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-随着我国房地产行业宏观调控的加强，房地产企业所面临的形式越来越严峻，最终矛盾爆发在资金链上，企业如何能够有效的解决其资金问题，成为房地产企业应对此次行业危机的根本。本文探讨了房地产企业资金管理所存在的共性问题，针对性的提出了相应的应对方案。
一、引言
在过去的2006年到2016年这十年，是房地产行业高速发展的时期，国家的政策也相对较为宽松，一二线城市房地产企业推出新项目几乎都是秒光，可以说房地产企业在这个阶段是“不差钱”。自2017年开始国家采取加强货币监管以引导金融去杠杆的宏观调控大背景下，资本市场流动性变差，风险变高，信用风险暴露，直接融资渠道受阻，企业获取资金的能力变差，资金周转效率地下。在这样的政策环境下，企业应该重视资金管理，完善资金管理模式，建立新的资金管理体系，盘活资金，最大限度的提高资金的使用效率。
二、房地产企业资金管理共性问题分析
（一）资金管理模式相对落后
房地产企业属于资本密集型行业，在资金方面具有需量大、周转时间长、政策性强等问题，资金管理的难度较大。与大型房产企业相比，中小型房产企业的资金管理模式相对落后，缺乏科学的资金集中管理模式和使用监督机制。除了正常的开发投资计划、年度收款计划外，特别是多项目同时开发时，资金计划的制定过于单一 ，大多数都是以单项目作为资金计划的起点，缺少集团层面的统一的月度计划，忽视了因时间差资金可循环利用、互补的问题，资金的使用效率较低。即便部分企业考虑到该因素，后期执行时管理力度和监督力度也存在严重不足，前期资金缺乏、销售时大量资金闲置、按揭资金放款慢等现象较为普遍。而且会计记账使用的财务软件只具有一般的财务记账功能，没有合同管理、预算管理、成本控制、资金管理、财务分析、项目管理等各个方面功能，不能实现资金的全过程监督。
（二）融资渠道较为单一
当前房地产企业的主要融资方式为开发贷款，大多数企业的资产负债率在70%以上。开发贷款的优势在于融资成本较低并可控，平均成本约为9%-10%，缺点为审批流程长，资金监管严，资金的灵活性较差。此外，开发贷受政府宏观调控政策的影响较大，资金来源不稳定。现在较为普遍开发施工一体化模式，即以建筑施工为主的集团性质企业，下属房地产公司融资方式更为单一，资金来源主要为集团公司的统借统贷，融资能力受到集团公司的制约，自身的发展也受到限制。
（三）资金管理意识薄弱
大多数房地产公司都会重视前期资金的投入和前期的盈利预测，但在后期开发建设过程中，对成本管控、现金流管理和无预控方案等财务方面没有进行预先的测估，财务人员没有真正参与到资金管理的各个方环节中。企业没有足够的重视资金管理，按照老一套的财务管理模式代为执行资金管理的功能，没有根据发展规模调整其组织结构，未设立单独的资金管理中心，委派专人负责资金计划的制定与后期的资金监督。当前资金管理与监督人员大多由核算人员担任，不能有效的发挥出资金管理的作用。
三、加强房地产企业资金管理的建议
（一）实行集权制的资金集中管理制度
从当前房地产企业的项目管理模式和绩效考核方式来看，项目总经理的权限过大，在项目融资、资金支付等问题上，项目的利益往往会与集团的发展战略产生冲突，资金使用效率低下。在集团财务和资金管理中，要重视资金管理的核心地位。适时推进集团内部银行的成立和运行，加强资金的集中管理，由集团职能部门在董事长授权下统一行使集团资金的调拨权和运作权，保证项目开发资金，确保集团战略资金的配置。
（二）完善信息共享功能
从信息资源整合的发展趋势和企业风险内控的角度出发，应从集团层面成立
专门的信息部门，建立 ERP 系统、全面预算管理系统、銷售管理系统、合同系统、OA 系统等业务系统，并保障信息系统的有效运用及信息集成。通过建立“资金支付申请、资金支付审批、费用预算控制、资金预算控制、资金支付、账务处理”流程的全过程、电子化、闭环式管理，实现对企业资金支付的监督和管控，合理有效控制企业费用的发生，降低支付风险，助力企业降本增效。
（三）建立多元化的融资平台
企业融资方式的选择要要与自身的发展战略相匹配，建立多元的融资体系，优化融资结构，降低企业的融资成本和融资风险。开发贷的风险在于当房地产行业被调控时，资金回笼较慢，企业的偿债压力和资金成本就会较大。因此，房地产公司可以选择房地产信托、房地产信托基金、房地产私募基金、联合开发等融资方式。进一步创新企业的资金来源渠道，建立多元化的金融平台，走向资本市场。
（四）完善全面预算管理
全面预算管理是可以将资金管理嵌入到生产经营的每一个环节，有助于提高财务管理效率、优化资源配置。全面预算管理不仅仅要考虑销售、工程、费用等要素的预算管理，还要考虑项目的互补效应，尤其是开发施工一体化项目，应向着集团化全面预算方向迈进。首先，应建立资金计划年度、月度甚至周计划编制及审批制度，集团从年、月、周上进行资金计划的执行及监控，由集团统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用。其次，填补企业投资预算的缺失，控制资金流入与流出的差距，降低投资风险。
四、结论
资金是房地产企业生存的根本，有效的资金管理可以提高企业的资金运运作能力，提高资金周转效率。多项目开发的房地产企业应该根据自身的资金管理情况，与行业环节相结合，创新符合自身企业要求的资金管控模式，实现资金的分而不散、高效有序、动态平衡管理。（作者单位为武汉建工集团股份有限公司）
一、引言
在过去的2006年到2016年这十年，是房地产行业高速发展的时期，国家的政策也相对较为宽松，一二线城市房地产企业推出新项目几乎都是秒光，可以说房地产企业在这个阶段是“不差钱”。自2017年开始国家采取加强货币监管以引导金融去杠杆的宏观调控大背景下，资本市场流动性变差，风险变高，信用风险暴露，直接融资渠道受阻，企业获取资金的能力变差，资金周转效率地下。在这样的政策环境下，企业应该重视资金管理，完善资金管理模式，建立新的资金管理体系，盘活资金，最大限度的提高资金的使用效率。
二、房地产企业资金管理共性问题分析
（一）资金管理模式相对落后
房地产企业属于资本密集型行业，在资金方面具有需量大、周转时间长、政策性强等问题，资金管理的难度较大。与大型房产企业相比，中小型房产企业的资金管理模式相对落后，缺乏科学的资金集中管理模式和使用监督机制。除了正常的开发投资计划、年度收款计划外，特别是多项目同时开发时，资金计划的制定过于单一 ，大多数都是以单项目作为资金计划的起点，缺少集团层面的统一的月度计划，忽视了因时间差资金可循环利用、互补的问题，资金的使用效率较低。即便部分企业考虑到该因素，后期执行时管理力度和监督力度也存在严重不足，前期资金缺乏、销售时大量资金闲置、按揭资金放款慢等现象较为普遍。而且会计记账使用的财务软件只具有一般的财务记账功能，没有合同管理、预算管理、成本控制、资金管理、财务分析、项目管理等各个方面功能，不能实现资金的全过程监督。
（二）融资渠道较为单一
当前房地产企业的主要融资方式为开发贷款，大多数企业的资产负债率在70%以上。开发贷款的优势在于融资成本较低并可控，平均成本约为9%-10%，缺点为审批流程长，资金监管严，资金的灵活性较差。此外，开发贷受政府宏观调控政策的影响较大，资金来源不稳定。现在较为普遍开发施工一体化模式，即以建筑施工为主的集团性质企业，下属房地产公司融资方式更为单一，资金来源主要为集团公司的统借统贷，融资能力受到集团公司的制约，自身的发展也受到限制。
（三）资金管理意识薄弱
大多数房地产公司都会重视前期资金的投入和前期的盈利预测，但在后期开发建设过程中，对成本管控、现金流管理和无预控方案等财务方面没有进行预先的测估，财务人员没有真正参与到资金管理的各个方环节中。企业没有足够的重视资金管理，按照老一套的财务管理模式代为执行资金管理的功能，没有根据发展规模调整其组织结构，未设立单独的资金管理中心，委派专人负责资金计划的制定与后期的资金监督。当前资金管理与监督人员大多由核算人员担任，不能有效的发挥出资金管理的作用。
三、加强房地产企业资金管理的建议
（一）实行集权制的资金集中管理制度
从当前房地产企业的项目管理模式和绩效考核方式来看，项目总经理的权限过大，在项目融资、资金支付等问题上，项目的利益往往会与集团的发展战略产生冲突，资金使用效率低下。在集团财务和资金管理中，要重视资金管理的核心地位。适时推进集团内部银行的成立和运行，加强资金的集中管理，由集团职能部门在董事长授权下统一行使集团资金的调拨权和运作权，保证项目开发资金，确保集团战略资金的配置。
（二）完善信息共享功能
从信息资源整合的发展趋势和企业风险内控的角度出发，应从集团层面成立
专门的信息部门，建立 ERP 系统、全面预算管理系统、銷售管理系统、合同系统、OA 系统等业务系统，并保障信息系统的有效运用及信息集成。通过建立“资金支付申请、资金支付审批、费用预算控制、资金预算控制、资金支付、账务处理”流程的全过程、电子化、闭环式管理，实现对企业资金支付的监督和管控，合理有效控制企业费用的发生，降低支付风险，助力企业降本增效。
（三）建立多元化的融资平台
企业融资方式的选择要要与自身的发展战略相匹配，建立多元的融资体系，优化融资结构，降低企业的融资成本和融资风险。开发贷的风险在于当房地产行业被调控时，资金回笼较慢，企业的偿债压力和资金成本就会较大。因此，房地产公司可以选择房地产信托、房地产信托基金、房地产私募基金、联合开发等融资方式。进一步创新企业的资金来源渠道，建立多元化的金融平台，走向资本市场。
（四）完善全面预算管理
全面预算管理是可以将资金管理嵌入到生产经营的每一个环节，有助于提高财务管理效率、优化资源配置。全面预算管理不仅仅要考虑销售、工程、费用等要素的预算管理，还要考虑项目的互补效应，尤其是开发施工一体化项目，应向着集团化全面预算方向迈进。首先，应建立资金计划年度、月度甚至周计划编制及审批制度，集团从年、月、周上进行资金计划的执行及监控，由集团统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用。其次，填补企业投资预算的缺失，控制资金流入与流出的差距，降低投资风险。
四、结论
资金是房地产企业生存的根本，有效的资金管理可以提高企业的资金运运作能力，提高资金周转效率。多项目开发的房地产企业应该根据自身的资金管理情况，与行业环节相结合，创新符合自身企业要求的资金管控模式，实现资金的分而不散、高效有序、动态平衡管理。（作者单位为武汉建工集团股份有限公司）