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【摘要】本文从房地产开发过程中容易失效地环节引申开来,研究施工项目的工程质量、成本与生产进度之间的制衡关系,在不影响工程质量及项目进度的前提下,寻求成本的有效控制措施,合理控制房地产开发的建造成本。
【关键词】房地产;成本;失效;控制措施
1、引言
在成本控制方面,开房地产发企业通常仅仅重视施工阶段的建设成本控制,却不重视决策、设计、招标、结算等可以把控的阶段。尤其是有时为了降低设计成本,忽略了对成本控制的设计理念,常常误认为设计费降低了就是降低成本;不够重视项目的可行性研究阶段及投资决策,而这些往往却是成本控制的重要方法和措施。
2、失效环节
房地产成本控制是在工程质量和进度都能满足的前提下,通过有效的方案和措施,使建设成本降到最低。如果项目管理人员只注重成本目标,仅关注分解后的各个子项,忽视了外部环境的变化。当通过盲目删减项目或降低设计标准来解决实际的成本超支的问题,容易导致项目功能影响或者下降。
2.1不重视决策阶段的成本控制
房地产项目的决策阶段是房地产开发企业成本控制的关键阶段。尽管在决策阶段成本费用的使用并不多,但对整个项目的成本控制起着重要的作用,将直接影响整个项目的成败。由于一直处于卖方市场,很多房地产开发企业不重视决策的成本控制,只重视项目建设和销售而忽略了策划的重要性。
2.2忽视设计阶段的成本控制
房地产开发企业通常更加重视施工阶段的成本控制。一个常见的误解:项目成本包含在“看得到”的实物量中,把工作重点放在加强预算审核,安排施工全过程的材料和质量监理上。然而设计合同中仅约定设计内容、设计要求、时间进度和设计费用等条款,很少把设计造价控制作为对设计单位的合同约束条件。设计单位习惯从设计的美观性、符合设计标准规范、保证设计安全等目标出发,缺乏控制造价成本的意识。
2.3招投标未起到成本控制的作用
目前房地产项目真正实行招投标的不足70%。一些房地产公司为了赶进度规避公开招标,有些公司采取各种变通的方式,先内定中标单位再后补公开招標的程序,甚至肢解标的来达到不公开招标的目的。虽然政府有相关的招投标管理条例,但工程招投标依然若隐若现,没有起到成本控制的作用。
3、有效控制措施
随着逐步实施对房地产行业的宏观调控政策,房地产市场在更加激烈竞争的形势下,房地产开发企业对行业的快速稳定发展,已成为一个重要课题。除了适销对路的产品开发,还有一项重要的内容就是房地产产品的价格。如何最大限度地减少建设成本和提高企业的投资回报率,合理确定工程造价是降低成本的关键所在。
3.1设计管理
在建设项目的总成本中,虽然设计费只占1%~2%,但对工程造价的影响达75%以上,设计的功能和质量能否满足使用要求,不仅关系到建设项目的投资额及投资周期,而且还会影响项目建成后的使用效益。如果设计方案确定,也就确定了工程造价,想要从根本上改变了工程成本,有效控制工程造价,就需从工程设计阶段的管理着手。
限额设计是一种有效地成本控制手段。简单地说,就是要按照可行性研究报告或者核准的投资估算来控制初步设计,再根据批复的初步设计概算来控制施工图设计。把每一阶段确定的估算或者概算额及工程量先分解到各个结构、建筑等大专业,在分解到各分部分项工程。各个专业在满足使用功能的前提下,对设计方案进行评估和筛选,挑选出最优设计方案。在施工图设计阶段,严格控制规范上及技术上不合理的设计变更,以确保该项目总投资的有效控制。它不只是一个经济问题,更准确的说,是一个技术和经济相结合的问题。
限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,一项关键措施。应培养设计人员的工程造价意识,在设计时以投资或造价为出发点,设计出符合造价要求的方案。房地产企业造价人员应及时对设计方案进行测算,并及时反馈给设计人员给出调整建议,达到动态控制投资的目的。
3.2招投标管理
实行工程招投标是为了通过引进市场竞争机制择优选择中标单位,有效降低工程成本。在编写招标文件时,内容应完整全面、规范严谨,充分考虑项目的具体实际情况。例如在大型项目招标活动中,因涉及市政道路翻交但时间无法确定的情况,在编制招标文件及工程量清单时,要求投标单位充分考虑这一因素,以措施费的形式一次报价包干使用,竞争报价,平均报价为80万~120万之间,实际经投资监理测算,实际造价达250万,通过这一手段有效避免不确定因素对工程造价的影响。
目前房地产项目工程造价最主要的控制阶段之一就在于招投标。开发商如果能采取科学合理的方法,不仅能解决传统评标方法带来的现实问题,而且还能实现项目开发“低成本、严质量、短工期、高效益”的建设目标。“经评审的最低价中标法”越来越多地在房地产开发项目中得到应用,使房地产开发企业在竞争中处于有利地位。
3.3合同管理
合同管理是否健全,将直接影响房地产企业的经济和社会效益。因此,要提高合同管理的组织,内容和系统,造价人员积极参与订立,审查,会签施工合同等环节的工作,熟悉标准版本的合同内容,学习房地产行业的相关法律、条例及规范,对于直接影响到工程造价的,如合同价格和计价方式、合同价格调整原则、主要材料价格的确定和调整方法、措施费等内容都要明确约定。总之要充分发挥合同管理的约束与监督职能,作为工程造价的控制保障。
3.4分阶段结算管理
工程造价结算跨度贯穿整个项目始末,全过程造价管理与最终的工程结算有着不可分割的联系。在房地产开发建设项目的不同阶段,过程中造价处理的方式也可能会与工程竣工结算有所差别。2013版清单计价规范规定,竣工图纸已不是竣工结算的唯一依据,过程中确认的计价内容(如设计变更、签证等)可直接计入工程结算。通过结算方式的转变,推行分阶段结算,简化竣工结算已成为发展趋势。但目前实施情况并不理想,这既有对方式改变地不适应,也缺乏对工程价款分阶段结算的认知。
分阶段结算方式的实质是把竣工结算的编制与审核工作提前,避免不必要的重复工作,提高竣工结算的效率。传统竣工结算模式的不足成为工程结算拖延的一个重要原因,根据房地产项目的特点,一般可分为桩基工程、基坑围护工程、地下结构、地上结构、精装修等阶段进行分项结算。
对承包人而言,如果整个工程至竣工后再进行结算,工程款回笼的速度就会相对滞后,垫资周期过长,资金利息成本会有所增加。对房地产开发企业而言,在结算完成后会有较大的资金压力,后期的成本控制较为困难。通过分阶段结算,承包人能及时回笼资金,使工程款的支付形成良性循环,同时为项目按进度计划顺利完成提供有力的经济后盾。使房地产开发企业也能及时完成成本核算。
结语:
房地产开发周期长,若只重视施工阶段的成本控制,对于其他可控制关键节点不引起重视,是无法有效地取得房地产开发成本控制的成功。只有从项目各阶段的关键节点进行把控,从设计源头上控制成本的原则,熟练运用评标办法、重视合同管理、推进分阶段结算等方式实现房地产成本的真正可控。
参考文献:
[1]闫中军,王后恩.工程结算中常见问题及对策建议[J].建筑经济,2011,(11):35-37.
[2]孙凌志,杭晓亚,孟尚臻.建设工程价款过程结算研究[J].建筑经济,2015,(9).
[3]马建国.房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程,2010,(9).
【关键词】房地产;成本;失效;控制措施
1、引言
在成本控制方面,开房地产发企业通常仅仅重视施工阶段的建设成本控制,却不重视决策、设计、招标、结算等可以把控的阶段。尤其是有时为了降低设计成本,忽略了对成本控制的设计理念,常常误认为设计费降低了就是降低成本;不够重视项目的可行性研究阶段及投资决策,而这些往往却是成本控制的重要方法和措施。
2、失效环节
房地产成本控制是在工程质量和进度都能满足的前提下,通过有效的方案和措施,使建设成本降到最低。如果项目管理人员只注重成本目标,仅关注分解后的各个子项,忽视了外部环境的变化。当通过盲目删减项目或降低设计标准来解决实际的成本超支的问题,容易导致项目功能影响或者下降。
2.1不重视决策阶段的成本控制
房地产项目的决策阶段是房地产开发企业成本控制的关键阶段。尽管在决策阶段成本费用的使用并不多,但对整个项目的成本控制起着重要的作用,将直接影响整个项目的成败。由于一直处于卖方市场,很多房地产开发企业不重视决策的成本控制,只重视项目建设和销售而忽略了策划的重要性。
2.2忽视设计阶段的成本控制
房地产开发企业通常更加重视施工阶段的成本控制。一个常见的误解:项目成本包含在“看得到”的实物量中,把工作重点放在加强预算审核,安排施工全过程的材料和质量监理上。然而设计合同中仅约定设计内容、设计要求、时间进度和设计费用等条款,很少把设计造价控制作为对设计单位的合同约束条件。设计单位习惯从设计的美观性、符合设计标准规范、保证设计安全等目标出发,缺乏控制造价成本的意识。
2.3招投标未起到成本控制的作用
目前房地产项目真正实行招投标的不足70%。一些房地产公司为了赶进度规避公开招标,有些公司采取各种变通的方式,先内定中标单位再后补公开招標的程序,甚至肢解标的来达到不公开招标的目的。虽然政府有相关的招投标管理条例,但工程招投标依然若隐若现,没有起到成本控制的作用。
3、有效控制措施
随着逐步实施对房地产行业的宏观调控政策,房地产市场在更加激烈竞争的形势下,房地产开发企业对行业的快速稳定发展,已成为一个重要课题。除了适销对路的产品开发,还有一项重要的内容就是房地产产品的价格。如何最大限度地减少建设成本和提高企业的投资回报率,合理确定工程造价是降低成本的关键所在。
3.1设计管理
在建设项目的总成本中,虽然设计费只占1%~2%,但对工程造价的影响达75%以上,设计的功能和质量能否满足使用要求,不仅关系到建设项目的投资额及投资周期,而且还会影响项目建成后的使用效益。如果设计方案确定,也就确定了工程造价,想要从根本上改变了工程成本,有效控制工程造价,就需从工程设计阶段的管理着手。
限额设计是一种有效地成本控制手段。简单地说,就是要按照可行性研究报告或者核准的投资估算来控制初步设计,再根据批复的初步设计概算来控制施工图设计。把每一阶段确定的估算或者概算额及工程量先分解到各个结构、建筑等大专业,在分解到各分部分项工程。各个专业在满足使用功能的前提下,对设计方案进行评估和筛选,挑选出最优设计方案。在施工图设计阶段,严格控制规范上及技术上不合理的设计变更,以确保该项目总投资的有效控制。它不只是一个经济问题,更准确的说,是一个技术和经济相结合的问题。
限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,一项关键措施。应培养设计人员的工程造价意识,在设计时以投资或造价为出发点,设计出符合造价要求的方案。房地产企业造价人员应及时对设计方案进行测算,并及时反馈给设计人员给出调整建议,达到动态控制投资的目的。
3.2招投标管理
实行工程招投标是为了通过引进市场竞争机制择优选择中标单位,有效降低工程成本。在编写招标文件时,内容应完整全面、规范严谨,充分考虑项目的具体实际情况。例如在大型项目招标活动中,因涉及市政道路翻交但时间无法确定的情况,在编制招标文件及工程量清单时,要求投标单位充分考虑这一因素,以措施费的形式一次报价包干使用,竞争报价,平均报价为80万~120万之间,实际经投资监理测算,实际造价达250万,通过这一手段有效避免不确定因素对工程造价的影响。
目前房地产项目工程造价最主要的控制阶段之一就在于招投标。开发商如果能采取科学合理的方法,不仅能解决传统评标方法带来的现实问题,而且还能实现项目开发“低成本、严质量、短工期、高效益”的建设目标。“经评审的最低价中标法”越来越多地在房地产开发项目中得到应用,使房地产开发企业在竞争中处于有利地位。
3.3合同管理
合同管理是否健全,将直接影响房地产企业的经济和社会效益。因此,要提高合同管理的组织,内容和系统,造价人员积极参与订立,审查,会签施工合同等环节的工作,熟悉标准版本的合同内容,学习房地产行业的相关法律、条例及规范,对于直接影响到工程造价的,如合同价格和计价方式、合同价格调整原则、主要材料价格的确定和调整方法、措施费等内容都要明确约定。总之要充分发挥合同管理的约束与监督职能,作为工程造价的控制保障。
3.4分阶段结算管理
工程造价结算跨度贯穿整个项目始末,全过程造价管理与最终的工程结算有着不可分割的联系。在房地产开发建设项目的不同阶段,过程中造价处理的方式也可能会与工程竣工结算有所差别。2013版清单计价规范规定,竣工图纸已不是竣工结算的唯一依据,过程中确认的计价内容(如设计变更、签证等)可直接计入工程结算。通过结算方式的转变,推行分阶段结算,简化竣工结算已成为发展趋势。但目前实施情况并不理想,这既有对方式改变地不适应,也缺乏对工程价款分阶段结算的认知。
分阶段结算方式的实质是把竣工结算的编制与审核工作提前,避免不必要的重复工作,提高竣工结算的效率。传统竣工结算模式的不足成为工程结算拖延的一个重要原因,根据房地产项目的特点,一般可分为桩基工程、基坑围护工程、地下结构、地上结构、精装修等阶段进行分项结算。
对承包人而言,如果整个工程至竣工后再进行结算,工程款回笼的速度就会相对滞后,垫资周期过长,资金利息成本会有所增加。对房地产开发企业而言,在结算完成后会有较大的资金压力,后期的成本控制较为困难。通过分阶段结算,承包人能及时回笼资金,使工程款的支付形成良性循环,同时为项目按进度计划顺利完成提供有力的经济后盾。使房地产开发企业也能及时完成成本核算。
结语:
房地产开发周期长,若只重视施工阶段的成本控制,对于其他可控制关键节点不引起重视,是无法有效地取得房地产开发成本控制的成功。只有从项目各阶段的关键节点进行把控,从设计源头上控制成本的原则,熟练运用评标办法、重视合同管理、推进分阶段结算等方式实现房地产成本的真正可控。
参考文献:
[1]闫中军,王后恩.工程结算中常见问题及对策建议[J].建筑经济,2011,(11):35-37.
[2]孙凌志,杭晓亚,孟尚臻.建设工程价款过程结算研究[J].建筑经济,2015,(9).
[3]马建国.房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程,2010,(9).