“小业主”现象日渐普遍。上至高中生，下至婴幼儿，都可能成为房产的户主。正可谓可怜天下父母心，让子女成为房产的业主，家长们打的是这样的算盘：提前为孩子的将来作打算，多留一份财产，多一点生活保障，规避房产过户的税费以及可能征收的遗产税。但是，家长们的这番如意算盘却未必能够跟想象中圆满。因为，让子女成为“小业主”，还存在不少“后遗症”。
　　在房价日益飞涨的今天，不少收入相对丰厚的父母都在谋划着为未成年的子女买房。为了省下一笔可观的过户费，家长们纷纷选择了让孩子成为业主。父母的本意是趁年轻给孩子留下。但这种为“小业主”购房的行为，却极可能带来很多麻烦，留下诸多的“后遗症”。
　　
　　贷款：需有父母做共同购房人
　　
　　齐明是典型的三口之家，一家人住在黄埔区单位分的房改房里。随着孩子渐渐到了上幼儿园的年龄，齐明谋划着孩子上名校的计划。经过仔细考察，齐明将目标选择了在原东山区购买一套一室一厅总价为30万元的房子。齐明心想这套房子反正都是给孩子的，就想直接在房产证的户名上写儿子齐亮的名字。但齐明不知道该怎么做，于是向广州市房管局咨询。
　　经过询问，齐明了解到由于儿子齐亮还没满18岁，自己除了按照正常的房屋交易登记程序提交材料外，还需要提交购房人齐亮的户口簿或出生证以及自己和妻子作为监护人的身份证明。备齐相关的资料后，就可以到广州市国土房管局办理房屋交易登记手续，将房产登记在儿子齐亮的名下。
　　了解清楚操作程序后，齐明就跟开发商签订了购房合同，并用按揭5年的方式进行交易。但是，开发商却说未成年人是不能以自己的名义向银行按揭的。开发商的说辞让齐明表示怀疑，他连忙到银行问个清楚。一问之下，才发现很多银行都是不办理这种未成年为业主的按揭方式。但是，该银行的负责人也表示，由于给各个楼盘办理按揭的银行不同，而且各家银行对这方面的规定也有所不同，家长们可先向开发商指定的按揭银行咨询有关手续。
　　那么，是不是就只能以家长的名义来购房呢？齐明又向开发商的工作人员周悠馨询问。周悠馨建议说，像齐明这种想让孩子做业主的家长很多。如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写子女（未成年）的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。
　　但是，如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，房产只能是家长和未成年子女的共有产权。这是因为未成年人没有还款能力，银行不办理这种贷款。因此，家长可以在产权人一栏中填上自己和子女的姓名，以便申请按揭贷款和避免今后可能发生的遗产税。
　　跑了一圈下来，齐明发现让儿子齐亮成为“小业主”还真是一件麻烦事。不但要自己向银行申请贷款和作出抵押承诺，还必须办理为齐亮代为还款，并承担连带还款责任的公证，才可能申请到银行贷款。
　　
　　卖房：公告7日无异议才可行
　　
　　齐明是为了让儿子成为“业主”，在购房的银行按揭时费尽了心思。而王江则是为了出售女儿名下的房产，经历了几番波折。早在2005年，做生意的王江夫妇就用手头上闲置的资金为女儿王璐娜购买了一套总价格为80万元的房产，采用的是一次性付款的方式。今年春节，由于投资某项目失败，王江急需一笔100万元的资金进行周转。
　　王江是个好强的人，不想跟朋友借钱来度过难关。于是，他就想将王璐娜的那套房产抵押给银行。但是，王江却从银行了解到自己办理女儿名下的房产抵押，必须办理一连串繁琐的手续。因为房产证上只有王璐娜一个人的名字，那么她就是唯一的产权人。王江作为王璐娜的监护人，只有保护被监护人财产的权力，而没有处分其财产的权力。因此，在王璐娜还是未成年人时，王江要抵押或者是出售这套房产是相当困难的。
　　不能出售和抵押王璐娜名下的房产，让王江一筹莫展。王江心想那套房产是自己出资购买的，只是以孩子的名义作为产权人而已，为什么就不能处理这套房产呢？王江的朋友李欣律师建议说王江要出售房产也是可以的，只是必须遵循未成年人名下房产的特别规定来操作。一是监护人必须是为了未成年人的利益才能出售该房产，并提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；二是监护人出售未成年人房屋的情况还应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。
　　只有满足以上的条件时，王江除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人王璐娜的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的王璐娜监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。当准备其上述资料时，王江才可以到房管部门办理房屋出售的相关手续。假如公正期间没有异议的话，王江才能真正顺利出售王璐娜名下的房屋。
　　听了李欣的建议，王江更是觉得头痛。他决定放弃出售或抵押女儿王璐娜名下那套房产，因为实在是太麻烦了。王江当初本来是想着能给孩子留点财产，省去以后过户麻烦，谁知道却在处理房产时如此被动，早知道还是将自己和子女一起署名为房产证上的产权人为好。
　　
　　离异：使用收益权归抚养者
　　
　　何艳最近可真是苦恼不已。原来，何艳跟丈夫刘文华最近因为情感不和，正在闹离婚。夫妻离异，谈论的焦点自然是离不开财产和孩子。结婚期间，何艳两人就生了一个儿子刘超文。刘文华认为儿子是刘家的血脉，自然得跟自己一起生活，由自己来抚养。但是，在财产的协商时，夫妻双方却因为儿子名下的那套房产该归谁起了争议。何艳认为房产是夫妻两人一起购买的，既然儿子归刘文华，房子就得归她作为补偿。但刘文华却认为那套房产是儿子刘超文的，应该跟儿子一起归他所有。
　　夫妻双方在财产分割上始终无法取得一致的意见。最后，两人不得不跟律师王健咨询处理方式。王健了解双方的争议后指出，从法律角度来说，对房屋的权利分为占有、使用、收益及处分权。如果夫妻离异，小业主名下的财产分割以及子女抚养问题经常会带来纠纷。就法律方面的权益来说，“小业主”的房产归孩子个人所有，并不属于夫妻两人的共同财产。当夫妻离婚时，双方都无法分得那套房产。
　　但是，从抚养权的角度来分析，夫妻两人谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该套房产的使用权及收益权。听了王健的分析，何艳很不情愿，但却不得不接受了这个现实。
　　未成年人当业主，“后遗症”多多
　　时下，很多家长选择提前为子女购买一套房产，并让孩子成为独立的“小业主”。这种行为本身是可以理解的。父母辛苦挣钱，买下房产，年老之时，子女接受这处房产时却必须交上一笔为数不少的税及杂费，这对多数家庭来说并不轻松。在目前遗产税还没有开征，各种相关法规也不健全的情况下，父母考虑得长远一点，尽可能地为子女省下一笔费用，无可厚非。但是，他们没有想到这种做法很有可能会带来很多“后遗症”。
　　首先，作为房产的购买者，父母不能随意处置该房产。从孩子到其成年这段期间，房产处置权由未成年人的法定监护人代理行使。按照规定，为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益才有例外。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。另外，如果子女长大成人之后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有通过儿女委托，才有权处理。
　　其次，独立“小业主”还会给物业管理及水、电、煤气等费用的缴纳和管理带来诸多不便。因为物业管理和水、电、煤气等费用的缴纳人是这些“小业主”，事实上缴纳这些费用的是其父母等监护人，这就容易在物业管理者与事实上的费用缴纳者之间产生纠纷隐患。
　　再次，按揭贷款需要父母及子女共有产权。在为未成年人按揭购房时，必须由父母和子女共有产权。但是，在小孩成长期间，万一房产行情或家庭经济等发生变化，这些“少年业主”远不能做出应变之策，而家长又无权处置小孩名下的房产，届时会非常被动。
　　因此，家长在为未成年人购买房屋办证时，应该深思熟虑后再作决定。如果确实要提前为未成年的孩子购房，最好让父母和孩子一起成为房产的产权人。这样，房产已经是孩子名义下的一部分财产，将来只要办理赠与手续就可以了。在房产处置问题上，父母只要征得孩子的同意上，就具有绝对的优势，可以自由处置房产。