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摘 要：在经济市场的持续进步与推动下，我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇；同时，为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担，我国政府开展了营业税改增值税的税制改革，对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。作为房地产公司，如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革，加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力，做好会计核算与税务处理工作，以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益，成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验，分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中，遇到与应注意的问题，并提出具体的参考意见与改进方案，以供同行借鉴。
关键词：税务处理 会计核算 纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）11（a）-100-02
房地产行业的健康发展，需要依靠科学的财务管理与会计核算，以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看，根据房地产项目的所在地域不同，其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别，主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。
1 我国当前房地产公司会计核算与税务处理的情况概论
一般来说，房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一，筹措开发项目所需资金；第二，及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本，并加强成本管理，降低成本；第三，正确核算开发经营收支，加强经营管理，提高经济效益；第四，强化商品房销售管理工作，及时收回价款；第五，按照国家有关政策，正确地对企业利润进行分配。房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其财务核算的侧重点也有所不同。具体来说，房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。
2 营业税改增值税后房地产公司在会计核算与税务处理方面的调整与变化
2.1 房地产公司在会计核算方面的调整
在实施营业税制度阶段，我国房地产公司的纳税项目为“不动产销售额”，其纳税税率为5%；在实施增值税税制改革后，房地产公司的纳税税率调整为11%，纳税项目为“产品增值价值”。
2.2 房地产公司在会计利润方面的调整
考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要——如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
2.3 房地产公司在税务处理方面的调整
营改增之前，房地产开发企业涉及的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、 城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。
2.4 房地产公司在发票管理方面的调整
在我国实施营业税税制的阶段，房地产公司的发票不可以用于纳税额抵扣和减免，只能够当作建筑原材料和其他物资采购、费用支出的相关证明或书面凭证；当实施增值税税收制度之后，房地产公司的增值税发票可以用作纳税额的抵扣或减免，其他单位所开出的增值税发票能够关系到房地产公司的税额抵免，因此房地产公司应当加强对增值税发票的重视与管控，一方面做好进项发票的抵扣、认证和取得，另一方面加强对销项发票的作废、保管、开具和领购等环节的管理。
3 优化房地产公司会计核算的方案策略
3.1 会计核算方案中应当考虑到房地产公司营业收入的多样性
房地产公司的工程项目开发与建设活动具有多样化、综合化经营特色，其经营项目及收益主要来源于：配套设施转让收益、商品房销售收益、土地使用权出让收益和其他经营收益。因此，房地产公司应当结合自身的经营内容，制定出具体、细化、全面的会计核算方案，而不能够仅仅涉及经营项目中的一个或者几个方面。
3.2 会计核算方案中应当考虑到房地产开发与建设项目的特殊性
房地产公司的工程项目具有建设时间长、会计核算周期长和难度高的特殊性；部分房地产工程项目的建设周期甚至要耗费二至五年的时间，因此房地产工程项目的会计核算周期也相应延长。除此之外，房地产工程项目在建设规模、建设用途、项目性质、工程定位、建筑项目所在地等方面均存在差异与不同，应结合具体的房地产工程项目特点进行规划。
3.3 会计核算中应当考虑到房地产公司利润分配的各种需求
房地产建筑工程项目的投资方身份多样，根据投资方参与工程项目的方式不同、出资比例不同，决定工程项目的最终利润分配比例，或者依据合同约定的方式进行利润分配。
4 改善房地产公司稅务筹划的方案策略
根据房地产工程项目的盈利销售情况，组织开展房地产公司的税务筹划。
首先，房地产公司应当做好劳务外包环节中的纳税筹划工作。根据建筑项目所在地的地方税收规定和税收优惠政策，将工程项目的劳务部分转给享有税收减免优惠的承包方，从而获得相应的劳务税收优惠，降低工程项目开发与建设成本，提高经营收益。
其次，房地产公司应当做好结算环节中的纳税筹划工作。结合工程情况，选择代理销售或者分期付款的结算方式，通过这种计算付款方式的改革与转变，实现税务的合理分摊，以降低房地产开发公司自身的纳税压力，为房地产公司争取到充裕的资金账目回收时间。
最后，加强房地产公司的其他税务筹划能力。举例说明，如果房地产公司依照合同约定，在特定期间，将公司所拥有的设备、物资和其他财产交给承租方使用，并由承租方交付一定的租金；租赁物的所有权仍然归房地产公司所有，承租方只享有约定期间内的使用权（包括航空运输、海上运输等）。这种向外提供动产物资的租赁方式，需要按照17%的税率缴纳所得税，有关房地产公司需要结合自身经济情况和发展需求，提前制定好纳税筹划工作，避免增加公司的纳税负担。
5 结语
综上所述，房地产公司的会计核算与纳税筹划工作具有特殊性和复杂性，需要结合具体的工程项目情况和房地产公司的经济实力，制定出最佳的纳税筹划方案，以降低公司的纳税风险，起到节约经济成本，提升经济效益的作用。
参考文献
[1] 李小葵.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会学习，2017（02）.
[2] 吕莹.营改增的新形式下施工企业的影响以及应对策略[J].现代经济信息，2016（18）.
[3] 艾静萍.房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J].企业改革与管理，2016（16）.
[4] 彭颖.房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J].财务与会计，2016（16）.
[5] 王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财经界（学术版），2015（16）.
关键词：税务处理 会计核算 纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）11（a）-100-02
房地产行业的健康发展，需要依靠科学的财务管理与会计核算，以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看，根据房地产项目的所在地域不同，其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别，主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。
1 我国当前房地产公司会计核算与税务处理的情况概论
一般来说，房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一，筹措开发项目所需资金；第二，及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本，并加强成本管理，降低成本；第三，正确核算开发经营收支，加强经营管理，提高经济效益；第四，强化商品房销售管理工作，及时收回价款；第五，按照国家有关政策，正确地对企业利润进行分配。房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其财务核算的侧重点也有所不同。具体来说，房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。
2 营业税改增值税后房地产公司在会计核算与税务处理方面的调整与变化
2.1 房地产公司在会计核算方面的调整
在实施营业税制度阶段，我国房地产公司的纳税项目为“不动产销售额”，其纳税税率为5%；在实施增值税税制改革后，房地产公司的纳税税率调整为11%，纳税项目为“产品增值价值”。
2.2 房地产公司在会计利润方面的调整
考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要——如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
2.3 房地产公司在税务处理方面的调整
营改增之前，房地产开发企业涉及的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、 城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。
2.4 房地产公司在发票管理方面的调整
在我国实施营业税税制的阶段，房地产公司的发票不可以用于纳税额抵扣和减免，只能够当作建筑原材料和其他物资采购、费用支出的相关证明或书面凭证；当实施增值税税收制度之后，房地产公司的增值税发票可以用作纳税额的抵扣或减免，其他单位所开出的增值税发票能够关系到房地产公司的税额抵免，因此房地产公司应当加强对增值税发票的重视与管控，一方面做好进项发票的抵扣、认证和取得，另一方面加强对销项发票的作废、保管、开具和领购等环节的管理。
3 优化房地产公司会计核算的方案策略
3.1 会计核算方案中应当考虑到房地产公司营业收入的多样性
房地产公司的工程项目开发与建设活动具有多样化、综合化经营特色，其经营项目及收益主要来源于：配套设施转让收益、商品房销售收益、土地使用权出让收益和其他经营收益。因此，房地产公司应当结合自身的经营内容，制定出具体、细化、全面的会计核算方案，而不能够仅仅涉及经营项目中的一个或者几个方面。
3.2 会计核算方案中应当考虑到房地产开发与建设项目的特殊性
房地产公司的工程项目具有建设时间长、会计核算周期长和难度高的特殊性；部分房地产工程项目的建设周期甚至要耗费二至五年的时间，因此房地产工程项目的会计核算周期也相应延长。除此之外，房地产工程项目在建设规模、建设用途、项目性质、工程定位、建筑项目所在地等方面均存在差异与不同，应结合具体的房地产工程项目特点进行规划。
3.3 会计核算中应当考虑到房地产公司利润分配的各种需求
房地产建筑工程项目的投资方身份多样，根据投资方参与工程项目的方式不同、出资比例不同，决定工程项目的最终利润分配比例，或者依据合同约定的方式进行利润分配。
4 改善房地产公司稅务筹划的方案策略
根据房地产工程项目的盈利销售情况，组织开展房地产公司的税务筹划。
首先，房地产公司应当做好劳务外包环节中的纳税筹划工作。根据建筑项目所在地的地方税收规定和税收优惠政策，将工程项目的劳务部分转给享有税收减免优惠的承包方，从而获得相应的劳务税收优惠，降低工程项目开发与建设成本，提高经营收益。
其次，房地产公司应当做好结算环节中的纳税筹划工作。结合工程情况，选择代理销售或者分期付款的结算方式，通过这种计算付款方式的改革与转变，实现税务的合理分摊，以降低房地产开发公司自身的纳税压力，为房地产公司争取到充裕的资金账目回收时间。
最后，加强房地产公司的其他税务筹划能力。举例说明，如果房地产公司依照合同约定，在特定期间，将公司所拥有的设备、物资和其他财产交给承租方使用，并由承租方交付一定的租金；租赁物的所有权仍然归房地产公司所有，承租方只享有约定期间内的使用权（包括航空运输、海上运输等）。这种向外提供动产物资的租赁方式，需要按照17%的税率缴纳所得税，有关房地产公司需要结合自身经济情况和发展需求，提前制定好纳税筹划工作，避免增加公司的纳税负担。
5 结语
综上所述，房地产公司的会计核算与纳税筹划工作具有特殊性和复杂性，需要结合具体的工程项目情况和房地产公司的经济实力，制定出最佳的纳税筹划方案，以降低公司的纳税风险，起到节约经济成本，提升经济效益的作用。
参考文献
[1] 李小葵.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会学习，2017（02）.
[2] 吕莹.营改增的新形式下施工企业的影响以及应对策略[J].现代经济信息，2016（18）.
[3] 艾静萍.房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J].企业改革与管理，2016（16）.
[4] 彭颖.房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J].财务与会计，2016（16）.
[5] 王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财经界（学术版），2015（16）.