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买房的说,你这房子太贵了,值不了这么多钱!
卖房的说,这个价卖给你,我亏大了!
不管是投资还是自用,买卖房屋对老百姓来说都是一件大事。买卖双方你来我往,讨价还价,好不热闹。房子不同于其他商品,动辄好几万元的差价,在老百姓眼里这都是生存的资本,容不得半点马虎。小王在西三环有一套两居室,6年前刚买时仅仅花了40万元。如今房价暴涨,小王打算卖掉它。可自己的房子到底值多少钱?小王心里没底,这样,给房子估价的问题就无可避免的出现了。在找专业人员估价之前,咱们先自己评估评估,做到心里有数。
![](https://www.soolun.com/img/pic.php?url=http://img.resource.qikan.cn/qkimages/crzk/crzk200734/crzk20073432-1-l.jpg)
南北城交易价相差大
两个现象值得买房人和卖房人注意。首先,南城二手房价上涨势头凶猛。据资料统计,目前南城的二手房成交量居北京市前列。木樨园到刘家窑附近的二手房价已达到9000元/平方米左右。而同期05、06年该地区二手房的价格仅为五六千元左右;其次,南城和北城二手房价格差距非常大。以海淀双榆树附近的房子为例,一套92.6平方米的二手房挂牌上市价竟然达到126万元,13606元/平方米的高价位,接近于南城三四环间繁华地段二手房的1.4倍。假如两套同为60平米的房子,分处南北两城,差价达30万元之巨。
升值空间应估算在内
估算房价时升值空间的因素非常重要。以万年花城新盘为例,06年初,该地段的价格为6100元/平方米,仅仅一年半的时间,价格竟然达到11000元/平方米,涨幅达80.3%!如果不计算升值空间,那损失可就大了!房主在估算房价时,应该合理的根据该地段的地理位置、未来的整体规划综合考虑,将其折算成增值比例,加进房价中。比如某房的实际价格为8000元/平方米,再考虑升值空间,每平方米酌情加上1000-2000元,计算出交易价格。
逾10年房龄价缩水
房屋自身的因素对房价的影响非常大。比如房龄、楼层、户型结构、采光等等。按照国家的规定,住宅的使用期限为70年,10年以上的房源价值就会大大缩水,而10年内的房子价值就会增加。按照房子的结构,折旧期限一般设定为50年,每年的折旧率为2%。根据楼层不同,房屋的价值或加或减,以板楼为例,一层、二层是基准价,三、四层加3%,五层、六层扣减3%,七层或顶楼减5%。还有,功能落后的“三小”户型要减掉10%。
居学校附近要加价
在估算房价时,还要综合考虑其它因素,比如小区管理及配套设施、房屋内部装修程度等。如周围有重点学校加15%,小区没有正规物业管理减5%,不是单独隔开的小区则减少5%。
以王先生的一套位于航天桥、2001年建造的面积为62平方米的房屋为例,该地区均价11000元/平米,每年的折旧率为2%,位于三层加价3%,附近有北京工商大学和首都师范大学以及海淀小学等重点学校,加价15%,如果该房功能不落后,物业管理正规,则该房每平方米价值11660元,再综合西三环地段的升值因素,该房总价值约74万元。
当然,此价格仅仅只是一个约数,在房地产交易时,还是要以专业的评估师评估结果为准。评估师在评估价格时,会综合考虑更多的因素,实际的交易数字也可能与个人评估数字有一定的差距。但在评估之前能计算出自己房子的大概价值,能避免不法商人从中牟取不正当利益,有效地维护自己的利益不受损失。
卖房的说,这个价卖给你,我亏大了!
不管是投资还是自用,买卖房屋对老百姓来说都是一件大事。买卖双方你来我往,讨价还价,好不热闹。房子不同于其他商品,动辄好几万元的差价,在老百姓眼里这都是生存的资本,容不得半点马虎。小王在西三环有一套两居室,6年前刚买时仅仅花了40万元。如今房价暴涨,小王打算卖掉它。可自己的房子到底值多少钱?小王心里没底,这样,给房子估价的问题就无可避免的出现了。在找专业人员估价之前,咱们先自己评估评估,做到心里有数。
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南北城交易价相差大
两个现象值得买房人和卖房人注意。首先,南城二手房价上涨势头凶猛。据资料统计,目前南城的二手房成交量居北京市前列。木樨园到刘家窑附近的二手房价已达到9000元/平方米左右。而同期05、06年该地区二手房的价格仅为五六千元左右;其次,南城和北城二手房价格差距非常大。以海淀双榆树附近的房子为例,一套92.6平方米的二手房挂牌上市价竟然达到126万元,13606元/平方米的高价位,接近于南城三四环间繁华地段二手房的1.4倍。假如两套同为60平米的房子,分处南北两城,差价达30万元之巨。
升值空间应估算在内
估算房价时升值空间的因素非常重要。以万年花城新盘为例,06年初,该地段的价格为6100元/平方米,仅仅一年半的时间,价格竟然达到11000元/平方米,涨幅达80.3%!如果不计算升值空间,那损失可就大了!房主在估算房价时,应该合理的根据该地段的地理位置、未来的整体规划综合考虑,将其折算成增值比例,加进房价中。比如某房的实际价格为8000元/平方米,再考虑升值空间,每平方米酌情加上1000-2000元,计算出交易价格。
逾10年房龄价缩水
房屋自身的因素对房价的影响非常大。比如房龄、楼层、户型结构、采光等等。按照国家的规定,住宅的使用期限为70年,10年以上的房源价值就会大大缩水,而10年内的房子价值就会增加。按照房子的结构,折旧期限一般设定为50年,每年的折旧率为2%。根据楼层不同,房屋的价值或加或减,以板楼为例,一层、二层是基准价,三、四层加3%,五层、六层扣减3%,七层或顶楼减5%。还有,功能落后的“三小”户型要减掉10%。
居学校附近要加价
在估算房价时,还要综合考虑其它因素,比如小区管理及配套设施、房屋内部装修程度等。如周围有重点学校加15%,小区没有正规物业管理减5%,不是单独隔开的小区则减少5%。
以王先生的一套位于航天桥、2001年建造的面积为62平方米的房屋为例,该地区均价11000元/平米,每年的折旧率为2%,位于三层加价3%,附近有北京工商大学和首都师范大学以及海淀小学等重点学校,加价15%,如果该房功能不落后,物业管理正规,则该房每平方米价值11660元,再综合西三环地段的升值因素,该房总价值约74万元。
当然,此价格仅仅只是一个约数,在房地产交易时,还是要以专业的评估师评估结果为准。评估师在评估价格时,会综合考虑更多的因素,实际的交易数字也可能与个人评估数字有一定的差距。但在评估之前能计算出自己房子的大概价值,能避免不法商人从中牟取不正当利益,有效地维护自己的利益不受损失。