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公租房从保障视角来看，具有租金水平较低、租赁关系稳定、配套设施完善等优点；而从投资和运营视角来看，则具有沉淀资金多、回报周期长、利润率较低等特点。因而，只有设计相对合理的机制，才能吸引社会机构参与公租房的建设和运营。
一、社会机构参与公租房运作的具体机制
（一）资源筹集机制
1.资金筹集机制
目前我国公租房建设筹措资金的主要来源有，中央专项资金、地方财政资金拨款、住房公积金贷款、土地出让金收益、社会投资等。由于公租房的公益性特点，目前难以依靠市场满足其项目投资，财政资金仍然占据了极其重要的地位。资金筹集机制的设计，有利于吸纳社会机构资金参与、为公租房筹集提供稳定可靠的资金来源。这也是公租房制度有效运转的关键。从房地产资金来源来看，社会机构参与公租房筹集资金，可以分为以下三种机制。
（1）债权融资筹集资金
债权融资是社会机构的一种重要的直接融资方式，是指向企业外各种金融机构借款和向公众发行公司债务，项目主体根据承诺，按期向债权人支付利息和偿还本金的融资行为。值得注意的是，这一模式的债务人是投资的社会机构，而不是公租房项目，投资者的资产都可以用于提供担保或偿还债务。从追索角度来看，债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由投资者还贷，对金融机构来讲风险较小。
社会机构参与公租房的债权融资模式，根据渠道的不同，主要可分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资等。
（2）股权融资机制
股权融资，通常与债权融资相对而言，是指为融通资金（筹集资金）而进行股份交易的行为，其所融入的资金为企业的资本金，它代表了投资者对企业的所有权。这种模式具有明晰产权的制度性功能，可以建立现代化的企业治理结构，维护股份持有者的正当权益。
社会机构参与公租房如果采用股权融资模式的话，主要是指由社会机构和政府（由国有公司参与具体运作）成立类似于项目公司的机构，履行公租房的建造、运营等职能。社会机构对该项目公司进行股权投资。这样的运营模式可以解决公租房资金匮乏，特别是国有公司资本金短缺和负债率高的问题。
（3）项目融资机制
项目融资，是以项目的资产、收益做抵押来融资，即是以项目的资产、预期的收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款模式，投资者只承担有限的债务责任。这一负债型融资模式和前述的债权融资模式最大的差别是，负债型融资模式是资产负债表之外的融资，项目的债务不表现在项目投资者的公司资产负债表中。
社会机构参与公租房运作的项目融资模式，其缺点最为直接的就是运作较为复杂，需要进行大量的谈判。这一模式融资成本也较高，鉴于风险较大，项目融资利息一般高于同等条件抵押贷款的利息。
2.房源筹集机制
（1）新建筹集
公租房，通常在新建的经济适用住房或部分中低价位、中小套型普通商品住宅项目中配建，或者在除中小套型外的其他普通商品房中配建。这一模式所需资金较多，受到政策限制也较多。社会机构在这一模式下参与合作建房，具体可以采用建设———拥有———经营（BOO），建设———转让———经营（BTO），建设———经营———转让（BOT），建设———拥有———经营———转让（BOOT）和建设———经营———租赁———转让（BLOT）等形式。
（2）收购筹集
公租房可以采用收购小套型动迁安置房、存量产权住房、非成套公有住房承租权以及商品房等实现，包括公有住房腾退形式。即以购买模式提供公租房，通过运营将这些收购的房源出租给公租房适配对象。收购模式的优点是能较快地获得房源；缺点是房源分散，管理难度大，且缺乏配套支持。社会机构参与公租房的收购模式，公私伙伴关系可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）或者购买———更新———经营（PUO）模式。
（3）改建筹集
这一模式目前多是对于旧厂房、旧宿舍等的改建、维修后，提供给公租房适配对象。改建模式，需要通过认定程序，纳入公租房房源管理。改建模式的优点是，其所处区位多位于中心城区或者工业园区；缺点是受制于用地性质，退出渠道较少。社会机构参与公租房改建模式时，可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）和租赁———更新———经营———转让（LUOT）等形式。
（4）代理经租
代理经租是特定机构将社会房源租赁给公租房适配对象。社会机构参与代理经租可以有以下两种方式：第一种是社会机构作为代理经租房源提供方，提供拥有产权的住房；第二种是政府通过社会机构组建的中介平台，收集一定数量的符合公租房要求的闲置住房出租给公租房的适配对象。
社会机构作为中介机构代理经租公租房，是以自己的名义按照委托合同的约定来出租公租房。社会机构的加入，作为资源配置的主要力量，可以减少交易费用；考虑到其拥有较多的资源信息，可以对项目特许期、操作方式等做出更为专业的安排。
（二）运营管理机制
运营管理机制的完善，关键是项目达到财务上的盈亏平衡。因此，设立何种商业模式，设计何种收入来源和收入分配的过程，满足盈亏平衡设计，就显得非常重要。
1.公租房租金收入
在公租房运营阶段的收入来源（包括租金收入、财政补贴、商业收入等）中，租金收入为主要的常态来源。因此，如何获得稳定的租金收益，保持现金流的稳定，成为了公租房可持续运营的关键。
（1）基础租金收入
基础租金是指租赁合同中明确规定数额的租金。这一租金，可以根据政府出台的市场租金统计价格乘以一定的系数进行确定。公租房的租金是按照保本微利的原则，并结合承租家庭承受能力和同类地段类似房屋市场租金，以一定比例下浮来确定。 （2）租金调整收入
租金调整收入是指在基础租金收入外，结合人群特点和物价上涨程度等因素而取得的租金收入。具体调整方式可以根据合同约定的调整比例或特定指标来进行。如果合同约定是租金逐期递增的方式，那么租金逐期调整就与逐期递增抵押还款情况相似。常用的特征指标是消费价格指数（CPI）。租约利率根据CPI的变化而逐年变化，或者是在一定期限内变化。值得注意的是，根据特定指标调整租金，是将社会机构等公租房运营主体因通货膨胀可能带来的经营风险转移给承租人，使得运营机构所得到的租金能够弥补物价上涨带来的成本上升。
2.租金外收入
在目前租赁市场租售比相对畸形的情况下，由于公租房的租金相对稳定，因而如何设计有效的商业运营模式，成为了社会机构是否愿意参与公租房的决定性因素。
（1）除租金外的稳定现金流
一般来说，除租金外的稳定现金流主要是商业配套设施和服务所获取的，通过为公租房承租人提供物品和服务，为投资的社会机构带来稳定的现金流。而商业配套设施和服务收费价格，是决定社会机构能否收回投资、取得效益的最直接因素。如果着眼于商业配套设施出租收益的话，那么其将对目标人群有所细分，倾向于消费能力较强的青年人。围绕青年人的居住、生活、社交、就业等方面的深层次需求，拓展服务功能，把传统的租赁管理升级为以居住为核心的综合性个性化生活服务。
（2）公租房未来的“先租后售”收入
如果着眼于公租房未来“先租后售”的话，那么影响其是否愿意投资的主要意愿是对未来房地产市场的预期。在预测房价将有较大上升空间的时候，社会机构能在“捂盘”不售的若干年后，通过房屋上市回收房屋的开发建设资金、银行贷款利息并取得一定的盈余。“租转售”的实行，还有赖于在“先租后售”的期间内，政策具备相对的延续性和稳定性，具有可预期性。香港“置安心”的“先租后售”模式，一般是5年出租经营期；但从公租房的政策效应来看，5年出租期太短，应当确定10年或15年及以上的期限。适当拉长出租期限，可以使得公租房房源数量在一定时期内较为稳定。
这一机制，不是着眼于稳定的租金等收益，而是着眼于资产的升值。一般来说，是否投资，主要取决于房地产价格的预期及房地产的区位等因素。具体实行时，这一机制在项目建设结束之前，社会机构通过对运营期间的服务提供、服务价格，按照合同规定履行项目的运营和维护或者以自身的名义外包出去，即将其权利和义务再分包给其他机构。
（三）准入退出机制
1.准入机制
不同投资主体的投资动机是不同的，管理经验和能力、资本实力也是有差异的，而这些都影响着公租房的运营及其可持续发展。
（1）社会机构准入主体要求
社会机构可否进入公租房领域，其准入并没有较为明确的资金、资质等要求。随着社会机构参与公租房模式逐步成熟，政府主管部门应当设立若干准入要件。
社会机构主体要求，是对从事公租房业务的人数、从业资质、工作经验、公司实体资格、是否获得相关部门的授权等条件的综合考虑，如可要求具备任职专业知识和业务工作经验的管理人员。同时，还应当有符合《公司法》规定的章程，有健全的组織结构和管理制度，有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。
（2）社会机构准入壁垒破除
社会机构参与公租房最大的障碍是隐形制度壁垒，其主要体现在观念和体制上。由于社会机构需要通过项目认定，也就是间接审批，来参与公租房的运作。这些直接关系到社会机构参与的公租房项目能否享受政策优惠。因此，准入壁垒的破除要取决于政府行政审批行为的规范化和透明化。真正形成只要符合条件的社会机构参与公租房运作，就可以获得政府的相应支持，从而鼓励社会机构的参与。
2.退出机制
（1）协议终止
社会机构参与公租房的退出机制，是指公租房在筹资、建设、运营等期间，政府或社会机构终止特许经营合同，并将社会机构投入的资金从项目中撤离。社会机构的退出，无论是有偿还是无偿，都意味着协议的终止，项目的经营权由社会机构转移给政府主管部门或第三方。
（2）退出的具体形式
社会机构的退出在公租房项目实施的全过程中都有可能出现，而其原因有可能来自社会投资机构，也有可能来自政府主管部门。在项目前期和筹措建设期的退出，主要原因多为社会机构的股权变更、资金变化、经营方向改变以及政策调整等。在项目运营期，主要原因则多为政府回购、社会机构的经营战略变化或股权变更等。运营期结束，政府可能根据协议收回或者回购；而社会机构可能根据协议对项目的使用目的进行变更或者出售。
（3）退出的后续管理
值得注意的是，除运营期届满外，社会机构退出公租房运作并不意味着公租房项目必然“转性”。如该住房仍然用于公租房用途，在社会机构退出后，政府应当“托底”做好后续工作，以保证公租房运营的连续性和稳定性。
二、社会机构参与公租房运作需突破的政策
依据住建部最近颁布的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号）（以下简称“鼓励通知”），民间资本可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。对参与保障性住房建设的民间资本，可以采用财政贴息、债券融资、税收优惠等鼓励措施，并首次提出“公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡”。结合这一规定，考虑到为了更好地吸引社会机构参与公租房运作，需要在以下四个方面进行一些突破。
（一）需突破的金融政策
对实行公司化运作并符合贷款条件的公租房项目，金融机构在落实《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发[2011]193号）有关规定的同时，还应按照风险可控、商业可持续原则给予更大的支持。 1.单一信托形式
鉴于公租房的投资回报周期较长，可以发展针对公租房的不受银行资本充足率等指标约束的单一信托业务。单一信托业务的信托形式可以多样化，通过提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与公租房的建设与运营。同时，在公租房信托项目中，可以设计信托公司成为占有股份的业主运营模式，通过聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）运营公租房项目。
2.第三方信用担保
社会机构参与公租房运作，一项比较重要的条件是政策的稳定性，为此可以通过地方性法规或政府协议形式将权利和义务固定下来。在现阶段，可以建立起专门的信用担保公司，为愿意且有能力参与公租房的社会机构提供金融担保，拓宽融资渠道。同时，适当放宽对民间资本抵押物的要求，简化贷款手续，在资金规模、贷款期限、利率等方面适当倾斜。
（二）需突破的税收政策
2010年9月27日，财政部和国税总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）。该规定对公租房建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。从这一文件可知，当前公租房的开发建设及运营环节几乎不承担房地产税负，值得注意的是，该通知的执行有效期暂定为三年，“政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善”。根据“鼓励通知”，在前述优惠的基础上，还按规定免收行政事业性收费和政府性基金。
这些规定，无论是公租房取得房源、出租公租房还是公租房结束经营房源转让等税收减免，都是税种和税额的减免。这样的减免方式，一般多针对新建的公租房且具有一次性。因此，在今后的税收政策制定时，可以根据公租房的特点，实行特殊形式的税收规则满足其税收减免需要，以鼓励公租房的籌集运营等。
1.课税抵减
“鼓励通知”规定，“捐赠住房作为公租房的，在年度利润12%范围内可以抵扣所得税”，在税收政策制定时，应当扩大课税抵减范围。只在公租房满足一定年限（一般为30年）的连续使用中，满足最低的附加要求时，可以实行课税抵减。附加条件是保证该房源连续用于公租房而不做其他用途的需要。这就意味着，如果承租对象不符合公租房要求或者并不是公租房项目的所有房源用于公租房，则抵减按比例分配。这一抵减并不是一次性的，而是可以连续申请，上限以公租房的基础价值为限。
2.加速折旧
目前，企业可以加速折旧的固定资产，限于技术进步、产品更新换代较快的固定资产以及常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。在今后，投资公租房的企业，可以就公租房部分不再采用直线折旧法，而采用加速折旧。加速折旧，可以更快地摊销应折旧金额，使折旧费用呈递减的动态，企业缴纳的所得税便呈递增的状态。与直接法相比，所得税的现值总和就更低。这就使得对于投资公租房的企业获得了一笔无息贷款。
（三）需突破的土地政策
“鼓励通知”规定，“用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策”。应当看到，保障性安居工程土地供应，以划拨土地为主。但为了公租房的长期经营，土地政策应当有以下两方面的突破。
1.供地方式有偿化
现有的公租房用地多数采取划拨方式，以政府投资建设为主。建议对社会机构投资建设的公租房，建设用地主要采取作价入股方式取得，同时辅以协议出让、租赁。在土地出让合同中，明确国有股股东所持有的公共租赁住房产权份额或关于产权份额折算的具体办法。协议出让的，利用新增建设用地原则上不低于土地储备及前期开发成本，利用存量工业用地的对土地出让金差额补缴。租赁形式土地地价的折算应当参照协议出让方式。
2.土地配套建设加强
在配套方面，政府加大对公租房周边用地的公共投资，对社会投资产生带动效应，促进社会机构参与公租房的投资运作。政府公共投资用于土地整理，加大水、电、气等市政配套基础设施，以及学校、医院等公建配套设施建设，使建设用地达到宗地平整、配套完备的状态。配套设施的完善，可以增加“正外部性”，在此基础上进行公租房的开发，能有效降低社会机构投资公租房的风险。
（四）需突破的财政政策
“鼓励通知”规定，地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营。
1.适当降低资本金
注册资本金的设立，其基本功能表现为保护债权人功能、规模经济效应功能和市场调控功能。社会机构参与公租房，如果是成立中介公司代经租或者参与公租房的外包服务，这些业务对资本金的需求较低。因而，在目前情况下，应当降低注册资本要求，引导资本进入公租房投资领域。
2.财政补贴以激励性为主
激励性财政补贴，通过直接增加社会机构的投资收益，进而提高其投资公租房的积极性。直接补贴的目标是要在依靠市场对资源配置起基础性作用的前提下，通过补贴来矫正市场调节造成的偏差，把市场机制和补贴等宏观调控手段有机结合起来，以促进公租房可持续发展。对于不同类型的公租房，采用不同的财政补贴形式。比如，对于新建项目可采取贴息方式，对于收储转租项目可采取单价补贴方式，对于运营项目可依据承租人数予以补贴。
齐婧/责任编辑
一、社会机构参与公租房运作的具体机制
（一）资源筹集机制
1.资金筹集机制
目前我国公租房建设筹措资金的主要来源有，中央专项资金、地方财政资金拨款、住房公积金贷款、土地出让金收益、社会投资等。由于公租房的公益性特点，目前难以依靠市场满足其项目投资，财政资金仍然占据了极其重要的地位。资金筹集机制的设计，有利于吸纳社会机构资金参与、为公租房筹集提供稳定可靠的资金来源。这也是公租房制度有效运转的关键。从房地产资金来源来看，社会机构参与公租房筹集资金，可以分为以下三种机制。
（1）债权融资筹集资金
债权融资是社会机构的一种重要的直接融资方式，是指向企业外各种金融机构借款和向公众发行公司债务，项目主体根据承诺，按期向债权人支付利息和偿还本金的融资行为。值得注意的是，这一模式的债务人是投资的社会机构，而不是公租房项目，投资者的资产都可以用于提供担保或偿还债务。从追索角度来看，债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由投资者还贷，对金融机构来讲风险较小。
社会机构参与公租房的债权融资模式，根据渠道的不同，主要可分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资等。
（2）股权融资机制
股权融资，通常与债权融资相对而言，是指为融通资金（筹集资金）而进行股份交易的行为，其所融入的资金为企业的资本金，它代表了投资者对企业的所有权。这种模式具有明晰产权的制度性功能，可以建立现代化的企业治理结构，维护股份持有者的正当权益。
社会机构参与公租房如果采用股权融资模式的话，主要是指由社会机构和政府（由国有公司参与具体运作）成立类似于项目公司的机构，履行公租房的建造、运营等职能。社会机构对该项目公司进行股权投资。这样的运营模式可以解决公租房资金匮乏，特别是国有公司资本金短缺和负债率高的问题。
（3）项目融资机制
项目融资，是以项目的资产、收益做抵押来融资，即是以项目的资产、预期的收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款模式，投资者只承担有限的债务责任。这一负债型融资模式和前述的债权融资模式最大的差别是，负债型融资模式是资产负债表之外的融资，项目的债务不表现在项目投资者的公司资产负债表中。
社会机构参与公租房运作的项目融资模式，其缺点最为直接的就是运作较为复杂，需要进行大量的谈判。这一模式融资成本也较高，鉴于风险较大，项目融资利息一般高于同等条件抵押贷款的利息。
2.房源筹集机制
（1）新建筹集
公租房，通常在新建的经济适用住房或部分中低价位、中小套型普通商品住宅项目中配建，或者在除中小套型外的其他普通商品房中配建。这一模式所需资金较多，受到政策限制也较多。社会机构在这一模式下参与合作建房，具体可以采用建设———拥有———经营（BOO），建设———转让———经营（BTO），建设———经营———转让（BOT），建设———拥有———经营———转让（BOOT）和建设———经营———租赁———转让（BLOT）等形式。
（2）收购筹集
公租房可以采用收购小套型动迁安置房、存量产权住房、非成套公有住房承租权以及商品房等实现，包括公有住房腾退形式。即以购买模式提供公租房，通过运营将这些收购的房源出租给公租房适配对象。收购模式的优点是能较快地获得房源；缺点是房源分散，管理难度大，且缺乏配套支持。社会机构参与公租房的收购模式，公私伙伴关系可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）或者购买———更新———经营（PUO）模式。
（3）改建筹集
这一模式目前多是对于旧厂房、旧宿舍等的改建、维修后，提供给公租房适配对象。改建模式，需要通过认定程序，纳入公租房房源管理。改建模式的优点是，其所处区位多位于中心城区或者工业园区；缺点是受制于用地性质，退出渠道较少。社会机构参与公租房改建模式时，可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）和租赁———更新———经营———转让（LUOT）等形式。
（4）代理经租
代理经租是特定机构将社会房源租赁给公租房适配对象。社会机构参与代理经租可以有以下两种方式：第一种是社会机构作为代理经租房源提供方，提供拥有产权的住房；第二种是政府通过社会机构组建的中介平台，收集一定数量的符合公租房要求的闲置住房出租给公租房的适配对象。
社会机构作为中介机构代理经租公租房，是以自己的名义按照委托合同的约定来出租公租房。社会机构的加入，作为资源配置的主要力量，可以减少交易费用；考虑到其拥有较多的资源信息，可以对项目特许期、操作方式等做出更为专业的安排。
（二）运营管理机制
运营管理机制的完善，关键是项目达到财务上的盈亏平衡。因此，设立何种商业模式，设计何种收入来源和收入分配的过程，满足盈亏平衡设计，就显得非常重要。
1.公租房租金收入
在公租房运营阶段的收入来源（包括租金收入、财政补贴、商业收入等）中，租金收入为主要的常态来源。因此，如何获得稳定的租金收益，保持现金流的稳定，成为了公租房可持续运营的关键。
（1）基础租金收入
基础租金是指租赁合同中明确规定数额的租金。这一租金，可以根据政府出台的市场租金统计价格乘以一定的系数进行确定。公租房的租金是按照保本微利的原则，并结合承租家庭承受能力和同类地段类似房屋市场租金，以一定比例下浮来确定。 （2）租金调整收入
租金调整收入是指在基础租金收入外，结合人群特点和物价上涨程度等因素而取得的租金收入。具体调整方式可以根据合同约定的调整比例或特定指标来进行。如果合同约定是租金逐期递增的方式，那么租金逐期调整就与逐期递增抵押还款情况相似。常用的特征指标是消费价格指数（CPI）。租约利率根据CPI的变化而逐年变化，或者是在一定期限内变化。值得注意的是，根据特定指标调整租金，是将社会机构等公租房运营主体因通货膨胀可能带来的经营风险转移给承租人，使得运营机构所得到的租金能够弥补物价上涨带来的成本上升。
2.租金外收入
在目前租赁市场租售比相对畸形的情况下，由于公租房的租金相对稳定，因而如何设计有效的商业运营模式，成为了社会机构是否愿意参与公租房的决定性因素。
（1）除租金外的稳定现金流
一般来说，除租金外的稳定现金流主要是商业配套设施和服务所获取的，通过为公租房承租人提供物品和服务，为投资的社会机构带来稳定的现金流。而商业配套设施和服务收费价格，是决定社会机构能否收回投资、取得效益的最直接因素。如果着眼于商业配套设施出租收益的话，那么其将对目标人群有所细分，倾向于消费能力较强的青年人。围绕青年人的居住、生活、社交、就业等方面的深层次需求，拓展服务功能，把传统的租赁管理升级为以居住为核心的综合性个性化生活服务。
（2）公租房未来的“先租后售”收入
如果着眼于公租房未来“先租后售”的话，那么影响其是否愿意投资的主要意愿是对未来房地产市场的预期。在预测房价将有较大上升空间的时候，社会机构能在“捂盘”不售的若干年后，通过房屋上市回收房屋的开发建设资金、银行贷款利息并取得一定的盈余。“租转售”的实行，还有赖于在“先租后售”的期间内，政策具备相对的延续性和稳定性，具有可预期性。香港“置安心”的“先租后售”模式，一般是5年出租经营期；但从公租房的政策效应来看，5年出租期太短，应当确定10年或15年及以上的期限。适当拉长出租期限，可以使得公租房房源数量在一定时期内较为稳定。
这一机制，不是着眼于稳定的租金等收益，而是着眼于资产的升值。一般来说，是否投资，主要取决于房地产价格的预期及房地产的区位等因素。具体实行时，这一机制在项目建设结束之前，社会机构通过对运营期间的服务提供、服务价格，按照合同规定履行项目的运营和维护或者以自身的名义外包出去，即将其权利和义务再分包给其他机构。
（三）准入退出机制
1.准入机制
不同投资主体的投资动机是不同的，管理经验和能力、资本实力也是有差异的，而这些都影响着公租房的运营及其可持续发展。
（1）社会机构准入主体要求
社会机构可否进入公租房领域，其准入并没有较为明确的资金、资质等要求。随着社会机构参与公租房模式逐步成熟，政府主管部门应当设立若干准入要件。
社会机构主体要求，是对从事公租房业务的人数、从业资质、工作经验、公司实体资格、是否获得相关部门的授权等条件的综合考虑，如可要求具备任职专业知识和业务工作经验的管理人员。同时，还应当有符合《公司法》规定的章程，有健全的组織结构和管理制度，有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。
（2）社会机构准入壁垒破除
社会机构参与公租房最大的障碍是隐形制度壁垒，其主要体现在观念和体制上。由于社会机构需要通过项目认定，也就是间接审批，来参与公租房的运作。这些直接关系到社会机构参与的公租房项目能否享受政策优惠。因此，准入壁垒的破除要取决于政府行政审批行为的规范化和透明化。真正形成只要符合条件的社会机构参与公租房运作，就可以获得政府的相应支持，从而鼓励社会机构的参与。
2.退出机制
（1）协议终止
社会机构参与公租房的退出机制，是指公租房在筹资、建设、运营等期间，政府或社会机构终止特许经营合同，并将社会机构投入的资金从项目中撤离。社会机构的退出，无论是有偿还是无偿，都意味着协议的终止，项目的经营权由社会机构转移给政府主管部门或第三方。
（2）退出的具体形式
社会机构的退出在公租房项目实施的全过程中都有可能出现，而其原因有可能来自社会投资机构，也有可能来自政府主管部门。在项目前期和筹措建设期的退出，主要原因多为社会机构的股权变更、资金变化、经营方向改变以及政策调整等。在项目运营期，主要原因则多为政府回购、社会机构的经营战略变化或股权变更等。运营期结束，政府可能根据协议收回或者回购；而社会机构可能根据协议对项目的使用目的进行变更或者出售。
（3）退出的后续管理
值得注意的是，除运营期届满外，社会机构退出公租房运作并不意味着公租房项目必然“转性”。如该住房仍然用于公租房用途，在社会机构退出后，政府应当“托底”做好后续工作，以保证公租房运营的连续性和稳定性。
二、社会机构参与公租房运作需突破的政策
依据住建部最近颁布的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号）（以下简称“鼓励通知”），民间资本可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。对参与保障性住房建设的民间资本，可以采用财政贴息、债券融资、税收优惠等鼓励措施，并首次提出“公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡”。结合这一规定，考虑到为了更好地吸引社会机构参与公租房运作，需要在以下四个方面进行一些突破。
（一）需突破的金融政策
对实行公司化运作并符合贷款条件的公租房项目，金融机构在落实《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发[2011]193号）有关规定的同时，还应按照风险可控、商业可持续原则给予更大的支持。 1.单一信托形式
鉴于公租房的投资回报周期较长，可以发展针对公租房的不受银行资本充足率等指标约束的单一信托业务。单一信托业务的信托形式可以多样化，通过提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与公租房的建设与运营。同时，在公租房信托项目中，可以设计信托公司成为占有股份的业主运营模式，通过聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）运营公租房项目。
2.第三方信用担保
社会机构参与公租房运作，一项比较重要的条件是政策的稳定性，为此可以通过地方性法规或政府协议形式将权利和义务固定下来。在现阶段，可以建立起专门的信用担保公司，为愿意且有能力参与公租房的社会机构提供金融担保，拓宽融资渠道。同时，适当放宽对民间资本抵押物的要求，简化贷款手续，在资金规模、贷款期限、利率等方面适当倾斜。
（二）需突破的税收政策
2010年9月27日，财政部和国税总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）。该规定对公租房建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。从这一文件可知，当前公租房的开发建设及运营环节几乎不承担房地产税负，值得注意的是，该通知的执行有效期暂定为三年，“政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善”。根据“鼓励通知”，在前述优惠的基础上，还按规定免收行政事业性收费和政府性基金。
这些规定，无论是公租房取得房源、出租公租房还是公租房结束经营房源转让等税收减免，都是税种和税额的减免。这样的减免方式，一般多针对新建的公租房且具有一次性。因此，在今后的税收政策制定时，可以根据公租房的特点，实行特殊形式的税收规则满足其税收减免需要，以鼓励公租房的籌集运营等。
1.课税抵减
“鼓励通知”规定，“捐赠住房作为公租房的，在年度利润12%范围内可以抵扣所得税”，在税收政策制定时，应当扩大课税抵减范围。只在公租房满足一定年限（一般为30年）的连续使用中，满足最低的附加要求时，可以实行课税抵减。附加条件是保证该房源连续用于公租房而不做其他用途的需要。这就意味着，如果承租对象不符合公租房要求或者并不是公租房项目的所有房源用于公租房，则抵减按比例分配。这一抵减并不是一次性的，而是可以连续申请，上限以公租房的基础价值为限。
2.加速折旧
目前，企业可以加速折旧的固定资产，限于技术进步、产品更新换代较快的固定资产以及常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。在今后，投资公租房的企业，可以就公租房部分不再采用直线折旧法，而采用加速折旧。加速折旧，可以更快地摊销应折旧金额，使折旧费用呈递减的动态，企业缴纳的所得税便呈递增的状态。与直接法相比，所得税的现值总和就更低。这就使得对于投资公租房的企业获得了一笔无息贷款。
（三）需突破的土地政策
“鼓励通知”规定，“用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策”。应当看到，保障性安居工程土地供应，以划拨土地为主。但为了公租房的长期经营，土地政策应当有以下两方面的突破。
1.供地方式有偿化
现有的公租房用地多数采取划拨方式，以政府投资建设为主。建议对社会机构投资建设的公租房，建设用地主要采取作价入股方式取得，同时辅以协议出让、租赁。在土地出让合同中，明确国有股股东所持有的公共租赁住房产权份额或关于产权份额折算的具体办法。协议出让的，利用新增建设用地原则上不低于土地储备及前期开发成本，利用存量工业用地的对土地出让金差额补缴。租赁形式土地地价的折算应当参照协议出让方式。
2.土地配套建设加强
在配套方面，政府加大对公租房周边用地的公共投资，对社会投资产生带动效应，促进社会机构参与公租房的投资运作。政府公共投资用于土地整理，加大水、电、气等市政配套基础设施，以及学校、医院等公建配套设施建设，使建设用地达到宗地平整、配套完备的状态。配套设施的完善，可以增加“正外部性”，在此基础上进行公租房的开发，能有效降低社会机构投资公租房的风险。
（四）需突破的财政政策
“鼓励通知”规定，地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营。
1.适当降低资本金
注册资本金的设立，其基本功能表现为保护债权人功能、规模经济效应功能和市场调控功能。社会机构参与公租房，如果是成立中介公司代经租或者参与公租房的外包服务，这些业务对资本金的需求较低。因而，在目前情况下，应当降低注册资本要求，引导资本进入公租房投资领域。
2.财政补贴以激励性为主
激励性财政补贴，通过直接增加社会机构的投资收益，进而提高其投资公租房的积极性。直接补贴的目标是要在依靠市场对资源配置起基础性作用的前提下，通过补贴来矫正市场调节造成的偏差，把市场机制和补贴等宏观调控手段有机结合起来，以促进公租房可持续发展。对于不同类型的公租房，采用不同的财政补贴形式。比如，对于新建项目可采取贴息方式，对于收储转租项目可采取单价补贴方式，对于运营项目可依据承租人数予以补贴。
齐婧/责任编辑