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摘要随着我国房地产业向市场化、规范化方向发展,房地产质量问题已成为全社会关注的焦点。分析我国目前房地产项目质量管理存在的问题,并提出控制房地产项目质量的对策,以供参考学习。
关键词房地产;质量;控制
中图分类号F71文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)061-0191-01
随着我国现代化建设的迅猛发展,房地产项目建设取得了举世瞩目的成就,但是,随之发生的一些工程质量问题也引起了社会各界的关注。尽管近几年有关部门对房地产项目建设加大了管理力度,从设计、施工、监理等各环节采取了若干措施,但是,房地产项目工程建设质量方面仍有一些工作亟待改进。
1我国房地产项目质量管理存在的问题
1.1可行性研究阶段存在的主要问题
可行性研究阶段是影响整个项目质量的关键段。在这一阶段中,项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图,并与投资目标相背离,直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等,没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制,而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收費标准,使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析),分析后没有结论,往往要业主根据只有定性思路去作判断,去决策。
1.2规划、设计阶段存在的主要问题
现今的建设项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象,导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象;施工图设计是对质量标准的进一步细化,是具体施工过程的指导文件,施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文,而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段,目前,我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理,设计监理做的较少,这一问题已严重影响了项目的产品质量。
1.3实施阶段存在的主要问题
该阶段主要包括施工招标及施工建设,我国曾出现过许多豆腐渣工程,主要原因应归于此阶段。
招标投标活动没有严格按国家有关规定进行,有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格,暗箱操作,甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。
建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件,把关检验不严格,不合格品投入使用,另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择,管理使用和保养。
监理工程师的选择没有进行严格审查,导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理,监理人员素质低,监理工作不到位、不规范,因而在监督管理过程中不能及时发现问题,留下隐患。
2控制房地产项目质量的对策
2.1可行性研究阶段质量的控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2.2规划、设计阶段质量的控制
在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织—个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设汁方案。严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格设计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制,负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设汁图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计,满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。
2.3施工阶段质量的控制
施工阶段是工程项目实体形成的阶段,是影响质量因素最多、质量控制难度最大的阶段,也是监理工作的重点阶段。
1)材料控制。材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、技术说明书、质量检验报告,同时具有当地建设行政部门签发的准用证。监理单位则要对工程材料、配件和设备的进场报验及其质量证明资料进行审核和见证取样抽检,对于需要取样送检的材料依照有关规定进行取样送检。2)设备控制。选用先进的、可靠的、适用的、符合技术要求的设备,对保证和提高工程质量有举足轻重的作用。特别对带有计量的设备,要定期进行检查和维护,使其达到额定的性能,以满足工程质量的要求。审查施工机械设备的型号、规格和性能参数及投入数量是否恰当,能否满足该工程的要求。3)环境控制。对于工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等影响工程质量的环境因素,应根据工程特点和具体条件,拟定季节性保证施工质量的有效措施,不断改善施工现场的环境,健全施工现场管理制度。4)制度控制。健全施工单位管理体系、质保体系、技术管理体系。具体内容包括:质量管理、技术管理和质量保证的组织机构;质量管理、技术管理制度;专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证,健全施工单位的管理是实现质量控制的途径。5)工艺控制。认真审查施工组织设计,重点审查施工单位的质量保障体系是否健全,施工现场总体布置是否符合具体工程实际,施工技术措施是否具有针对性和有效性在施工过程中要现场观察、监督、巡视和检查施工工序,及时发现质量事故苗头和潜在质量隐患,对于隐蔽工程的施工,可进行旁站监控。6)竣工质量的控制。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收,对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,责令有关单位限期处理。单位工程技术负责人应按编制竣工资料的要求收集和整理原材料、构件、零配件和设备的质量合格证明,材料、验收材料,各种材料的试验检验资料,隐蔽工程、分项工程和竣工工程验收记录,其他的施工记录等。
3结语
总之房地产项目的质量控制是一个系统工程,涉及企业管理的各层次和施工现场的每一个操作工人,再加上建筑产品生产周期长、自然环境影响因素多等特点,决定了质量控制的难度大。因此必须运用现代管理的思想和方法,按照国际质量管理标准建立质量管理体系并保持有效运行,覆盖所有工程项目和每个项目施工的全过程,才能保证工程质量水平不断提高。
参考文献
[1]刘伟灵.对建设工程项目质量控制的几点认识[J].内江科技,2007,10.
[2]孙加保,初万鹏.建设工程项目质量控制实务[M].北京:化学工业出版社,2008.
关键词房地产;质量;控制
中图分类号F71文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)061-0191-01
随着我国现代化建设的迅猛发展,房地产项目建设取得了举世瞩目的成就,但是,随之发生的一些工程质量问题也引起了社会各界的关注。尽管近几年有关部门对房地产项目建设加大了管理力度,从设计、施工、监理等各环节采取了若干措施,但是,房地产项目工程建设质量方面仍有一些工作亟待改进。
1我国房地产项目质量管理存在的问题
1.1可行性研究阶段存在的主要问题
可行性研究阶段是影响整个项目质量的关键段。在这一阶段中,项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图,并与投资目标相背离,直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等,没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制,而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收費标准,使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析),分析后没有结论,往往要业主根据只有定性思路去作判断,去决策。
1.2规划、设计阶段存在的主要问题
现今的建设项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象,导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象;施工图设计是对质量标准的进一步细化,是具体施工过程的指导文件,施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文,而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段,目前,我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理,设计监理做的较少,这一问题已严重影响了项目的产品质量。
1.3实施阶段存在的主要问题
该阶段主要包括施工招标及施工建设,我国曾出现过许多豆腐渣工程,主要原因应归于此阶段。
招标投标活动没有严格按国家有关规定进行,有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格,暗箱操作,甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。
建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件,把关检验不严格,不合格品投入使用,另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择,管理使用和保养。
监理工程师的选择没有进行严格审查,导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理,监理人员素质低,监理工作不到位、不规范,因而在监督管理过程中不能及时发现问题,留下隐患。
2控制房地产项目质量的对策
2.1可行性研究阶段质量的控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2.2规划、设计阶段质量的控制
在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织—个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设汁方案。严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格设计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制,负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设汁图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计,满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。
2.3施工阶段质量的控制
施工阶段是工程项目实体形成的阶段,是影响质量因素最多、质量控制难度最大的阶段,也是监理工作的重点阶段。
1)材料控制。材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、技术说明书、质量检验报告,同时具有当地建设行政部门签发的准用证。监理单位则要对工程材料、配件和设备的进场报验及其质量证明资料进行审核和见证取样抽检,对于需要取样送检的材料依照有关规定进行取样送检。2)设备控制。选用先进的、可靠的、适用的、符合技术要求的设备,对保证和提高工程质量有举足轻重的作用。特别对带有计量的设备,要定期进行检查和维护,使其达到额定的性能,以满足工程质量的要求。审查施工机械设备的型号、规格和性能参数及投入数量是否恰当,能否满足该工程的要求。3)环境控制。对于工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等影响工程质量的环境因素,应根据工程特点和具体条件,拟定季节性保证施工质量的有效措施,不断改善施工现场的环境,健全施工现场管理制度。4)制度控制。健全施工单位管理体系、质保体系、技术管理体系。具体内容包括:质量管理、技术管理和质量保证的组织机构;质量管理、技术管理制度;专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证,健全施工单位的管理是实现质量控制的途径。5)工艺控制。认真审查施工组织设计,重点审查施工单位的质量保障体系是否健全,施工现场总体布置是否符合具体工程实际,施工技术措施是否具有针对性和有效性在施工过程中要现场观察、监督、巡视和检查施工工序,及时发现质量事故苗头和潜在质量隐患,对于隐蔽工程的施工,可进行旁站监控。6)竣工质量的控制。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收,对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,责令有关单位限期处理。单位工程技术负责人应按编制竣工资料的要求收集和整理原材料、构件、零配件和设备的质量合格证明,材料、验收材料,各种材料的试验检验资料,隐蔽工程、分项工程和竣工工程验收记录,其他的施工记录等。
3结语
总之房地产项目的质量控制是一个系统工程,涉及企业管理的各层次和施工现场的每一个操作工人,再加上建筑产品生产周期长、自然环境影响因素多等特点,决定了质量控制的难度大。因此必须运用现代管理的思想和方法,按照国际质量管理标准建立质量管理体系并保持有效运行,覆盖所有工程项目和每个项目施工的全过程,才能保证工程质量水平不断提高。
参考文献
[1]刘伟灵.对建设工程项目质量控制的几点认识[J].内江科技,2007,10.
[2]孙加保,初万鹏.建设工程项目质量控制实务[M].北京:化学工业出版社,2008.