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【摘 要】物业管理是一个新兴的服务行业，近三十年来，在我国取得了长足的发展。物业管理企业实行内部会计控制的目的是为确保物业经营管理活动有序进行，堵塞漏洞、防范风险，保护资产的安全和完整，提高会计信息的真实性和准确性，提高资金的使用效率，以及保证国家法律法规和内部规章制度的贯彻执行，保障物业管理企业持续经营。我国的物业管理企业受自身资金和资质的限制，往往更为重视短期收益、缺乏长远目标。内部会计控制是一项需要企业全员参与的长期工作，其具体经济效益很难在短期内确定，这就导致其往往被追求短期收益的物业管理企业所忽视。我国的物业管理企业大多规模小，人员少。物业管理企业的经营管理权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率。在对我国物业管理企业的研究过程中，笔者发现物业管理企业普遍存在忽视内部会计控制和内部会计控制缺乏执行力的现象。笔者对我国物业管理企业内部会计控制现状进行深入分析，并提出了物业管理企业内部会计控制具体改进措施。
【关键词】物业管理；内部会计控制；现状；改进措施
物业管理企业是随着我国房地产行业的发展而出现并迅速发展起来的第三产业之一。物业管理企业实行内部会计控制的目的是为确保物业经营管理活动有序进行，堵塞漏洞、防范风险，保护资产的安全和完整，提高会计信息的真实性和准确性，提高资金的使用效率，以及保证国家法律法规和内部规章制度的贯彻执行，保障物业管理企业持续经营。由于我国物业管理企业发展的历史较短，加之我国物业管理相关内部会计控制制度还很不完善，物业管理企业普遍忽视内部会计控制，从而导致了物管企业经营微利甚至面临破产的命运。因此，通过分析我国目前物业管理企业内部会计控制现状，找出改进内部会计控制的途径，是大多数物管企业面临的重要问题。
一、相关理论概述
1.物业管理企业概念界定
物业管理就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在城市建设进程中也起到了重要的作用。
2.内部会计控制概念界定
内部控制分为内部会计控制（Internal Accounting Control）和内部管理控制（Internal Administrative Control）两类，其中内部会计控制是指单位为加强对会计工作的有效管理而制订的各种组织、分工、程序、方法、标准、守则和规程等。它由一系列具体的控制环节和控制措施组成，其基本目的在于保证会计信息的真实可靠性，保护企业财产的安全完整性。物业管理企业内部会计控制方法主要包括：不相容职务相互分离控制、授权批准制度、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。
3.物业管理企业内部会计控制特点
首先，物业管理企业内部会计控制很难形成统一模式。因为不同物业往往类型、大小、新旧、特点不同；业主的要求、收费模式、收费标准也不同；面临的市场环境、社会环境差异很大，再加上我国物业管理企业发展历史较短，缺乏国家从政策、制度上的完善的指导、监督和支持。由于上述内在和外在的因素影响，我国的物业管理企业很难形成统一的内部会计控制模式。
其次，物业管理企业内部会计控制受“资金”因素的影响更为彻底，很难形成完整的内部会计控制体系。物业管理企业设立“门槛”较低，它不需要拥有资产的所有权，仅是代替业主对资产进行管理。市场准入对企业人员和资产限制较低，大多物业管理企业都面临资金和资质限制，面对激烈的市场经营竞争，企业必然更为重视短期收益、缺乏长远目标，而内部会计控制带来的具体经济效益却很难在短期内确定，这必然导致物业管理企业对内部会计控制的忽视。资金短缺是物业管理行业的硬伤，任何管理行为都要受其制约，很难形成完整的管理体系。
第三，物业管理企业内部会计控制受“人员”因素的影响更为彻底，企业内部会计控制风险加大。物业管理企业大多规模小，人员少。普遍存在一人多职现象，权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率，加大了物业管理企业的内部会计控制风险。
二、我国物业管理企业内部会计控制现状
1.管理者认识不足
有些物业管理企业的管理者对内部会计控制缺乏正确认识，片面认为内部会计控制就是一堆文件、表格、手册和制度，只是形式上的控制，因而导致内部会计控制形同虚设；有些管理者片面认为内部会计控制就是会计人员的事情，仅在会计部门范围内，部分的制定和执行内部会计控制，降低了控制效率；有些管理者认为内部会计控制会把自己也纳入体系中控制，约束了自己的管理权力，降低了管理效力，彻底忽视内部会计控制；有些管理者认为内部会计控制投入大，受益不确定，是一种人力、物力、财力的浪费，弱化了内部会计控制。
2.内部会计控制体系不完善
内部会计控制不仅仅是某个人或者某个部门的控制行为，而是物业管理企业全员参与、全员受控的控制活动。它从控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督五个方面，强化风险评估和管理，确保物业管理企业经营活动的顺利进行。
3.机构设置不合理、职责不明确
我国物业管理企业尚未形成一套具有自己特色的企业设置，往往是借鉴成功企业的经验进行企业设置，而忽略了结合物业管理企业自身的具体情况，充分考虑物业管理企业管理人员的工作习惯、管理理念，建立一套反映自身特点的组织结构模式。为了节约成本，物业管理企业的机构设置往往趋于简化，从而出现一人多职，分工不明确，职责不明晰的现象。
4.信息化程度低、管理效率不高
物业管理企业的产、供、销、人、财、物等几乎全部的经营行为，都会经过会计这个中间环节，转化为会计信息体现出来。会计信息的生成和传递是一个极为重要的过程。会计信息失真，必然导致经营决策失误，从而给物业管理企业带来经营风险。物业管理企业应该从企业自身特点出发，选择使用适合自身的财务核算管理软件，使企业内部会计信息生成和传递系统形成一套严格的信息系统，避免会计信息失真并保证会计信息快速传递。 5.缺乏有效的监督机制
对于我国的物业管理企业来说，内部会计控制的监督机制效果不尽人意。我国的物业管理企业由于受到资金和规模的限制，考虑成本收益原则，往往不会设立专门的内部监督部门，也没有专门的监督工作人员。少数物业管理企业设立了内审机构或是专门设置了监督人员，但是监督机构的工作缺乏独立性，监督人员的专业水平较低，导致内部监督机制效力低下。
三、完善我国物业管理企业内部会计控制的措施
1.加强管理者重视程度
要保证物业管理企业内部会计控制的有效实施，必须加强管理者的重视，使企业管理者充分认识到内部会计控制的重要性。内部会计控制虽然从一定程度上制约了管理者的管理行为，但更多的还是保障了物业管理企业的资金和资产安全，保证了会计信息真实有效，减少了企业的经营风险，保证了管理者做出正确的决策，保证企业正常的物业管理经营活动。
2.全员参与内部会计控制
物业管理企业为业主提供唯一产品的是服务，企业增加收入的关键是提升服务品质，创建服务品牌。物业管理企业应该有意识的培育自己特有的企业文化，引导和规范员工的行为，形成企业凝聚力和竞争力。加强企业内部会计控制的培训和宣传工作，注重人才的培养，使防范风险和内部会计控制成为员工自觉遵守的行为守则的重要组成部分。
3.健全内部会计控制体系
健全物业管理企业内部会计控制体系应基于以下几个原则：一是相互牵制原则。在横向关系上，不相容岗位职务应该相互分离。一项工作由两个以上的人员完成，可以互相牵制，降低舞弊风险。在纵向关系上，建立授权审批制度。一项工作通过上下级间的互相牵制，共同完成，降低舞弊风险。二是相互配合原则。涉及内部会计控制的各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应互相沟通、积极配合，做到既相互牵制又相互协调，要在保证会计控制质量，提高工作效率的前提下完成各项经营任务。三是制定内部会计控制流程。将各个岗位尤其是关键岗位的工作制定详尽的流程，规范岗位实施细则和岗位职责。
4.加强信息化程度
物业管理企业财务软件的应用，提高了财务人员的工作效率，使原来需要几个人，或者是几个部门共同完成的复杂工作，现在由会计人员一次完成。会计电算化的应用，把财务人员从繁琐的重复工作中，解放出来，从而可以进行更为复杂的管理分析工作，更好的为企业管理人员提供真实、有效的会计信息。网络技术的应用，使会计信息实现异地共享，增加了会计信息的及时性和共享性，实现了企业管理者随时了解物业管理企业经营情况并及时做出决策。
5.加强内部会计控制监督
为了防范控制风险，确保企业内部财务控制目标的实现，物业管理企业应该加强企业内部会计控制监督工作。内部会计控制监督，不仅仅是对财务人员、财务部门的监督，而是应该覆盖物业管理企业的全体人员、所有部门。其中要重点加强对物业管理企业法人、企业管理人员和关键岗位管理人员的控制监督，建立关键岗位轮岗和定期稽查制度。通过对授权审批控制、不相容职务分离设置、关键控制环节和风险点的重点监督、预算控制、会计系统控制、内部报告控制、财产保全控制、电子信息系统控制等内部会计控制实施有效性的监督，及时发现风险、堵塞漏洞，确保物业管理企业正常的生产经营活动。
四、结束语
综上所述，内部会计控制在物业管理企业经营活动过程中的重要性不言而喻，它直接影响到企业的兴衰成败、生死存亡。内部会计控制是一个企业全员参与的管理活动，只有不断强化企业内部会计控制，才能实现物业管理企业的经营目标，从根本上提升企业的竞争力。
参考文献：
[1]张丽.我国关于小型企业内部会计控制问题探讨[J].中小企业研究，2013（8）：106-109
[2]谭伟.我国中小企业内部会计控制的问题及对策[J].企业技术开发，2013年12月，（34）：5-7
[3]冯天馨.论如何完善企业内部会计控制[J].中国外资，2014年2月（下）：86-87
[4]刘固基.论物业管理企业成本的特点及管控[J].企业经济，2006（10）：102-104
【关键词】物业管理；内部会计控制；现状；改进措施
物业管理企业是随着我国房地产行业的发展而出现并迅速发展起来的第三产业之一。物业管理企业实行内部会计控制的目的是为确保物业经营管理活动有序进行，堵塞漏洞、防范风险，保护资产的安全和完整，提高会计信息的真实性和准确性，提高资金的使用效率，以及保证国家法律法规和内部规章制度的贯彻执行，保障物业管理企业持续经营。由于我国物业管理企业发展的历史较短，加之我国物业管理相关内部会计控制制度还很不完善，物业管理企业普遍忽视内部会计控制，从而导致了物管企业经营微利甚至面临破产的命运。因此，通过分析我国目前物业管理企业内部会计控制现状，找出改进内部会计控制的途径，是大多数物管企业面临的重要问题。
一、相关理论概述
1.物业管理企业概念界定
物业管理就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在城市建设进程中也起到了重要的作用。
2.内部会计控制概念界定
内部控制分为内部会计控制（Internal Accounting Control）和内部管理控制（Internal Administrative Control）两类，其中内部会计控制是指单位为加强对会计工作的有效管理而制订的各种组织、分工、程序、方法、标准、守则和规程等。它由一系列具体的控制环节和控制措施组成，其基本目的在于保证会计信息的真实可靠性，保护企业财产的安全完整性。物业管理企业内部会计控制方法主要包括：不相容职务相互分离控制、授权批准制度、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。
3.物业管理企业内部会计控制特点
首先，物业管理企业内部会计控制很难形成统一模式。因为不同物业往往类型、大小、新旧、特点不同；业主的要求、收费模式、收费标准也不同；面临的市场环境、社会环境差异很大，再加上我国物业管理企业发展历史较短，缺乏国家从政策、制度上的完善的指导、监督和支持。由于上述内在和外在的因素影响，我国的物业管理企业很难形成统一的内部会计控制模式。
其次，物业管理企业内部会计控制受“资金”因素的影响更为彻底，很难形成完整的内部会计控制体系。物业管理企业设立“门槛”较低，它不需要拥有资产的所有权，仅是代替业主对资产进行管理。市场准入对企业人员和资产限制较低，大多物业管理企业都面临资金和资质限制，面对激烈的市场经营竞争，企业必然更为重视短期收益、缺乏长远目标，而内部会计控制带来的具体经济效益却很难在短期内确定，这必然导致物业管理企业对内部会计控制的忽视。资金短缺是物业管理行业的硬伤，任何管理行为都要受其制约，很难形成完整的管理体系。
第三，物业管理企业内部会计控制受“人员”因素的影响更为彻底，企业内部会计控制风险加大。物业管理企业大多规模小，人员少。普遍存在一人多职现象，权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率，加大了物业管理企业的内部会计控制风险。
二、我国物业管理企业内部会计控制现状
1.管理者认识不足
有些物业管理企业的管理者对内部会计控制缺乏正确认识，片面认为内部会计控制就是一堆文件、表格、手册和制度，只是形式上的控制，因而导致内部会计控制形同虚设；有些管理者片面认为内部会计控制就是会计人员的事情，仅在会计部门范围内，部分的制定和执行内部会计控制，降低了控制效率；有些管理者认为内部会计控制会把自己也纳入体系中控制，约束了自己的管理权力，降低了管理效力，彻底忽视内部会计控制；有些管理者认为内部会计控制投入大，受益不确定，是一种人力、物力、财力的浪费，弱化了内部会计控制。
2.内部会计控制体系不完善
内部会计控制不仅仅是某个人或者某个部门的控制行为，而是物业管理企业全员参与、全员受控的控制活动。它从控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督五个方面，强化风险评估和管理，确保物业管理企业经营活动的顺利进行。
3.机构设置不合理、职责不明确
我国物业管理企业尚未形成一套具有自己特色的企业设置，往往是借鉴成功企业的经验进行企业设置，而忽略了结合物业管理企业自身的具体情况，充分考虑物业管理企业管理人员的工作习惯、管理理念，建立一套反映自身特点的组织结构模式。为了节约成本，物业管理企业的机构设置往往趋于简化，从而出现一人多职，分工不明确，职责不明晰的现象。
4.信息化程度低、管理效率不高
物业管理企业的产、供、销、人、财、物等几乎全部的经营行为，都会经过会计这个中间环节，转化为会计信息体现出来。会计信息的生成和传递是一个极为重要的过程。会计信息失真，必然导致经营决策失误，从而给物业管理企业带来经营风险。物业管理企业应该从企业自身特点出发，选择使用适合自身的财务核算管理软件，使企业内部会计信息生成和传递系统形成一套严格的信息系统，避免会计信息失真并保证会计信息快速传递。 5.缺乏有效的监督机制
对于我国的物业管理企业来说，内部会计控制的监督机制效果不尽人意。我国的物业管理企业由于受到资金和规模的限制，考虑成本收益原则，往往不会设立专门的内部监督部门，也没有专门的监督工作人员。少数物业管理企业设立了内审机构或是专门设置了监督人员，但是监督机构的工作缺乏独立性，监督人员的专业水平较低，导致内部监督机制效力低下。
三、完善我国物业管理企业内部会计控制的措施
1.加强管理者重视程度
要保证物业管理企业内部会计控制的有效实施，必须加强管理者的重视，使企业管理者充分认识到内部会计控制的重要性。内部会计控制虽然从一定程度上制约了管理者的管理行为，但更多的还是保障了物业管理企业的资金和资产安全，保证了会计信息真实有效，减少了企业的经营风险，保证了管理者做出正确的决策，保证企业正常的物业管理经营活动。
2.全员参与内部会计控制
物业管理企业为业主提供唯一产品的是服务，企业增加收入的关键是提升服务品质，创建服务品牌。物业管理企业应该有意识的培育自己特有的企业文化，引导和规范员工的行为，形成企业凝聚力和竞争力。加强企业内部会计控制的培训和宣传工作，注重人才的培养，使防范风险和内部会计控制成为员工自觉遵守的行为守则的重要组成部分。
3.健全内部会计控制体系
健全物业管理企业内部会计控制体系应基于以下几个原则：一是相互牵制原则。在横向关系上，不相容岗位职务应该相互分离。一项工作由两个以上的人员完成，可以互相牵制，降低舞弊风险。在纵向关系上，建立授权审批制度。一项工作通过上下级间的互相牵制，共同完成，降低舞弊风险。二是相互配合原则。涉及内部会计控制的各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应互相沟通、积极配合，做到既相互牵制又相互协调，要在保证会计控制质量，提高工作效率的前提下完成各项经营任务。三是制定内部会计控制流程。将各个岗位尤其是关键岗位的工作制定详尽的流程，规范岗位实施细则和岗位职责。
4.加强信息化程度
物业管理企业财务软件的应用，提高了财务人员的工作效率，使原来需要几个人，或者是几个部门共同完成的复杂工作，现在由会计人员一次完成。会计电算化的应用，把财务人员从繁琐的重复工作中，解放出来，从而可以进行更为复杂的管理分析工作，更好的为企业管理人员提供真实、有效的会计信息。网络技术的应用，使会计信息实现异地共享，增加了会计信息的及时性和共享性，实现了企业管理者随时了解物业管理企业经营情况并及时做出决策。
5.加强内部会计控制监督
为了防范控制风险，确保企业内部财务控制目标的实现，物业管理企业应该加强企业内部会计控制监督工作。内部会计控制监督，不仅仅是对财务人员、财务部门的监督，而是应该覆盖物业管理企业的全体人员、所有部门。其中要重点加强对物业管理企业法人、企业管理人员和关键岗位管理人员的控制监督，建立关键岗位轮岗和定期稽查制度。通过对授权审批控制、不相容职务分离设置、关键控制环节和风险点的重点监督、预算控制、会计系统控制、内部报告控制、财产保全控制、电子信息系统控制等内部会计控制实施有效性的监督，及时发现风险、堵塞漏洞，确保物业管理企业正常的生产经营活动。
四、结束语
综上所述，内部会计控制在物业管理企业经营活动过程中的重要性不言而喻，它直接影响到企业的兴衰成败、生死存亡。内部会计控制是一个企业全员参与的管理活动，只有不断强化企业内部会计控制，才能实现物业管理企业的经营目标，从根本上提升企业的竞争力。
参考文献：
[1]张丽.我国关于小型企业内部会计控制问题探讨[J].中小企业研究，2013（8）：106-109
[2]谭伟.我国中小企业内部会计控制的问题及对策[J].企业技术开发，2013年12月，（34）：5-7
[3]冯天馨.论如何完善企业内部会计控制[J].中国外资，2014年2月（下）：86-87
[4]刘固基.论物业管理企业成本的特点及管控[J].企业经济，2006（10）：102-104