作为在海淀区学区房板块的典型代表，中关村、五道口区域去年因为一宗报价高达10万元/平米的“天价学区房”，被网友戏称为“宇宙中心”而走红全国。然而，在北京二手房市场持续低迷了三个季度之后，曾经的“宇宙中心”令人望尘莫及的高房价，也终于被渐渐被放平。那些曾经“不可一世”的高价学区房，也不得不在二手房市场的整体颓势之中，放低价格姿态，它也折射着北京二手住宅交易市场低迷不振的整体行情。
　　平均降价约1万元/平米
　　“宇宙中心”五道口区域的二手房因为靠近北京大学、清华大学以及中关村二小等优质学校资源，而具有异于普通二手房市场的独特特性：价格抗跌、成交稳定，这也是北京学区房——这一最特殊“刚需房”的重要特征。同时，该区域内交通便利、商业气氛成熟浓厚，一直是北京中心城区房价的高点之一。
　　然而，记者近日从伟业我爱我家机构了解到，今年以来，中关村、五道口区域二手房的成交均价一路下探，目前已经跌至8月的51168元/平米，成为近两年来的价格低谷。这一下行态势与北京全市二手房价格的变动趋势基本吻合。
　　熟悉区域的业内人士告诉记者，五道口内住宅小区较多，华清嘉园、东升园、科源小区等都属于学区房，这几个小区也是区域中最抢手的房源地，成交单价一直在6万元/平米以上，有的小户型房源甚至可以达到八九万元/平米。而去年爆出的10万元“天价学区房”就处在华清嘉园小区内。
　　记者了解到，华清嘉园的个别成交单价已经跌破6万元/平米，而且一度抢手活跃的市场，陷入了低迷之中。“原来这个小区新房源挂出，几天就能成交，现在可能需要半个月甚至更长的时间。”
　　这样的市场行情，使得业主报价更加理性，买家的议价空间增大。“现在没有业主会报10万元这样的价格，太不靠谱了。”此外，区域内的龙湖唐宁one小区等非学区房的小户型房源，价格也出现下跌。去年一居室报价多在240万-180万元之间，如今最低报价已经接近230万元。“不少业主倾向于出租，挂牌出售的房源也明显减少了。”
　　抗跌学区房也难逃大势
　　在本轮市场下行的大势之中，虽然类似于五道口学区房这样具有一定稳定性的二手房市场，最终也难敌大势。
　　根据链家地产市场研究部统计，2014年以来（至9月7日的数据）全市二手住宅成交均价累计下跌16.8%。其中区重点学区房下降11.7%。虽然重点学区房的降幅小于全市水平，依然是近几年来罕见的整体下行。
　　中原机构提供的数据也显示，今年二手房的降幅超过了年初的预计，目前在售房源均价相比年初跌幅已近超过15%，部分房源甚至超过20%。同时，由于北京教改、学区调整等新政出台，也给学区房交易市场带来了波动。
　　此外，全市二手住宅的成交量同比下滑明显。业内普遍认为，北京市二手住宅月度成交量下降到8000套以下的水平，说明市场较为低迷，价格也在一定程度上具备了下行的条件。今年截至目前，已经有四个月的单月交套数低于8000套，比去年下滑明显。去年仅有4、5月的成交低于8000套的警戒线，这两个月是由于3月份个税调整新政带来的成交井喷之后，造成了市场透支。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，市场成交状态依然在下行，预计今年整体成交水平会明显低于去年。