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预告登记是《中华人民共和国物权法》首次以法律形式规定的不动产登记类型。该法第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
从以上规定中不难看出，预告登记是对将要实现的物权的请求权进行的登记。通过预告登记，对这种债权性质的请求权，赋予物权的效力。《中华人民共和国物权法》规定预告登记的意义在于：第一，通过登记，将预告登记的相关信息记载于不动产登记簿，国务院《不动产登记暂行条例》第二十七条规定的权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，以此起到公示的作用。第二，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，以此起到担保的作用。
在预告登记中，“将来实现物权”所指向的登记，为预告登记的“本登记”。比如，在预告登记有效期内，“预购商品房预告登记”的权利人申请的该房屋所有权登记，为预购商品房预告登记的本登记；在预告登记有效期内，“预购商品房抵押权预告登记”的权利人申请的该房屋抵押权登记，为商品房抵押权预告登记的本登记。
住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编著的《房屋登记办法释义》，将建设部《房屋登记办法》第六十八条规定的“房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”，解释为“预告登记转为相应的房屋登记”。业内将“预告登记转为相应的房屋登记”，称作“预告登记转本登记”。
在本文图1所示的“预告登记终结程序示意图”中，相对于“预告登记”（见图1中C）而言，“不动产物权协议”“预告登记约定”（见图1中A、B），是预告登记的前置程序；“预告登记转本登记”“注销预告登记”“预告登记失效”（见图1中D、E、F），是预告登记的终结程序。
关于预告登记的前置程序和作用，除《中华人民共和国物权法》第二十条第一款有规定外，建设部《房屋登记办法》、国土资源部《土地登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》等相关的不动产登记规范也都规定得很清楚。但是，关于预告登记的终结程序，相关的不动产登记规范从各自的角度，作出了不同的规定。这也是本文要尝试讨论预告登记终结程序的原因。
预告登记的终结程序，只可能有两种走向：要么“预告登记转本登记”（见图1中D），要么“预告登记失效”（见图1中F）。法律关于预告登记终结程序的规定，应当界定清楚预告登记终结程序的两种走向，否则，会涉嫌逻辑上的不周延。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。前述关于预告登记终结程序的规定，似乎有两点瑕疵：第一，只规定了“预告登记失效”的情形（见图1中K、F），没有规定“预告登记转本登记”的情形（见图1中K、D）。第二，基于不动产物权协议的“债权消灭或者自能够进行不动产登记”的情形相对隐秘，因为没有规定当事人必须申请注销预告登记（见图1中K、E），对于不动产登记机构而言，很难断定债权是否消灭、预告登记是否失效、不动产是否可以登记，不便保护预告登记权利人的合法权利。
国土资源部《土地登记办法》第六十二条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。如果说前述关于预告登记终结程序的规定也有立法瑕疵的话，其瑕疵似乎等同于《中华人民共和国物权法》的相关规定（见图1中J、F）。
建设部《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。不难看出，《房屋登记办法》立法时，建设部可能已经注意到预告登记终结程序的两种走向。前述规定中的“或者”，表述的是选择关系，前后关联了终结预告登记程序的两种情形（见图1中H、D、E）。
国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》第一百零二条规定，预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。前述规定中“债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记”的表述，区别于《中华人民共和国物权法》规定的“债权消灭或者自能够进行不动产登记”的表述。“债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记”中的“且”，表述的是并列关系，前后关联的是“预告登记转本登记”这一种情形的两种事由（见图1中G、D）。
国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》第一百零三条规定，预告登记未到期，有预告登记的权利人放弃预告登记，债权消灭，法律、行政法规规定的其他情形的，可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的证明材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记。这是笔者见到的第一次对“注销预告登记”作出明文规定的不动产登记规范（见图1中I、E）。国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》，完整地规定了预告登记终结程序的两种走向，最终补充、完善了《中华人民共和国物权法》关于预告登记终结程序的规定。
国务院《不动产登记暂行条例》第三十四条规定，本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。虽然《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》仅仅是征求意见稿，但是，该稿由国土资源部征求了国务院有关部门、地方国土资源主管部门和国家土地督察局意见，并且体现了国土资源部的立法意图。应当说，在《不动产登记暂行条例实施细则》公布实施前，该征求意见稿关于预告登记终结程序的规定，对基层不动产登记机构的不动产登记业务，至少在学理上，有很大的指导意义。
陈品禄/责任编辑
从以上规定中不难看出，预告登记是对将要实现的物权的请求权进行的登记。通过预告登记，对这种债权性质的请求权，赋予物权的效力。《中华人民共和国物权法》规定预告登记的意义在于：第一，通过登记，将预告登记的相关信息记载于不动产登记簿，国务院《不动产登记暂行条例》第二十七条规定的权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，以此起到公示的作用。第二，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，以此起到担保的作用。
在预告登记中，“将来实现物权”所指向的登记，为预告登记的“本登记”。比如，在预告登记有效期内，“预购商品房预告登记”的权利人申请的该房屋所有权登记，为预购商品房预告登记的本登记；在预告登记有效期内，“预购商品房抵押权预告登记”的权利人申请的该房屋抵押权登记，为商品房抵押权预告登记的本登记。
住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编著的《房屋登记办法释义》，将建设部《房屋登记办法》第六十八条规定的“房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”，解释为“预告登记转为相应的房屋登记”。业内将“预告登记转为相应的房屋登记”，称作“预告登记转本登记”。
在本文图1所示的“预告登记终结程序示意图”中，相对于“预告登记”（见图1中C）而言，“不动产物权协议”“预告登记约定”（见图1中A、B），是预告登记的前置程序；“预告登记转本登记”“注销预告登记”“预告登记失效”（见图1中D、E、F），是预告登记的终结程序。
关于预告登记的前置程序和作用，除《中华人民共和国物权法》第二十条第一款有规定外，建设部《房屋登记办法》、国土资源部《土地登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》等相关的不动产登记规范也都规定得很清楚。但是，关于预告登记的终结程序，相关的不动产登记规范从各自的角度，作出了不同的规定。这也是本文要尝试讨论预告登记终结程序的原因。
预告登记的终结程序，只可能有两种走向：要么“预告登记转本登记”（见图1中D），要么“预告登记失效”（见图1中F）。法律关于预告登记终结程序的规定，应当界定清楚预告登记终结程序的两种走向，否则，会涉嫌逻辑上的不周延。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。前述关于预告登记终结程序的规定，似乎有两点瑕疵：第一，只规定了“预告登记失效”的情形（见图1中K、F），没有规定“预告登记转本登记”的情形（见图1中K、D）。第二，基于不动产物权协议的“债权消灭或者自能够进行不动产登记”的情形相对隐秘，因为没有规定当事人必须申请注销预告登记（见图1中K、E），对于不动产登记机构而言，很难断定债权是否消灭、预告登记是否失效、不动产是否可以登记，不便保护预告登记权利人的合法权利。
国土资源部《土地登记办法》第六十二条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。如果说前述关于预告登记终结程序的规定也有立法瑕疵的话，其瑕疵似乎等同于《中华人民共和国物权法》的相关规定（见图1中J、F）。
建设部《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。不难看出，《房屋登记办法》立法时，建设部可能已经注意到预告登记终结程序的两种走向。前述规定中的“或者”，表述的是选择关系，前后关联了终结预告登记程序的两种情形（见图1中H、D、E）。
国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》第一百零二条规定，预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。前述规定中“债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记”的表述，区别于《中华人民共和国物权法》规定的“债权消灭或者自能够进行不动产登记”的表述。“债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记”中的“且”，表述的是并列关系，前后关联的是“预告登记转本登记”这一种情形的两种事由（见图1中G、D）。
国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》第一百零三条规定，预告登记未到期，有预告登记的权利人放弃预告登记，债权消灭，法律、行政法规规定的其他情形的，可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的证明材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记。这是笔者见到的第一次对“注销预告登记”作出明文规定的不动产登记规范（见图1中I、E）。国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》，完整地规定了预告登记终结程序的两种走向，最终补充、完善了《中华人民共和国物权法》关于预告登记终结程序的规定。
国务院《不动产登记暂行条例》第三十四条规定，本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。虽然《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》仅仅是征求意见稿，但是，该稿由国土资源部征求了国务院有关部门、地方国土资源主管部门和国家土地督察局意见，并且体现了国土资源部的立法意图。应当说，在《不动产登记暂行条例实施细则》公布实施前，该征求意见稿关于预告登记终结程序的规定，对基层不动产登记机构的不动产登记业务，至少在学理上，有很大的指导意义。
陈品禄/责任编辑