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欧洲住房市场现状如何？欧洲各国政府如何解决居民住房问题？欧洲在住房领域面临哪些挑战？本文采集欧洲第一手资料，通过最新的数据、一目了然的图表，为读者提供欧洲住房市场的趋势与住房政策的经验。
一、社会人口背景
欧洲社会人口呈现三大发展趋势：人口老龄化；家庭结构演变，日趋不稳定；人口日益多元化（社会阶层多元化、民族多元化等）。（见图1和图2）
二、住房市场
（一）房价
各国的房价从1996年开始显著攀升，在2006年达到顶峰，随后因经济衰退而下滑。德国是例外，房价一直保持稳定。（见图3和图4）
（二）住房支出
从图5可见，在濒临贫困人口中住房支出占可支配收入的比例高；按家庭类型分类，单独居住的人住房支出比例高，尤其是单独居住的老年人。
图1：欧盟人口趋势预测（2008-2060年）
数据来源：欧盟统计局（Eurostat）。
三、社会住房概况
欧洲的社会住房（soci al housi ng）大体相当于中国的保障性住房。
（一）自有住房与社会住房
欧洲的社会住房平均约占住房总量的10%。
自有住房明显比租赁住房（社会住房和市场提供的租赁住房）更多。这一点在“老”欧盟成员国中的南欧国家表现得尤为明显，而在作为新欧盟成员国的东欧国家中则更为突出。（见图6）
（二）社会住房在欧盟各国的分布（见图7）
（三）对社会住房的需求增加
在有统计数据的地区，社会住房的需求与供给之间明显存在断层。
尽管社会住房机构近年来持续增加投资，欧洲社会住房委员会（CECO D H AS H ousi ng Europe）会员每年大约投入使用50万套社会住房，在欧洲仍然有超过400万申请者在等待分配社会住房。（见图8）
（四）社会住房与一般住房混建
1.社会住房分散建造在一般住房之间，以避免社会空间的隔离和“贫民窟”的产生。
2.社会住房机构提供附加服务，以更好地满足住户需求，促进社会融合。
3.创造楼房与小区可持续发展的环境，以提高生活质量并从长远角度减少消费与支出。
4.社会住房的各参与者加强合作，通过建立地区性工作网络以利用既有资源和专业能力。
5.帮助社会住房住户提升其经济条件、社会地位。
图2：住在父母家的年轻人比例（单位：%）
数据来源：欧盟统计局。
图3：各国房价增长指数（1996年=100）
数据来源：欧洲房贷联合会（European M ortgage Federati on）统计年鉴《H ypostat 2009》。
图4：住房贷款与GDP比值（2009年）
数据来源：欧洲房贷联合会统计年鉴《H ypostat 2009》。
图5：欧盟内各类家庭住房支出占可支配收入百分比（2009年）
数据来源：欧盟统计局。
图6：各住房类型的分布情况（单位：%）
注：欧盟3个候选成员国指克罗地亚、前南斯拉夫马其顿共和国、土耳其。2004年后加入欧盟的12个新成员国指捷克共和国、塞浦路斯、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、匈牙利、马耳他、波兰、斯洛文尼亚、斯洛伐克、保加利亚、罗马尼亚。2004年前加入欧盟的15个成员国指法国、德国、意大利、比利时、卢森堡、荷兰、英国、爱尔兰、丹麦、希腊、西班牙、葡萄牙、奥地利、芬兰、瑞典。欧盟27国指欧盟所有成员国，即2004年前加入欧盟的15个成员国+ 2004年后加入欧盟的12个新成员国。
数据来源：改善生活与工作条件欧洲基金会（Eurofound）第二次生活质量调查。
图7：欧盟各国社会租赁住房占本国住房总量的比例（单位：%）
数据来源：欧洲社会住房委员会（CECO DHAS H ousi ng Europe）2011年正在进行的项目。
图8：社会住房轮候名单的增长率（2008-2010年）
数据来源：欧洲社会住房委员会2011年综合性调查。
图9：欧洲社会住房委员会会员持有的租赁住房或合作社住房占本国住房总量的比例（包括第二套住房）
表1：关系成员国住房政策的三大欧盟政策表
图10：欧盟27国新住宅建造费用指数（2005年=100）
数据来源：欧盟统计局。
四、社会住房政策
（一）社会住房政策三种主要模式
欧盟的27个国家中存在三种主要的社会住房政策模式：“剩余”模式（resi dual m odel），主要存在于南欧及前东欧的社会主义国家，其主要特征是社会住房仅供给那些最贫穷的阶层。“一般”模式（general i st m odel），这一模式下，虽然受到一种或多种形式的收入和租金上额的限制，但社会住房将提供给更广大的社会群体，这种模式主要存在于德国、英国、法国和比利时。“普惠”模式（uni versal m odel），社会住房更多的以一种不带任何社会目标的“公共住房”的形式出现，其目的在于形成强大的社会租赁部门，为所有人提供大量的可支付的租赁住房。瑞典、丹麦和荷兰仍在一定程度上执行这一模式。
（二）关于欧洲社会住房委员会
欧洲社会住房委员会（CECO DH AS H ousi ng Europe）是社会住房与合作性住房的欧洲委员会，是国家性与区域性社会住房联合会的工作网络，这些联合会分别联合当地住房提供者———合作社、协会、公有住房公司、私有（非盈利性或低盈利性）住房公司等，以上这些住房提供者总数超过41400人。欧洲社会住房委员会的会员总共管理超过2700万套住房，约占欧盟现有住房的11. 7%。(见图9)
（三）欧盟政策与欧盟各成员国住房政策互相关联
住房政策不属于欧盟职权，但欧盟政策对（社会）住房部门有影响：
1.住房问题被列在欧洲议事日程上。
2.各国住房政策越来越多地需要将欧盟层面的概念、标准和政策纳入考虑范围。
3.各国住房政策处于欧盟各政策之间张力的中心。
4.这不仅代表约束，而可以为社会住房参与者创造新的资源（互相学习、拨款机会等）。
（四）关系成员国住房政策的三大欧盟政策（见表1）
图11：欧洲各国政府平均用于公共服务的支出
数据来源：欧盟统计局。
图12：住房建造量指数（2007-2009年，季度性）
注：2007Q 2=2007年第2季度，如此类推。
五、面临挑战
（一）挑战一：如何维持社会住房的建造量
面临住宅建造费用上涨、公共拨款减少、难以获得贷款的困难，维持社会住房的建造量成为一大挑战。（见图10和图11）
（二）挑战二：经济危机中如何维持社会住房的建造量（见图12）
一、社会人口背景
欧洲社会人口呈现三大发展趋势：人口老龄化；家庭结构演变，日趋不稳定；人口日益多元化（社会阶层多元化、民族多元化等）。（见图1和图2）
二、住房市场
（一）房价
各国的房价从1996年开始显著攀升，在2006年达到顶峰，随后因经济衰退而下滑。德国是例外，房价一直保持稳定。（见图3和图4）
（二）住房支出
从图5可见，在濒临贫困人口中住房支出占可支配收入的比例高；按家庭类型分类，单独居住的人住房支出比例高，尤其是单独居住的老年人。
图1：欧盟人口趋势预测（2008-2060年）
数据来源：欧盟统计局（Eurostat）。
三、社会住房概况
欧洲的社会住房（soci al housi ng）大体相当于中国的保障性住房。
（一）自有住房与社会住房
欧洲的社会住房平均约占住房总量的10%。
自有住房明显比租赁住房（社会住房和市场提供的租赁住房）更多。这一点在“老”欧盟成员国中的南欧国家表现得尤为明显，而在作为新欧盟成员国的东欧国家中则更为突出。（见图6）
（二）社会住房在欧盟各国的分布（见图7）
（三）对社会住房的需求增加
在有统计数据的地区，社会住房的需求与供给之间明显存在断层。
尽管社会住房机构近年来持续增加投资，欧洲社会住房委员会（CECO D H AS H ousi ng Europe）会员每年大约投入使用50万套社会住房，在欧洲仍然有超过400万申请者在等待分配社会住房。（见图8）
（四）社会住房与一般住房混建
1.社会住房分散建造在一般住房之间，以避免社会空间的隔离和“贫民窟”的产生。
2.社会住房机构提供附加服务，以更好地满足住户需求，促进社会融合。
3.创造楼房与小区可持续发展的环境，以提高生活质量并从长远角度减少消费与支出。
4.社会住房的各参与者加强合作，通过建立地区性工作网络以利用既有资源和专业能力。
5.帮助社会住房住户提升其经济条件、社会地位。
图2：住在父母家的年轻人比例（单位：%）
数据来源：欧盟统计局。
图3：各国房价增长指数（1996年=100）
数据来源：欧洲房贷联合会（European M ortgage Federati on）统计年鉴《H ypostat 2009》。
图4：住房贷款与GDP比值（2009年）
数据来源：欧洲房贷联合会统计年鉴《H ypostat 2009》。
图5：欧盟内各类家庭住房支出占可支配收入百分比（2009年）
数据来源：欧盟统计局。
图6：各住房类型的分布情况（单位：%）
注：欧盟3个候选成员国指克罗地亚、前南斯拉夫马其顿共和国、土耳其。2004年后加入欧盟的12个新成员国指捷克共和国、塞浦路斯、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、匈牙利、马耳他、波兰、斯洛文尼亚、斯洛伐克、保加利亚、罗马尼亚。2004年前加入欧盟的15个成员国指法国、德国、意大利、比利时、卢森堡、荷兰、英国、爱尔兰、丹麦、希腊、西班牙、葡萄牙、奥地利、芬兰、瑞典。欧盟27国指欧盟所有成员国，即2004年前加入欧盟的15个成员国+ 2004年后加入欧盟的12个新成员国。
数据来源：改善生活与工作条件欧洲基金会（Eurofound）第二次生活质量调查。
图7：欧盟各国社会租赁住房占本国住房总量的比例（单位：%）
数据来源：欧洲社会住房委员会（CECO DHAS H ousi ng Europe）2011年正在进行的项目。
图8：社会住房轮候名单的增长率（2008-2010年）
数据来源：欧洲社会住房委员会2011年综合性调查。
图9：欧洲社会住房委员会会员持有的租赁住房或合作社住房占本国住房总量的比例（包括第二套住房）
表1：关系成员国住房政策的三大欧盟政策表
图10：欧盟27国新住宅建造费用指数（2005年=100）
数据来源：欧盟统计局。
四、社会住房政策
（一）社会住房政策三种主要模式
欧盟的27个国家中存在三种主要的社会住房政策模式：“剩余”模式（resi dual m odel），主要存在于南欧及前东欧的社会主义国家，其主要特征是社会住房仅供给那些最贫穷的阶层。“一般”模式（general i st m odel），这一模式下，虽然受到一种或多种形式的收入和租金上额的限制，但社会住房将提供给更广大的社会群体，这种模式主要存在于德国、英国、法国和比利时。“普惠”模式（uni versal m odel），社会住房更多的以一种不带任何社会目标的“公共住房”的形式出现，其目的在于形成强大的社会租赁部门，为所有人提供大量的可支付的租赁住房。瑞典、丹麦和荷兰仍在一定程度上执行这一模式。
（二）关于欧洲社会住房委员会
欧洲社会住房委员会（CECO DH AS H ousi ng Europe）是社会住房与合作性住房的欧洲委员会，是国家性与区域性社会住房联合会的工作网络，这些联合会分别联合当地住房提供者———合作社、协会、公有住房公司、私有（非盈利性或低盈利性）住房公司等，以上这些住房提供者总数超过41400人。欧洲社会住房委员会的会员总共管理超过2700万套住房，约占欧盟现有住房的11. 7%。(见图9)
（三）欧盟政策与欧盟各成员国住房政策互相关联
住房政策不属于欧盟职权，但欧盟政策对（社会）住房部门有影响：
1.住房问题被列在欧洲议事日程上。
2.各国住房政策越来越多地需要将欧盟层面的概念、标准和政策纳入考虑范围。
3.各国住房政策处于欧盟各政策之间张力的中心。
4.这不仅代表约束，而可以为社会住房参与者创造新的资源（互相学习、拨款机会等）。
（四）关系成员国住房政策的三大欧盟政策（见表1）
图11：欧洲各国政府平均用于公共服务的支出
数据来源：欧盟统计局。
图12：住房建造量指数（2007-2009年，季度性）
注：2007Q 2=2007年第2季度，如此类推。
五、面临挑战
（一）挑战一：如何维持社会住房的建造量
面临住宅建造费用上涨、公共拨款减少、难以获得贷款的困难，维持社会住房的建造量成为一大挑战。（见图10和图11）
（二）挑战二：经济危机中如何维持社会住房的建造量（见图12）