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2010年中国的房地产市场无疑会在明年的政府工作报告中写下重重的一笔。上半年政府出台了堪称史上“影响空前”的一系列对于房地产市场的调控政策。“房地产”这三个字已经远远超过了其字面上所代表的含义，已经是关系到国计民生、社会和谐稳定、经济平稳发展的代名词。2010年上半年的房地产市场究竟带给人们哪些思考，下半年的房地产市场又将有怎样的发展趋势，房地产市场还要不要投资，如何去投资?
重拳、连环拳、组合拳
2009年初，在政府的四万亿的投资作用下，在”拉动内需”、“刺激消费”两架“马车”的政策导向下，房地产市场经历了如火如荼的一年。2010年一季度，宏观经济形势在延续去年回暖的基础上持续向好，GDP增长达到11.9％，工业企业利润和效益大幅增长，社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20个百分点。此外，1-3月份出口平均增速(28.1％)恢复到2007年平均水平；财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。
2010年第一季度，宽松货币政策的惯性作用使得市场上有资金充裕，但住房供给仍相对短缺，70个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨，特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。房地产市场“淡季不淡”的异常表现成为调控政策出台的直接诱因。
此外，在年初“国十一条”与全国两会过后，一线城市“地王”的出现再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，企业不理性涨价行为开始出现，市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大。资产价格的过度膨胀已导致民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升，由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础，房地产调控政策应势而生。可以说“地王”事件是房地产市场开始调控的直接导火索，刺激了政府的敏感神经，触及了政府的忍受底线，坚定了政府要打击高房价、遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳、健康发展的决心。
回顾4月17日“国十条”房地产调控政策出台以来，除中央政府和地方政府出台诸如遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等调控政策外，备部委根据业务主管范围也出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。从一系列密集的调控政策可以看出政府的态度，尤其是“二套房认定标准”政策，明确了政府要坚决打击投资投机性需求，并且抑制泡沫、打压房价的决心。
回顾5月份市场数据，可以看到，在政策“真空”期，房地产市场的成交量呈现快速增长的态势，不论是开发商拿地的面积、金额，还是住房(保障性住房)成交的面积，一直维持在历史较高水平。但是房地产市场调控政策密集出台之后，市场的反应较大，仅5月份住宅成交一项数据就可以看出，环比有了近五成的下降，有的二线城市竟然达到了八成左右的暴跌。房地产市场在新政调控的第一个月就表现出成交量低迷，市场观望情绪浓厚，开发商、投资者、购房者无一例外地密切关注着市场，关注着下半年房地产市场的走势。可以说，新政的效果初现，不过房价的依然坚挺坚定了政府调控房价的决心，并且要坚决抑制泡沫、打击投资性需求。
寻找下半年的机会
2010年的房地产市场是不是没有投资价值了?是不是就不能去投资了呢?笔者认为不能说的这么绝对。房地产投资属于中长期稳健型投资，收益适中，保值性强，风险较低，可以跑赢CPI。所以说房地产投资还是投资项目中十分重要的一个品种。政策面上，政府密集出台的房地产调控政策已经在市场上掀起巨大涟漪，“一只靴子”已然落地，“另一只靴子”物业税、房产税也呼之欲出，不过不是现在。政策的“真空”期给了市场一个喘息的机会，不过虽然最近出台更严厉的政策可能性不大，但是从政策的持续性上来看，目前还没有松动的迹象；市场方面，许多一、二线城市成交量已经“腰斩”，在政策的调控下，市场将更趋于理性。
2010年的下半年房地产市场成交量会持续低迷，观望气氛也会更加浓厚，不过，有一些热患还是值得关注。
CBD东扩
3月23日，北京市规划委在其官网上公示了CBD东扩区的规划综合方案，规划将CBD在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米。公示显示，规划方案将延续原CBD“金十字”的布局模式，呈“一主一副”、“双十字”的格局。即原来的东三环路和建国路组成的“金十字”，西大望路和朝阳路形成的“新十字”。在绿地和道路系统方面衔接现状CBD，创造更多景观地块，创造舒适街道空间。
南城开发
南城一直是北京市政府的一个“老大难”问题，人口密集、流动人口较多、许多胡同及危房均是政府一直改造南城的“绊脚石”。但是从2010年开始，北京市政府开始下大力气治理南城，伴随着地铁房山线、大兴线、亦庄线的全面开通，中端低密集户型将集中涌现，首都第二机场选址在大兴区榆垡镇，而大红门、新发地等一些大型批发和集散地的成熟，新兴制造业和物流集散中心将布局南城。
通州新城
未来通州新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。
运河北京文化商务中心区初步规划分三个功能区。文化商务休闲区主要包括文化博览、文化演艺、运河水乡和商务酒店等特色区域；会展综合服务区将着力建设国际一流的会展综合服务中心，承力各种国际会议，大力提升新城国际化水平；高端商贸居住区，建设大型商业设施和高档水景公寓，打造运河沿岸高端商贸居住区。通过功能区的建设，吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入住。
今年通州区将启动一批以高端、总部型为主的大项目。北汽控股动力总部、中国动向集团总部、苏宁电器华北总部、金融街分区、阳光保险等项目，目前进展顺利。
功能性项目以健全城市功能为主，包括宏鑫花园五星级酒店等。此外，今年该区将启动文化体育、博物馆等一批公共服务设施的建设，完善城市公共服务功能。
轨道交通沿线的高端中小户型
除了上述三块重点发展的区域，随着北京城市轨道变通发展的日益增速，在勒道交通沿线的高端中小户型也初现投资价值。中小户型有几大优点：总价低，投资门坎低；好出租，空置期短，租金收益高；好出售，变现快；维护成本低，物业费、取暖费都是按面积征收的；投资自住两相宜。但之所以强调高端，是避免和未来政府大量推出的公共租赁房、两限房和普通商品房竞争。
相信，房地产市场在调控政策的作用下市场会在下半年慢慢回归理性，而投资价值也会慢慢显现。下半年，政府是否将出台房产税政策，“另一只靴子”是否会平稳落地，房地产市场在政策的调控下将何去何从，拭目以待。
重拳、连环拳、组合拳
2009年初，在政府的四万亿的投资作用下，在”拉动内需”、“刺激消费”两架“马车”的政策导向下，房地产市场经历了如火如荼的一年。2010年一季度，宏观经济形势在延续去年回暖的基础上持续向好，GDP增长达到11.9％，工业企业利润和效益大幅增长，社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20个百分点。此外，1-3月份出口平均增速(28.1％)恢复到2007年平均水平；财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。
2010年第一季度，宽松货币政策的惯性作用使得市场上有资金充裕，但住房供给仍相对短缺，70个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨，特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。房地产市场“淡季不淡”的异常表现成为调控政策出台的直接诱因。
此外，在年初“国十一条”与全国两会过后，一线城市“地王”的出现再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，企业不理性涨价行为开始出现，市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大。资产价格的过度膨胀已导致民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升，由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础，房地产调控政策应势而生。可以说“地王”事件是房地产市场开始调控的直接导火索，刺激了政府的敏感神经，触及了政府的忍受底线，坚定了政府要打击高房价、遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳、健康发展的决心。
回顾4月17日“国十条”房地产调控政策出台以来，除中央政府和地方政府出台诸如遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等调控政策外，备部委根据业务主管范围也出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。从一系列密集的调控政策可以看出政府的态度，尤其是“二套房认定标准”政策，明确了政府要坚决打击投资投机性需求，并且抑制泡沫、打压房价的决心。
回顾5月份市场数据，可以看到，在政策“真空”期，房地产市场的成交量呈现快速增长的态势，不论是开发商拿地的面积、金额，还是住房(保障性住房)成交的面积，一直维持在历史较高水平。但是房地产市场调控政策密集出台之后，市场的反应较大，仅5月份住宅成交一项数据就可以看出，环比有了近五成的下降，有的二线城市竟然达到了八成左右的暴跌。房地产市场在新政调控的第一个月就表现出成交量低迷，市场观望情绪浓厚，开发商、投资者、购房者无一例外地密切关注着市场，关注着下半年房地产市场的走势。可以说，新政的效果初现，不过房价的依然坚挺坚定了政府调控房价的决心，并且要坚决抑制泡沫、打击投资性需求。
寻找下半年的机会
2010年的房地产市场是不是没有投资价值了?是不是就不能去投资了呢?笔者认为不能说的这么绝对。房地产投资属于中长期稳健型投资，收益适中，保值性强，风险较低，可以跑赢CPI。所以说房地产投资还是投资项目中十分重要的一个品种。政策面上，政府密集出台的房地产调控政策已经在市场上掀起巨大涟漪，“一只靴子”已然落地，“另一只靴子”物业税、房产税也呼之欲出，不过不是现在。政策的“真空”期给了市场一个喘息的机会，不过虽然最近出台更严厉的政策可能性不大，但是从政策的持续性上来看，目前还没有松动的迹象；市场方面，许多一、二线城市成交量已经“腰斩”，在政策的调控下，市场将更趋于理性。
2010年的下半年房地产市场成交量会持续低迷，观望气氛也会更加浓厚，不过，有一些热患还是值得关注。
CBD东扩
3月23日，北京市规划委在其官网上公示了CBD东扩区的规划综合方案，规划将CBD在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米。公示显示，规划方案将延续原CBD“金十字”的布局模式，呈“一主一副”、“双十字”的格局。即原来的东三环路和建国路组成的“金十字”，西大望路和朝阳路形成的“新十字”。在绿地和道路系统方面衔接现状CBD，创造更多景观地块，创造舒适街道空间。
南城开发
南城一直是北京市政府的一个“老大难”问题，人口密集、流动人口较多、许多胡同及危房均是政府一直改造南城的“绊脚石”。但是从2010年开始，北京市政府开始下大力气治理南城，伴随着地铁房山线、大兴线、亦庄线的全面开通，中端低密集户型将集中涌现，首都第二机场选址在大兴区榆垡镇，而大红门、新发地等一些大型批发和集散地的成熟，新兴制造业和物流集散中心将布局南城。
通州新城
未来通州新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。
运河北京文化商务中心区初步规划分三个功能区。文化商务休闲区主要包括文化博览、文化演艺、运河水乡和商务酒店等特色区域；会展综合服务区将着力建设国际一流的会展综合服务中心，承力各种国际会议，大力提升新城国际化水平；高端商贸居住区，建设大型商业设施和高档水景公寓，打造运河沿岸高端商贸居住区。通过功能区的建设，吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入住。
今年通州区将启动一批以高端、总部型为主的大项目。北汽控股动力总部、中国动向集团总部、苏宁电器华北总部、金融街分区、阳光保险等项目，目前进展顺利。
功能性项目以健全城市功能为主，包括宏鑫花园五星级酒店等。此外，今年该区将启动文化体育、博物馆等一批公共服务设施的建设，完善城市公共服务功能。
轨道交通沿线的高端中小户型
除了上述三块重点发展的区域，随着北京城市轨道变通发展的日益增速，在勒道交通沿线的高端中小户型也初现投资价值。中小户型有几大优点：总价低，投资门坎低；好出租，空置期短，租金收益高；好出售，变现快；维护成本低，物业费、取暖费都是按面积征收的；投资自住两相宜。但之所以强调高端，是避免和未来政府大量推出的公共租赁房、两限房和普通商品房竞争。
相信，房地产市场在调控政策的作用下市场会在下半年慢慢回归理性，而投资价值也会慢慢显现。下半年，政府是否将出台房产税政策，“另一只靴子”是否会平稳落地，房地产市场在政策的调控下将何去何从，拭目以待。