买房的说，你这房子太贵了，值不了这么多钱！
　　卖房的说，这个价卖给你，我亏大了！
　　不管是投资还是自用，买卖房屋对老百姓来说都是一件大事。买卖双方你来我往，讨价还价，好不热闹。房子不同于其他商品，动辄好几万元的差价，在老百姓眼里这都是生存的资本，容不得半点马虎。小王在西三环有一套两居室，6年前刚买时仅仅花了40万元。如今房价暴涨，小王打算卖掉它。可自己的房子到底值多少钱？小王心里没底，这样，给房子估价的问题就无可避免的出现了。在找专业人员估价之前，咱们先自己评估评估，做到心里有数。
　　


　　
　　南北城交易价相差大
　　
　　两个现象值得买房人和卖房人注意。首先，南城二手房价上涨势头凶猛。据资料统计，目前南城的二手房成交量居北京市前列。木樨园到刘家窑附近的二手房价已达到9000元/平方米左右。而同期05、06年该地区二手房的价格仅为五六千元左右；其次，南城和北城二手房价格差距非常大。以海淀双榆树附近的房子为例，一套92.6平方米的二手房挂牌上市价竟然达到126万元，13606元/平方米的高价位，接近于南城三四环间繁华地段二手房的1.4倍。假如两套同为60平米的房子，分处南北两城，差价达30万元之巨。
　　
　　升值空间应估算在内
　　
　　估算房价时升值空间的因素非常重要。以万年花城新盘为例，06年初，该地段的价格为6100元/平方米，仅仅一年半的时间，价格竟然达到11000元/平方米，涨幅达80.3%！如果不计算升值空间，那损失可就大了！房主在估算房价时，应该合理的根据该地段的地理位置、未来的整体规划综合考虑，将其折算成增值比例，加进房价中。比如某房的实际价格为8000元/平方米，再考虑升值空间，每平方米酌情加上1000-2000元，计算出交易价格。
　　
　　逾10年房龄价缩水
　　
　　房屋自身的因素对房价的影响非常大。比如房龄、楼层、户型结构、采光等等。按照国家的规定，住宅的使用期限为70年，10年以上的房源价值就会大大缩水，而10年内的房子价值就会增加。按照房子的结构，折旧期限一般设定为50年，每年的折旧率为2%。根据楼层不同，房屋的价值或加或减，以板楼为例，一层、二层是基准价，三、四层加3%，五层、六层扣减3%，七层或顶楼减5%。还有，功能落后的“三小”户型要减掉10%。
　　
　　居学校附近要加价
　　
　　在估算房价时，还要综合考虑其它因素，比如小区管理及配套设施、房屋内部装修程度等。如周围有重点学校加15%，小区没有正规物业管理减5%，不是单独隔开的小区则减少5%。
　　以王先生的一套位于航天桥、2001年建造的面积为62平方米的房屋为例，该地区均价11000元/平米，每年的折旧率为2%，位于三层加价3%，附近有北京工商大学和首都师范大学以及海淀小学等重点学校，加价15%，如果该房功能不落后，物业管理正规，则该房每平方米价值11660元，再综合西三环地段的升值因素，该房总价值约74万元。
　　当然，此价格仅仅只是一个约数，在房地产交易时，还是要以专业的评估师评估结果为准。评估师在评估价格时，会综合考虑更多的因素，实际的交易数字也可能与个人评估数字有一定的差距。但在评估之前能计算出自己房子的大概价值，能避免不法商人从中牟取不正当利益，有效地维护自己的利益不受损失。