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摘 要：在房地产测绘中房屋面积测量作为重要组成部分，不仅包含房屋面积预测与房屋面积实测内容，同时降低房屋预测面积和实测面积误差也是当前房产测绘中的重点。分析房产测绘中产生误差的原因，在误差分析基础上优化房屋预测方案，可以将误差降到最小。以下本文就来浅谈在房产测绘中的房屋面积测算问题。
关键词：房地产；房产测绘；房屋面积
0、引言
房产测绘，不仅是房产管理中基础数据的来源，也是为房产管理中重要的部分，房屋的坐落、房屋分幅平面图以及建筑面积，都是由测量房屋面积而来。房产测绘是测定范围主要是与房屋相关的信息，运用测绘仪器以及测绘技术手段测定房屋、自然状况、权属状况、土地、位置以及质量。以下就来主要浅析在房产测绘房屋面积测算中的问题。
1、房屋面积测算中的预测面积与实测面积
在房产测绘中，对于房屋面积测算中，主要根据房屋的建筑状况，可以在竣工前测算建筑面积以及在竣工后测算建筑面积。
1.1 房屋预测面积
预测面积，也就是指在有预售销售证商品房期房销售中，可以根据我国的相关规定，由专门的房地产主管机构，认定有测绘资质房屋测量机构，依据房产施工图纸以及实地考察对施工房屋面积进行预先测量，以此来作为开发商合法销售的房屋面积依据。
1.2 房屋实测面积
实测面积，也就是在房屋竣工验收之后，由房屋工程规划的相关主管部门在审核合格之后，开发商可以依据国家规定，从而委托有测绘资质房屋测绘机构，参考房屋图纸、房屋预测数据与测绘规范规定，对房屋面积进行实地测算而得出的面积。
2 房屋面积测算中存在的差异
在房屋面积测算中，针对其预测面积与实测面积之间，还会存在差异，影响房屋面积测算的准确性。首先，就是在开发企业在房屋建设过程中，对实际的房屋设计进行了较大的变更，如在户室大小设计、阳台范围设计以及共有共用面积设计中作了相应的调整，这就会导致房屋预测面积与时间面积之间存在差异。再有就是，在房屋预售面积测算中，其测算单位在测算房屋面积时，其测量技术不到位，掌握的国家房产测量规范不够，从而会导致测算面积发生一定的差错。其次，就是一些不良房产开发企业，为了一己私利，他们私自更改房屋的规划设计，这样就会导致规划、设计变更影响房屋面积，导致房屋尺寸大小以及使用功能发生变动，导致房屋总面积以及分户面积在预测与实测之间发生偏差；特别是在变更建筑尺寸的大小方面，更是可以直接影响房屋的建筑面积，刀子房屋使用功能发生变化。最后，就是在房屋竣工后，因为实测单位在丈量尺寸以及测算面积中发生差错，从而会导致房屋面积测算出现偏差。
3优化房屋面积测算问题的措施
因为在实际房产测绘中，其房屋面积种类繁多，在房产交易、房屋拆迁安置以及房屋面积统计中的计量单位繁多，因此，为降低房屋面积测算中实际测量面积与预测面积之间的误差，可以优化房屋面积测算方法，从多个方面改善当前房屋测绘弊端。
3.1处理好房屋面积测算问题
针房屋面积计算中阳台面积测算问题，全封闭的阳台面积将会全算，对于不封闭阳台面积只能计算一半，如入户阳台长8米，宽3米，属于半封闭，则在计算房屋面积时，是按一半计算加入在套内；而规划是对进深超1.80米的要计算全面积，那么房屋面积测算中，就需要在房屋其它面积的基础上加24平米的入户阳台面积，而规划容积率时阳台是8*1.8*0.5+1.2*8=16.80，这样得到的才是最终测算的规划面积。
3.2准确计算阳台实测尺寸
在房产测绘中，阳台指有围护结构、有永久性上盖以及可以与房屋相连的房屋附属设施，并可以将其分为非封闭阳台与封闭阳台。对阳台面积处理中，根据《房产测量规范》规定，以围护结构外围水平的投影面积为准：封闭阳台面积测算中，应该按外围水平投影面积来进行计算，不封闭阳台面积测算中，应该按外围水平投影面积一半进行计算，如果在房产中，阳台规划中未封闭，现在却封闭，可以按规划未封闭处理，计算其一半面积，如果规划封闭，现未封闭，应该按现状未封闭处理来计算其一半的面积。例如：370mm外墙、240mm 内墙、房长20m、房宽10m、共6层为例，楼外墙轴线外250mm，轴线内120 mm。则该外墙公摊中以中线为准，可以得出：
S公1=0.185m×楼房周长×层数
=0.185m×（20×2+（10 - 0.185×2）×2）×6
= 65.7786m2
按轴线执行后可以得出：
S公2=0.25m×楼房周长×层数
= 0.25m×（20×2+（10 - 0.25×2）×2）×6
= 88.5m2
3.3 优化虚拟分割测绘
虚拟分割一般是指房产开发中，以明确界址分割没有实体围护的小型单元面积，针对虚拟分割小型单元空间测算中，应该根据《物权法》规定，确保房屋基本单元内权利人有直接支配与排他权利，提升虚拟分割面积的测算准确度，解决房产测绘中的房屋面积争端，减少纠纷的发生。如在房屋测绘中，可以先委托开发商出具平面图，并对房屋建筑面积、分摊面积进行测量，确保分摊合法、合理，维护界址分割的权威性。
3.4解决房屋面积测算差異的政策支持
房产测绘在房屋面积预测与实测中，应该重视房屋面积测算差异问题，解决房屋预测面积与实测面积之间的差异。根据《商品房销售管理办法》，正视房屋测算面积差异的存在，将其面积误差比绝对值控制在 3%以内，当时机中面积误差比绝对值超过 3%时，此时买方人就有权退房，且房地产企业还应当在买方人退房30日内，退还买方人已付房价款，且需要支付已付房价款的利息。
结论
综上所述，优化房产测绘方案，降低房屋面积测算中的误差问题，不仅可以有效解决房屋面积纠纷，还可以降低房屋预测面积与实测面积之间的误差，减少与实测之间的误差，正确性预测房屋面积，不仅是房产测绘之本，同时也是提升房屋面积测算准确性的根本。
参考文献
[1] 张勇，黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济，2012，07（18）：41-42.
[2] 冼嘉惠.浅谈房产测绘引起购房纠纷的原因与对策[J].广西城镇建设，2011，14（12）：76-77.
[3] 李德庆，张悟移.云南省产业发展方向预测研究[J].昆明理工大学学报（理工版），2010，21（14）：56-57.
（作者单位：成武县房产服务办公室）
关键词：房地产；房产测绘；房屋面积
0、引言
房产测绘，不仅是房产管理中基础数据的来源，也是为房产管理中重要的部分，房屋的坐落、房屋分幅平面图以及建筑面积，都是由测量房屋面积而来。房产测绘是测定范围主要是与房屋相关的信息，运用测绘仪器以及测绘技术手段测定房屋、自然状况、权属状况、土地、位置以及质量。以下就来主要浅析在房产测绘房屋面积测算中的问题。
1、房屋面积测算中的预测面积与实测面积
在房产测绘中，对于房屋面积测算中，主要根据房屋的建筑状况，可以在竣工前测算建筑面积以及在竣工后测算建筑面积。
1.1 房屋预测面积
预测面积，也就是指在有预售销售证商品房期房销售中，可以根据我国的相关规定，由专门的房地产主管机构，认定有测绘资质房屋测量机构，依据房产施工图纸以及实地考察对施工房屋面积进行预先测量，以此来作为开发商合法销售的房屋面积依据。
1.2 房屋实测面积
实测面积，也就是在房屋竣工验收之后，由房屋工程规划的相关主管部门在审核合格之后，开发商可以依据国家规定，从而委托有测绘资质房屋测绘机构，参考房屋图纸、房屋预测数据与测绘规范规定，对房屋面积进行实地测算而得出的面积。
2 房屋面积测算中存在的差异
在房屋面积测算中，针对其预测面积与实测面积之间，还会存在差异，影响房屋面积测算的准确性。首先，就是在开发企业在房屋建设过程中，对实际的房屋设计进行了较大的变更，如在户室大小设计、阳台范围设计以及共有共用面积设计中作了相应的调整，这就会导致房屋预测面积与时间面积之间存在差异。再有就是，在房屋预售面积测算中，其测算单位在测算房屋面积时，其测量技术不到位，掌握的国家房产测量规范不够，从而会导致测算面积发生一定的差错。其次，就是一些不良房产开发企业，为了一己私利，他们私自更改房屋的规划设计，这样就会导致规划、设计变更影响房屋面积，导致房屋尺寸大小以及使用功能发生变动，导致房屋总面积以及分户面积在预测与实测之间发生偏差；特别是在变更建筑尺寸的大小方面，更是可以直接影响房屋的建筑面积，刀子房屋使用功能发生变化。最后，就是在房屋竣工后，因为实测单位在丈量尺寸以及测算面积中发生差错，从而会导致房屋面积测算出现偏差。
3优化房屋面积测算问题的措施
因为在实际房产测绘中，其房屋面积种类繁多，在房产交易、房屋拆迁安置以及房屋面积统计中的计量单位繁多，因此，为降低房屋面积测算中实际测量面积与预测面积之间的误差，可以优化房屋面积测算方法，从多个方面改善当前房屋测绘弊端。
3.1处理好房屋面积测算问题
针房屋面积计算中阳台面积测算问题，全封闭的阳台面积将会全算，对于不封闭阳台面积只能计算一半，如入户阳台长8米，宽3米，属于半封闭，则在计算房屋面积时，是按一半计算加入在套内；而规划是对进深超1.80米的要计算全面积，那么房屋面积测算中，就需要在房屋其它面积的基础上加24平米的入户阳台面积，而规划容积率时阳台是8*1.8*0.5+1.2*8=16.80，这样得到的才是最终测算的规划面积。
3.2准确计算阳台实测尺寸
在房产测绘中，阳台指有围护结构、有永久性上盖以及可以与房屋相连的房屋附属设施，并可以将其分为非封闭阳台与封闭阳台。对阳台面积处理中，根据《房产测量规范》规定，以围护结构外围水平的投影面积为准：封闭阳台面积测算中，应该按外围水平投影面积来进行计算，不封闭阳台面积测算中，应该按外围水平投影面积一半进行计算，如果在房产中，阳台规划中未封闭，现在却封闭，可以按规划未封闭处理，计算其一半面积，如果规划封闭，现未封闭，应该按现状未封闭处理来计算其一半的面积。例如：370mm外墙、240mm 内墙、房长20m、房宽10m、共6层为例，楼外墙轴线外250mm，轴线内120 mm。则该外墙公摊中以中线为准，可以得出：
S公1=0.185m×楼房周长×层数
=0.185m×（20×2+（10 - 0.185×2）×2）×6
= 65.7786m2
按轴线执行后可以得出：
S公2=0.25m×楼房周长×层数
= 0.25m×（20×2+（10 - 0.25×2）×2）×6
= 88.5m2
3.3 优化虚拟分割测绘
虚拟分割一般是指房产开发中，以明确界址分割没有实体围护的小型单元面积，针对虚拟分割小型单元空间测算中，应该根据《物权法》规定，确保房屋基本单元内权利人有直接支配与排他权利，提升虚拟分割面积的测算准确度，解决房产测绘中的房屋面积争端，减少纠纷的发生。如在房屋测绘中，可以先委托开发商出具平面图，并对房屋建筑面积、分摊面积进行测量，确保分摊合法、合理，维护界址分割的权威性。
3.4解决房屋面积测算差異的政策支持
房产测绘在房屋面积预测与实测中，应该重视房屋面积测算差异问题，解决房屋预测面积与实测面积之间的差异。根据《商品房销售管理办法》，正视房屋测算面积差异的存在，将其面积误差比绝对值控制在 3%以内，当时机中面积误差比绝对值超过 3%时，此时买方人就有权退房，且房地产企业还应当在买方人退房30日内，退还买方人已付房价款，且需要支付已付房价款的利息。
结论
综上所述，优化房产测绘方案，降低房屋面积测算中的误差问题，不仅可以有效解决房屋面积纠纷，还可以降低房屋预测面积与实测面积之间的误差，减少与实测之间的误差，正确性预测房屋面积，不仅是房产测绘之本，同时也是提升房屋面积测算准确性的根本。
参考文献
[1] 张勇，黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济，2012，07（18）：41-42.
[2] 冼嘉惠.浅谈房产测绘引起购房纠纷的原因与对策[J].广西城镇建设，2011，14（12）：76-77.
[3] 李德庆，张悟移.云南省产业发展方向预测研究[J].昆明理工大学学报（理工版），2010，21（14）：56-57.
（作者单位：成武县房产服务办公室）