论文部分内容阅读
4月17日，国务院常务会议出台地产新政，此后落实新政的一系列具体措施不断推出。房地产市场对新政一片猜测。记者从楼市供需、土地和信贷三方面对首府楼市进行深度采访，希望为购房者做好指引。
楼市量跌价未降
“史上最严厉”的楼市调控政策早已经满月，国内各地楼市成交走低、房价依然难以撼动。目前，首府楼市也呈现量跌价仍坚的局面。
5月23日，2010年新疆第四届住博会在国际博览中心落下帷幕。展会期间，数万人涌入会场探寻房源，让开发商再次看到了首府住房需求潜力的巨大。
记者了解到，受房产新政影响，参加本届展会的30多个楼盘均无一降价，多数参展的新楼盘也是价格未定、开盘时间未定，甚至连开盘房源都未定。“如果是现场预购，我们可以给20元／平方米的价格优惠，但这仅限于世博会期间，会展结束后我们会按照正常价格销售。”新市区一家参展企业销售专员这样说道。
“除了个别楼盘偶有零点五的折扣外，新近上市的楼盘平均报价仍上涨近3％。”首府一家房地产企业销售负责人表示，首府楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。
对于房产新政出台这一个月来的市场变化，从年初就开始了艰难选房历程的赵锡彬深有感触。对于在首府一家烟酒行做营销的他来说，一个月2200元的薪水想要在首府买一套4000元／平方米以下的房子并不容易。
“一个月的时间，我当初看好的几个楼盘房源基本都涨了50元到150元不等。”让赵锡彬不解的是，房产新政并没有带给他预期降价，却让他连从容选房的机会都在等待中迅速失去。“有些甚至连样板房都被买光了。”赵锡彬无奈地说。
据了解，以新市区长春北路而言，朗悦盛境项目的均价在2月底时是3600元／平方米左右，目前已经涨到了4000元／平方米。位于迎宾路附近一售楼处的项目营销负责人黄虞介绍说，目前仅有少量尾盘发售，剩下的房源售价不仅没有下降的可能，还因为排队预购的置业者过多而准备再次提价200元／平方米。
来自乌市房产交易管理中心的数据显示，5月17日至21日，首府住宅共成交374套，而在此之前四周，全市住宅成交量分别为647套、665套、939套和1124套，两相比较，上周较新政出台前一周的住宅成交量下降近3成。4月17日新政出台至今，首府住宅成交量为3749套，较新政出台前一月下降9.2％。
不过，成交量的萎缩并没有让高房价出现松动。一家房地产营销机构近期对首府36个在售楼盘进行调查后发现，这36个在售住宅项目售价在新政出台满月后均维持1％～2％的小幅增长。根据乌市房产交易管理中心数据统计，这36个在售楼盘几近首府在售楼盘的八成以上预售量。
交易量降房源少
“交易量下降明显，不是房产新政的作用，其最主要原因是住宅供应量的减少。”
在(新疆广汇房产营销策划总监周亮)首府一家大型房地产企业营销策划部负责人看来，上半年首府楼市供应量减少，与去年楼市的旺销有很大关系。从近几年首府房地产市场销售规律来看，首府年市场需求量、购买量都在300～400万平方米之间，上半年的存量房基本在120～150万平方米的水平。而今年上半年首府楼市存量房仅约在80万平方米，这意味着目前市场供应量明显偏少，导致楼盘项目的供不应求。
“房地产开发周期一般为2年，2008年首府地产商相继缩减开发量，而2009年首府又创下房地产销量历史最高水平。”上述负责人认为，一面是开发量的不足；另一面是刚性需求的不断释放，导致了一季度许多项目都出现了房源紧俏的情况。
“博雅文轩和雅南高第两个楼盘，在3月份就累计销售了100多套房子，如果有充足的房源，销售情况还会更好。”新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司相关负责人表示，因为房源紧张，目前购房热情并没有降低的情况下，消费者挑选余地大幅减小，也是造成销售量下降的主因。
与此同时，随着今年楼市新政陆续出台，一些房产开发商出于对政策的谨慎，也相继放慢了开发节奏，并对新项目开盘采取延后的策略，这也更加剧了当前楼市房源供应量的紧缺。
乌市房产交易管理中心数据显示，前4个月，首府新建商品房批准预售面积20.84万平方米，与上年同期相比下降72.59％；其中4月份首府可供应商品住房面积0.98万平方米，与3月相比下降88％，而4月份商品住房交易量达29.42万平方米，与3月相比增长了7.49％。
该中心分析认为，在房地产新政遏制楼市投机行为的前提下，首府连续2个月新建商品房成交量保持10％左右的高增长，表明首府楼市的需求依然很大。同时不容忽视的是，回顾1～4月的首府楼市，商品房销量持续上涨，但房源却较少，楼市出现供不应求、现房紧缺的现状。
“(开发商)取得销售许可证的房子基本都卖光了，楼市很可能会因青黄不接而再次推高房价。”谈到目前的首府房地产市场，房地产人士认为，当市场上没房子可卖的情况下，单纯谈价格是不实际的。作为一个处于初级发展阶段的三线城市来说，首府对政策反映的迟钝表现在市场上，就会进一步放大政策的滞后性，而引发市场经济正常价格形成机制的混乱。
首府一家房地产代理机构负责人则坦言，目前在住宅项目供应几近青黄不接的状况下，房价也很难出现低头的迹象。
房企不差钱 调控“软着陆”
首府一家股份制银行房贷部负责人认为，由于2009年住宅销售火爆，大多数开发商持有充沛的资金，足以应付当前的局面。
以本土上市公司友好集团为例，根据该公司公告显示，一季度，公司净利润与上年同期相比增长230％。其中，由于公司的房地产开发业务进入收入确认期，2009年，公司预收账款达到5.7亿元，同比增长296％，随着全资子公司新疆友好华骏房地产公司开发的“骏景嘉园”项目进入收入确认期，预计2010年房地产收入将大幅增长。
在他看来，如果控制投资量，开发商手中的现金足够扛一年。而人为抑制购房需求，一年后刚性住房需求的释放很可能会再次使首府房价过快上涨。
“当前楼市，除自庞大的自住型刚性需求外，还有流动资金泛滥下催生的投资需求。他们在蛰伏中等待时机，一旦价格松动，达到他们的心理承受能力，就会出手。”新疆鑫泰房地产公司营销策划总监陈悦句分析认为，每一轮房地产市场的调整总是“量”在“价”先。只有当供明显大于求了，价格才会有变化。所以，要想以量变的积累来达到价格产生变化，首先需要房产供应量的进一步加大。
但是，开发商要撬动这潜在的巨大购买力绝非易事。
在TOP尚城的售楼处，正在看房的周女士说，儿子明年6月结婚，一家人从年初就开始为儿子选房，但是看了很多项目都没定下来。为了不影响儿子的婚事，今年之内无论如何要把房子定下来。“在看综合物业性价比的同时，我们也在比价格，实在高了，我就等儿子他爸爸单位的集资房下来，我们内部调换腾出一套房子给儿子也成。”
在首府，像周女士这样兼具柔性的刚性需求购房者越来越占有大比例，所以，即使在房源紧缺的当下，价格也并不是开发商说了就算数。
陈悦句认为，之前由手市场购买力以投资需求为主，因此开发商的价格定位主要是针对投资性客群，而非以普通老百姓的购买力来定价。新政后，购买主力还是自住型刚需群体，他们对房价的心理预期势必与投资性客群会有明显不同。因此，面对这部分客户，开发商当下定价却有着“两难”。“定高了，怕卖不出去；定低了，又折损利润，所以只好观望。”
楼市量跌价未降
“史上最严厉”的楼市调控政策早已经满月，国内各地楼市成交走低、房价依然难以撼动。目前，首府楼市也呈现量跌价仍坚的局面。
5月23日，2010年新疆第四届住博会在国际博览中心落下帷幕。展会期间，数万人涌入会场探寻房源，让开发商再次看到了首府住房需求潜力的巨大。
记者了解到，受房产新政影响，参加本届展会的30多个楼盘均无一降价，多数参展的新楼盘也是价格未定、开盘时间未定，甚至连开盘房源都未定。“如果是现场预购，我们可以给20元／平方米的价格优惠，但这仅限于世博会期间，会展结束后我们会按照正常价格销售。”新市区一家参展企业销售专员这样说道。
“除了个别楼盘偶有零点五的折扣外，新近上市的楼盘平均报价仍上涨近3％。”首府一家房地产企业销售负责人表示，首府楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。
对于房产新政出台这一个月来的市场变化，从年初就开始了艰难选房历程的赵锡彬深有感触。对于在首府一家烟酒行做营销的他来说，一个月2200元的薪水想要在首府买一套4000元／平方米以下的房子并不容易。
“一个月的时间，我当初看好的几个楼盘房源基本都涨了50元到150元不等。”让赵锡彬不解的是，房产新政并没有带给他预期降价，却让他连从容选房的机会都在等待中迅速失去。“有些甚至连样板房都被买光了。”赵锡彬无奈地说。
据了解，以新市区长春北路而言，朗悦盛境项目的均价在2月底时是3600元／平方米左右，目前已经涨到了4000元／平方米。位于迎宾路附近一售楼处的项目营销负责人黄虞介绍说，目前仅有少量尾盘发售，剩下的房源售价不仅没有下降的可能，还因为排队预购的置业者过多而准备再次提价200元／平方米。
来自乌市房产交易管理中心的数据显示，5月17日至21日，首府住宅共成交374套，而在此之前四周，全市住宅成交量分别为647套、665套、939套和1124套，两相比较，上周较新政出台前一周的住宅成交量下降近3成。4月17日新政出台至今，首府住宅成交量为3749套，较新政出台前一月下降9.2％。
不过，成交量的萎缩并没有让高房价出现松动。一家房地产营销机构近期对首府36个在售楼盘进行调查后发现，这36个在售住宅项目售价在新政出台满月后均维持1％～2％的小幅增长。根据乌市房产交易管理中心数据统计，这36个在售楼盘几近首府在售楼盘的八成以上预售量。
交易量降房源少
“交易量下降明显，不是房产新政的作用，其最主要原因是住宅供应量的减少。”
在(新疆广汇房产营销策划总监周亮)首府一家大型房地产企业营销策划部负责人看来，上半年首府楼市供应量减少，与去年楼市的旺销有很大关系。从近几年首府房地产市场销售规律来看，首府年市场需求量、购买量都在300～400万平方米之间，上半年的存量房基本在120～150万平方米的水平。而今年上半年首府楼市存量房仅约在80万平方米，这意味着目前市场供应量明显偏少，导致楼盘项目的供不应求。
“房地产开发周期一般为2年，2008年首府地产商相继缩减开发量，而2009年首府又创下房地产销量历史最高水平。”上述负责人认为，一面是开发量的不足；另一面是刚性需求的不断释放，导致了一季度许多项目都出现了房源紧俏的情况。
“博雅文轩和雅南高第两个楼盘，在3月份就累计销售了100多套房子，如果有充足的房源，销售情况还会更好。”新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司相关负责人表示，因为房源紧张，目前购房热情并没有降低的情况下，消费者挑选余地大幅减小，也是造成销售量下降的主因。
与此同时，随着今年楼市新政陆续出台，一些房产开发商出于对政策的谨慎，也相继放慢了开发节奏，并对新项目开盘采取延后的策略，这也更加剧了当前楼市房源供应量的紧缺。
乌市房产交易管理中心数据显示，前4个月，首府新建商品房批准预售面积20.84万平方米，与上年同期相比下降72.59％；其中4月份首府可供应商品住房面积0.98万平方米，与3月相比下降88％，而4月份商品住房交易量达29.42万平方米，与3月相比增长了7.49％。
该中心分析认为，在房地产新政遏制楼市投机行为的前提下，首府连续2个月新建商品房成交量保持10％左右的高增长，表明首府楼市的需求依然很大。同时不容忽视的是，回顾1～4月的首府楼市，商品房销量持续上涨，但房源却较少，楼市出现供不应求、现房紧缺的现状。
“(开发商)取得销售许可证的房子基本都卖光了，楼市很可能会因青黄不接而再次推高房价。”谈到目前的首府房地产市场，房地产人士认为，当市场上没房子可卖的情况下，单纯谈价格是不实际的。作为一个处于初级发展阶段的三线城市来说，首府对政策反映的迟钝表现在市场上，就会进一步放大政策的滞后性，而引发市场经济正常价格形成机制的混乱。
首府一家房地产代理机构负责人则坦言，目前在住宅项目供应几近青黄不接的状况下，房价也很难出现低头的迹象。
房企不差钱 调控“软着陆”
首府一家股份制银行房贷部负责人认为，由于2009年住宅销售火爆，大多数开发商持有充沛的资金，足以应付当前的局面。
以本土上市公司友好集团为例，根据该公司公告显示，一季度，公司净利润与上年同期相比增长230％。其中，由于公司的房地产开发业务进入收入确认期，2009年，公司预收账款达到5.7亿元，同比增长296％，随着全资子公司新疆友好华骏房地产公司开发的“骏景嘉园”项目进入收入确认期，预计2010年房地产收入将大幅增长。
在他看来，如果控制投资量，开发商手中的现金足够扛一年。而人为抑制购房需求，一年后刚性住房需求的释放很可能会再次使首府房价过快上涨。
“当前楼市，除自庞大的自住型刚性需求外，还有流动资金泛滥下催生的投资需求。他们在蛰伏中等待时机，一旦价格松动，达到他们的心理承受能力，就会出手。”新疆鑫泰房地产公司营销策划总监陈悦句分析认为，每一轮房地产市场的调整总是“量”在“价”先。只有当供明显大于求了，价格才会有变化。所以，要想以量变的积累来达到价格产生变化，首先需要房产供应量的进一步加大。
但是，开发商要撬动这潜在的巨大购买力绝非易事。
在TOP尚城的售楼处，正在看房的周女士说，儿子明年6月结婚，一家人从年初就开始为儿子选房，但是看了很多项目都没定下来。为了不影响儿子的婚事，今年之内无论如何要把房子定下来。“在看综合物业性价比的同时，我们也在比价格，实在高了，我就等儿子他爸爸单位的集资房下来，我们内部调换腾出一套房子给儿子也成。”
在首府，像周女士这样兼具柔性的刚性需求购房者越来越占有大比例，所以，即使在房源紧缺的当下，价格也并不是开发商说了就算数。
陈悦句认为，之前由手市场购买力以投资需求为主，因此开发商的价格定位主要是针对投资性客群，而非以普通老百姓的购买力来定价。新政后，购买主力还是自住型刚需群体，他们对房价的心理预期势必与投资性客群会有明显不同。因此，面对这部分客户，开发商当下定价却有着“两难”。“定高了，怕卖不出去；定低了，又折损利润，所以只好观望。”