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近日，上市房企中弘股份（000979.SZ）麻烦缠身。先是预计上半年净利润大幅亏损14亿元且债务缠身，后又收到监管警示函，董事长被指披露信息、募集资金不合规。一时之间引起业界和投资者的广泛关注。
那么，中弘股份究竟经营状况如何？为何净利润大幅下滑？债务爆雷又是什么原因？近日《投资者报》记者先后拨打公司公开电话、公司官网电话、公司北京、海南分公司电话均无人接听，拨打山东分公司电话有女性工作人员接听但随即挂断，记者后又联系到一位接近中弘地产的相关人士，但其以不方便说话为由没有接受采访。
7月13日，中弘股份发布的业绩预告称，预计2018年上半年归属于上市公司股东的净利润约为-14亿元，比上年同期下降4876%。这一消息对投资者来说可谓晴天霹雳。据目前中弘股份披露的亏损原因称：“一是融资成本费用变化导致财务费用比同期增加10亿元；二是对‘亚洲旅游’的长期股权投资拟计提资产减值损失约1亿元；三是受国家房地产调控政策影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售大幅下滑，房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。”
其实，对于中弘股份来说，其业绩如此早有征兆。2017年第四季度，公司净利润已开始下滑。据财报显示，2015年和2016年，中弘股份归属于上市公司的净利润分别为2.87亿元、1.57亿元，但在2017年，这一数字已变为-25.11亿元，其中2017年第四季度开始由盈转亏，巨亏25.79亿元。
那么为何在2017年第四季度突然出现巨额亏损呢？在公司公告中，中弘股份将亏损归因于受国家房地产调控政策影响销售收入下滑，尤其提到2016年已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，导致2017年和2018年一季度销售收入大幅下滑。
御马坊项目为何大量退房？据《投资者报》记者了解，因中弘股份当时采用了“售后包租”的营销手段，这一方式主要是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租，以包租期间的租金冲抵部分销售款。此方法作为商办类项目屡试不爽的营销手段，令开发商达到快速销售的目的。但早在2001年和2011年，国家相关法律就先后明令禁止此类行为。然而，在法令禁止的背景下，中弘地产却在其平谷御马坊和由山由谷项目销售过程中，仍然采用此类方式销售，对此，平谷区住建委也下达了“应当无条件退房”的要求。这也是上述项目出现大量退房的根本原因。
此次退房风波也导致了中弘股份现金流出现问题，2017年销售商品、提供劳务收到的现金大幅下滑52%，降为21.18亿元，这也从而引发了一系列连锁反应。
由于经营亏损，加上此前曾多次进行股权项目收购，以及多个项目陷入停工危机，中弘股份的负债率及逾期债务规模都在不断扩大。2017年，其负债率攀升至81.2%，一年之间同比增长近12个百分点。
且据中弘股份最新披露，公司及下属子公司累计逾期债务本息合计金额43.19亿元，全部为各类借款。对于这些逾期债务，公司公告中给出的计划一是寻求重组摆脱困境；二是加快资产出售以偿还借款；三是催收應收账款缓解流动性压力。
计划发布后，7月12日，中弘股份就披露了一份出售资产公告，表示为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，转让对价为14亿元，交易对手方为佳兆业间接控股的海南罗胜特投资有限公司。
在债权债务冲抵后，海南罗胜特投资仅需支付现金7300万元就可以拿下全部股权。而中弘股份虽只收到7300万元现金，但也将减少负债约82亿元，同时增加10.3亿元投资收益。7月8日，双方签署了股权转让协议。
除了售卖海南子公司，其控股股东中弘卓业将转让所持中弘股份全部股权。7月11日，根据中弘股份公告披露，中弘卓业共持有22.28亿股，占公司总股本的26.55%，全部被司法冻结，其中已质押比例99.70%，而这些股权质押以及司法冻结的股份，合计涉及债务38.44亿元。
为了缓解这部分债务，7月12日，控股股东中弘卓业也与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签订了股权转让框架协议，拟将所持全部股份转让给新疆佳龙，转让价款将另行商定。如果后续完成转让，中弘股份或将易主。
不过对此项交易，中弘股份曾表示，目前仅处于签署框架协议阶段，股权转让正式协议能否签署存在不确定性。
除净利亏损、债务缠身之外，中弘股份还被安徽证监局出具了警示函。警示函中有一项为募集资金使用违规。警示函称：“2017年4月，公司审议通过使用闲置募集资金26.8亿元暂时补充流动资金，期限不超过12个月。然而在此期间，公司使用20.7亿元偿还短期拆借资金，且未在12个月内将资金足额归还至募集资金专户。”
由此也可看出，中弘股份的资金链已经较为紧张。中弘股份由2017年退房潮引发此番危机，也为目前管控较严、信贷较难的房地产市场敲响了警钟，此后落棋需更加谨慎，稍有不慎则会对资金链造成一系列冲击。
截至今年7月20日，中弘股份股价已跌至1.03元，近一年来，本就不高的公司股价已多次呈现“断崖式”跳水。2017年8月1日，公司股价最高也仅为2.01元。此后，从2017年9月开始，更是一路下跌，在2018年6月20日、6月22日最低成交价均触及0.99元。
那么，中弘股份究竟经营状况如何？为何净利润大幅下滑？债务爆雷又是什么原因？近日《投资者报》记者先后拨打公司公开电话、公司官网电话、公司北京、海南分公司电话均无人接听，拨打山东分公司电话有女性工作人员接听但随即挂断，记者后又联系到一位接近中弘地产的相关人士，但其以不方便说话为由没有接受采访。
“退房风波”引发蝴蝶效应
7月13日，中弘股份发布的业绩预告称，预计2018年上半年归属于上市公司股东的净利润约为-14亿元，比上年同期下降4876%。这一消息对投资者来说可谓晴天霹雳。据目前中弘股份披露的亏损原因称：“一是融资成本费用变化导致财务费用比同期增加10亿元；二是对‘亚洲旅游’的长期股权投资拟计提资产减值损失约1亿元；三是受国家房地产调控政策影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售大幅下滑，房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。”
其实，对于中弘股份来说，其业绩如此早有征兆。2017年第四季度，公司净利润已开始下滑。据财报显示，2015年和2016年，中弘股份归属于上市公司的净利润分别为2.87亿元、1.57亿元，但在2017年，这一数字已变为-25.11亿元，其中2017年第四季度开始由盈转亏，巨亏25.79亿元。
那么为何在2017年第四季度突然出现巨额亏损呢？在公司公告中，中弘股份将亏损归因于受国家房地产调控政策影响销售收入下滑，尤其提到2016年已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，导致2017年和2018年一季度销售收入大幅下滑。
御马坊项目为何大量退房？据《投资者报》记者了解，因中弘股份当时采用了“售后包租”的营销手段，这一方式主要是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租，以包租期间的租金冲抵部分销售款。此方法作为商办类项目屡试不爽的营销手段，令开发商达到快速销售的目的。但早在2001年和2011年，国家相关法律就先后明令禁止此类行为。然而，在法令禁止的背景下，中弘地产却在其平谷御马坊和由山由谷项目销售过程中，仍然采用此类方式销售，对此，平谷区住建委也下达了“应当无条件退房”的要求。这也是上述项目出现大量退房的根本原因。
出售资产抵债务
此次退房风波也导致了中弘股份现金流出现问题，2017年销售商品、提供劳务收到的现金大幅下滑52%，降为21.18亿元，这也从而引发了一系列连锁反应。
由于经营亏损，加上此前曾多次进行股权项目收购，以及多个项目陷入停工危机，中弘股份的负债率及逾期债务规模都在不断扩大。2017年，其负债率攀升至81.2%，一年之间同比增长近12个百分点。
且据中弘股份最新披露，公司及下属子公司累计逾期债务本息合计金额43.19亿元，全部为各类借款。对于这些逾期债务，公司公告中给出的计划一是寻求重组摆脱困境；二是加快资产出售以偿还借款；三是催收應收账款缓解流动性压力。
计划发布后，7月12日，中弘股份就披露了一份出售资产公告，表示为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，转让对价为14亿元，交易对手方为佳兆业间接控股的海南罗胜特投资有限公司。
在债权债务冲抵后，海南罗胜特投资仅需支付现金7300万元就可以拿下全部股权。而中弘股份虽只收到7300万元现金，但也将减少负债约82亿元，同时增加10.3亿元投资收益。7月8日，双方签署了股权转让协议。
除了售卖海南子公司，其控股股东中弘卓业将转让所持中弘股份全部股权。7月11日，根据中弘股份公告披露，中弘卓业共持有22.28亿股，占公司总股本的26.55%，全部被司法冻结，其中已质押比例99.70%，而这些股权质押以及司法冻结的股份，合计涉及债务38.44亿元。
为了缓解这部分债务，7月12日，控股股东中弘卓业也与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签订了股权转让框架协议，拟将所持全部股份转让给新疆佳龙，转让价款将另行商定。如果后续完成转让，中弘股份或将易主。
不过对此项交易，中弘股份曾表示，目前仅处于签署框架协议阶段，股权转让正式协议能否签署存在不确定性。
除净利亏损、债务缠身之外，中弘股份还被安徽证监局出具了警示函。警示函中有一项为募集资金使用违规。警示函称：“2017年4月，公司审议通过使用闲置募集资金26.8亿元暂时补充流动资金，期限不超过12个月。然而在此期间，公司使用20.7亿元偿还短期拆借资金，且未在12个月内将资金足额归还至募集资金专户。”
由此也可看出，中弘股份的资金链已经较为紧张。中弘股份由2017年退房潮引发此番危机，也为目前管控较严、信贷较难的房地产市场敲响了警钟，此后落棋需更加谨慎，稍有不慎则会对资金链造成一系列冲击。
截至今年7月20日，中弘股份股价已跌至1.03元，近一年来，本就不高的公司股价已多次呈现“断崖式”跳水。2017年8月1日，公司股价最高也仅为2.01元。此后，从2017年9月开始，更是一路下跌，在2018年6月20日、6月22日最低成交价均触及0.99元。