论文部分内容阅读
【摘 要】房地产行业处于一个特殊的产业，周期性长，中间环节比较繁琐，在项目管理工作开展过程中，必须要加强房地产管理，实施有效的风险防范和控制，保证各个项目顺利开展。有效降低风险管理风险发生率，从而实现房地产企业资源最大化，实现资源优化配置，更好地开展项目管理、设计管理等工作。实现房地产项目开发过程中的风险预防和控制。
【关键词】房地产；供给侧；市场
一、供给侧结构改革理论分析
在经济衰退时，需要采取刺激需求的政策，通过减税、增加政府投资促进经济回升；在经济过热时，通过增加税收，减少政府投资为经济降温。总体思想就是利用政府的干预，调节需求，熨平经济波动。
需求侧管理的特点是能够根据经济形势的变化，及时施加政策，快速对经济走势产生影响。其中的投资需求、消费需求和净出口需求本身就是经济总量的组成部分，通过相应的政策手段可以直接影响各类需求，从而直接影响经济总量，并且这样的影响表现在当期，具有及时性。但是这种调节仅仅会对经济短期波动造成影响而无法支撑经济的长期增长、实际经济增长率的变动，也就是说长期的增长主要由供给侧要素驱动，依赖于要素供给上升和技术状态提高。如果一个国家只进行需求的调节管理，而生产要素投入规模和方式保持不变，会造成供给结构和需求结构的不匹配，新的供求均衡无法形成，最终反过来需求管理政策效果也会大打折扣。供给侧管理主要是从劳动力、土地、资本和创新四个要素进行调节。国家通过改革制度，减少对经济的管制，创造公平、透明、规范的市场环境，从而降低交易成本，促进了生产要素的自由流通和组合，提升要素的利用效率，最终创造出更有竞争力、优质的产品和服务，满足潜在需求，制造新需求，刺激经济增长。20世纪80年代，英国在面对国内经济问题时，采取了供给侧改革，通过国有企业私有化，降低税率削减公共福利开支，完善市场体制建设，提高了要素的供给效率，最终扭转了国家的经济困境。我国在2015年中央财经领导小组会议上首次提出供给侧结构改革，主要是抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，需要从要素层面、产品层面、制度层面解决我国面临的供给问题。
如下表可以看出，2011年以来，我国住宅投资额占比有所降低，办公楼、商业营业用房等的投资占比有所增加，主要是由于我国房地产市场受到宏观调控政策的影响，抑制了购房需求的释放，房地产开发企业减少了投资所致。
二、我国房地产市场面临的结构问题
1.边去边增
北上广深和各个省会城市在2016年下半年经历了房价飙升的一个阶段，房地产投资借此迅速回升，造成这种现象的根本原因在于楼市过热、地王频出。在一二线城市地价成本大幅度上升的基础上，以此为基础的投资将会面临很大的投资风险，未来所谓的地王项目在销售时可能面临很多不可预料的问题，意味着房地产投资回升背后隐藏着巨大的投资陷阱。
2.信贷违约
房地产领域信贷风险有逐步上升的趋势，并且在房地产宏观调控力度逐渐加大的过程中，信贷违约风险也会明显上升。首先，房地产企业资金链比较脆弱。三四线城市房地产行业已经进入市场疲软阶段，开发商资金回笼难度较大，使得房地产企业资金链风险激增，一些三四线城市甚至出现烂尾和跑路的情况；其次，个人住房次贷量增加。为了有效地去库存、提销量，部分房地产企业提出了零首付购房政策，部分中介机构也开展了针对性的首付贷服务，这些措施的落实和实行大大增加了房地产市场的杠杆，导致信贷风险的激增。
3.职位控制不当
一些房地产开发商在开展项目管理工作时，过分追求速度，希望快速回笼资金，从而引发了一系列不良情况。在具体项目工作开展过程中，一方面对于项目管理工作开展过程中缺乏相应的安全管理和质量管理监督，很容易造成決策失误；另一方面对于项目工程的进度控制不到位，造成工程难以及时完成，从而对销售计划预期实现情况产生了很大的影响效果。除此之外，开工前由于缺乏详细具体的投资估算和全面估算认识，在项目具体管理工作开展过程中，无法对成本实现有效控制和管理操作，导致投资成本明显大于投资计划额，在很大程度上影响了企业资金流动和现金流动，明显增大了企业运转成本。
三、供给侧结构改革下房地产企业项目管理对策探讨
1.完善收入分配制度和户籍制度
收入分配制度和户籍制度会影响到居民对住房的需求。在收入分配制度方面，应在初次分配中提高劳动所得，完善各要素按贡献参与初次分配的机制，通过扩大就业规模，提高就业质量，提升劳动者获得收入的机会和能力。在户籍制度方面，首先是要放宽各级城镇户籍准入条件；其次是改革与户籍相关的福利与保障制度，将户籍与其附加的公共服务相剥离；最后是改革土地制度，赋予村集体成员明确的财产权，使其拥有向城市转移的资本。
2.加大新业态用地供给
房地产市场的新业态是土地、劳动力、资本、科技、管理等多种要素的融合与优化配置。目前一些企业已不再单纯地卖房子，而是引入管理和技术，更加关注房子的居住属性和消费者的生活体验，比如房企纷纷涉足的养老地产、文化地产、旅游地产等等。2015年，国土部等六个部门发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》中重点提到了：要优先安排符合新产业、新业态项目的供地。因此，对于地方政府来说，每年要特别安排一定比例的建设用地指标，支持符合新业态项目的开发。
3.完善房地产相关管理制度
首先，需要建立与房地产市场需求相匹配的供地机制，政府可以通过对新增人口、房地产库存量、近3年房地产平均成交规模进行大数据分析，将其作为分配下年房地产供地的基础和前提。如果某一地区去库存难度大、去库存周期长，那么政府必须停止供给其供地指标。政府接下来要根据各个区域和板块市场的库存量、销售量和去库存成果合理地安排供地指标和节奏，提升供需匹配程度，使得房地产供给侧改革从供地源头做起；其次，要在保障房和商品房之间建立有效的对接渠道。由于商品房供大于求，政府更要坚定停建保障房的想法和步伐，以货币化安置和补贴作为重要手段，引导居民积极参与到商品房交易市场，主动进行商品房购置或者承租。这样一来，政府民生建设压力将会大大降低，房地产行业也可以有效地实现去库存的战略发展目标；再次，政府要加大百城建设提质工程的实施和落实，对县级城市的规划水平、城市功能、居住环境和承载能力进行全方位地完善和梳理，促进城镇化进程的进一步加快，尽快地打破城乡二元发展格局，实现城乡区域协调发展。
4.引导房地产市场供需两侧同时发力
当前，国家和政府在改善房地产行业供给侧方面的政策还比较少。房地产业之所以存在高库存，根本原因在于供给侧结构严重失衡，新增商品房质量和居民居住需求南辕北辙，一线城市房价又远远超过居民承受能力和经济能力，导致房地产行业诡异地呈现出难以去库存和边去边增怪圈同时存在的情况。因此，推出改善房地产供给侧过硬的长效改善措施很有必要，使得房地产高库存问题得到根本上的解决。
综上所述，供给侧结构改革条件下，房地产行业发展过程中，项目管理非常重要，在具体开展项目管理工作时，需要从项目开发前期工作、设计过程、职能控制过程、风险管理等多个方面加强项目管理。结合实际建设需要，把握房地产行业的营销理念，从而更好地促进市场推广和发展，提升房地产企业的发展效率，促进房地产行业可持续发展和进步。
参考文献：
[1]高红.房地产供给侧改革：“公共服务+”的视角[J].求实， 2016（12）：51-60.
[2]中国人民银行西宁中心支行青年研究兴趣小组课题组，许琳.供给侧改革与房地产“去库存”研究[J].青海金融， 2016（10）：4-9.
[3]吴玲霞.基于供给侧改革分析房地产市场的发展[J].现代商贸工业， 2016，37（22）：14-16.
作者简介：
刘天宇（1996—），男，山东省烟台市人，毕业于福州大学2014级，研究方向：经济统计学。
【关键词】房地产；供给侧；市场
一、供给侧结构改革理论分析
在经济衰退时，需要采取刺激需求的政策，通过减税、增加政府投资促进经济回升；在经济过热时，通过增加税收，减少政府投资为经济降温。总体思想就是利用政府的干预，调节需求，熨平经济波动。
需求侧管理的特点是能够根据经济形势的变化，及时施加政策，快速对经济走势产生影响。其中的投资需求、消费需求和净出口需求本身就是经济总量的组成部分，通过相应的政策手段可以直接影响各类需求，从而直接影响经济总量，并且这样的影响表现在当期，具有及时性。但是这种调节仅仅会对经济短期波动造成影响而无法支撑经济的长期增长、实际经济增长率的变动，也就是说长期的增长主要由供给侧要素驱动，依赖于要素供给上升和技术状态提高。如果一个国家只进行需求的调节管理，而生产要素投入规模和方式保持不变，会造成供给结构和需求结构的不匹配，新的供求均衡无法形成，最终反过来需求管理政策效果也会大打折扣。供给侧管理主要是从劳动力、土地、资本和创新四个要素进行调节。国家通过改革制度，减少对经济的管制，创造公平、透明、规范的市场环境，从而降低交易成本，促进了生产要素的自由流通和组合，提升要素的利用效率，最终创造出更有竞争力、优质的产品和服务，满足潜在需求，制造新需求，刺激经济增长。20世纪80年代，英国在面对国内经济问题时，采取了供给侧改革，通过国有企业私有化，降低税率削减公共福利开支，完善市场体制建设，提高了要素的供给效率，最终扭转了国家的经济困境。我国在2015年中央财经领导小组会议上首次提出供给侧结构改革，主要是抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，需要从要素层面、产品层面、制度层面解决我国面临的供给问题。
如下表可以看出，2011年以来，我国住宅投资额占比有所降低，办公楼、商业营业用房等的投资占比有所增加，主要是由于我国房地产市场受到宏观调控政策的影响，抑制了购房需求的释放，房地产开发企业减少了投资所致。
二、我国房地产市场面临的结构问题
1.边去边增
北上广深和各个省会城市在2016年下半年经历了房价飙升的一个阶段，房地产投资借此迅速回升，造成这种现象的根本原因在于楼市过热、地王频出。在一二线城市地价成本大幅度上升的基础上，以此为基础的投资将会面临很大的投资风险，未来所谓的地王项目在销售时可能面临很多不可预料的问题，意味着房地产投资回升背后隐藏着巨大的投资陷阱。
2.信贷违约
房地产领域信贷风险有逐步上升的趋势，并且在房地产宏观调控力度逐渐加大的过程中，信贷违约风险也会明显上升。首先，房地产企业资金链比较脆弱。三四线城市房地产行业已经进入市场疲软阶段，开发商资金回笼难度较大，使得房地产企业资金链风险激增，一些三四线城市甚至出现烂尾和跑路的情况；其次，个人住房次贷量增加。为了有效地去库存、提销量，部分房地产企业提出了零首付购房政策，部分中介机构也开展了针对性的首付贷服务，这些措施的落实和实行大大增加了房地产市场的杠杆，导致信贷风险的激增。
3.职位控制不当
一些房地产开发商在开展项目管理工作时，过分追求速度，希望快速回笼资金，从而引发了一系列不良情况。在具体项目工作开展过程中，一方面对于项目管理工作开展过程中缺乏相应的安全管理和质量管理监督，很容易造成決策失误；另一方面对于项目工程的进度控制不到位，造成工程难以及时完成，从而对销售计划预期实现情况产生了很大的影响效果。除此之外，开工前由于缺乏详细具体的投资估算和全面估算认识，在项目具体管理工作开展过程中，无法对成本实现有效控制和管理操作，导致投资成本明显大于投资计划额，在很大程度上影响了企业资金流动和现金流动，明显增大了企业运转成本。
三、供给侧结构改革下房地产企业项目管理对策探讨
1.完善收入分配制度和户籍制度
收入分配制度和户籍制度会影响到居民对住房的需求。在收入分配制度方面，应在初次分配中提高劳动所得，完善各要素按贡献参与初次分配的机制，通过扩大就业规模，提高就业质量，提升劳动者获得收入的机会和能力。在户籍制度方面，首先是要放宽各级城镇户籍准入条件；其次是改革与户籍相关的福利与保障制度，将户籍与其附加的公共服务相剥离；最后是改革土地制度，赋予村集体成员明确的财产权，使其拥有向城市转移的资本。
2.加大新业态用地供给
房地产市场的新业态是土地、劳动力、资本、科技、管理等多种要素的融合与优化配置。目前一些企业已不再单纯地卖房子，而是引入管理和技术，更加关注房子的居住属性和消费者的生活体验，比如房企纷纷涉足的养老地产、文化地产、旅游地产等等。2015年，国土部等六个部门发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》中重点提到了：要优先安排符合新产业、新业态项目的供地。因此，对于地方政府来说，每年要特别安排一定比例的建设用地指标，支持符合新业态项目的开发。
3.完善房地产相关管理制度
首先，需要建立与房地产市场需求相匹配的供地机制，政府可以通过对新增人口、房地产库存量、近3年房地产平均成交规模进行大数据分析，将其作为分配下年房地产供地的基础和前提。如果某一地区去库存难度大、去库存周期长，那么政府必须停止供给其供地指标。政府接下来要根据各个区域和板块市场的库存量、销售量和去库存成果合理地安排供地指标和节奏，提升供需匹配程度，使得房地产供给侧改革从供地源头做起；其次，要在保障房和商品房之间建立有效的对接渠道。由于商品房供大于求，政府更要坚定停建保障房的想法和步伐，以货币化安置和补贴作为重要手段，引导居民积极参与到商品房交易市场，主动进行商品房购置或者承租。这样一来，政府民生建设压力将会大大降低，房地产行业也可以有效地实现去库存的战略发展目标；再次，政府要加大百城建设提质工程的实施和落实，对县级城市的规划水平、城市功能、居住环境和承载能力进行全方位地完善和梳理，促进城镇化进程的进一步加快，尽快地打破城乡二元发展格局，实现城乡区域协调发展。
4.引导房地产市场供需两侧同时发力
当前，国家和政府在改善房地产行业供给侧方面的政策还比较少。房地产业之所以存在高库存，根本原因在于供给侧结构严重失衡，新增商品房质量和居民居住需求南辕北辙，一线城市房价又远远超过居民承受能力和经济能力，导致房地产行业诡异地呈现出难以去库存和边去边增怪圈同时存在的情况。因此，推出改善房地产供给侧过硬的长效改善措施很有必要，使得房地产高库存问题得到根本上的解决。
综上所述，供给侧结构改革条件下，房地产行业发展过程中，项目管理非常重要，在具体开展项目管理工作时，需要从项目开发前期工作、设计过程、职能控制过程、风险管理等多个方面加强项目管理。结合实际建设需要，把握房地产行业的营销理念，从而更好地促进市场推广和发展，提升房地产企业的发展效率，促进房地产行业可持续发展和进步。
参考文献：
[1]高红.房地产供给侧改革：“公共服务+”的视角[J].求实， 2016（12）：51-60.
[2]中国人民银行西宁中心支行青年研究兴趣小组课题组，许琳.供给侧改革与房地产“去库存”研究[J].青海金融， 2016（10）：4-9.
[3]吴玲霞.基于供给侧改革分析房地产市场的发展[J].现代商贸工业， 2016，37（22）：14-16.
作者简介：
刘天宇（1996—），男，山东省烟台市人，毕业于福州大学2014级，研究方向：经济统计学。