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摘要：随着我国城市化进程的加快，商业地产出现较快的展，其开发面积、投资规模逐渐增加，然而在快速增长的同时也暴漏出诸多问题，对商业地产的发展造成严重的影响，为了更好的促进商业地产的发展，不断促进其管理的进步，基于此，本文探讨了商业地产在开发建设过程之中的相关问题以及其运营策略。
关键词：商业地产；开发建设；运营管理
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1、商业地产的概念
商业地产是把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、娱乐等城市功能空间需求，建立一种相互的功能关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。住宅地产经过十几年的发展，非理性购房已经严重透支了中长期价值，目前国家对住宅开发市场继续加大宏观调控力度，投资需求得到有效抑制，住宅市场很长时期内处于利空，众多开发商开始“过冬”，甚至歇业、停业、倒闭，在此情况下，一些“有闲钱”的开发商转战商业地产，希望在商业地产领域得到“第二春”。
目前，我国商业地产尚处于刚起步阶段，多数企业没有开发、运营经验，都是在“摸着石头过河”。这在一定程度上造成很多企业对商业地产“误解读”，从而引起“误操作”，使得商业地产盲目发展处于一种无序混乱的竞争环境。造成商业地产开发量大量持续上升，但招商和经营效益却不见好转的尴尬面。这在很大程度上是企业对运营模式没有好好研究造成的。就当前我国市场环境来看，商业地产发展潜力非常巨大，但如何能够进行很好的资源整合，充分挖掘潜力，积极应对挑战，合理有序发展，准确把握住战略扩张的良机，是值得每个进入这个领域发展的企业深入思考的问题。把商业和地产能够很好的结合起来并结合中国的国情，运用成熟的科学理论及合理的运营开发模式，充分利用商业地产的品牌价值，持续提高企业竞争力，想必有这样眼光的企业必定在中国乃至世界都能够取得巨大的成功。
2、商业地产运营策略
2.1、走细分化和专业化发展道路
随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾，有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧”。上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期”。但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零售商场堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年”。诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项目都有其独特的经营品类，而且各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同時，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有1-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团或大型社区则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。
2.2、同网络相结合
在商业地产与电商相结合打造下一代城市综合体的过程中，商业地产企业将会逐渐积累起海量的消费者和商家信息。以一个10万平米体量购物中心为例，它聚集了几百个品牌商家，每天几万人次的现场客流。这些信息的有效采集、整理和挖掘，可能在大数据时代，为商业地产企业们带来的盈利模式和空间。
商业地产电商大数据的采集既有线下数据也有线上数据，不只是消费数据还包括行为数据。在线下方面，目前大多数传统零售企业都只看重交易数据，只有pos销售数据和RFM模型。交易数据知道顾客买什么东西，但是不知道顾客为什么买。购物中心通过布设wifi等基础设施，在为消费者提供便利的同时，但能采集店铺的客流量及购物中心的客流热点分布，更能精确到每一个个体消费者，抓取用户的行为轨迹，例如他看了什么东西，在哪个货架旁停留的时间更长。在线上方面，除交易数据外，还包括pv(page view，即页面浏览盆)、uv(Unique Visitor，指独立访客访问数)、页面停留时间、页面跳出率、点击流、客户评价等数据。微博微信等社交媒体数据的重要性日益显现，粉丝的分布、关注时间、活跃度、评论转发次数、个性签名、地域、性别等，都是用户行为数据有效补充。
2.3、做好规划设计
开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
2.4、以着力打造品牌为中心，提高企业核心竞争力
随着市场竞争的日趋激烈，商业地产企业越来越重视建设先进的、高品质的商业地产项目，着力打造商业地产品牌、树立企业形象品牌不仅仅是不同企业产品的标识，更多的是营销价值资讯的载体。特定品牌往往代表特定的产品品质、产品风格、流行时尚、服务水平等方面的资讯，这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受，在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表。只有品牌才能产生更大的市场效益。商业地产企业品牌的特质应该是独一无二的，它所传达的应是一系列独特的功能性与情感性的价值元素，从而形成企业重要的无形资产—品牌资产。
商业地产品牌在投资者心目中不仅仅只是一个印象符号，而是一个具有丰富文化内涵和核心价值元素的载体，成为影响投资者选择购买对象，投资店铺经营的重要依据在投资者心目中，良好的品牌形象代表先进的、高品质的商业地产项目，从投资中他们能体会到“可靠”、“成信”、“承诺”、“精品”、“增值”等。因此，商业地产企业在在确保质量可靠的同时，应加大创建商业地产品牌的力度，向社会公众展示其企业文化、经营理念、价值取向等。并且将单一的商业地产项目营销纳入到企业的整体营销战略之中、提升为企业的品牌形象塑造之列。
2.5、运营管理
运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3、结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
参考文献
[1]吕栋.商业地产运营管理系统的设计与实现[D].电子科技大学,2013.
[2]倪夏曦.蓝光地产公司商业地产发展模式研究[D].电子科技大学,2013.
[3]李展.商业地产开发一体化运营模式研究[D].山东大学,2010.
[4]李永强.我国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报,2011,03:66-70.
关键词：商业地产；开发建设；运营管理
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1、商业地产的概念
商业地产是把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、娱乐等城市功能空间需求，建立一种相互的功能关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。住宅地产经过十几年的发展，非理性购房已经严重透支了中长期价值，目前国家对住宅开发市场继续加大宏观调控力度，投资需求得到有效抑制，住宅市场很长时期内处于利空，众多开发商开始“过冬”，甚至歇业、停业、倒闭，在此情况下，一些“有闲钱”的开发商转战商业地产，希望在商业地产领域得到“第二春”。
目前，我国商业地产尚处于刚起步阶段，多数企业没有开发、运营经验，都是在“摸着石头过河”。这在一定程度上造成很多企业对商业地产“误解读”，从而引起“误操作”，使得商业地产盲目发展处于一种无序混乱的竞争环境。造成商业地产开发量大量持续上升，但招商和经营效益却不见好转的尴尬面。这在很大程度上是企业对运营模式没有好好研究造成的。就当前我国市场环境来看，商业地产发展潜力非常巨大，但如何能够进行很好的资源整合，充分挖掘潜力，积极应对挑战，合理有序发展，准确把握住战略扩张的良机，是值得每个进入这个领域发展的企业深入思考的问题。把商业和地产能够很好的结合起来并结合中国的国情，运用成熟的科学理论及合理的运营开发模式，充分利用商业地产的品牌价值，持续提高企业竞争力，想必有这样眼光的企业必定在中国乃至世界都能够取得巨大的成功。
2、商业地产运营策略
2.1、走细分化和专业化发展道路
随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾，有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧”。上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期”。但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零售商场堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年”。诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项目都有其独特的经营品类，而且各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同時，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有1-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团或大型社区则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。
2.2、同网络相结合
在商业地产与电商相结合打造下一代城市综合体的过程中，商业地产企业将会逐渐积累起海量的消费者和商家信息。以一个10万平米体量购物中心为例，它聚集了几百个品牌商家，每天几万人次的现场客流。这些信息的有效采集、整理和挖掘，可能在大数据时代，为商业地产企业们带来的盈利模式和空间。
商业地产电商大数据的采集既有线下数据也有线上数据，不只是消费数据还包括行为数据。在线下方面，目前大多数传统零售企业都只看重交易数据，只有pos销售数据和RFM模型。交易数据知道顾客买什么东西，但是不知道顾客为什么买。购物中心通过布设wifi等基础设施，在为消费者提供便利的同时，但能采集店铺的客流量及购物中心的客流热点分布，更能精确到每一个个体消费者，抓取用户的行为轨迹，例如他看了什么东西，在哪个货架旁停留的时间更长。在线上方面，除交易数据外，还包括pv(page view，即页面浏览盆)、uv(Unique Visitor，指独立访客访问数)、页面停留时间、页面跳出率、点击流、客户评价等数据。微博微信等社交媒体数据的重要性日益显现，粉丝的分布、关注时间、活跃度、评论转发次数、个性签名、地域、性别等，都是用户行为数据有效补充。
2.3、做好规划设计
开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
2.4、以着力打造品牌为中心，提高企业核心竞争力
随着市场竞争的日趋激烈，商业地产企业越来越重视建设先进的、高品质的商业地产项目，着力打造商业地产品牌、树立企业形象品牌不仅仅是不同企业产品的标识，更多的是营销价值资讯的载体。特定品牌往往代表特定的产品品质、产品风格、流行时尚、服务水平等方面的资讯，这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受，在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表。只有品牌才能产生更大的市场效益。商业地产企业品牌的特质应该是独一无二的，它所传达的应是一系列独特的功能性与情感性的价值元素，从而形成企业重要的无形资产—品牌资产。
商业地产品牌在投资者心目中不仅仅只是一个印象符号，而是一个具有丰富文化内涵和核心价值元素的载体，成为影响投资者选择购买对象，投资店铺经营的重要依据在投资者心目中，良好的品牌形象代表先进的、高品质的商业地产项目，从投资中他们能体会到“可靠”、“成信”、“承诺”、“精品”、“增值”等。因此，商业地产企业在在确保质量可靠的同时，应加大创建商业地产品牌的力度，向社会公众展示其企业文化、经营理念、价值取向等。并且将单一的商业地产项目营销纳入到企业的整体营销战略之中、提升为企业的品牌形象塑造之列。
2.5、运营管理
运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3、结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
参考文献
[1]吕栋.商业地产运营管理系统的设计与实现[D].电子科技大学,2013.
[2]倪夏曦.蓝光地产公司商业地产发展模式研究[D].电子科技大学,2013.
[3]李展.商业地产开发一体化运营模式研究[D].山东大学,2010.
[4]李永强.我国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报,2011,03:66-70.