2011年，在限购、限贷、限价等持续、严厉的政策调控下，中国房地产已经渐入冬季。
　　普遍有房难卖
　　综观整个房地产市场，开盘即售罄的神话不再上演，有房不愁卖的乐观已成记忆，晃若昨日的火热已经不再，取而代之的是，市场跌声一片，成交量持续大幅下降，“有房难卖”或将成为开发商们的普遍境遇。
　　在这种市势之下，不难预期，如果政府短时期内不松动调控政策，已经异变的市场大势或还将继续向下，基于房价下降预期和政策一时难以松动预判的消费者或继续选择观望乃至弃购，其结果将是，市气或还将继续低迷，成交或还将继续下降或低位运行，“有房难卖”还将继续，一时或将难以缓解，开发商们进行市场运作的空间大为缩小。
　　难逃同业厮杀
　　就目前房地产市场实际情势来看，仿佛一夜之间实现了由之前的卖方市场向买方市场急转。
　　而对于未来市场形势，依然很不容乐观。
　　一方面，迄今房地产成交依然在持续已经连续多月的大幅下跌，待售库存日增，这种滞销市势或将继续，其结果将导致积压越来越多。而限购政策和之前的市场过度透支导致有效需求有限，有限的具有有效需求的消费者或将继续选择观望乃至弃购，其结果或将导致需求进一步萎缩，市场的去库存能力、既有供应的消化能力进一步下降。
　　另一方面，近几年来，房地产开发投资持续大幅度增长，各地卖出了大量土地。这些已经卖出的土地中，正在开发或即将开发的楼盘正将(或将)陆续上市形成新的供应，其规模将不小。而且，随着严厉调控政策的继续深化，随着向下调整的市势进一步确立，一些待开工土地或在建待售楼盘或将加快开工建设或上市的速度，其结果又或将导致短期内的供应进一步加大，形成短期内供应“井喷”。这也就是说，在将来一段时期内，可以预期的新增供应将大增。
　　这种双重挤压，或将导致市场出现阶段性、结构性供大于求的局势，强化市场向买方市场进一步转化。
　　在这种市势之下，僧多粥少，在低迷的市场里，在有限的需求中，如何让自身开发的楼盘能及时销售掉，如何想办法卖房，如何争取多卖房，将成为卖方遭遇的共同问题，将成为开发商们的共同选项。正因为房难卖，正因为有效需求有限，正如有人所说的“池子里就剩下那几条鱼”，而大家都想要尽快多卖房，开发商之间的销售竞争就将加剧，甚至出现同业厮杀的局面。
　　营销回归本来
　　多年来，由于房价持续大幅上涨，房地产市场持续火爆，投资投机性购房者大举入市，自住性需求者也因担心房价继续上涨而恐慌性地提前入市购房，市场一度供不应求，呈现典型的卖方市场特性。
　　在供不应求的卖方市场下，正因为房子不愁卖，甚至可以说什么人都可以卖掉房、什么人都可以做所谓的营销。
　　而如今，在政府严厉的调控政策打压下，房地产市场已变天，步入了向下调整的周期。房子不愁卖突变成了有房难卖，卖方市场向买方市场急转，几乎所有的开发商都面临了实现销售业绩、回笼资金的空前压力，不得不重新思考求生之道，不得不重新考虑如何在营销上多下工夫，以便在市场竞争中胜出。
　　在这种市势之下，不再是什么人都可以卖掉房、什么人都可以做所谓的营销，销控营销难以见效，房地产营销或将回归集智慧、经验、资源等于一身，集产品策略、价格策略、目标客户策略、渠道策略、媒体策略、促销策略等于一体之本来，以实效营销取胜于激烈的市场竞争中。因之，开发商不再能不重视真正的营销，不再能把销售或销控等同于营销，必须重视解决如何定位目标客户人群、如何找到有效的目标客户人群、如何找到有效的营销渠道和传播渠道、如何选择有效传播、推销而成本适当即性价比最高的媒体等问题。
　　找件棉袄过冬
　　综观目前房地产市场现状，基于前述分析而言，对于已经买入土地尤已动工开建或建好待售的房地产项目而言，多种制约楼盘销售的因素已为既存，余下的重点工作便是如何做好营销。
　　这也就是说，在这个属于房地产市场的冬季，需要找到棉袄以过冬。而开发商要过好冬，就必须找好两件棉袄，一是持有或争取充足的资金流以免资金链断裂，二是做好营销，争取在理想价格预期下尽可能快尽可能多地把房子卖出去。而其实，开发商如能通过有效营销实现快速销售，回笼资金，不但可实现赢利预期，而且可增加资金流，确保资金链安全，还有助于参与市场竞争。
　　只是，在现实市场形势和限购调控政策下，能成为有效销售对象的目标消费人群有限，要做好营销确实也非易事。因此对于开发商来说，就必须找到有效的销售对象，然后优选传播推广、促销等营销渠道，进行整合营销传播与推广、促销，形成专业优势，提升营销业绩。终究，现代市场营销中，渠道为王、终端取胜的法宝，是决定营销实效的主要因素。而这就需要精准营销渠道，包括有效销售对象的甑选渠道、媒体传播推广渠道和促销渠道等。
　　做好精准营销
　　近年来，网络营销已经广泛运用到了房地产营销上。网络平台及相关信息终端为房地产营销提供了全新的信息沟通渠道和促销渠道，不少开发商已展开了基于电子商务技术和信息传播平台的新渠道营销。如，一些楼盘，除继续之前的网页广告投放外，还加大了博客、微博营销，甚至还利用起了iPAD这个营销新媒体。
　　尤其是，自iPAD诞生之后，正如有人所说，带动了IT终端的一场革命，将互联网和通讯终端进行融合，再加上其人性化设计、良好的用户体验，成为了最为广众的新媒体。不可否认的是，目前，jPAD虽然只是小众，而其持有者即这种媒体的传播对象或称受众都是高端人群，所以已成为高端消费品企业刻意研发靠近的最热媒体终端之一，适合房地产等高价值商品或总价高的商品做广告。作为营销渠道，iPAD有助于房地产楼盘进行精准营销。在网络公关、品牌传播、事件营销乃至软文发布、消息发布等方面，博客、微博、iPAD有着独特的效果，成为了公认的最强大的精准营销渠道新媒体。
　　一个道理很简单，作为房地产开发商来说，楼盘的投资巨大，每一销售单位的销售总价高，而作为购房者来说，购房支出或投资巨大。因此，房地产产品特征，决定了开发商在营销上、消费者在选择购买上都将是较理性、慎重的。
　　尤其是，消费者将非常重视产品的价值和性价比，开发商就需要通过有效的营销渠道来找到与项目定位、价值相对应的目标客户群，并进行有效的房源、价格、促销等信息发布和价值传播等，建立起并强化目标客户群体与开发商之间的心理契约关系，促进目标客户群体对开发商的商业道德及其开发、推销楼盘的价值认可，进而促进销售。否则，在目前有效需求有限、竞争激烈的买方市场下，如果开发商不能找到有效的目标客户群，不能通过最有效的渠道进行精准营销，或难以实现快速销售，或营销效果有限。
　　因之，应该说，用好博客、微博、iPAD这些强大的精准营销渠道新媒体，尽可能好地做好楼盘营销，促进销售，就是开发商们得以过冬的棉袄，至少是最重要的两件棉袄(资金和销售)之一。