决定着项目的成败。决策主要是在对投资进行估算的基础之上形成项目策划书，为管理层进行投资决策提供判断依据。近年来，我国房地产行业一直处于卖方市场，需求远远大于供给，房地产企业获取高额的利润相对容易，决策阶段的成本控制根本就无法得到企业的足够重视。
3.2计划和管理得不到重视，无法准确控制成本
计划一直以来在房地产开发企业都没有得到足够的认识。大部分房地产开发企业只注眼前的利益，专注于获取高额的利润，对企业的长期发展缺乏规划。没有计划就没有规划，房地产企业的生产经营处于“断层”的状态。忽视对管理的控制，必将导致管理活动的无序性与无效性，企业的资源也无法发挥其最大的效用。这也导致了成本无法可靠计算，进一步影响了成本的控制。
3.3房地产开发项目成本控制方法落后
房地产开发企业现存的成本核算方式，主要是最终阶段也就是
工程竣工之后，依据财务部门的决算报告，对成本进行核算。在这种成本管理方式之下，经营过程中出现的大量数据信息无法得到有效的收集、传递、处理与储存。较多的房地产开发企业成本控制方面还沿用传统的事前预算，事中勘验核定、事后验收结算的传统模式，管理工具也较为粗放，成本造价部门的工作标准、方法也不够精细，导致了成本控制本身的质量弱化。
3.4竣工汇总时难以做好项目总结、分析工作
现存的房地产开发企业中，很多中小型房地产开发企业及建设单位项目管理组织架构不固定，存在很多有待改善的地方。项目完成后，没有采取措施总结与分析项目实施过程中存在的问题与经验，不仅如此，也缺乏配套的项目成本效绩考评制度。大多数企业仍采用粗放的管理方式，项目管理水平无法得到有效的提高，也不能很好地积累管理经验。
4、解决方法
4.1成本控制应该贯穿房地产开发项目的全部阶段
房地产开发项目全过程包括：投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、经营使用期。房地产开发企业的成本控制应当是全过程的控制，决策阶段就是对成本进行控制的起点。但是在全面控制的同时，也应当区分重点，由于不同阶段影响成本控制的程度不同，按照重点控制原则，所以还要对重要阶段进行重点成本控制。
4.2完善成本管理制度、明确管理目标
首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全体员工对成本控制管理的认识，明确每个人的责任，使得管理模式更加科学、规范。其次，制定成本控制管理目标。在项目建设的开始阶段，结合项目开发的具体情况，针对项目建设开发的不同特点，投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益。在经过详细的调查研究的基础上，尽可能地使目标成本具体化。最后，将成本预算系统化并编制成册，以利于在实施的过程进行核查和控制，提高成本控制的效果。
4.3逐步建立与完善成本控制体系
正确合理的流程程序，严格规范开发流程，减少不合理不规范操作的行为发生的可能性。要想建立完善的成本控制体系，必须有一套完备的制度流程作为支撑。成本互控体系实质上就是一种控制机制，其主要内涵是形成以成本控制部门为主，工程管理部门与财务管理部门之间相互监督的制度。这种体系可以确保更好的开展成本管理基础工作，为更好地对成本进行管理提供了支撑。同时，房地产开发企业还应该做好统筹管理，将管理范围涵盖进度、质量与成本三个方面，从更加全面的角度对成本进行管理。
4.4在项目结束时，及时进行总结与分析
总结与分析能够发现项目管理过程中出现的问题，及时采取措施进行改进。管理水平也可以得到有效的提高，并且为下步的管理积累足够的经验。
结束语
综上所述，通过对现阶段房地产成本管理问题的探讨、深挖，分析导致问题发生的各类因素，从而通过姐织管理、管理创新等方面寻求解决问题的办法，保障企业利润，加大增加房地产企业抗风险能力。
【参考文献】：
[1]朱磊娜.公司战略成本管理研究[J].财经界（学术版），2015（22）
[2]唐轲.基于价值链理念下的当代企业成本控制探究[J].中国商贸，
2014（19）