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摘 要：2016年9月起，19个城市相继宣布出台限购政策，同时取消一些现有非市场化的调控措施，以达到遏制投机和过度投资，保护和满足刚性需求的目的，实现“房住不炒”，确保行业长期平稳健康发展。本文从微观角度，以南京市为例，通过调查限购政策对不同需求消费者的影响，来浅谈限购政策的有效性以及长远性。
关键词：限购政策；南京；消费者；刚性需求；投资性需求
一、 南京限购政策概况
2016年9月，南京市政府出台限购政策，其政策规定在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房；非外地户口有中高级职称或硕士学历以上最多拥有1套新建商品住房和二手住房，不受户籍限制即不需提供2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明。
二、 调查概况
（一） 调查群体基本情况
本次调查共获得有效问卷97份，调查者受教育程度普遍较高，对限购政策有一定了解与认知，可满足研究需要，对象基本情况如下：
（二） 房屋拥有和需求情况
通过对97份问卷的分析得到调查群体中无房产所占的比例为48.45%，拥有一套房产的、两套房产、两套以上房产的比例分别为31.96%、13.40%、6.19%；48.45%的人其购房目的为首购自住，出于改善居住条件、子女婚房、进行投资以及其他用途的比例分别为27.84%、7.22%、12.37%、4.12%；购房需求强烈的人占51.55%，需求一般、较弱的人分别占31.96%、16.49%。
（三） 政策认知情况
通过调查数据得知，56.70%的人认为政策执行到位，认为政策执行一般、不够到位以及不清楚的比例分别为27.84%、11.34%、4.12%；近60%的人对限购政策持支持态度，其多为刚性需求者或改善住房型需求者，11.34%的人持反对态度，大多为投资型需求者，还包括小部分外地户籍的刚性需求者。
（四） 政策影响状况
分析调查数据得知，58.76%的人表示限购政策对其购房意愿产生影响，其具体影响为17.54%人决定不买房，42.11%的人决定买房，40.35%的人持观望态度，延期买房；52.28%的人认为房价将继续上涨，不变和下跌的比例分别占23.71%、23.71%。
三、 存在问题
（一） 限购政策误伤刚性需求者
调查发现，限购政策虽有效抑制了投资型需求者，减少了其“广厦千万间”的现象，控制
了房产交易的乱象，将房产交易控制在一个较为合理的空间，但也误伤了不少刚性需求者，不少外地户籍者表示提交缴纳2年以上个人所得税的证明这一要求使其暂时无法买房，没有“立锥之地”。而且调查发现不少刚性需求者担心房价的再度上涨，未来政策会更加严格苛刻，其购房需求强烈且意愿上升。
（二） 限购政策影响周边城市房地产市场
调查发现，不少投资型需求者在南京执行限购政策后，将其投资目光转向周边的三线城市房地产市场，虽减缓了已经处于饱和状态南京房地产市场，对其进行缓冲，使其处于冷冻状态，但对周边的三线房地产市场造成冲击，房价略微上涨，对当地刚性需求者以及改善型住房需求者不利。
（三） 限购政策针对性不足
限购政策虽精准打击了拥有两套房产以上的投资型需求者，但就调查发现不少拥有一套房产的本地户籍者购买第二套房用于投资，甚至出现“以房养房”的现象，用收纳的租金偿还银行贷款，暂行限购政策无法解决此类问题。
（四） 限购政策进退两难
限购政策会冷冻房地产市场，但长期的限购政策，则会导致房地产企业空置率上升，面临难以偿还商业贷款的压力，整个市场经济环境会下降一个档次，难以长远，但同时不少投资性需求者看衰限購政策，一旦政策取消，势必炒房导致房价上涨，伤害刚性需求者以及改善型住房需求者的利益。
四、 总结与反思
（一） 结论
本研究主要从微观角度研究限购政策对不同购房意愿消费者的影响，结合调查者户籍以及拥有房产的数目得出，政策极大降低了拥有二套及以上房产的南京户籍消费者的购房意愿，有效地抑制了本地人的炒房投机行为，但可能会误伤外地户籍者，使其短时间无法买房，而且出于担心房价的再度上涨，未来政策会更加严格苛刻，导致其购房需求强烈且意愿上升，产生负面效应；存在可能对周围城市房地产市场产生冲击、针对性不足以及长远性缺乏问题。限购政策实行一年半，未能稳定房价，仅通过抑制投资需求是无法解决问题的，应考虑大多数购房者即住房刚性需求者和住房改善者的情况，如何解决这些人的需求才是重中之重，由此现行限购政策并非长远之计。
（二） 反思
由于客观条件的限制，本研究在样本选择，样本质量，样本数量上存在不足，如仅在银行，房产中心发放问卷，影响样本的代表性。同时数据分析也只停留在单因素分析，交叉分析阶段，说服力尚缺。仅从消费者微观层面讨论得出结论也存在不足。
参考文献：
[1] 孙莹，罗新波，焦爱英.“限购令“对房地产市场和住房消费行为的影响——以天津市为例[J].中国市场，2011（48）.
作者简介：郭鹏程，江苏省南京市，江苏省南京农业大学公共管理学院。
关键词：限购政策；南京；消费者；刚性需求；投资性需求
一、 南京限购政策概况
2016年9月，南京市政府出台限购政策，其政策规定在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房；非外地户口有中高级职称或硕士学历以上最多拥有1套新建商品住房和二手住房，不受户籍限制即不需提供2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明。
二、 调查概况
（一） 调查群体基本情况
本次调查共获得有效问卷97份，调查者受教育程度普遍较高，对限购政策有一定了解与认知，可满足研究需要，对象基本情况如下：
（二） 房屋拥有和需求情况
通过对97份问卷的分析得到调查群体中无房产所占的比例为48.45%，拥有一套房产的、两套房产、两套以上房产的比例分别为31.96%、13.40%、6.19%；48.45%的人其购房目的为首购自住，出于改善居住条件、子女婚房、进行投资以及其他用途的比例分别为27.84%、7.22%、12.37%、4.12%；购房需求强烈的人占51.55%，需求一般、较弱的人分别占31.96%、16.49%。
（三） 政策认知情况
通过调查数据得知，56.70%的人认为政策执行到位，认为政策执行一般、不够到位以及不清楚的比例分别为27.84%、11.34%、4.12%；近60%的人对限购政策持支持态度，其多为刚性需求者或改善住房型需求者，11.34%的人持反对态度，大多为投资型需求者，还包括小部分外地户籍的刚性需求者。
（四） 政策影响状况
分析调查数据得知，58.76%的人表示限购政策对其购房意愿产生影响，其具体影响为17.54%人决定不买房，42.11%的人决定买房，40.35%的人持观望态度，延期买房；52.28%的人认为房价将继续上涨，不变和下跌的比例分别占23.71%、23.71%。
三、 存在问题
（一） 限购政策误伤刚性需求者
调查发现，限购政策虽有效抑制了投资型需求者，减少了其“广厦千万间”的现象，控制
了房产交易的乱象，将房产交易控制在一个较为合理的空间，但也误伤了不少刚性需求者，不少外地户籍者表示提交缴纳2年以上个人所得税的证明这一要求使其暂时无法买房，没有“立锥之地”。而且调查发现不少刚性需求者担心房价的再度上涨，未来政策会更加严格苛刻，其购房需求强烈且意愿上升。
（二） 限购政策影响周边城市房地产市场
调查发现，不少投资型需求者在南京执行限购政策后，将其投资目光转向周边的三线城市房地产市场，虽减缓了已经处于饱和状态南京房地产市场，对其进行缓冲，使其处于冷冻状态，但对周边的三线房地产市场造成冲击，房价略微上涨，对当地刚性需求者以及改善型住房需求者不利。
（三） 限购政策针对性不足
限购政策虽精准打击了拥有两套房产以上的投资型需求者，但就调查发现不少拥有一套房产的本地户籍者购买第二套房用于投资，甚至出现“以房养房”的现象，用收纳的租金偿还银行贷款，暂行限购政策无法解决此类问题。
（四） 限购政策进退两难
限购政策会冷冻房地产市场，但长期的限购政策，则会导致房地产企业空置率上升，面临难以偿还商业贷款的压力，整个市场经济环境会下降一个档次，难以长远，但同时不少投资性需求者看衰限購政策，一旦政策取消，势必炒房导致房价上涨，伤害刚性需求者以及改善型住房需求者的利益。
四、 总结与反思
（一） 结论
本研究主要从微观角度研究限购政策对不同购房意愿消费者的影响，结合调查者户籍以及拥有房产的数目得出，政策极大降低了拥有二套及以上房产的南京户籍消费者的购房意愿，有效地抑制了本地人的炒房投机行为，但可能会误伤外地户籍者，使其短时间无法买房，而且出于担心房价的再度上涨，未来政策会更加严格苛刻，导致其购房需求强烈且意愿上升，产生负面效应；存在可能对周围城市房地产市场产生冲击、针对性不足以及长远性缺乏问题。限购政策实行一年半，未能稳定房价，仅通过抑制投资需求是无法解决问题的，应考虑大多数购房者即住房刚性需求者和住房改善者的情况，如何解决这些人的需求才是重中之重，由此现行限购政策并非长远之计。
（二） 反思
由于客观条件的限制，本研究在样本选择，样本质量，样本数量上存在不足，如仅在银行，房产中心发放问卷，影响样本的代表性。同时数据分析也只停留在单因素分析，交叉分析阶段，说服力尚缺。仅从消费者微观层面讨论得出结论也存在不足。
参考文献：
[1] 孙莹，罗新波，焦爱英.“限购令“对房地产市场和住房消费行为的影响——以天津市为例[J].中国市场，2011（48）.
作者简介：郭鹏程，江苏省南京市，江苏省南京农业大学公共管理学院。