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上海市政府为实现"一个龙头、四个中心"的战略目标，将房地产业作为十五期间上海经济发展的6大支柱产业之一。在我国已加入世贸组织，特别是在上海"申博"业已成功的条件下，对外资流入与上海房地产发展的关系，有必要在理论层面上进行探讨。
资本投入量是制约上海房地产业发展的决定性因素
房地产业的资本流动周转期长，但附加值高、盈利大，相对风险较小。资料显示，1998年以来，国内房地产平均资本年回报率高达10％～15％，目前被认为是资本投入最佳的产业之一。
房地产业的发展需要巨额的、长期的资本支撑，以资本作为能源，其发展程度与投资量基本成正比。与此同时，资本也需要稳妥可靠、收益丰厚的投资项目。因而，房地产市场历来为投资者所看好。国外发达国家的数据表明，人均GDP达到4000美元～8000美元之间，是住房消费发展的快速增长期。2001年上海人均GDP已突破4500美元，市政府的目标是2007年达到7500美元。显然，上海房地产市场的需求空间很大，供给已成为关键。但长期以来，上海房地产业发展的主要制约障碍是资本投入量不足，预计上海市近期每年需700亿元的投资，用以实现房地产市场的需求。市政府已经确定，十五期间上海房地产占GDP的比重将由2000年的5.2％上升到2005年的10％。也就是说，平均年增长率在16％左右，超过上海10％平均年经济增长值6个百分点。要达到这一目标，必须要年均近700亿元的投资额。可是从下表看，近6年来上海房地产开发投资额逐年下降，2000年略有上升，到2001年才接近1996年的水平（其中已包括相当数量的外资投入）。
造成上海房地产市场投资短缺的主要原因有：
1、金融机构惜贷。目前我国城乡居民储蓄余额已逾8万亿人民币，受国家金融政策的制约，其中有1万多亿没能贷出，银行不堪重负；
2、投入资本沉淀。由于前些年国家金融政策的调整和房地产市场的大起大落，出现了一大批"烂尾"工程、闲置地块和存量房，上海仅巨额投资的"烂尾"高层项目就达500多个，造成大量的呆帐、坏帐，投入资本难以回收。
3、政府拨款有限。随着我国经济体制改革的深化，市场因素日益凸现，政府对房地产业的投入逐步减少。
4、大量资本外逃。据估算，1997年至1999年的外逃资本总额约530亿美元，近年来每年约200亿美元～300亿美元。
要解决以上矛盾，弥补上海房地产业年均所需700亿元投资不足的缺口，就需要吸引社会投资和引进境外资本。由于国内的社会投资在短时间内难以激活（如2000年上半年集体、私人投资不足投资总量的1/5），因而与其他行业一样，上海的房地产业也把希望寄托在外资引进上。
外资流入对上海房地产业发展的影响
目前，上海的投资市场被普遍看好，据中国人民银行上海分行的最新统计，截止2002年6月末，上海的营业性外资金融机构的资产总额已达200亿美元，占全国外资金融机构的一半，其中贷款总额为96亿美元。在全球经济走势趋缓和中国加入世贸组织及上海"申博"成功情况下，国外金融机构和房地产企业集团必然会抓住这一巨大商机，涌入上海房地产市场或加速扩大现有经营规模。
今后，上海房地产市场通行的将是国际规则，上海房地产业将在国际竞争的大环境下发展。外资的大量流入，对上海的房地产业既有推进作用，又有负面影响。
推进作用表现在：
1、增加房地产开发的投资量和供应量，推动房地产业发展；
2、支撑房地产消费，变潜在需求为有效需求，减少存量房，加速资本周转；
3、促进土地供应市场化、房屋建设产业化、经营管理规范化和企业产品品牌化；
4、提高房地产金融机构的服务水平，有利于房地产资本的融通及金融创新工具的运用；
5、加快上海房地产企业大规模并购、重组步伐，提高其综合实力和市场竞争力。
负面影响表现在：
1、较大的房地产市场份额丢失，大量利润外流，影响国际收支平衡；
2、对国内房地产企业构成威胁，导致大批中小房地产企业倒闭，专业人才流失，失业增加；
3、冲击国内房地产金融，分流优质客户，吸走房地产金融人才。
因此，不能简单地认为流入上海房地产市场的外资多多益善，而是要注意趋利避害。
三、上海房地产业如何应对外资流入
我国加入世贸组织后，房地产业只有5年左右的缓冲期，时不我待。上海的房地产业必须有充分的准备，应对这一挑战。一是加大改革和制度创新力度，加快体制转换、产业升级，推进现代企业制度的建立，加快房地产企业的并购、重组，组建规模化经营的大型房地产企业集团，提高综合实力；二是通过资本市场运作，形成一定数量、相当规模和优质品牌的优秀房地产企业，全方位提升经营素质和经营效率，增强核心竞争力和国际竞争力；三是大力发展房地产金融，尽快组建地区性、专业性的房地产发展银行，建立各类房地产基金并扶持上市，广泛吸收社会投资，加速房地产资本流动。从而全面推动上海房地产业的发展，使上海的房地产企业能适应迅速变化的市场环境和日益激烈的市场竞争，具备与国外房地产集团抗衡的实力和能力。
在此期间，还必须在市场准入和国民待遇等方面附加必要的条件和限制，利用GATS的保障条款和例外条款，对外资流入区别情况分别采取冲销政策和非冲销政策，合法地保护和扶持境内的房地产业。
从房地产项目开发分类来说，城市中心区的改造应采取冲销政策，而新区开发和城市基础设施建设等可采用非冲销政策；就商品房开发而言，一般来说，高档服务性建筑物、生产与经营性建筑物的开发宜采用冲销政策，中、低档普通住宅应采用非冲销政策。同时，对不同区域、不同地段的房地产开发项目，也要灵活地运用冲销政策与非冲销政策，使外资适量流入，保持投资均衡。总之，采用冲销政策或非冲销政策，要根据市场供求状态进行合理调节，从而使房地产的增长与经济增长相协调，推动上海房地产业适度稳步、协调有序、健康持续地发展。
资本投入量是制约上海房地产业发展的决定性因素
房地产业的资本流动周转期长，但附加值高、盈利大，相对风险较小。资料显示，1998年以来，国内房地产平均资本年回报率高达10％～15％，目前被认为是资本投入最佳的产业之一。
房地产业的发展需要巨额的、长期的资本支撑，以资本作为能源，其发展程度与投资量基本成正比。与此同时，资本也需要稳妥可靠、收益丰厚的投资项目。因而，房地产市场历来为投资者所看好。国外发达国家的数据表明，人均GDP达到4000美元～8000美元之间，是住房消费发展的快速增长期。2001年上海人均GDP已突破4500美元，市政府的目标是2007年达到7500美元。显然，上海房地产市场的需求空间很大，供给已成为关键。但长期以来，上海房地产业发展的主要制约障碍是资本投入量不足，预计上海市近期每年需700亿元的投资，用以实现房地产市场的需求。市政府已经确定，十五期间上海房地产占GDP的比重将由2000年的5.2％上升到2005年的10％。也就是说，平均年增长率在16％左右，超过上海10％平均年经济增长值6个百分点。要达到这一目标，必须要年均近700亿元的投资额。可是从下表看，近6年来上海房地产开发投资额逐年下降，2000年略有上升，到2001年才接近1996年的水平（其中已包括相当数量的外资投入）。
造成上海房地产市场投资短缺的主要原因有：
1、金融机构惜贷。目前我国城乡居民储蓄余额已逾8万亿人民币，受国家金融政策的制约，其中有1万多亿没能贷出，银行不堪重负；
2、投入资本沉淀。由于前些年国家金融政策的调整和房地产市场的大起大落，出现了一大批"烂尾"工程、闲置地块和存量房，上海仅巨额投资的"烂尾"高层项目就达500多个，造成大量的呆帐、坏帐，投入资本难以回收。
3、政府拨款有限。随着我国经济体制改革的深化，市场因素日益凸现，政府对房地产业的投入逐步减少。
4、大量资本外逃。据估算，1997年至1999年的外逃资本总额约530亿美元，近年来每年约200亿美元～300亿美元。
要解决以上矛盾，弥补上海房地产业年均所需700亿元投资不足的缺口，就需要吸引社会投资和引进境外资本。由于国内的社会投资在短时间内难以激活（如2000年上半年集体、私人投资不足投资总量的1/5），因而与其他行业一样，上海的房地产业也把希望寄托在外资引进上。
外资流入对上海房地产业发展的影响
目前，上海的投资市场被普遍看好，据中国人民银行上海分行的最新统计，截止2002年6月末，上海的营业性外资金融机构的资产总额已达200亿美元，占全国外资金融机构的一半，其中贷款总额为96亿美元。在全球经济走势趋缓和中国加入世贸组织及上海"申博"成功情况下，国外金融机构和房地产企业集团必然会抓住这一巨大商机，涌入上海房地产市场或加速扩大现有经营规模。
今后，上海房地产市场通行的将是国际规则，上海房地产业将在国际竞争的大环境下发展。外资的大量流入，对上海的房地产业既有推进作用，又有负面影响。
推进作用表现在：
1、增加房地产开发的投资量和供应量，推动房地产业发展；
2、支撑房地产消费，变潜在需求为有效需求，减少存量房，加速资本周转；
3、促进土地供应市场化、房屋建设产业化、经营管理规范化和企业产品品牌化；
4、提高房地产金融机构的服务水平，有利于房地产资本的融通及金融创新工具的运用；
5、加快上海房地产企业大规模并购、重组步伐，提高其综合实力和市场竞争力。
负面影响表现在：
1、较大的房地产市场份额丢失，大量利润外流，影响国际收支平衡；
2、对国内房地产企业构成威胁，导致大批中小房地产企业倒闭，专业人才流失，失业增加；
3、冲击国内房地产金融，分流优质客户，吸走房地产金融人才。
因此，不能简单地认为流入上海房地产市场的外资多多益善，而是要注意趋利避害。
三、上海房地产业如何应对外资流入
我国加入世贸组织后，房地产业只有5年左右的缓冲期，时不我待。上海的房地产业必须有充分的准备，应对这一挑战。一是加大改革和制度创新力度，加快体制转换、产业升级，推进现代企业制度的建立，加快房地产企业的并购、重组，组建规模化经营的大型房地产企业集团，提高综合实力；二是通过资本市场运作，形成一定数量、相当规模和优质品牌的优秀房地产企业，全方位提升经营素质和经营效率，增强核心竞争力和国际竞争力；三是大力发展房地产金融，尽快组建地区性、专业性的房地产发展银行，建立各类房地产基金并扶持上市，广泛吸收社会投资，加速房地产资本流动。从而全面推动上海房地产业的发展，使上海的房地产企业能适应迅速变化的市场环境和日益激烈的市场竞争，具备与国外房地产集团抗衡的实力和能力。
在此期间，还必须在市场准入和国民待遇等方面附加必要的条件和限制，利用GATS的保障条款和例外条款，对外资流入区别情况分别采取冲销政策和非冲销政策，合法地保护和扶持境内的房地产业。
从房地产项目开发分类来说，城市中心区的改造应采取冲销政策，而新区开发和城市基础设施建设等可采用非冲销政策；就商品房开发而言，一般来说，高档服务性建筑物、生产与经营性建筑物的开发宜采用冲销政策，中、低档普通住宅应采用非冲销政策。同时，对不同区域、不同地段的房地产开发项目，也要灵活地运用冲销政策与非冲销政策，使外资适量流入，保持投资均衡。总之，采用冲销政策或非冲销政策，要根据市场供求状态进行合理调节，从而使房地产的增长与经济增长相协调，推动上海房地产业适度稳步、协调有序、健康持续地发展。