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房地产企业如何在开发经营过程中全面、系统、有效地防范财务风险，增强企业竞争优势，这对实现我国房地产业的健康稳定、可持续发展具有重要的现实意义。通过浅析我国房地产行业的现状，分析房地产开发企业在营运资金、投资、筹资以及行业转型方面存在的财务风险，以此为我国房地产开发企业规避各种财务风险提供的参考。
房地产企业 财务风险 风险控制
引言
房地产企业是一种资金密集型的企业，随着我国房地产市场的迅速发展，对于银行等金融机构的信贷依赖也越来越大，但由于近年全球性的通货膨胀和货币紧缩政策，房地产行业的投融资环境面临着严峻的形势，优化改革刻不容缓。房地产行业的财务良好与否赢接关系到整个行业的利好，因此对房地产企业财务风险的研究这对房地产企业未来能够持续、稳定、快速的发展具有十分重要意义。
我国房地产行业现状
（1）我国房地产行业投资规模不断紧缩
改革开放以来，我国经济飞速发展，随着城镇化的不断深入，房地产事业发展的势头更是迅猛，根据《中国统计年鉴》分析，从2006年至2015年的10年间，伞社会固定资产投资额增长4.109倍，房地产投资额增长3.942倍。但就现阶段来说，房地产投资在全社会投资的比重开始呈现下降趋势。2013年伞社会固定资产投资446292.1亿元，其中房地产开发投资86013.4亿元，占年投资额的19.27%：2014年中国全社会固定资产投资512020.7亿元，比卜年增长14.73%，其中，全国房地产开发投资额为95035.6亿元，占投资额的18.56%，同比增长10.49%：2015年，全国固定资产投资额为561999.8亿元，其中房地产投资额为95978.8亿元，占年投资总额的17.08%，同比只增长了0.99%。
（2）我国房地产将进入行业下半场
房地产企业从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组，房地产行业进入到存量运营的时代。同时，在互联网时代，新兴产业对经济增长的作用越来越彰显，并且在未来将成为国家的主要支撑产业，房地产也将进入行业下半场。
根据《中国统计年鉴》分析2006-2015年十年间全国房地产增加值的增速情况，发现除了2008年由于全球次贷危机所引起的增速陡减至6.73%之外，我国房地产增加值处于增速不断减缓的过程，特别是在2014年，房地产增加值为38000.8亿元，相较于2013年，增速只有5.59%，为十年最低。另外在这10年里，全国房地产增加值的平均增速17.45%高于了全国第三产业的增加值16.17%，并且房地产增值占第三产业增值的比重相对稳定，处于第三产业中增速较快的行业。根据《北京统计年鉴》分析2006-2015年北京房地产增加值增速情况，在2010、2014年均北京房地产的增加值出现了负增长，十年间的平均增长率11.91%低于了早在1998-2003年的22.7%，且占第三产业增加值的比重也呈下降的趋势，原因部分在于北京作为我国首都，经济、科技以及文化发展突出，随着人工智能、大数据、云计算等新兴行业的发展，正在成为北京的主要支撑产业。
财务风险在房地产企业中的表现形式
（1）营运资金财务风险
1.负债过度
房地产企业管理者比较认可负债经营，且房地产资金多来源于银行贷款，其到期还本付息的压力比较大。房地产企业大多具有较高比率的流动负债，需要用大额的流动资产来偿还，一般指存货，即楼盘，因此当企业得到售楼许可后，便开始预售楼盘尽快回笼资金。如果房地产企业在建造过程中出现问题，导致楼盘无法按时交付，企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。
2.存货占流动资金比例过高
国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，且存货又销售不jLI_I去，会导致企业无法偿付到期债务。
3.营运资金周转期长
由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。
（2）投资财务风险
1.土地投资的风险
房地产企业的项目运营都是从投资开始，特别是土地市场的投资，对于投资地块的位置、价格、性质，都具有很高的敏感性，因此在这些方面也存在着很多的不确定性，也就产生了一定的投资风险。
2.项目类别决策风险
房地产企业的投资还包括对房地产项目类型的投资，具体分为商业住宅和居民住宅，在做投资决策时，还要考虑选择住宅的建筑类型，包括高层住宅、越层一级别墅洋房等方面，这些具体的决策都会直接影响到后期的建造成本和销售量量，进而影响到资金的回收。
3.多项目经营风险
房地产企业的投资风险还包括项目之间的匹配和衔接问题。一个较为大型的房地产企业往往具有多个项目，这些项目可能同时处于开发的过程中。多项日的同时运营，对于房地产企业的资金实力要求很高，因而盲目的扩张投资（过度投资）开发不仅不会增强企业的实力，更有可能会使企业的资金链出现断裂，进而引发财务风险和整个公司的经营风险。
（3）筹资财务风险
房地产企业具有资金需求量大和资金周转时间长的特点，多数房地产企业对于负债的依靠随着运营的深入越来越大，高杠杆的负债经营也就成为了房地产企业的财务特征之一。在时间上，主要考虑到资金时间成本的问题，在数量上，减少资金匹配不足带来的资金不足风险或者资金剩余导致的资金占用成本风险。
（4）行业财务风险
按照国外经验，当市场进入存量房时代，房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用，将是必备技能。转型过程中，企业之间股权兼并、资产重组等都面临着一定的行业风险。
[1]朱玺.优化地产行业投融资环境及模式的研究[J].新经济，2015，（10）：64-65.
[2]李爱桃.利浅析我国房地产企业的财务风险和管控措施[J].知識经济，2016，（21）：100-101.
[3]陈晓.经济新常态下我国房地产市场发展路径研究基于房地产投资水平分析[J].商业经济研究，2017.（1）：188-191.
房地产企业 财务风险 风险控制
引言
房地产企业是一种资金密集型的企业，随着我国房地产市场的迅速发展，对于银行等金融机构的信贷依赖也越来越大，但由于近年全球性的通货膨胀和货币紧缩政策，房地产行业的投融资环境面临着严峻的形势，优化改革刻不容缓。房地产行业的财务良好与否赢接关系到整个行业的利好，因此对房地产企业财务风险的研究这对房地产企业未来能够持续、稳定、快速的发展具有十分重要意义。
我国房地产行业现状
（1）我国房地产行业投资规模不断紧缩
改革开放以来，我国经济飞速发展，随着城镇化的不断深入，房地产事业发展的势头更是迅猛，根据《中国统计年鉴》分析，从2006年至2015年的10年间，伞社会固定资产投资额增长4.109倍，房地产投资额增长3.942倍。但就现阶段来说，房地产投资在全社会投资的比重开始呈现下降趋势。2013年伞社会固定资产投资446292.1亿元，其中房地产开发投资86013.4亿元，占年投资额的19.27%：2014年中国全社会固定资产投资512020.7亿元，比卜年增长14.73%，其中，全国房地产开发投资额为95035.6亿元，占投资额的18.56%，同比增长10.49%：2015年，全国固定资产投资额为561999.8亿元，其中房地产投资额为95978.8亿元，占年投资总额的17.08%，同比只增长了0.99%。
（2）我国房地产将进入行业下半场
房地产企业从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组，房地产行业进入到存量运营的时代。同时，在互联网时代，新兴产业对经济增长的作用越来越彰显，并且在未来将成为国家的主要支撑产业，房地产也将进入行业下半场。
根据《中国统计年鉴》分析2006-2015年十年间全国房地产增加值的增速情况，发现除了2008年由于全球次贷危机所引起的增速陡减至6.73%之外，我国房地产增加值处于增速不断减缓的过程，特别是在2014年，房地产增加值为38000.8亿元，相较于2013年，增速只有5.59%，为十年最低。另外在这10年里，全国房地产增加值的平均增速17.45%高于了全国第三产业的增加值16.17%，并且房地产增值占第三产业增值的比重相对稳定，处于第三产业中增速较快的行业。根据《北京统计年鉴》分析2006-2015年北京房地产增加值增速情况，在2010、2014年均北京房地产的增加值出现了负增长，十年间的平均增长率11.91%低于了早在1998-2003年的22.7%，且占第三产业增加值的比重也呈下降的趋势，原因部分在于北京作为我国首都，经济、科技以及文化发展突出，随着人工智能、大数据、云计算等新兴行业的发展，正在成为北京的主要支撑产业。
财务风险在房地产企业中的表现形式
（1）营运资金财务风险
1.负债过度
房地产企业管理者比较认可负债经营，且房地产资金多来源于银行贷款，其到期还本付息的压力比较大。房地产企业大多具有较高比率的流动负债，需要用大额的流动资产来偿还，一般指存货，即楼盘，因此当企业得到售楼许可后，便开始预售楼盘尽快回笼资金。如果房地产企业在建造过程中出现问题，导致楼盘无法按时交付，企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。
2.存货占流动资金比例过高
国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，且存货又销售不jLI_I去，会导致企业无法偿付到期债务。
3.营运资金周转期长
由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。
（2）投资财务风险
1.土地投资的风险
房地产企业的项目运营都是从投资开始，特别是土地市场的投资，对于投资地块的位置、价格、性质，都具有很高的敏感性，因此在这些方面也存在着很多的不确定性，也就产生了一定的投资风险。
2.项目类别决策风险
房地产企业的投资还包括对房地产项目类型的投资，具体分为商业住宅和居民住宅，在做投资决策时，还要考虑选择住宅的建筑类型，包括高层住宅、越层一级别墅洋房等方面，这些具体的决策都会直接影响到后期的建造成本和销售量量，进而影响到资金的回收。
3.多项目经营风险
房地产企业的投资风险还包括项目之间的匹配和衔接问题。一个较为大型的房地产企业往往具有多个项目，这些项目可能同时处于开发的过程中。多项日的同时运营，对于房地产企业的资金实力要求很高，因而盲目的扩张投资（过度投资）开发不仅不会增强企业的实力，更有可能会使企业的资金链出现断裂，进而引发财务风险和整个公司的经营风险。
（3）筹资财务风险
房地产企业具有资金需求量大和资金周转时间长的特点，多数房地产企业对于负债的依靠随着运营的深入越来越大，高杠杆的负债经营也就成为了房地产企业的财务特征之一。在时间上，主要考虑到资金时间成本的问题，在数量上，减少资金匹配不足带来的资金不足风险或者资金剩余导致的资金占用成本风险。
（4）行业财务风险
按照国外经验，当市场进入存量房时代，房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用，将是必备技能。转型过程中，企业之间股权兼并、资产重组等都面临着一定的行业风险。
[1]朱玺.优化地产行业投融资环境及模式的研究[J].新经济，2015，（10）：64-65.
[2]李爱桃.利浅析我国房地产企业的财务风险和管控措施[J].知識经济，2016，（21）：100-101.
[3]陈晓.经济新常态下我国房地产市场发展路径研究基于房地产投资水平分析[J].商业经济研究，2017.（1）：188-191.