“9•29”二次调控出台至今,深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、三亚、海口、温州、天津、南京、广州和大连相继出台了“限购令”,加上4月30日最早推出“限购令”的北京,目前全国已经有14座城市限购,这也使得本来是非常规的“限购令”已成为常见的调控手段。
　　而14座城市的“限购令”细则宽严程度则有所不同。其中,深圳、南京直接对第三套房“限购”,被称为“严厉版”的限购令;而上海、杭州、厦门等其他城市对原有住房既往不咎,每个居民家庭仍可再购一套新房,由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化,深圳、南京成交量锐减,退房潮涌动,投资客几乎销声匿迹;而上海、杭州等地仍波澜不惊,偶有退房现象但未必成“潮”。
　　
　　北京:一朝成风
　　国庆后的北京引发退房潮,这源于“9•29新政”。今年国庆前,国家有关部委出台遏制部分城市房价过快上涨的五项措施,其中包括“政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任”这一条。来自北京房地产交易管理网统计数据显示,国庆以后的16天住宅交易总量为9986套,相比9月前16天下降了近32%。值得注意的是,北京房地产中介行业协会网站的数据显示,从十一长假后的第一个工作日10月8日到10月20日,北京共计退掉了1181套二手房,退房量环比新政前增加了20%,平均每天退房近150套。
　　北京附近的燕郊、香河,因为投资投机盛行,针对外地购房者的限贷政策出台后,已经出现退房纠纷。10月15日,北京著名的豪宅项目——盘古大观更是涌现出十多套退房,成为新政后退房最多的项目。
　　国庆前实行半年限购令的北京房价仍然上涨过快,而且没有明显退房现象,意味着北京之前的限购令执行并不到位。事实上,规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露,租借他人身份证规避限购令,如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房,作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬;或者,补社保证明或税款规避“限外条款”,甚至办理假离婚,对中介来说都是可以轻车熟路操作的路径。另一方面,“9•29新政”中“全国暂停三套房贷款用于购房”这一条款,比4月的首轮调控更为严厉。这些都让国庆后的北京退房成风。
　　此外,因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多,一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右,最长的甚至需要半年。因此北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计,按照最近3个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算,最少有5000套以上购房者需要补交一成首付,中小套型需要补交接近20万。对房价总额偏高的北京而言,压力将使不少买房者作出退房决定,所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。
　　即使豪宅也未能幸免,数据显示,9月29日-10月16日,北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约,部分项目出现退订。而在三季度,北京豪宅累计签约352套。
　　
　　深圳:退房潮涌
　　深圳是继北京之后,今年第二个实行限购令的城市。虽然深圳在今年9月30日才出台限购令,但这座移民城市在今年4月楼市新政后就曾出现过一阵退房潮,当时由于楼市调控导致购房者预期房价下降而出现的恐慌性退房现象。而国庆后的新一波退房纠纷主要是因为行政指令不准买房造成的。一方面,套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房,退房成为唯一选择。另一方面,目前按揭贷款门槛提高,迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。
　　新政对深圳豪宅市场影响很大,以前深圳购买第三套、四套的豪宅,也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷,以及完全禁止购买第三套房,原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。
　　深圳细则出台后的楼市成交数据更直观地体现出政策效果。世联地产10月18日发布的10月11日至17日成交数据显示,深圳一手房市场共成交507套,与前周相比继续大幅下滑,环比大跌63.8%;成交均价为19275元/平方米,结束了连续4周的上涨步伐,环比下跌13.9%;二手房市场共成交1399套,是近26周来成交的最低值。
　　根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一、二手被限房产总量将超过3000套,约占年度成交总量的1/10。
　　虽然此次深圳限购令完全没有给市场留出缓冲空间,但是退房潮在深圳曾多次上演。早在几年前,深圳就发生过购房团退房事件和小产权房事件,当时在全国闹得沸沸扬扬。此次有多少退房纠纷会诉诸法律还不得而知,但深圳已经开始做准备。据悉,深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》已于近日开始征求意见。这一举措值得其他实行限购令的城市学习。
　　
　　广州:逐渐显现
　　广州的退房现象也在逐渐体现。据广州阳光家缘网签数据显示,“9•29”楼市新政出台的近三周时间以来,广州已经有69次退房记录。而限购令10月15日“横空出世”,导致出现一批“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节,有的是买方已交纳定金,并签订认购合同,但尚未在10月15日之前完成网签,也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。在“限购令”出台的当天,广州退房就有12起,而此后每天都有20多起。
　　10月15日至今,广州房地产整体成交量下降三成左右,部分地区跌幅达50%;业主惜售趋势严重,买家入市迟疑,预计未来一段时间成交量会有所下滑。而当地律师最近接到最多的电话都和能否退房退定有关。
　　为此,广州市国土房管局相关负责人表示,因为政策原因而退定,开发商扣除购房者缴纳的订金是不合理的。大部分房地产律师也认为,因限购令导致失去购房资格的退房纠纷,卖家应该退还订金。也有律师指出,政府出台住房“限购令”,虽具有一定强制性,但对买卖双方履行合同来说,只能起到参考作用,不能成为双方撕毁合约的理由。所以,若双方未约定此项内容,双方仍按合同约定来办,总体来说对买家较为不利。建议双方协商解决此纠纷,可考虑退部分订金等“中间方案”。
　　
　　上海:波澜不惊
　　和北京、深圳和广州相比,上海的退房现象暂不明显。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示,上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套,其中大部分是在10月1日-7日认购的,但并未签约。这些交易中,有约5%属于二套及以上购房。他推断目前上海可能发生的退房比例大概在5%左右,退房可能会有400套。
　　但美联物业的分析并不乐观。美联物业的分析人士对《金融理财》表示,上海的退房数大致占同期签约数的三成以上,并有进一步扩大的趋势。投资客退房主要是因为受到限购令及部分人对市场后市的观望形成的,而改善型及刚性购房者退房则多是因为新政及加息一系列调控政策的叠加作用下的影响。二手市场退房率估计会增加到20%左右。
　　此前一度高调表示“开盘热销”的豪宅中,不少项目签约率仅50%左右,许多原本预订的客户最终选择了放弃签约。除了豪宅和高端项目,普通公寓的合同撤销率也在逐步走高。
　　上海中原地产研究咨询部在跟踪一、二手多个交易案例后发现,“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会,提出更高的挂牌报价。因此,在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象,甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。
　　同样是观望与僵持,当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映,此次新政出台后,交易中的业主很少取消交易谈判,而是拖延谈判,静观市场变化。一旦整体市场动向明朗,交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间,交易热潮的余波可能不久就会释放出来。
　　资深地产评论人顾海波认为,因为市场和一些民众对政府的调控已经不相信,同时对政府的“托市”又“很相信”,或者不如说是恐惧和无奈,因此限购令的执行力度还很难说,那些已经买房的人就更没有必要退房了。