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摘 要：PEST分析模型是一种分析企业宏观环境的有效工具方法。房地产市场的特征决定了在房地产项目营销策略中运用PEST分析模型的可行性与合理性。文章主要探讨了PEST模型对房地产项目营销策略的影响，并以一个实际的房地产项目为例来探讨其具体应用。
关键词：PEST分析模型 房地产项目 营销策略
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）02-288-02
房地产主要指建在土地上的附着物和未开发的土地以及相关的权益，是房产和地产的统称。中国房地产业经过20多年的迅速发展，已经成为一个产值巨大、吸纳大量人员就业、市场化程度较高的促进国民经济发展的重要产业之一。在房地产行业充分发展的过程中，一些成熟的营销理论、方法和工具不断在该行业得以试验、检验，房地产营销也经历了从无到有，从理解片面到深受重视的历程，在此过程中房地产行业不断形成和完善了自己的营销理念。笔者正是基于这些认识主要讨论宏观环境分析理论——PEST模型对房地产行业的影响，并以一个实际的房地产项目为例来具体探讨其应用。
一、房地产行业营销策略构建中应用宏观环境分析理论——PEST模型的可行性分析
（一）宏观环境分析理论——PEST模型的主要内容
PEST分析模型是一种对宏观环境分析的重要理论和工具，这里的P是政治因素（Political），如关于企业经营的政治力量或者相关的法律、法规等；E是经济因素（Economic），如国家的经济政策、产业机构、经济布局等经济因素；S是社会因素（Social），如国家的民族文化、宗教、民俗风情等；T是技术因素（Technological），如关于生产经营的新技术等。按照制度理论的观点，任何一个企业、行业都受所处的外部环境因素的影响，这四个因素全面系统的分析了一个企业、一个行业所处的环境状况，因此通过对这四个因素进行剖析，可以准确把握企业当前的环境状况。
（二）房地产市场的特征
房地产是一种特殊的商品，具有如下特征：价值大，商品开发周期长和消费时间长；其价值受地理位置环境影响极大，位移不可改变性；其价值创造过程复杂，具有较高的复杂性和专业属性；消费属性不固定，因而具有投资和消费的双重属性。由于房地产产品具有这些不同于一般商品的特征，因而决定了房地产市场的特殊性：
1.房地产市场是一个相对分割的市场。由于房地产是附着在土地上的商品或一系列的权益，不能像其他商品那样具有流动性，因此，一个城市、一个区域，甚至是一个区域的不同街道之间的房地产的市场供求关系都不相同。
2.房地产市场并不是完全竞争市场。由于不同区域的土地数量有限，房地产价格差别很大，进入房地产市场不仅需要大量的资金和技术，还需要国家相关政策的允许，因此，这大大限制了进入这个市场的房地产企业的数量，这些因素都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场，在有些区域甚至是一个相对垄断的市场。
3.房地产市场是一个专业性很强的市场。这种专业性不仅表现在这种商品的生产过程具有较强的专业属性，还表现在对这种商品的消费观念、消费方式的不同为消费者带来的效用价值就不同。同时这种商品的卖方对这种商品价值的准确把握在一定程度上也影响了这种商品的市场价值。
4.房地产市场的梯次结构明显。房地产商品具有梯度消费的特征，即消费者会根据个人购买能力、购买偏好的不同合理的选择不同区域的房地产，从而形成了不同区域房地产价格的梯度分配，从而决定了一个地区或区域房地产市场的梯次结构。
5.房地产市场的政策导向性极强。住房是人们的一个基本需求，特别在中国的国情下，拥有属于自己的房地产是人们的普遍需求，随着房地产市场的不断发展与成熟，房地产在国民经济中的贡献越来越大。因此，国家往往根据政治稳定、经济发展的需要通过综合运用财政、税收等合理的经济手段加强对房地产行业的控制，这就决定了房地产市场双方不仅要注意市场的信息，更要紧密关注来自国家的相关政策要求。
（三）房地产市场的特征决定了宏观环境分析理论——PEST模型应用的可行性
上述房地产市场的特征决定了宏观环境对这个市场的重要影响，国家的政治因素、经济因素、社会因素、技术因素不仅影响了房地产商品的生产、定价、外观和形状，更重要的是他们深刻影响了房地产消费者的消费理念和消费方式，决定了人们对于房地产这种特殊商品的需求。因此这些宏观因素从这两个方面影响了房地产项目的营销策略，这对房地产企业的营销策略提出了很大的挑战。由于篇幅所限，笔者主要探讨PEST模型对房地产项目营销策略的影响路径以及产生的相应结果。
二、以XXX房地产项目为例分析PEST模型在房地产项目营销策略中的应用
（一）PEST模型在房地产市场应用的主要操作框架
研究发现PEST模型对房地产项目营销策略是按照如下逻辑进行的：
房地产企业的PEST宏观环境分析→房地产项目的STOT分析→房地产项目市场营销策略（市场定位策略、营销组合策略）→营销策略的保障措施。
（二）准确界定XXX房地产项目
房地产开发是Y城市城投集团的重要业务板块之一，XXX房地产项目是位于某区的首个开发地块，建筑规划为住宅、商业服务和教育，拟建设体量为39万平方米，在2013年由Y城市城投集团公开拍卖所得。该房地产项目西部是京广高速，距该市机场约20公里，交通便利，地理位置优越。
（三）房地产企业的PEST模型分析
1.政治因素。在我国政治因素对房地产市场的影响是以国家关于房地产宏观调控政策的形式表现出来的。政治因素的影响主要表现在：在总体调控上以2011年的“国八条”和“十二五”规划为总政策；在商品房的价格上，国家制定了关于商品房的限购、限价、限贷以及关于税收上的政策；在保障房的建设和供给上，主要包括了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》以及《关于利用证券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等相关政策。 2.经济因素。房地产行业促进了中国经济的发展，而中国经济发展的大环境以带动或制约的方式影响着房地产市场的发展。经济因素的影响主要表现在国家的经济发展政策、区域发展战略、行业布局等；国家发展战略阶段的货币政策以及出现的通货膨胀；地方经济政策以及地方债；国家的对外贸易以及进出口等。在目前我国经济发展的“转方式、调结构”的转型经济过程中，房地产行业也面临着更大的机会和挑战。
3.社会因素。我国社会、文化环境极大的影响了房地产市场的发展与成熟。一方面，我国居民具有安居乐业的传统习惯，拥有一套属于自己的房地产是每一个公民的愿望，随着我国城镇化步伐的加快，对房地产的这种需求量更大，因而极大的拉动了房地产的价格；另一方面，由于房地产是建立在土地上的附着物，而土地供给的有限性又决定了这种商品的供给量有限，这两方面因素的共同影响就产生了房地产价格一路飙升，从而引发了人们对房地产行业的严重不满等社会问题。
4.技术因素。技术因素对房地产市场的影响主要表现在绿色节能技术对房地产市场的影响上。一方面绿色节能技术是世界建筑的潮流和方向，人们普遍喜欢节能环保的建筑；另一方面就是我国在绿色节能技术上的落后和不足，如房地产建筑中对可再生资源的利用不够充分、建筑过程中的节能技术的使用较少等。因此，关于绿色节能减排战略的宣传和实施，房地产行业面临着更多的机遇与挑战。
（四）XXX房地产项目的SWOT分析
通过房地产企业的宏观环境的PEST分析，可以更明晰房地产企业所处的内外情境，而这些情境是以XXX房地产项目面临的机会和威胁出现的结果以本项目在这些环境中具有的优势和劣势展现出来。
1.XXX房地产项目优势。通过分析发现，该项目的最大优势在于符合城市的规划与发展意图，另外，面临的市场优势就是该项目的区位优势；最后，该项目的本身优势就是区域配套实施齐全，所在企业实力雄厚。
2.XXX房地产项目劣势。该房地产的周边环境存在较大的污染源，公共设施较为缺乏；在市场潜力上，缺乏同步开盘的规模带动，购买人气较低；在建筑设计上，企业相应的绿色节能技术较为缺乏。
3.XXX房地产项目面临的机遇。该项目位于国家“十二五”蓝色经济区内，这为该项目带来了巨大的升值潜力。同时该项目所在的区将建设观景大道，发展成为商贸、旅游、休闲于一体的重点城市社区，因此该项目的区域前景广阔。
4.XXX房地产项目面临的威胁。项目面临的威胁主要包括：来自于政府对楼市的调控上，可能直接降低了市场需求；来自于市场竞争者的压力上，本市其他区域的类似项目的开发对本项目的冲击；来自于购买者的信心降低上，由于周边污染企业迁移的时间不确定，因而大大降低了潜在客户的购买信心。
（五）制定XXX房地产项目的营销策略
在系统分析了XXX房地产项目面临的市场机会和风险以及项目的优势和劣势后，就可以制定XXX房地产项目的营销策略了。该项目的营销策略主要包括：项目市场定位策略和项目营销组合策略。
1.项目市场定位策略。通过对项目意向客户调查，准确把握意向客户购房目的、意向客户分布区域、意向客户家庭收入与构成、户型需求特征、意向客户购房预算等信息，并形成准确结论。在此基础上制定XXX房地产项目的目标市场定位、产品定位、形象定位、品牌定位。本项目客户定位在中、高端人群，整体市场定位为全力打造临海国际品牌，着眼于客户的差异化需求，提高本项目的国际高端知名度和识别度。
2.制定相应的项目营销策略。在准确定位目标市场的基础上，制定相应的项目营销策略：制定体现综合优势的差异化产品策略、制定以比较法和成本法为计算基础的在销售过程中的稳定的定价策略、制定以委托代理销售和网络营销为主而集中进行房地产超市的渠道策略，制定提名气、引人气、聚财气的三段促销策略，制定以城投会为运作主体的关系营销策略。
（六）制定营销策略的保障措施
为更好保障营销策略的顺利实施，必须制定相应的保障措施。这些保障措施根据企业管理制度的完善、管理经验的丰富与否各有不同，但总的目的是保障营销策略的顺利开展。本项目的保障措施包括：建立XXX房地产项目营销中心，并完善中心的组织结构，制定相应的管理制度，明确员工的责权利；合理选择知名度高的营销中介，并把这些营销中介进行有效整合，形成并增强本项目的整体营销能力；建立以全面质量管理为核心的质量监管体系，加强质量监督和管理；协调企业内外力量，有效协调和沟通，实现项目营销价值最大化。
三、PEST模型在房地产市场应用的结论性分析
笔者主要研究了PEST宏观分析模型如何影响了房地产项目营销策略的制定，并以一个房地产项目为例系统探讨了这种影响的机制和途径：通过运用PEST宏观分析模型制定了较为合理的房地产项目营销策略。同时，为更好运用PEST宏观分析模型，本研究也得出了一些结论性的建议：
1.必须合理界定房地产项目，明确研究对象是进行科学研究的第一步。
2.必须深刻理解PEST宏观分析模型在房地产项目中运用的根本原因是由房地产市场的特征决定的，这是本研究进行的基本动因基础所在。
3.必须准确把握政治因素、经济因素、社会因素、技术因素是如何影响房地产市场的，即影响的逻辑机制是什么：这些因素是如何转化为企业压力，企业又如何消化吸收这些压力，并以何种企业经营的模式进行反应等。
4.研究PEST宏观分析模型在房地产项目营销策略中的应用最根本的意图就是提醒企业：任何企业的行为都受到外部环境的影响，是外部环境变化的函数，因此，企业必须时刻关注影响企业经营与决策的所有因素。所以企业行为与外部环境的战略匹配才是运用PEST宏观分析模型的最本质意义。
5.这些因素对房地产市场的影响是双向的，即同时影响了普通居民的消费理念和模式，但是本研究只研究了对房地产市场的影响，因此，这也是本文的一个不足之处。
参考文献：
[1] 迈克尔·波特.竞争战略[M].陈小悦译.北京：华夏出版社，2005：33～39
[2] Geery Johnson，Kevan Scholesa.战略管理[M].王军译.北京：人民邮电出版社，2004：70～75
[3] 张卫星，徐氓饪.房地产开发中的绿色营销策略应用研究[J].北京财贸职业学院学报，2008年4月，24（1）21-22
[4] 何兰，黄国辉.房地产营销的4C理论研究[J].集团经济研究，2008（4）
[5] 马光红.商品住宅开发企业定价方法应用探讨[J].价格理论与实践，2006（12）
[6] 黄娜娜.商品房定价策略的分析[J].经济师，2009（3）
[7] 魏小林.房地产项目的全过程策划若干问题探讨[J].山西建设，2007（3）
[8] 梁丹丹.4c整合营销理论在房地产市场营销中的运用[J].现代物业，2007（8）
（作者单位：青岛城乡建设小额贷款有限公司 山东青岛 266001）
（责编：吕尚）
关键词：PEST分析模型 房地产项目 营销策略
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）02-288-02
房地产主要指建在土地上的附着物和未开发的土地以及相关的权益，是房产和地产的统称。中国房地产业经过20多年的迅速发展，已经成为一个产值巨大、吸纳大量人员就业、市场化程度较高的促进国民经济发展的重要产业之一。在房地产行业充分发展的过程中，一些成熟的营销理论、方法和工具不断在该行业得以试验、检验，房地产营销也经历了从无到有，从理解片面到深受重视的历程，在此过程中房地产行业不断形成和完善了自己的营销理念。笔者正是基于这些认识主要讨论宏观环境分析理论——PEST模型对房地产行业的影响，并以一个实际的房地产项目为例来具体探讨其应用。
一、房地产行业营销策略构建中应用宏观环境分析理论——PEST模型的可行性分析
（一）宏观环境分析理论——PEST模型的主要内容
PEST分析模型是一种对宏观环境分析的重要理论和工具，这里的P是政治因素（Political），如关于企业经营的政治力量或者相关的法律、法规等；E是经济因素（Economic），如国家的经济政策、产业机构、经济布局等经济因素；S是社会因素（Social），如国家的民族文化、宗教、民俗风情等；T是技术因素（Technological），如关于生产经营的新技术等。按照制度理论的观点，任何一个企业、行业都受所处的外部环境因素的影响，这四个因素全面系统的分析了一个企业、一个行业所处的环境状况，因此通过对这四个因素进行剖析，可以准确把握企业当前的环境状况。
（二）房地产市场的特征
房地产是一种特殊的商品，具有如下特征：价值大，商品开发周期长和消费时间长；其价值受地理位置环境影响极大，位移不可改变性；其价值创造过程复杂，具有较高的复杂性和专业属性；消费属性不固定，因而具有投资和消费的双重属性。由于房地产产品具有这些不同于一般商品的特征，因而决定了房地产市场的特殊性：
1.房地产市场是一个相对分割的市场。由于房地产是附着在土地上的商品或一系列的权益，不能像其他商品那样具有流动性，因此，一个城市、一个区域，甚至是一个区域的不同街道之间的房地产的市场供求关系都不相同。
2.房地产市场并不是完全竞争市场。由于不同区域的土地数量有限，房地产价格差别很大，进入房地产市场不仅需要大量的资金和技术，还需要国家相关政策的允许，因此，这大大限制了进入这个市场的房地产企业的数量，这些因素都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场，在有些区域甚至是一个相对垄断的市场。
3.房地产市场是一个专业性很强的市场。这种专业性不仅表现在这种商品的生产过程具有较强的专业属性，还表现在对这种商品的消费观念、消费方式的不同为消费者带来的效用价值就不同。同时这种商品的卖方对这种商品价值的准确把握在一定程度上也影响了这种商品的市场价值。
4.房地产市场的梯次结构明显。房地产商品具有梯度消费的特征，即消费者会根据个人购买能力、购买偏好的不同合理的选择不同区域的房地产，从而形成了不同区域房地产价格的梯度分配，从而决定了一个地区或区域房地产市场的梯次结构。
5.房地产市场的政策导向性极强。住房是人们的一个基本需求，特别在中国的国情下，拥有属于自己的房地产是人们的普遍需求，随着房地产市场的不断发展与成熟，房地产在国民经济中的贡献越来越大。因此，国家往往根据政治稳定、经济发展的需要通过综合运用财政、税收等合理的经济手段加强对房地产行业的控制，这就决定了房地产市场双方不仅要注意市场的信息，更要紧密关注来自国家的相关政策要求。
（三）房地产市场的特征决定了宏观环境分析理论——PEST模型应用的可行性
上述房地产市场的特征决定了宏观环境对这个市场的重要影响，国家的政治因素、经济因素、社会因素、技术因素不仅影响了房地产商品的生产、定价、外观和形状，更重要的是他们深刻影响了房地产消费者的消费理念和消费方式，决定了人们对于房地产这种特殊商品的需求。因此这些宏观因素从这两个方面影响了房地产项目的营销策略，这对房地产企业的营销策略提出了很大的挑战。由于篇幅所限，笔者主要探讨PEST模型对房地产项目营销策略的影响路径以及产生的相应结果。
二、以XXX房地产项目为例分析PEST模型在房地产项目营销策略中的应用
（一）PEST模型在房地产市场应用的主要操作框架
研究发现PEST模型对房地产项目营销策略是按照如下逻辑进行的：
房地产企业的PEST宏观环境分析→房地产项目的STOT分析→房地产项目市场营销策略（市场定位策略、营销组合策略）→营销策略的保障措施。
（二）准确界定XXX房地产项目
房地产开发是Y城市城投集团的重要业务板块之一，XXX房地产项目是位于某区的首个开发地块，建筑规划为住宅、商业服务和教育，拟建设体量为39万平方米，在2013年由Y城市城投集团公开拍卖所得。该房地产项目西部是京广高速，距该市机场约20公里，交通便利，地理位置优越。
（三）房地产企业的PEST模型分析
1.政治因素。在我国政治因素对房地产市场的影响是以国家关于房地产宏观调控政策的形式表现出来的。政治因素的影响主要表现在：在总体调控上以2011年的“国八条”和“十二五”规划为总政策；在商品房的价格上，国家制定了关于商品房的限购、限价、限贷以及关于税收上的政策；在保障房的建设和供给上，主要包括了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》以及《关于利用证券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等相关政策。 2.经济因素。房地产行业促进了中国经济的发展，而中国经济发展的大环境以带动或制约的方式影响着房地产市场的发展。经济因素的影响主要表现在国家的经济发展政策、区域发展战略、行业布局等；国家发展战略阶段的货币政策以及出现的通货膨胀；地方经济政策以及地方债；国家的对外贸易以及进出口等。在目前我国经济发展的“转方式、调结构”的转型经济过程中，房地产行业也面临着更大的机会和挑战。
3.社会因素。我国社会、文化环境极大的影响了房地产市场的发展与成熟。一方面，我国居民具有安居乐业的传统习惯，拥有一套属于自己的房地产是每一个公民的愿望，随着我国城镇化步伐的加快，对房地产的这种需求量更大，因而极大的拉动了房地产的价格；另一方面，由于房地产是建立在土地上的附着物，而土地供给的有限性又决定了这种商品的供给量有限，这两方面因素的共同影响就产生了房地产价格一路飙升，从而引发了人们对房地产行业的严重不满等社会问题。
4.技术因素。技术因素对房地产市场的影响主要表现在绿色节能技术对房地产市场的影响上。一方面绿色节能技术是世界建筑的潮流和方向，人们普遍喜欢节能环保的建筑；另一方面就是我国在绿色节能技术上的落后和不足，如房地产建筑中对可再生资源的利用不够充分、建筑过程中的节能技术的使用较少等。因此，关于绿色节能减排战略的宣传和实施，房地产行业面临着更多的机遇与挑战。
（四）XXX房地产项目的SWOT分析
通过房地产企业的宏观环境的PEST分析，可以更明晰房地产企业所处的内外情境，而这些情境是以XXX房地产项目面临的机会和威胁出现的结果以本项目在这些环境中具有的优势和劣势展现出来。
1.XXX房地产项目优势。通过分析发现，该项目的最大优势在于符合城市的规划与发展意图，另外，面临的市场优势就是该项目的区位优势；最后，该项目的本身优势就是区域配套实施齐全，所在企业实力雄厚。
2.XXX房地产项目劣势。该房地产的周边环境存在较大的污染源，公共设施较为缺乏；在市场潜力上，缺乏同步开盘的规模带动，购买人气较低；在建筑设计上，企业相应的绿色节能技术较为缺乏。
3.XXX房地产项目面临的机遇。该项目位于国家“十二五”蓝色经济区内，这为该项目带来了巨大的升值潜力。同时该项目所在的区将建设观景大道，发展成为商贸、旅游、休闲于一体的重点城市社区，因此该项目的区域前景广阔。
4.XXX房地产项目面临的威胁。项目面临的威胁主要包括：来自于政府对楼市的调控上，可能直接降低了市场需求；来自于市场竞争者的压力上，本市其他区域的类似项目的开发对本项目的冲击；来自于购买者的信心降低上，由于周边污染企业迁移的时间不确定，因而大大降低了潜在客户的购买信心。
（五）制定XXX房地产项目的营销策略
在系统分析了XXX房地产项目面临的市场机会和风险以及项目的优势和劣势后，就可以制定XXX房地产项目的营销策略了。该项目的营销策略主要包括：项目市场定位策略和项目营销组合策略。
1.项目市场定位策略。通过对项目意向客户调查，准确把握意向客户购房目的、意向客户分布区域、意向客户家庭收入与构成、户型需求特征、意向客户购房预算等信息，并形成准确结论。在此基础上制定XXX房地产项目的目标市场定位、产品定位、形象定位、品牌定位。本项目客户定位在中、高端人群，整体市场定位为全力打造临海国际品牌，着眼于客户的差异化需求，提高本项目的国际高端知名度和识别度。
2.制定相应的项目营销策略。在准确定位目标市场的基础上，制定相应的项目营销策略：制定体现综合优势的差异化产品策略、制定以比较法和成本法为计算基础的在销售过程中的稳定的定价策略、制定以委托代理销售和网络营销为主而集中进行房地产超市的渠道策略，制定提名气、引人气、聚财气的三段促销策略，制定以城投会为运作主体的关系营销策略。
（六）制定营销策略的保障措施
为更好保障营销策略的顺利实施，必须制定相应的保障措施。这些保障措施根据企业管理制度的完善、管理经验的丰富与否各有不同，但总的目的是保障营销策略的顺利开展。本项目的保障措施包括：建立XXX房地产项目营销中心，并完善中心的组织结构，制定相应的管理制度，明确员工的责权利；合理选择知名度高的营销中介，并把这些营销中介进行有效整合，形成并增强本项目的整体营销能力；建立以全面质量管理为核心的质量监管体系，加强质量监督和管理；协调企业内外力量，有效协调和沟通，实现项目营销价值最大化。
三、PEST模型在房地产市场应用的结论性分析
笔者主要研究了PEST宏观分析模型如何影响了房地产项目营销策略的制定，并以一个房地产项目为例系统探讨了这种影响的机制和途径：通过运用PEST宏观分析模型制定了较为合理的房地产项目营销策略。同时，为更好运用PEST宏观分析模型，本研究也得出了一些结论性的建议：
1.必须合理界定房地产项目，明确研究对象是进行科学研究的第一步。
2.必须深刻理解PEST宏观分析模型在房地产项目中运用的根本原因是由房地产市场的特征决定的，这是本研究进行的基本动因基础所在。
3.必须准确把握政治因素、经济因素、社会因素、技术因素是如何影响房地产市场的，即影响的逻辑机制是什么：这些因素是如何转化为企业压力，企业又如何消化吸收这些压力，并以何种企业经营的模式进行反应等。
4.研究PEST宏观分析模型在房地产项目营销策略中的应用最根本的意图就是提醒企业：任何企业的行为都受到外部环境的影响，是外部环境变化的函数，因此，企业必须时刻关注影响企业经营与决策的所有因素。所以企业行为与外部环境的战略匹配才是运用PEST宏观分析模型的最本质意义。
5.这些因素对房地产市场的影响是双向的，即同时影响了普通居民的消费理念和模式，但是本研究只研究了对房地产市场的影响，因此，这也是本文的一个不足之处。
参考文献：
[1] 迈克尔·波特.竞争战略[M].陈小悦译.北京：华夏出版社，2005：33～39
[2] Geery Johnson，Kevan Scholesa.战略管理[M].王军译.北京：人民邮电出版社，2004：70～75
[3] 张卫星，徐氓饪.房地产开发中的绿色营销策略应用研究[J].北京财贸职业学院学报，2008年4月，24（1）21-22
[4] 何兰，黄国辉.房地产营销的4C理论研究[J].集团经济研究，2008（4）
[5] 马光红.商品住宅开发企业定价方法应用探讨[J].价格理论与实践，2006（12）
[6] 黄娜娜.商品房定价策略的分析[J].经济师，2009（3）
[7] 魏小林.房地产项目的全过程策划若干问题探讨[J].山西建设，2007（3）
[8] 梁丹丹.4c整合营销理论在房地产市场营销中的运用[J].现代物业，2007（8）
（作者单位：青岛城乡建设小额贷款有限公司 山东青岛 266001）
（责编：吕尚）