论文部分内容阅读
【摘 要】 随着国家经济不断深化，商品住房制度改革的不断完善，住宅专项维修资金的（以下简称维修资金）收缴、使用呈逐年上升趋势，怎样做好监管和使用好这部分资金，当好百姓的“管家婆”，是摆在所有房管和维修人员面前的新课题。届时，商品房的公共部位、公共设施设备的老化日益严重，维修和维修资金管理制度问题越来越多，能否做好此项工作直接影响房地产业健康发展和社会安定，本文通过对房屋维修资金目前的缴存现状及存在主要问题进行问题剖，来解决房屋维修资金目前出现的突出问题。
【关键词】商品房；维修资金；管理和使用
房屋维修资金主要有两部分组成：房屋公用设施专用维修资金和实物本身维修资金，主要用于房屋的共用部位、公用设施和设备的改造、更新等项目，不得擅自挪做他用。专项维修资金实行“钱随房走”的原则。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保业主的安全和社会稳定有重要的意义。
一、维修资金的现状
目前，我国住宅维修资金现状从如下：
1.维修资金的缴存。（1）维修资金的缴存人。《物业管理条例》第五十四条明确规定：“住宅物业、小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”缴存主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“维修资金属业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担。（2）维修基金缴纳时间。维修资金采用一次性交纳，缴存到指定的专用银行账户，并开具缴存证明。待使用到一定年限后，维修资金低于警戒水平时，可再向业主续筹。 （3）维修资金缴纳的数量。维修资金收取时主要应考虑在一般情况下，房屋使用到一定年限内设备、设施、公共部位因老化需维修改造所用维修资金的数量，也可考虑按购房款的2%～3%，或按每平米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑建安费每平米造价的5%～8%。
2.维修资金的管理现状问题。维修资金有专门的部门管理和审批，使用时可经过业主大会批准，也可满足“三分之二”业主签字同意，有的地方由业主委员会管理。小区成立业主委员会后，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意，可以由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。另方面业主又不愿再交公维资金。自公维资金上缴之后，单个业主就失去了维修资金的处分权，这就导致了有的业主不交维修资金。
3.乱用维修资金问题。有的物业公司滥用维修资金；盲目设备的更新或夸大维修范围，加大业主负担，套取公维资金等问题。
二、解决维修资金管理、使用存在的问题
要解决上述存在的问题，我认为应该从以下几个方面加强制度落实和管理：
1.落实开发商或施工单位履行商品房在保修期内的保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，加强制度落实，明确责任，落实开发商在保修期内的维修责任和义务。
2.为了防止物业管理企业不正确使用公维资金，切实维护业主的利益，维修资金不允许开发商代缴，由维修资金管理部门指定账号由业主缴存。制定维修资金提取流程，加强制度落实，从每个环节来严控严管。
3.维修资金处分权，每一笔维修资金的使用计划都要在小区内公示，得到三分之二相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
4.要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修资金。立法应明确规定开发商与物业管理企业之间在管理维资金上的连带保证责任，以防开发商解散后，物业管理企业推诿塞责。
5.住建部要求，闲置的维修资金可以在一级市场上通过法律允许的投资渠道购买国债，达到增值保值的效益，为广大业主要争取最大的经济效益。
6.对于公示通过的维修项目做好监管、招投标、审计、监理等工作。要实地查验，防止物业公司套取维修资金，从源头来杜绝套取资金问题。
7.每个小区提前建立维修资金“紧急使用预案”， 将业主表决前置，或出台相关政策，对不符合招标的工程制定“小额快修”通道。该预案是全体业主自己制定，在充分尊重业主自住决策、满足法定“双三分之二”条件和基础上，在紧急情况发生前就建立业主共同认可的使用维修资金应急处置情形，就可及时申请使用维修资金排除危險，提高了资金使用效率，可快速解决“燃眉之急”。
8.每年夏季是物业公司提出维修申请的高发季节，所以涉及维修的部门要加强工作，落实好制度，对上报的维修卷尽快审批，落实审批流程。
9.加大维修资金的使用、管理、增值（利息）等信息公开透明度，增加业主查询维修资金的渠道，给百姓一个放心账、明白账。
通过对维修资金存在的管理存在的问题及原因进行深入剖析，充分发挥维修资金的作用和长处，让百姓更加了解维修资金存在的价值和好处，在我们的实际工作中，结合实践，不断完善我们的工作制度，提高我们收缴、监管、使用的管理水平，让维修资金在生活中发挥更大作用。
参考文献：
[1]天津市房屋维修资金管理中心政策法规文件汇编 ，2014.1 33-37
[2]方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业-新业主，2008，（3）：24-27
作者简介：
牟秀军（1977—），男，汉族，山东省沾化县，本科，职称：房地产经济师。
【关键词】商品房；维修资金；管理和使用
房屋维修资金主要有两部分组成：房屋公用设施专用维修资金和实物本身维修资金，主要用于房屋的共用部位、公用设施和设备的改造、更新等项目，不得擅自挪做他用。专项维修资金实行“钱随房走”的原则。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保业主的安全和社会稳定有重要的意义。
一、维修资金的现状
目前，我国住宅维修资金现状从如下：
1.维修资金的缴存。（1）维修资金的缴存人。《物业管理条例》第五十四条明确规定：“住宅物业、小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”缴存主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“维修资金属业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担。（2）维修基金缴纳时间。维修资金采用一次性交纳，缴存到指定的专用银行账户，并开具缴存证明。待使用到一定年限后，维修资金低于警戒水平时，可再向业主续筹。 （3）维修资金缴纳的数量。维修资金收取时主要应考虑在一般情况下，房屋使用到一定年限内设备、设施、公共部位因老化需维修改造所用维修资金的数量，也可考虑按购房款的2%～3%，或按每平米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑建安费每平米造价的5%～8%。
2.维修资金的管理现状问题。维修资金有专门的部门管理和审批，使用时可经过业主大会批准，也可满足“三分之二”业主签字同意，有的地方由业主委员会管理。小区成立业主委员会后，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意，可以由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。另方面业主又不愿再交公维资金。自公维资金上缴之后，单个业主就失去了维修资金的处分权，这就导致了有的业主不交维修资金。
3.乱用维修资金问题。有的物业公司滥用维修资金；盲目设备的更新或夸大维修范围，加大业主负担，套取公维资金等问题。
二、解决维修资金管理、使用存在的问题
要解决上述存在的问题，我认为应该从以下几个方面加强制度落实和管理：
1.落实开发商或施工单位履行商品房在保修期内的保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，加强制度落实，明确责任，落实开发商在保修期内的维修责任和义务。
2.为了防止物业管理企业不正确使用公维资金，切实维护业主的利益，维修资金不允许开发商代缴，由维修资金管理部门指定账号由业主缴存。制定维修资金提取流程，加强制度落实，从每个环节来严控严管。
3.维修资金处分权，每一笔维修资金的使用计划都要在小区内公示，得到三分之二相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
4.要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修资金。立法应明确规定开发商与物业管理企业之间在管理维资金上的连带保证责任，以防开发商解散后，物业管理企业推诿塞责。
5.住建部要求，闲置的维修资金可以在一级市场上通过法律允许的投资渠道购买国债，达到增值保值的效益，为广大业主要争取最大的经济效益。
6.对于公示通过的维修项目做好监管、招投标、审计、监理等工作。要实地查验，防止物业公司套取维修资金，从源头来杜绝套取资金问题。
7.每个小区提前建立维修资金“紧急使用预案”， 将业主表决前置，或出台相关政策，对不符合招标的工程制定“小额快修”通道。该预案是全体业主自己制定，在充分尊重业主自住决策、满足法定“双三分之二”条件和基础上，在紧急情况发生前就建立业主共同认可的使用维修资金应急处置情形，就可及时申请使用维修资金排除危險，提高了资金使用效率，可快速解决“燃眉之急”。
8.每年夏季是物业公司提出维修申请的高发季节，所以涉及维修的部门要加强工作，落实好制度，对上报的维修卷尽快审批，落实审批流程。
9.加大维修资金的使用、管理、增值（利息）等信息公开透明度，增加业主查询维修资金的渠道，给百姓一个放心账、明白账。
通过对维修资金存在的管理存在的问题及原因进行深入剖析，充分发挥维修资金的作用和长处，让百姓更加了解维修资金存在的价值和好处，在我们的实际工作中，结合实践，不断完善我们的工作制度，提高我们收缴、监管、使用的管理水平，让维修资金在生活中发挥更大作用。
参考文献：
[1]天津市房屋维修资金管理中心政策法规文件汇编 ，2014.1 33-37
[2]方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业-新业主，2008，（3）：24-27
作者简介：
牟秀军（1977—），男，汉族，山东省沾化县，本科，职称：房地产经济师。