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【摘要】概述房地产企业成本管理发展阶段，价值工程原理，认为在成本策划阶段推广价值工程是非常必要的，同时深入介绍成熟房企在概念设计、规划方案设计、开发过程中的方案调整等方面价值工程应用的实例，以期为房地产企业项目成本管理提供参与。
【关键词】价值工程;房地产企业;成本管理;成本策划
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
成本策划本质是价值工程在成本管理中的应用，一方面房企应及早转型进入成本策划管理阶段，另一方面应推广价值工程方法的应用，在按控制住目标成本的同时，提升项目的收益。
1、房地产项目成本管理的发展
经过行业专业人员总结，中国房地产成本管理大约经历了三大阶段
1.1成本核算阶段
成本核算阶段注重工程量的计算，承包常采用固定单价合同，因此工程量的计算是否准确为影响工程成本的主要变量。在发包和施工过程中，双方没有冲突，合作和谐;但是项目结算时，业主和施工方经常为如何计算某项分项工程量吵得不可开交。因此为了防止成本超標，图纸会审、合同变更控制非常关键，成本核算强调算得准、算得快，在相关算料算量软件没有普及的年代，结造价核算人员要求高。
1.2成本控制阶段
随着房地产企业业务的扩张及跨区域发展，成本管理困难随之加大，越来越多的项目发生成本失控和成本超支等问题。以资源整合为特征的房企意识到做好合同分包及合同变更以控制成本超支变得非常重要，首先需要做好合同规划，把目标成本分解到不同的合约中，产品成本科目需要细化，确保在降低成本的同时保障工程的质量。同时强调管理过程中对动态成本进行实时管理、纠偏。通过目标成本从概念设计、方案设计、施工图设计等阶段逐步细化，确保目标成本可执行性，即在执行过程中不被突破。
1.3成本策划阶段
随着算料算量软件的普及BIM技术的应用，图纸及施工过程的工程量数额能够精准地计算与控制，而地产企业产品标准化及信息系统的建成，施工图纸不细导致工程量计算漏项这些问题也随之得到解决。行业竞争的加剧，使得房地产告别高利润时代，进入到精细化管理。同时对成本管理也有了新的理解，成本管理不应只是考虑如何少花钱，因为高端产品本身就意味着实体质量也上乘的，对应着高成本。因此，一个好的成本管理应该是用最少的钱做出最好的产品，而“合理的花费”是最重要的。进行成本策划，从收益提升的视角去审视成本管理，即项目策划时应致力于提升项目价值，同时项目实施过程中如果需要增加费用，运用价值工程原理决定是否对产品定位、设计进行调整，衡量成本增加或调整的合理性。
2、价值工程原理
价值工程也称价值分析，价值分析是研究产品的功能与为实现该功能而投入的资源之间的关系，并提出提高产品价值的方法，从而提高产品的价值。表达式：价值=功能/成本。运用价值工程是企业通过相关部门的协作，对所研究的产品对象的功能与费用进行系统分析，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程中的价值是一种比较价值或相对价值的概念，在相关领域应用中，可以通过计算价值系数的大小判断研究对象是否应实施价值工程。价值系数=功能系数/成本系数，功能评价系数通过01法、04法、或者倍比法等计算，成本系数=功能单元成本值/成本总值。某项产品或者零部件的价值系数=功能系数/成本系数，通过价值系数值衡量研究对象是否应进行价值工程改造，通常价值系数等于1是一个匹配值，价值系数偏离1值幅度越大越不匹配，可能需要进行改进。
3、成本策划阶段价值工程和应用
从价值工程角度出发，成本并非越低越好，应致力于提升对象的价值。从公式V=F/C出发，通过对功能和成本两个值的调整，可以达到提升价值的目的，如成本上升一点点，而功能得到大大提升，从而最终提高了产品的价值（货值），那么这件事情也是可为了。
3.1概念设计阶段价值工程应用
同一项目在不同开发强度下的价值是不同的;在相同的开发强度下，不同产品组合的价值是不同的。因此在土地规划技术指标给定的前提下，首先对土地进行强排。强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是在满足客户定位和客户敏感点配置的前提下，寻找到税后收益最大化的建筑业态组合。要求在满足土地出让规划技术指标及当地规划等部门在高度、人防等要求的条件，提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。
项目档次及产品形态定位策划阶段上，某标杆房企对企业产品的按档次划分为不同产品线产品，针对不同的档次的产品，对直接投资成本进行限额设计。遵行价值工程中，对产品进行分级，高端产品要求做到成本稍为增加功能大幅提升，最终提升产品价值。
如某TOP10房企把产品线根据城市级别、项目所在区域的价格水平分为三类，5个星级，不同星级、不同类型的产品的直接投资成本分别做出了控制目标成本，及利润目标。与成本相对应，不同类型的项目利润率也提出了具体的控制要求。三星级以上的产品销售利润率应比三星级以下产品高五个百分点。
进行产品分级以后，产品成本不再一刀切，策划人员可以结合不同区域、不同地段打造不同类型的适销产品，同时确保成本能控得住。
3.2规划方案设计阶段价值工程应用
3.2.1严格控制隐蔽性工程投入
隐蔽工程，无法形成卖点，在保障安全的前提下，多增加投入属于无效成本，无法提升价值。通常结构、钢筋混凝土、围护等土建类属于客户关注度低单项，如住宅结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照经济性最优的原则进行结构设计，严控单方结构面积的钢含量、砼含量;由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑。（“结构面积”指建筑物内墙体、柱、楼板等建筑结构所占的面积。）此外房企在实践过程中通过成本数据沉淀，在结构设计上形成了一套经验值，在体形系数、可售面积比、公摊率、外立面率、窗地比、地下室/地面层高度等方面推行了严格的限额设计制度，严控隐蔽工程的成本投入。 以外立面率为例，外立面率指标（住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积。（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）外立面是指建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积，不含空调隔板、屋顶花架。
室外的管网工程、一般的水、电、气及消防管线工程，客户关注项也比较低，但是管线都多采用暗线布置方式，维护成本高，应从全成本角度考虑成本管理，即是价值工程中的全寿命周期成本。
3.2.2景观、装修等外的客户能接触感受到对象成本应加大投入
策划的重要任务是将成本投放到能感受到且愿意掏钱买单的地方，如此多增加成本才能提升货值，最终提升价值。定位高端的产品，应从客户看得见、感受得到的地方打造高端、大气、上档次。室外景观工程，售楼部、样板房、大堂等公共空间的装饰、装修，电梯、自动控制智能化等项目客户敏感度相对高;对购买决策具有决定性影响宜作为成本投放的重点。
而同样是景观，不同区位的景观投放也应有侧重，示范区是客户到访直接看到、接触最多的区域，对购买决策具有决定性影响，为重点打造区域，一般的宅前景观，则应以造价低的软景中的草坪为主。注重客户体验，企业成本管理从客户的角度做好整体不均匀的成本分配。
3.3方案变更过程的价值工程应用
成本管理中控制目标成本不被突破是非常重要的，但是有时市场在变化，或者开始之初项目的定位存在偏差，需要进行调整以促进项目的去化速度，这时需要确定一个调整的标准，达到什么标准才允許调整，以下是某标杆房企的价值工程实施方案。
3.3.1 方案变更的价值工程实施范围
由于市场或客户敏感点的变化，当需求部门提出该项目的产品定位调整可以实现高溢价和销售去化时间缩短时，相关部门可以提出价值工程申请。
3.3.2重新对价值工程公式定义
价值工程：V=F/C，其中 V 为价值系数，F 增量投资带来的增量收益，其中增加销售价格为增量销售收入，提升去化率为增加资金收益，C为增量成本。
3.3.3控制原则
（1）实施价值工程的项目动态净利润率低于10%的项目，V不低于2;对于动态净利润率大于10%的项目，V不小于3。
（2）如果不是由于成本计算错误造成的成本高于受控版本的目标成本（包括定位/方案/配置/政策/市场等因素造成的成本增加），必须进行价值工程。
（3）销售价格和去化率是根据动态销售价格和去化率来实施的，即调整前的最新定价和去除率，未开盘销售项目是根据当前控制版本的经济计算得出的。
（4）价值工程的分母和分子必须一致，严禁通过待售后续项目的增量收入来实现当前已售项目的成本增量。
通过建立起的制度使产品的开发能及时随着市场的变化进行调整，同时在成本发生增加时确保项目价值提升。
结语：
应用价值工程进行成本策划，以功能分析为核心，把成本管理变为致力于提高产品价值的创造性活动。低成本并非最终目标，成本可以适当提高，但是价值相应得到提升。推行标准化生产，将产品划分为不同的产品线并进行分级管理，设计时不同档次设定相应的限额标准并进行严格控制;方案变更时同样采用价值是否提升的标准进行衡量，最终决定是否进行调整，成本提升的同时，确保价值能得到更大的提升。
参考文献：
[1]张素芳.房地产开发项目全成本管理运用分析[J].中国集体经济，2020（36）：66-67.
[2]李帅.大数据背景下房地产企业开发成本管理问题及对策[J].当代会计，2020（22）：82-84.
[3]姚敏.浅谈房地产项目成本精细化管理[J].中国市场，2020（34）：109-110.
[4]李玉萌，郭奕婷，申琪玉.成本策划在房地产企业中的应用研究[J].工程经济，2016，26（08）：72-77.
[5]刘毅涛.新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析[J].财会学习，2020（30）：110-111.
[6]董慧文.成本策划在房地产项目管理中的应用研究——以平各庄项目为例[J].建筑经济，2020，41（03）：59-64.
作者简介：
王珍莲（1972-），汉族，副教授，研究方向：城市经济。
【关键词】价值工程;房地产企业;成本管理;成本策划
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
成本策划本质是价值工程在成本管理中的应用，一方面房企应及早转型进入成本策划管理阶段，另一方面应推广价值工程方法的应用，在按控制住目标成本的同时，提升项目的收益。
1、房地产项目成本管理的发展
经过行业专业人员总结，中国房地产成本管理大约经历了三大阶段
1.1成本核算阶段
成本核算阶段注重工程量的计算，承包常采用固定单价合同，因此工程量的计算是否准确为影响工程成本的主要变量。在发包和施工过程中，双方没有冲突，合作和谐;但是项目结算时，业主和施工方经常为如何计算某项分项工程量吵得不可开交。因此为了防止成本超標，图纸会审、合同变更控制非常关键，成本核算强调算得准、算得快，在相关算料算量软件没有普及的年代，结造价核算人员要求高。
1.2成本控制阶段
随着房地产企业业务的扩张及跨区域发展，成本管理困难随之加大，越来越多的项目发生成本失控和成本超支等问题。以资源整合为特征的房企意识到做好合同分包及合同变更以控制成本超支变得非常重要，首先需要做好合同规划，把目标成本分解到不同的合约中，产品成本科目需要细化，确保在降低成本的同时保障工程的质量。同时强调管理过程中对动态成本进行实时管理、纠偏。通过目标成本从概念设计、方案设计、施工图设计等阶段逐步细化，确保目标成本可执行性，即在执行过程中不被突破。
1.3成本策划阶段
随着算料算量软件的普及BIM技术的应用，图纸及施工过程的工程量数额能够精准地计算与控制，而地产企业产品标准化及信息系统的建成，施工图纸不细导致工程量计算漏项这些问题也随之得到解决。行业竞争的加剧，使得房地产告别高利润时代，进入到精细化管理。同时对成本管理也有了新的理解，成本管理不应只是考虑如何少花钱，因为高端产品本身就意味着实体质量也上乘的，对应着高成本。因此，一个好的成本管理应该是用最少的钱做出最好的产品，而“合理的花费”是最重要的。进行成本策划，从收益提升的视角去审视成本管理，即项目策划时应致力于提升项目价值，同时项目实施过程中如果需要增加费用，运用价值工程原理决定是否对产品定位、设计进行调整，衡量成本增加或调整的合理性。
2、价值工程原理
价值工程也称价值分析，价值分析是研究产品的功能与为实现该功能而投入的资源之间的关系，并提出提高产品价值的方法，从而提高产品的价值。表达式：价值=功能/成本。运用价值工程是企业通过相关部门的协作，对所研究的产品对象的功能与费用进行系统分析，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程中的价值是一种比较价值或相对价值的概念，在相关领域应用中，可以通过计算价值系数的大小判断研究对象是否应实施价值工程。价值系数=功能系数/成本系数，功能评价系数通过01法、04法、或者倍比法等计算，成本系数=功能单元成本值/成本总值。某项产品或者零部件的价值系数=功能系数/成本系数，通过价值系数值衡量研究对象是否应进行价值工程改造，通常价值系数等于1是一个匹配值，价值系数偏离1值幅度越大越不匹配，可能需要进行改进。
3、成本策划阶段价值工程和应用
从价值工程角度出发，成本并非越低越好，应致力于提升对象的价值。从公式V=F/C出发，通过对功能和成本两个值的调整，可以达到提升价值的目的，如成本上升一点点，而功能得到大大提升，从而最终提高了产品的价值（货值），那么这件事情也是可为了。
3.1概念设计阶段价值工程应用
同一项目在不同开发强度下的价值是不同的;在相同的开发强度下，不同产品组合的价值是不同的。因此在土地规划技术指标给定的前提下，首先对土地进行强排。强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是在满足客户定位和客户敏感点配置的前提下，寻找到税后收益最大化的建筑业态组合。要求在满足土地出让规划技术指标及当地规划等部门在高度、人防等要求的条件，提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。
项目档次及产品形态定位策划阶段上，某标杆房企对企业产品的按档次划分为不同产品线产品，针对不同的档次的产品，对直接投资成本进行限额设计。遵行价值工程中，对产品进行分级，高端产品要求做到成本稍为增加功能大幅提升，最终提升产品价值。
如某TOP10房企把产品线根据城市级别、项目所在区域的价格水平分为三类，5个星级，不同星级、不同类型的产品的直接投资成本分别做出了控制目标成本，及利润目标。与成本相对应，不同类型的项目利润率也提出了具体的控制要求。三星级以上的产品销售利润率应比三星级以下产品高五个百分点。
进行产品分级以后，产品成本不再一刀切，策划人员可以结合不同区域、不同地段打造不同类型的适销产品，同时确保成本能控得住。
3.2规划方案设计阶段价值工程应用
3.2.1严格控制隐蔽性工程投入
隐蔽工程，无法形成卖点，在保障安全的前提下，多增加投入属于无效成本，无法提升价值。通常结构、钢筋混凝土、围护等土建类属于客户关注度低单项，如住宅结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照经济性最优的原则进行结构设计，严控单方结构面积的钢含量、砼含量;由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑。（“结构面积”指建筑物内墙体、柱、楼板等建筑结构所占的面积。）此外房企在实践过程中通过成本数据沉淀，在结构设计上形成了一套经验值，在体形系数、可售面积比、公摊率、外立面率、窗地比、地下室/地面层高度等方面推行了严格的限额设计制度，严控隐蔽工程的成本投入。 以外立面率为例，外立面率指标（住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积。（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）外立面是指建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积，不含空调隔板、屋顶花架。
室外的管网工程、一般的水、电、气及消防管线工程，客户关注项也比较低，但是管线都多采用暗线布置方式，维护成本高，应从全成本角度考虑成本管理，即是价值工程中的全寿命周期成本。
3.2.2景观、装修等外的客户能接触感受到对象成本应加大投入
策划的重要任务是将成本投放到能感受到且愿意掏钱买单的地方，如此多增加成本才能提升货值，最终提升价值。定位高端的产品，应从客户看得见、感受得到的地方打造高端、大气、上档次。室外景观工程，售楼部、样板房、大堂等公共空间的装饰、装修，电梯、自动控制智能化等项目客户敏感度相对高;对购买决策具有决定性影响宜作为成本投放的重点。
而同样是景观，不同区位的景观投放也应有侧重，示范区是客户到访直接看到、接触最多的区域，对购买决策具有决定性影响，为重点打造区域，一般的宅前景观，则应以造价低的软景中的草坪为主。注重客户体验，企业成本管理从客户的角度做好整体不均匀的成本分配。
3.3方案变更过程的价值工程应用
成本管理中控制目标成本不被突破是非常重要的，但是有时市场在变化，或者开始之初项目的定位存在偏差，需要进行调整以促进项目的去化速度，这时需要确定一个调整的标准，达到什么标准才允許调整，以下是某标杆房企的价值工程实施方案。
3.3.1 方案变更的价值工程实施范围
由于市场或客户敏感点的变化，当需求部门提出该项目的产品定位调整可以实现高溢价和销售去化时间缩短时，相关部门可以提出价值工程申请。
3.3.2重新对价值工程公式定义
价值工程：V=F/C，其中 V 为价值系数，F 增量投资带来的增量收益，其中增加销售价格为增量销售收入，提升去化率为增加资金收益，C为增量成本。
3.3.3控制原则
（1）实施价值工程的项目动态净利润率低于10%的项目，V不低于2;对于动态净利润率大于10%的项目，V不小于3。
（2）如果不是由于成本计算错误造成的成本高于受控版本的目标成本（包括定位/方案/配置/政策/市场等因素造成的成本增加），必须进行价值工程。
（3）销售价格和去化率是根据动态销售价格和去化率来实施的，即调整前的最新定价和去除率，未开盘销售项目是根据当前控制版本的经济计算得出的。
（4）价值工程的分母和分子必须一致，严禁通过待售后续项目的增量收入来实现当前已售项目的成本增量。
通过建立起的制度使产品的开发能及时随着市场的变化进行调整，同时在成本发生增加时确保项目价值提升。
结语：
应用价值工程进行成本策划，以功能分析为核心，把成本管理变为致力于提高产品价值的创造性活动。低成本并非最终目标，成本可以适当提高，但是价值相应得到提升。推行标准化生产，将产品划分为不同的产品线并进行分级管理，设计时不同档次设定相应的限额标准并进行严格控制;方案变更时同样采用价值是否提升的标准进行衡量，最终决定是否进行调整，成本提升的同时，确保价值能得到更大的提升。
参考文献：
[1]张素芳.房地产开发项目全成本管理运用分析[J].中国集体经济，2020（36）：66-67.
[2]李帅.大数据背景下房地产企业开发成本管理问题及对策[J].当代会计，2020（22）：82-84.
[3]姚敏.浅谈房地产项目成本精细化管理[J].中国市场，2020（34）：109-110.
[4]李玉萌，郭奕婷，申琪玉.成本策划在房地产企业中的应用研究[J].工程经济，2016，26（08）：72-77.
[5]刘毅涛.新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析[J].财会学习，2020（30）：110-111.
[6]董慧文.成本策划在房地产项目管理中的应用研究——以平各庄项目为例[J].建筑经济，2020，41（03）：59-64.
作者简介：
王珍莲（1972-），汉族，副教授，研究方向：城市经济。