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摘要：贫困地区房地产市场与全国主流城市的房地产市场存在一定异同，本文通过分析中阳县房地产发展情况，提出了贫困地区房地产开发的对策建议。
关键词：贫困地区 房地产 发展
近年来，我国房地产市场出现了由冷到热，再由热到冷的走势，房价总体在高位运行。那么贫困地区县级城市的房地产市场发展如何呢？我们对吕梁市中阳县的房地产发展情况进行了调查。
▲▲ 一、房地产市场发展现状
(一)中阳县房地产市场供给状况
1.房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于中阳县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业为高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年以来，民营房地产开发企业发展迅猛，并取代过去的形式，成为房地产发展的主流，2007年，当年开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为中阳县房地产投资增长的主要动力。
2.房地产投资高速增长，成为拉动固定资产投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，中阳县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2006年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2007年完成房地产开发投资额5.1亿元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高1.5倍。
3.商品住宅建设投资主体地位突出。“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，中阳县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2005年——2007年，住宅建设投资分别占当年房地产开发总投资的70%、81%、85%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的30%、19%、15%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递减趋势，住宅建设投资呈上升趋势，其主体地位十分突出。
4.土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，中阳县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2007年全县总投放为60亩；是上年的3倍；同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。如中阳化肥厂、铁厂、农机厂等国有企业破产后厂区土地面积的整体出售，并开发为房地产。
5.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。中阳县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。
（二）房地产市场需求状况
1.个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。2006年，全县个人购房面积达41000㎡，占销售面积的83.9%；2007年个人购房面积达60408㎡，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，从购买对象和使用上来看，购房的全部是本县内居民，基本以自用为。
2.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。最新调查资料显示，2005年商品住宅平均售价约1200元/㎡，比上年度上升14.76%，2006年平均售价约1540元/㎡，同比上升28%。2007年平均售价约2060元/㎡，同比上升33%。
▲▲ 二、当前中阳县房地产市场存在的主要问题
（一）房地产开发企业行为不规范，如存在未取得许可证进行开发的擅自开工建设；预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（二）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的整体开发、小区建设等，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，数量较多的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（三）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展，成为房地产业做强做大的制约因素。
（四）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，与当地居民收入相比，价格偏高。
▲▲ 三、政策建议
（一）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。在现有条件下，努力保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对中阳县房地产业及县域经济发展具有重要作用。
（二）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，加强房地产开发项目审批管理，加强房地产交易的动态管理。
（三）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，推行“阳光交易”。
参考文献：
[1]《中阳县统计年鉴2007》，中阳县统计局编著。
[2]《中阳县城市经济调查队城调月报》，中阳县统计局编著
（责任编辑：刘璐）
关键词：贫困地区 房地产 发展
近年来，我国房地产市场出现了由冷到热，再由热到冷的走势，房价总体在高位运行。那么贫困地区县级城市的房地产市场发展如何呢？我们对吕梁市中阳县的房地产发展情况进行了调查。
▲▲ 一、房地产市场发展现状
(一)中阳县房地产市场供给状况
1.房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于中阳县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业为高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年以来，民营房地产开发企业发展迅猛，并取代过去的形式，成为房地产发展的主流，2007年，当年开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为中阳县房地产投资增长的主要动力。
2.房地产投资高速增长，成为拉动固定资产投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，中阳县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2006年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2007年完成房地产开发投资额5.1亿元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高1.5倍。
3.商品住宅建设投资主体地位突出。“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，中阳县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2005年——2007年，住宅建设投资分别占当年房地产开发总投资的70%、81%、85%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的30%、19%、15%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递减趋势，住宅建设投资呈上升趋势，其主体地位十分突出。
4.土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，中阳县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2007年全县总投放为60亩；是上年的3倍；同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。如中阳化肥厂、铁厂、农机厂等国有企业破产后厂区土地面积的整体出售，并开发为房地产。
5.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。中阳县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。
（二）房地产市场需求状况
1.个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。2006年，全县个人购房面积达41000㎡，占销售面积的83.9%；2007年个人购房面积达60408㎡，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，从购买对象和使用上来看，购房的全部是本县内居民，基本以自用为。
2.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。最新调查资料显示，2005年商品住宅平均售价约1200元/㎡，比上年度上升14.76%，2006年平均售价约1540元/㎡，同比上升28%。2007年平均售价约2060元/㎡，同比上升33%。
▲▲ 二、当前中阳县房地产市场存在的主要问题
（一）房地产开发企业行为不规范，如存在未取得许可证进行开发的擅自开工建设；预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（二）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的整体开发、小区建设等，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，数量较多的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（三）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展，成为房地产业做强做大的制约因素。
（四）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，与当地居民收入相比，价格偏高。
▲▲ 三、政策建议
（一）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。在现有条件下，努力保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对中阳县房地产业及县域经济发展具有重要作用。
（二）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，加强房地产开发项目审批管理，加强房地产交易的动态管理。
（三）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，推行“阳光交易”。
参考文献：
[1]《中阳县统计年鉴2007》，中阳县统计局编著。
[2]《中阳县城市经济调查队城调月报》，中阳县统计局编著
（责任编辑：刘璐）