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【摘要】随着城镇化的快速发展以及经济条件的日益改善，人们对居住条件的要求也越来越高，更多的人开始注重生活品质的满足。物业管理工作已经成为了现代住宅小区管理中的主要组成部分，有效住宅小区维修改造工程更是期中重要管理范畴之一，为业主在小区内安居乐业提供了巨大的保障。
【关键词】物业管理；住宅小区；维修工程；管理策略；探究思考
【Abstract】With the rapid development of urbanization and the improvement of economic conditions， people's living conditions are also getting higher and higher. More and more people are beginning to pay attention to the quality of life. Property management has become a modern residential district management of the main components of effective residential district renovation project is one of the important areas of management one of the owners in the district to live and work in peace and contentment to provide a huge guarantee.
【Key words】Property Management；Residential Area；Maintenance Engineering；Management Strategy；Exploring and Thinking
为了有效提高住宅小区维修改造工程项目管理水平，提高工程质量，保证工期，降低成本。本文我将结合几年来小区物业工程监管工作实践，对住宅小区维修改造工程管理策略展开探究，望能起到抛砖引玉的作用。
1. 小区维修改造中出现的问题探究
住宅小区维修改造的问题主要集中在以下幾点。一是住宅外墙保温处理完涮外墙乳胶漆工程，随着岁月的流失，风吹雨淋，楼房外观显得陈旧，部分出现墙皮裂缝、破损，小区整体外观视觉感官不良；二是顶层楼房的防水层年久失修，防水层出现损坏，造成楼顶漏水；三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀，雪水冻融，很多地砖破裂，地面隆起不平；四是道路损坏严重，坑洼不平；五是小区排水沟多是采用地，沟排水的形式，极易造成淤积堵塞，夏季臭味逸出，影响小区空气质量；六是楼房内排水铸铁管线破裂，内部锈蚀严重。
2. 小区维修改造施工的特点探析
小区维修改造不同于一般的新建工程，施工环境有着自己的独特特点。一无论是外墙保温施工、涮外墙乳胶漆还是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中，直接影响居民的生活，施工时需要居民配合，在家中留人，便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广，不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行，对居民的生活影响较大，安全隐患多。
3. 小区维修改造工程管理注意的问题
3.1小区维修改造的工程管理应把加强文明施工的管理放在首位。
使施工现场和临时占地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保持，绿地树木不被破坏，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。为此，施工管理中应做到主管挂帅，系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改，严明奖惩。⑴主管挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。⑵系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。⑶普遍检查，即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查，填写检查报告，评定现场管理水平。⑷建章建制，即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。⑸责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。⑹落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门，哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。⑺严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。
3.2加强小区维修改造工程的安全管理。
小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区，
车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。（1）小区维修施工要建立安全管理系统，落实安全管理责任，做到人人肩上有责任，人人有指标。（2）施工前重点核查施工组织设计中的安全管理措施的内容，是否与工程实际相符，是否有针对性与实际可操作性。（3）施工现场制定安全生产的管理制度，并做成“安全生产制度板”，与“消防保卫制度板”以及“施工标志牌”一起置于小区施工现场。（4）施工现场的安全防护应包括以下七个方面：操作现场及洞口临边安全防护、土方工程安全防护、脚手架及高处作业安全防护、施工临时用电安全防护、施工机械安全防护、拆除工程安全防护，上述各项作业中作业条件、料具要求、技术要求、操作防护要求等，应符合国家及当地颁布的规程、规范、标准的规定。（5）特种作业人员必须持证上岗特种作业，对施工工人的安全教育情况进行检查。（6）对施工的工程经常进行巡回检查，对项目经理部的安全管理体系及其运行状况进行抽查。
（7）施工现场安全检查的重点部位和重点项目，土建施工安全防护中的脚手架、安全网、防护棚等。临时用电安全防护中的线路、照明设备安装，配电箱、开关箱的设置与安装，漏电与防雷保护；施工机械安全防护中的设备安装；以资料形式表现的项目，包括安全措施方案、安全技术交底、培训、考试记录、持证上岗情况、验收手续、临时用电设计书、用电管理制度、配电系统线路图、接线图、值班记录、设备检测、维修记录等。 3.3小区维修改造工程管理中的质量管理。
（1）“百年大计，质量为本”，小区维修改造更是如此。为不辜负领导的重托，不辜负居民的期望，提高小区改造的工程质量是工程部同志们共同的重任，义不容辞。为做好工程质量管理，应遵循以下几项基本原则。
（2）小区维修改造工程质量管理要不分工程大小，包含所有的工程，进行全方位管理。居民小区改造涉及千家万户，可以这么讲，小区改造无小事，工程的每一处都是敏感点。如在外墙外保温施工过程是由多种复杂的工序组成的，对于工程质量管理来说，要做好施工监管，否则无论哪道工序出现问题，最终都会反馈到外墙体的保温工程质量上来。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要进行工程验收，做好工程监管的量化和细化工作，进行必要的现场施工巡检等监督工作，验收工作要严格执行《建筑节能工程施工质量验收規范》GB50411-2007 中的相关技术指标和技术要求来操作，处理好关键工序的细节监管工作。在屋顶做防水处理施工监管过程中，我认为防水材料在屋顶防漏建设中起着关键作用，屋顶漏水问题严重影响了人们的正常的生活，降低建筑的寿命。所以建筑行业要做好有效运用防水材料防治屋顶防漏，注意防水材料的选择和质量，配合专业的防水施工技术，做好防水材料定期检查和维修。
（3）工程质量管理要全过程管理，善始善终，每一阶段都马虎不得，稍有失误，就会产生不良后果。工程质量管理要重点突出，对于居民集中敏感点，重点关注，重点管理。
4. 小区维修改造工程管理中的人本管理。
小区维修改造工程位于居民小区，工程的实施离不开广大居民的支持与配合。所以，工
程施工管理中要重点做好与居民的沟通协调工作，言必信，行必果。根据工程的进度安排，提前与居民沟通打招呼，确保工程施工顺利进行。施工过程中爱护居民财物，保持好居民家中卫生环境，保证居民及时的用电、用水、用气。一旦出现意外，要提前通知居民，让居民有充分的时间准备，不影响居民的生活。施工方与居民产生矛盾，监管人员要及时协调，化解矛盾。土方开挖施工在夏季雷雨季节要及时回填，防止雷雨天气造成泥水横流，污染环境，妨碍居民出行。夜间在危险地段设置警示燈，防止居民出现安全问题。施工人员驻地要注意保持环境卫生，材料堆放要整齐，不能妨碍居民交通出行。中午与夜间不得施工，不能妨碍居民的休息。人本管理是一种非常细致的工作，做好人本管理是小区维修改造工程顺利开展实施的保证。
总之，小区维修改造工程管理是一项细致繁杂工作，需要施工人员、工程管理人员与居民的密切配合才能顺利实施。
参考文献
[1]郑小斌.原有住宅楼外墙保温维修施工[J].城市理论建设研究，2015（09）.
[2]林霞.小区物业维修改造工程项目进度管理研究[J].基层建设，2016（11）.
[3]周杰.浅谈物业管理中公共维修工程的成本控制[J].城市地理，2017（09）.
【关键词】物业管理；住宅小区；维修工程；管理策略；探究思考
【Abstract】With the rapid development of urbanization and the improvement of economic conditions， people's living conditions are also getting higher and higher. More and more people are beginning to pay attention to the quality of life. Property management has become a modern residential district management of the main components of effective residential district renovation project is one of the important areas of management one of the owners in the district to live and work in peace and contentment to provide a huge guarantee.
【Key words】Property Management；Residential Area；Maintenance Engineering；Management Strategy；Exploring and Thinking
为了有效提高住宅小区维修改造工程项目管理水平，提高工程质量，保证工期，降低成本。本文我将结合几年来小区物业工程监管工作实践，对住宅小区维修改造工程管理策略展开探究，望能起到抛砖引玉的作用。
1. 小区维修改造中出现的问题探究
住宅小区维修改造的问题主要集中在以下幾点。一是住宅外墙保温处理完涮外墙乳胶漆工程，随着岁月的流失，风吹雨淋，楼房外观显得陈旧，部分出现墙皮裂缝、破损，小区整体外观视觉感官不良；二是顶层楼房的防水层年久失修，防水层出现损坏，造成楼顶漏水；三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀，雪水冻融，很多地砖破裂，地面隆起不平；四是道路损坏严重，坑洼不平；五是小区排水沟多是采用地，沟排水的形式，极易造成淤积堵塞，夏季臭味逸出，影响小区空气质量；六是楼房内排水铸铁管线破裂，内部锈蚀严重。
2. 小区维修改造施工的特点探析
小区维修改造不同于一般的新建工程，施工环境有着自己的独特特点。一无论是外墙保温施工、涮外墙乳胶漆还是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中，直接影响居民的生活，施工时需要居民配合，在家中留人，便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广，不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行，对居民的生活影响较大，安全隐患多。
3. 小区维修改造工程管理注意的问题
3.1小区维修改造的工程管理应把加强文明施工的管理放在首位。
使施工现场和临时占地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保持，绿地树木不被破坏，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。为此，施工管理中应做到主管挂帅，系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改，严明奖惩。⑴主管挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。⑵系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。⑶普遍检查，即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查，填写检查报告，评定现场管理水平。⑷建章建制，即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。⑸责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。⑹落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门，哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。⑺严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。
3.2加强小区维修改造工程的安全管理。
小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区，
车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。（1）小区维修施工要建立安全管理系统，落实安全管理责任，做到人人肩上有责任，人人有指标。（2）施工前重点核查施工组织设计中的安全管理措施的内容，是否与工程实际相符，是否有针对性与实际可操作性。（3）施工现场制定安全生产的管理制度，并做成“安全生产制度板”，与“消防保卫制度板”以及“施工标志牌”一起置于小区施工现场。（4）施工现场的安全防护应包括以下七个方面：操作现场及洞口临边安全防护、土方工程安全防护、脚手架及高处作业安全防护、施工临时用电安全防护、施工机械安全防护、拆除工程安全防护，上述各项作业中作业条件、料具要求、技术要求、操作防护要求等，应符合国家及当地颁布的规程、规范、标准的规定。（5）特种作业人员必须持证上岗特种作业，对施工工人的安全教育情况进行检查。（6）对施工的工程经常进行巡回检查，对项目经理部的安全管理体系及其运行状况进行抽查。
（7）施工现场安全检查的重点部位和重点项目，土建施工安全防护中的脚手架、安全网、防护棚等。临时用电安全防护中的线路、照明设备安装，配电箱、开关箱的设置与安装，漏电与防雷保护；施工机械安全防护中的设备安装；以资料形式表现的项目，包括安全措施方案、安全技术交底、培训、考试记录、持证上岗情况、验收手续、临时用电设计书、用电管理制度、配电系统线路图、接线图、值班记录、设备检测、维修记录等。 3.3小区维修改造工程管理中的质量管理。
（1）“百年大计，质量为本”，小区维修改造更是如此。为不辜负领导的重托，不辜负居民的期望，提高小区改造的工程质量是工程部同志们共同的重任，义不容辞。为做好工程质量管理，应遵循以下几项基本原则。
（2）小区维修改造工程质量管理要不分工程大小，包含所有的工程，进行全方位管理。居民小区改造涉及千家万户，可以这么讲，小区改造无小事，工程的每一处都是敏感点。如在外墙外保温施工过程是由多种复杂的工序组成的，对于工程质量管理来说，要做好施工监管，否则无论哪道工序出现问题，最终都会反馈到外墙体的保温工程质量上来。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要进行工程验收，做好工程监管的量化和细化工作，进行必要的现场施工巡检等监督工作，验收工作要严格执行《建筑节能工程施工质量验收規范》GB50411-2007 中的相关技术指标和技术要求来操作，处理好关键工序的细节监管工作。在屋顶做防水处理施工监管过程中，我认为防水材料在屋顶防漏建设中起着关键作用，屋顶漏水问题严重影响了人们的正常的生活，降低建筑的寿命。所以建筑行业要做好有效运用防水材料防治屋顶防漏，注意防水材料的选择和质量，配合专业的防水施工技术，做好防水材料定期检查和维修。
（3）工程质量管理要全过程管理，善始善终，每一阶段都马虎不得，稍有失误，就会产生不良后果。工程质量管理要重点突出，对于居民集中敏感点，重点关注，重点管理。
4. 小区维修改造工程管理中的人本管理。
小区维修改造工程位于居民小区，工程的实施离不开广大居民的支持与配合。所以，工
程施工管理中要重点做好与居民的沟通协调工作，言必信，行必果。根据工程的进度安排，提前与居民沟通打招呼，确保工程施工顺利进行。施工过程中爱护居民财物，保持好居民家中卫生环境，保证居民及时的用电、用水、用气。一旦出现意外，要提前通知居民，让居民有充分的时间准备，不影响居民的生活。施工方与居民产生矛盾，监管人员要及时协调，化解矛盾。土方开挖施工在夏季雷雨季节要及时回填，防止雷雨天气造成泥水横流，污染环境，妨碍居民出行。夜间在危险地段设置警示燈，防止居民出现安全问题。施工人员驻地要注意保持环境卫生，材料堆放要整齐，不能妨碍居民交通出行。中午与夜间不得施工，不能妨碍居民的休息。人本管理是一种非常细致的工作，做好人本管理是小区维修改造工程顺利开展实施的保证。
总之，小区维修改造工程管理是一项细致繁杂工作，需要施工人员、工程管理人员与居民的密切配合才能顺利实施。
参考文献
[1]郑小斌.原有住宅楼外墙保温维修施工[J].城市理论建设研究，2015（09）.
[2]林霞.小区物业维修改造工程项目进度管理研究[J].基层建设，2016（11）.
[3]周杰.浅谈物业管理中公共维修工程的成本控制[J].城市地理，2017（09）.