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每月花费850元就可以住上别墅，位于上海市奉贤区的一家养生农庄，推出了这样的营销新概念。这种只有30年居住权的别墅是否适合投资或养老居住，且看记者的分析。
如果每月花费800多元，便可住在一套乡间别墅里安享晚年，这种看似不太可能的事情的确存在。记者了解到，在上海市奉贤区金汇镇上，一个名叫“荷庭养生农庄”的别墅项目的出现，使得这种可能得以变成现实。该别墅为农村改造项目，整栋别墅采用“1+3”的居住模式，即一户本地农民，外加三个租房人。
不过与平常租房模式有所不同的是，在这里需要一次性缴足30年的租金，加上物业管理费等，总共需要25万～29万元不等。租客获得居住权之后，也可以在中途转让，还兼具有投资价值。
那么，这种只有使用权的别墅到底具有什么样的特点呢?
农村别墅可长租
近日，记者的熟人徐先生一席话引起了记者的注意。他说自己在奉贤区金汇镇上看到一种别墅，可以一次性租住30年。
让记者感到有些奇怪的是为何可以长租30年。有过租房经历的人都知道，能够得以长期租住一套房的可能性很小，因为在租住过程中，总会有各种各样的原因导致租赁关系中断。那么，这种别墅缘何能够一次性租住那么长时间呢?
记者特地来到该项目所在地——奉贤区金汇镇沿江村。从莘庄出发，上A4高速路，到大叶公路向东至浦星路与南航公路的交汇处，便是该项目所在地。入口处是一大片荷塘，荷叶绿意盎然。小区建筑为西班牙建筑风格，白墙红瓦、酷似小炮楼的烟道，以及门窗上方的小屋檐等，无一不显露出西班牙式别墅的建筑特征。在附近农舍中显得有些鹤立鸡群。前期30栋别墅已经完工，记者进入别墅区发现，有少数几个捷足先登的业主已经装修完毕，并住了进来。
整个项目占地2.5平方公里，将建成集体闲、居住、养生、养老、旅游、农艺、生态为一体的假日养生农庄。从外部来看，荷庭养生农庄的乡村别墅为三层建筑，拥有一个独立庭院。但别墅内部却别有洞天，其实是由4套公寓组成，形成互不干涉的4个独立单元。每个单元都有单独的出入通道，底楼入口在南面，二三楼楼梯设置在北面。单元为平层，底层有复式可选择，一房一厅格局，每个套间面积在58－68平方米之间，按照公寓房型模式来设计，具有单独的厨卫空间。农户居住在一层的其中一套，其余三套交付给公司经营管理30年。而经营公司则将30年的居住权一次性出售。
记者在采访过程中了解到，目前每套房的居住权售价已经上涨，一位已经人住的王先生表示，他在一年半前购买时只花了17万元。而近期开发商给记者的报价则为25万元、27万元、29万元。据称，将在10月份开盘的二期房源居住权售价可能还要向上微调。
据开发商方面介绍，客户与开发商之间签订的既不是买卖合同，也不是租赁合同，而是投资经营合同，期限为30年。“所谓投资经营其实等同于租赁，只不过叫法不一样。”其中一个住户这样告诉记者。30年的租金在签订合同之后一周之内一次性付清。
并不合适投资
对于这样一种产品来说，可否用来投资，还是只能用来自住。
记者通过比较发现，自住更为划算。相对市中心公寓的租金水平来说，农庄别墅租金较为低廉。按照目前的报价初略估计，算上物业管理费，每月开销在850元左右，这种价格市中心连一间房都租不下来，更何况一套面积达60平方米左右的一房一厅，更何况在这里住的是别墅，有独立的庭院和25~40平方米不等的大露台可供使用，居住品质自然是公寓无法比拟的。
但由于租赁市场尚未发展成熟，故投资风险不小。记者调查发现，周围方圆3公里之内多是农田，少见工厂企业，即使有，也是规模很小的私营企业，由此可见缺乏足够的人口支持，因而无法形成租赁市场。再者，这里暂时还没有开发休闲度假功能，无法吸引到更多的人来此消费居住，因此如果投资，将面临无人前来租房的尴尬局面。
还有人认为白天可在市中心上班，晚上回到农庄居住。不过，记者发现这种模式在目前无法实现。这主要是由于公交出行网络并不发达，因此对于那些尚未购车的上班族来说，几乎不太可能。已经入住的王先生现身说法，他从五角场乘坐公交车来到这里，总共花了近5个小时的时间。当然随着轨道交通8号线通到浦兴路、沈社公路，从五角场到这里的时间将被大大缩短，但农庄并无班车与轨道站接驳，因此还是无法充分享受到地铁带来的便捷。
养老、度假皆宜
相对来说，荷庭养生农庄更加适合度假以及养老。
有销售人员向记者介绍说，前期客户中，大多数来自上海市中心。“这些人平时都居住在市中心，周末全家一起开车来农庄度假，”这为销售人员如是告诉记者。王先生也是最早入住的客户之一，他平时住在五角场，也只是周末才来这里小住几天。
相对市中心来说，周边配套设施较为匮乏。购物需要到金汇镇上，骑自行车需要15分钟看病可到镇上的地段医院，不过医疗水平一般，好一点的医院为南桥医院，距离农庄约15分钟的车程。农庄里面有个小超市，出售油盐酱醋以及各种常见的蔬菜，价格较市中心还要便宜一些，如土豆为1.2元/斤，青椒1.8元／斤，均比市中心的售价低20％左右。
退休一旅如果选择来这里养老，其实是一个不错的选择。比较发现主要有两大好处，其一是这里的环境不错，相对来说，这里较市中心清静，而且空气质量也更好，等于天天泡氧吧，适合养老颐养天年。其二就是能通过一些手段，让自己获得除了遐休工资之外的额外收入，提高牛活质量。
主要有两利，探作模式。第一种足以租换租所谓以租换租就是指将自己在市中心的房屋租出去，获取租金收益，然后以此作为在农庄生活的用度开支。举例说明。假如某退休夫妇在田林新村内有一套面积为80平方米的两房，按照当前的租金水平，这套住房至少可以租到2800元／月，同时老夫妻俩的退休月工资为3000元。如果他们将房子租出去搬到农庄居住，每个月可供开支的金额将近5000元，这比居住在市中心来说，生活开销可大大增加。不过这种以租换租的情形对资金要求较高，购买居住权加上装修等费用，前期投入需要30万元左右。
还有一种是以售换租。所谓以售换租，是指先将自己的房产出售，然后以售房所得作为购买别墅居住权的资金，剩余部分用来养老。这种操作模式适合那些手头资金并不宽裕，但又希望住得更加舒适一点的人群。还是以上述案例为例来进行分析。假如这对夫妻决定将原住宅出售，出售所得作为养老资金使用。按照当前市场行情，原住房市价约135万元左右。那么老夫妻俩出售房产之后，除去购买别墅的居住权，他们手头会有100万元的现金可供支配。
租赁期限需留神
虽然开发商并不承认客户与自己之间的关系是租赁关系，但专家表示，这其实与租赁关系没有什么区别，因此留心这种超长期的租赁期限，以免让自己陷入被动境地。
上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，根据《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所谓无效其实就是不发生法律效力。签订了一份租赁期限为30年的合同，并且按照30年的租赁期限一次性交纳了租金，对于第21年至第30年的部分，应当是无效的。无效就应当按照合同无效的处理规则处理，即返还财产。出租人应当返还给承租人10年的房租，承租人只能使用房屋至租赁期限的第20年。
但是如果自第21年起，房租上涨，出租人也就是别墅的拥有者农户提出要求加租金，以此发生纠纷闹上法院的话，农户提出终止合同，其请求是能够得到法院的支持的。因为这时双方的合同是不定期的租赁合同，任何一方都有权终止租赁合同。
此外，在租赁期前20年中的任何一天，只要农户提出超过20年的部分无效，法院会做出合同期限缩短至20年的判决。
如果每月花费800多元，便可住在一套乡间别墅里安享晚年，这种看似不太可能的事情的确存在。记者了解到，在上海市奉贤区金汇镇上，一个名叫“荷庭养生农庄”的别墅项目的出现，使得这种可能得以变成现实。该别墅为农村改造项目，整栋别墅采用“1+3”的居住模式，即一户本地农民，外加三个租房人。
不过与平常租房模式有所不同的是，在这里需要一次性缴足30年的租金，加上物业管理费等，总共需要25万～29万元不等。租客获得居住权之后，也可以在中途转让，还兼具有投资价值。
那么，这种只有使用权的别墅到底具有什么样的特点呢?
农村别墅可长租
近日，记者的熟人徐先生一席话引起了记者的注意。他说自己在奉贤区金汇镇上看到一种别墅，可以一次性租住30年。
让记者感到有些奇怪的是为何可以长租30年。有过租房经历的人都知道，能够得以长期租住一套房的可能性很小，因为在租住过程中，总会有各种各样的原因导致租赁关系中断。那么，这种别墅缘何能够一次性租住那么长时间呢?
记者特地来到该项目所在地——奉贤区金汇镇沿江村。从莘庄出发，上A4高速路，到大叶公路向东至浦星路与南航公路的交汇处，便是该项目所在地。入口处是一大片荷塘，荷叶绿意盎然。小区建筑为西班牙建筑风格，白墙红瓦、酷似小炮楼的烟道，以及门窗上方的小屋檐等，无一不显露出西班牙式别墅的建筑特征。在附近农舍中显得有些鹤立鸡群。前期30栋别墅已经完工，记者进入别墅区发现，有少数几个捷足先登的业主已经装修完毕，并住了进来。
整个项目占地2.5平方公里，将建成集体闲、居住、养生、养老、旅游、农艺、生态为一体的假日养生农庄。从外部来看，荷庭养生农庄的乡村别墅为三层建筑，拥有一个独立庭院。但别墅内部却别有洞天，其实是由4套公寓组成，形成互不干涉的4个独立单元。每个单元都有单独的出入通道，底楼入口在南面，二三楼楼梯设置在北面。单元为平层，底层有复式可选择，一房一厅格局，每个套间面积在58－68平方米之间，按照公寓房型模式来设计，具有单独的厨卫空间。农户居住在一层的其中一套，其余三套交付给公司经营管理30年。而经营公司则将30年的居住权一次性出售。
记者在采访过程中了解到，目前每套房的居住权售价已经上涨，一位已经人住的王先生表示，他在一年半前购买时只花了17万元。而近期开发商给记者的报价则为25万元、27万元、29万元。据称，将在10月份开盘的二期房源居住权售价可能还要向上微调。
据开发商方面介绍，客户与开发商之间签订的既不是买卖合同，也不是租赁合同，而是投资经营合同，期限为30年。“所谓投资经营其实等同于租赁，只不过叫法不一样。”其中一个住户这样告诉记者。30年的租金在签订合同之后一周之内一次性付清。
并不合适投资
对于这样一种产品来说，可否用来投资，还是只能用来自住。
记者通过比较发现，自住更为划算。相对市中心公寓的租金水平来说，农庄别墅租金较为低廉。按照目前的报价初略估计，算上物业管理费，每月开销在850元左右，这种价格市中心连一间房都租不下来，更何况一套面积达60平方米左右的一房一厅，更何况在这里住的是别墅，有独立的庭院和25~40平方米不等的大露台可供使用，居住品质自然是公寓无法比拟的。
但由于租赁市场尚未发展成熟，故投资风险不小。记者调查发现，周围方圆3公里之内多是农田，少见工厂企业，即使有，也是规模很小的私营企业，由此可见缺乏足够的人口支持，因而无法形成租赁市场。再者，这里暂时还没有开发休闲度假功能，无法吸引到更多的人来此消费居住，因此如果投资，将面临无人前来租房的尴尬局面。
还有人认为白天可在市中心上班，晚上回到农庄居住。不过，记者发现这种模式在目前无法实现。这主要是由于公交出行网络并不发达，因此对于那些尚未购车的上班族来说，几乎不太可能。已经入住的王先生现身说法，他从五角场乘坐公交车来到这里，总共花了近5个小时的时间。当然随着轨道交通8号线通到浦兴路、沈社公路，从五角场到这里的时间将被大大缩短，但农庄并无班车与轨道站接驳，因此还是无法充分享受到地铁带来的便捷。
养老、度假皆宜
相对来说，荷庭养生农庄更加适合度假以及养老。
有销售人员向记者介绍说，前期客户中，大多数来自上海市中心。“这些人平时都居住在市中心，周末全家一起开车来农庄度假，”这为销售人员如是告诉记者。王先生也是最早入住的客户之一，他平时住在五角场，也只是周末才来这里小住几天。
相对市中心来说，周边配套设施较为匮乏。购物需要到金汇镇上，骑自行车需要15分钟看病可到镇上的地段医院，不过医疗水平一般，好一点的医院为南桥医院，距离农庄约15分钟的车程。农庄里面有个小超市，出售油盐酱醋以及各种常见的蔬菜，价格较市中心还要便宜一些，如土豆为1.2元/斤，青椒1.8元／斤，均比市中心的售价低20％左右。
退休一旅如果选择来这里养老，其实是一个不错的选择。比较发现主要有两大好处，其一是这里的环境不错，相对来说，这里较市中心清静，而且空气质量也更好，等于天天泡氧吧，适合养老颐养天年。其二就是能通过一些手段，让自己获得除了遐休工资之外的额外收入，提高牛活质量。
主要有两利，探作模式。第一种足以租换租所谓以租换租就是指将自己在市中心的房屋租出去，获取租金收益，然后以此作为在农庄生活的用度开支。举例说明。假如某退休夫妇在田林新村内有一套面积为80平方米的两房，按照当前的租金水平，这套住房至少可以租到2800元／月，同时老夫妻俩的退休月工资为3000元。如果他们将房子租出去搬到农庄居住，每个月可供开支的金额将近5000元，这比居住在市中心来说，生活开销可大大增加。不过这种以租换租的情形对资金要求较高，购买居住权加上装修等费用，前期投入需要30万元左右。
还有一种是以售换租。所谓以售换租，是指先将自己的房产出售，然后以售房所得作为购买别墅居住权的资金，剩余部分用来养老。这种操作模式适合那些手头资金并不宽裕，但又希望住得更加舒适一点的人群。还是以上述案例为例来进行分析。假如这对夫妻决定将原住宅出售，出售所得作为养老资金使用。按照当前市场行情，原住房市价约135万元左右。那么老夫妻俩出售房产之后，除去购买别墅的居住权，他们手头会有100万元的现金可供支配。
租赁期限需留神
虽然开发商并不承认客户与自己之间的关系是租赁关系，但专家表示，这其实与租赁关系没有什么区别，因此留心这种超长期的租赁期限，以免让自己陷入被动境地。
上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，根据《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所谓无效其实就是不发生法律效力。签订了一份租赁期限为30年的合同，并且按照30年的租赁期限一次性交纳了租金，对于第21年至第30年的部分，应当是无效的。无效就应当按照合同无效的处理规则处理，即返还财产。出租人应当返还给承租人10年的房租，承租人只能使用房屋至租赁期限的第20年。
但是如果自第21年起，房租上涨，出租人也就是别墅的拥有者农户提出要求加租金，以此发生纠纷闹上法院的话，农户提出终止合同，其请求是能够得到法院的支持的。因为这时双方的合同是不定期的租赁合同，任何一方都有权终止租赁合同。
此外，在租赁期前20年中的任何一天，只要农户提出超过20年的部分无效，法院会做出合同期限缩短至20年的判决。