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[摘 要] 我国房价近年来一路攀升,过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高。本文主要分析了影响房价、地价的主要因素以及房价与地价之间的关系,最后深入探究土地“招拍挂”出让方式与土地价格上涨的关系,帮助人们更清晰地认识房地产市场。
[关键词] 房价 地价 土地“招拍挂” 关系
随着社会经济的发展,我国大多数城市的房地产价格出现了持续上涨的趋势,社会各界也开始普遍关注房地产市场,对于房价地价也形成了各种各样的认识。因此,我们有必要理智观察、客观分析、冷静思考,对房价、地价和土地使用权招标拍卖挂牌出让方式形成一个正确的认识。
首先,房价的高低主要受什么影响呢?造成高房价的因素很多,包括房地产开发成本、市场供求关系,中国城市化率的提高等等。就我个人观点认为,从长远看,虽然房地产开发的成本对房地产价格有着明显的影响,但在市场经济的环境中,商品价格不再由计划经济时期的成本加利润决定,而是由商品供求关系决定,所以房地产的价格归根结底是由供求关系决定。这是符合经济学的基本规律的。虽然房地产这个复杂的商品市场受国家政策的影响也很大,不过人们对房子的需求才是决定房价的根本因素。因此,当前一些城市房价上涨,其根本原因就是这些城市的房地产需求大于供给。当一个市场处于需求大于供给时,价格必然上涨。买房是中国人传统观念中的一部分,在很多人看来,“房子”就是“家”的前提。有了一个温暖的小窝,才能建立一个温馨的家庭。越来越多的人把奋斗目标设成了买房、买车。显而易见,房子在人们心中占有多么重要的地位。目前在中国很多城市中,对于房地产的需求都属于刚性需求,自从进入2010年开始,80后的人们都迈向了30岁,这一群人结婚的刚性需求是不可小觑的购房大军。总而言之,虽然短期内,房价受政府出台的各种政策的影响很大,但我坚信,从长远来看,真正决定房价的还是不同时期人们对于房屋的需求。
因此,我并不赞同高地价导致了高房价的说法,高房价是由需求大于供给的供求关系决定的。那么地价与房价是什么样的关系呢?土地是构成房地产的一个重要生产要素,在市场经济中,同样地,土地的价格也是由土地的供求关系决定的,根据土地的供给与需求量,地价有其自己的变化规律。但由于土地的需求量即指房地产商购买的土地量,而房地产商会买多少土地在一定程度上受房价的影响,即开发商会根据销售收入以及获得的利润,制定置地计划。因此,虽然房价与地价都存在着各自的变化规律,地价的变化却存在着滞后的现象,并且在一定程度上受房价影响。
下面将从房地产商的角度举例做具体分析以便于读者理解。当投资者竞投土地时,首先想到的肯定是这个土地建成后会卖多少钱,再扣去投资者所估计的建设成本、税费等等,投资者估算得到自己认为合适的购买土地的成本,同时,投资者将其与所拥有的可支配资金综合考虑决定是否购买土地。所以,当房价上涨时,土地的价格也会相应的上涨,是因为投资者因为销售收入的增加,有了更大的购买土地资金空间,可以接受更高的土地价格。2009年全国主要城市地价监测报告也表明,在一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施刺激下,我国经济企稳回升势头逐步显现并增强,总体形势积极向好。1～11月,城镇固定资产投资保持快速增长,同比增长32.10%,其中,房地产开发企业完成投资持续走高,同比增长17.8%; 12月全国70个大中城市房屋销售价格环比连续10个月上涨,价格指数的同比涨幅7.80%。从下图我们可以看出,2009年全年,各大中城市地价水平随房价水平变动,受房价影响。但是,导致地价上涨的因素还有很多,比如土地稀缺、资源短缺等等。
那么,土地招标拍卖挂牌的出让方式是否导致了高地价呢?
招标拍卖挂牌供地与协议供地出让方式相比,市场的透明度更强,参与者的竞争也更激烈,最后的交易价格也更能反映真实的土地市场价值。招标拍卖挂牌供地政策只是通过市场竞争将原本真实的土地市场价格显示出来。而且,通过实施“招拍挂”供地制度使土地价格更加透明后,房地产开发商可以通过公平竞争取得土地,这样,开发商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此,健康、规范的市场可以促使开发商生产更加优质的产品。同时,政府也可以通过卖土地得到充足的资金,去建设更多的廉租房屋以及经济适用房来解决低收入群体的住房问题。所以,招标拍卖挂牌的出让方式并没有导致高地价的出现,反而促使了一个更健康的房地产交易环境的出现,规范了房地产交易中的行为,促使其形成了较真实的土地市场价值。
下面再从开发商的角度做进一步分析。开发商作为市场经济中的经济人,必然会从自身利益出发,认真研究市场,即使个别人可能有冲动的时候,但从总体上看,决不会因为土地通过招标拍卖挂牌方式出让了,开发商就集体失去理智而疯狂竞争购买土地。但需要指出的是,目前的“招拍挂”出让方式仍然存在一些弊端,其可能在一定程度上对地价造成影响,但我们必须承认这种新方式已经在原有协议出让方式的基础上有了很大的进步。我相信,通过大量的实践校验,政府会逐步完善“招拍挂”出让方式,使市场向更健康的方向发展。总的来说,“招拍挂”只是一种工具,土地稀缺、土地供应不足以使地价过高,令房子供应不足,供不应求才是地价楼价上涨的主要原因。
總结:本文就目前很多热点话题进行了浅析,包括影响房价、地价上涨的主要因素,房价与地价之间的关系以及地价与土地招标拍卖挂牌出让方式之间的关系。我认为,决定房价、地价上涨的都是市场中的供求关系,其他因素只在短期内对存在一定的影响。通过本文的分析,目的使人们更清晰的认识房地产市场,理性购房。
参考文献:
[1]数据来源:城镇固定资产投资、房地产开发企业完成投资、全国70个大中城市房屋销售价格数据来源于国家统计局网站。
[2]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
[关键词] 房价 地价 土地“招拍挂” 关系
随着社会经济的发展,我国大多数城市的房地产价格出现了持续上涨的趋势,社会各界也开始普遍关注房地产市场,对于房价地价也形成了各种各样的认识。因此,我们有必要理智观察、客观分析、冷静思考,对房价、地价和土地使用权招标拍卖挂牌出让方式形成一个正确的认识。
首先,房价的高低主要受什么影响呢?造成高房价的因素很多,包括房地产开发成本、市场供求关系,中国城市化率的提高等等。就我个人观点认为,从长远看,虽然房地产开发的成本对房地产价格有着明显的影响,但在市场经济的环境中,商品价格不再由计划经济时期的成本加利润决定,而是由商品供求关系决定,所以房地产的价格归根结底是由供求关系决定。这是符合经济学的基本规律的。虽然房地产这个复杂的商品市场受国家政策的影响也很大,不过人们对房子的需求才是决定房价的根本因素。因此,当前一些城市房价上涨,其根本原因就是这些城市的房地产需求大于供给。当一个市场处于需求大于供给时,价格必然上涨。买房是中国人传统观念中的一部分,在很多人看来,“房子”就是“家”的前提。有了一个温暖的小窝,才能建立一个温馨的家庭。越来越多的人把奋斗目标设成了买房、买车。显而易见,房子在人们心中占有多么重要的地位。目前在中国很多城市中,对于房地产的需求都属于刚性需求,自从进入2010年开始,80后的人们都迈向了30岁,这一群人结婚的刚性需求是不可小觑的购房大军。总而言之,虽然短期内,房价受政府出台的各种政策的影响很大,但我坚信,从长远来看,真正决定房价的还是不同时期人们对于房屋的需求。
因此,我并不赞同高地价导致了高房价的说法,高房价是由需求大于供给的供求关系决定的。那么地价与房价是什么样的关系呢?土地是构成房地产的一个重要生产要素,在市场经济中,同样地,土地的价格也是由土地的供求关系决定的,根据土地的供给与需求量,地价有其自己的变化规律。但由于土地的需求量即指房地产商购买的土地量,而房地产商会买多少土地在一定程度上受房价的影响,即开发商会根据销售收入以及获得的利润,制定置地计划。因此,虽然房价与地价都存在着各自的变化规律,地价的变化却存在着滞后的现象,并且在一定程度上受房价影响。
下面将从房地产商的角度举例做具体分析以便于读者理解。当投资者竞投土地时,首先想到的肯定是这个土地建成后会卖多少钱,再扣去投资者所估计的建设成本、税费等等,投资者估算得到自己认为合适的购买土地的成本,同时,投资者将其与所拥有的可支配资金综合考虑决定是否购买土地。所以,当房价上涨时,土地的价格也会相应的上涨,是因为投资者因为销售收入的增加,有了更大的购买土地资金空间,可以接受更高的土地价格。2009年全国主要城市地价监测报告也表明,在一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施刺激下,我国经济企稳回升势头逐步显现并增强,总体形势积极向好。1～11月,城镇固定资产投资保持快速增长,同比增长32.10%,其中,房地产开发企业完成投资持续走高,同比增长17.8%; 12月全国70个大中城市房屋销售价格环比连续10个月上涨,价格指数的同比涨幅7.80%。从下图我们可以看出,2009年全年,各大中城市地价水平随房价水平变动,受房价影响。但是,导致地价上涨的因素还有很多,比如土地稀缺、资源短缺等等。
那么,土地招标拍卖挂牌的出让方式是否导致了高地价呢?
招标拍卖挂牌供地与协议供地出让方式相比,市场的透明度更强,参与者的竞争也更激烈,最后的交易价格也更能反映真实的土地市场价值。招标拍卖挂牌供地政策只是通过市场竞争将原本真实的土地市场价格显示出来。而且,通过实施“招拍挂”供地制度使土地价格更加透明后,房地产开发商可以通过公平竞争取得土地,这样,开发商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此,健康、规范的市场可以促使开发商生产更加优质的产品。同时,政府也可以通过卖土地得到充足的资金,去建设更多的廉租房屋以及经济适用房来解决低收入群体的住房问题。所以,招标拍卖挂牌的出让方式并没有导致高地价的出现,反而促使了一个更健康的房地产交易环境的出现,规范了房地产交易中的行为,促使其形成了较真实的土地市场价值。
下面再从开发商的角度做进一步分析。开发商作为市场经济中的经济人,必然会从自身利益出发,认真研究市场,即使个别人可能有冲动的时候,但从总体上看,决不会因为土地通过招标拍卖挂牌方式出让了,开发商就集体失去理智而疯狂竞争购买土地。但需要指出的是,目前的“招拍挂”出让方式仍然存在一些弊端,其可能在一定程度上对地价造成影响,但我们必须承认这种新方式已经在原有协议出让方式的基础上有了很大的进步。我相信,通过大量的实践校验,政府会逐步完善“招拍挂”出让方式,使市场向更健康的方向发展。总的来说,“招拍挂”只是一种工具,土地稀缺、土地供应不足以使地价过高,令房子供应不足,供不应求才是地价楼价上涨的主要原因。
總结:本文就目前很多热点话题进行了浅析,包括影响房价、地价上涨的主要因素,房价与地价之间的关系以及地价与土地招标拍卖挂牌出让方式之间的关系。我认为,决定房价、地价上涨的都是市场中的供求关系,其他因素只在短期内对存在一定的影响。通过本文的分析,目的使人们更清晰的认识房地产市场,理性购房。
参考文献:
[1]数据来源:城镇固定资产投资、房地产开发企业完成投资、全国70个大中城市房屋销售价格数据来源于国家统计局网站。
[2]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》