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摘要：基于对成都市二手房购买意愿的实地调查，利用统计软件SPSS17.0对影响二手房购买决策因子进行了分析，筛选出七个代表性指标，通过计算各因素重要性的概率得出具有二手房特征的购买决策影响因子排名，由高到低分别为住宅价格因素（F7）、居住环境因素（F1）、市场形势因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服务因素（F2）、住房特征因素（F4），通过因子的解释分析，提出相关建议，以期对国家房地产调控和二手房中介营销策略提供参考。
关键词：二手房 购买意愿 因子分析
一、 引言
在房地产市场不断发展的趋势下，二手房作为新兴的消费选择受到社会的关注。本文借鉴增量房的研究方法和思路，结合二手房自身的特点对购房消费意愿的定量分析，区分二手房购买的决定因子和附属因子及其关系，分析这些因子对消费者购买意愿的影响效应对国家相关政策的制定，二手房中介营销策略的推行，二手房市场的发展及整个房地产市场的健康运营具有重要意义。
二、研究内容及理论方法
（一）问卷设计
本文通过对消费者购买意愿相关文献研究，结合二手房购买的特点得出影响购买的四个维度，即家庭因素、宏观经济和金融、二手房中介和房屋特征因素进行逐一分析，设计出26个指标，本研究问卷由三大部分组成。消费者个体特征、消费者购房的意愿、影响、购房决策的因素，采用李克特尺度（LikertSCale）五点量表，分别是很重要、较重要、重要、一般、不重要。
（二）研究方法
本研究调查对象是成都市龙泉驿区未来时期内有购二手房意向的住房消费者，本文采用随机抽样调查方法和走访式询问相结合，收集二手房购买意愿影响因素的相关资料。
（三）数据收集
本研究于2011年7月至8月，共计问卷投放140份，收回121份，其中无效问卷16份，有效问卷105份，扣除无效问卷，问卷回收有效率为87.5%。
三、消费意愿的定量分析
在分析消费者购房决策影响因素时，利用SPSS17.0对有效样本数据进行因子分析，用因子分析法提取因子时选用主成分分析法，按特征值大于1的标准抽提因子，并用方差最大法（varimax）进行因子旋转。
（一）问卷的效度检验
KMO系数和巴氏球形检验是因子分析的重要判定指标，是检验数据是否适合做因子分析的指标。本问卷的KMO值为0.770，它表示变量间的相关性较低，说明此次抽样的适当性较高，同时球形检验Sig（p）值为0.000（＜0.05），因此本问卷具有很好的效度。
（二）主成分分析模型
本文利用SPSS软件对问卷所采集的数据进行主成分分析，有7个主成分的特征值大于1，其累积方差率为69.902%，其中第一主成分特征根为6.935，它解释了总变异的26.673%；因此，提取7个主成分是合适的。
（三）荷载矩阵与因子命名
利用SPSS17.0给出了符合要求的变量荷载系数，标准是选取因子荷载大于0.50的变量，通过荷载系数分析进行因子命名，详细说明如下：因子1在周边环境、小区环境、物业管理、房屋增值潜力和交通状况5个方面有较大荷载，反映居住环境特征，可命名为居住环境因素（F1）。因子2在中介服务水平、专业水平、办事效率和信誉度4个方面有较大荷载，可命名为中介因素（F2）。因子3在银行利率水平、国家限购政策、银行信贷、国家税收、经适房和廉租房政策5个方面有较大荷载，可命名为政策金融因素（F3）。因子4在房屋的装修、面积、朝向、楼层4个方面有较大荷载，可命名为住房特征因素（F4）。因子5在家庭收入有较大荷载，而房屋权属和房屋质量荷载相对较小，且与家庭收入明显不相关，因此将其剔除，因子5可命名为收入水平因素（F5）。因子6在房地产市场形势、国家宏观政策2个方面有较大荷载，可命名为市场形势因素（F6）。因子7包含房屋价格有较大荷载，而户型和年限荷载较小，且明显不相关，因此将其剔除，因子7可命名住宅价格因素（F7）。
（四）信度检验
信度检验是指量表在衡量研究变量时表现出来的稳定性和一致性。通常Cronbaeh’sa系数值在0.5以上时，其信度在可接受的范围。本问卷各因子的信度检验在0.7以上，最高达到0.927，说明本次调查具有较高的信度。
（五）各影响因素的重要性分析
对各影响因素进行因子分析之后，进一步研究消费者对各因素的关注程度。笔者从各项目的因素分析结果出发，通过计算各因素重要性的概率，即计算P（Fi＞3），来确定消费者对各因素的关注程度。
如表1所示，按照P（Fi＞3）的值，对于二手房购买者而言，购房决策时关注因素的程度从高到低依次为：住宅价格因素（F7）、居住环境因素（F1）、市场形势因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服务因素（F2）、住房特征因素（F4）。
四、结论
（一）住宅价格为影响二手房购买的最重要因素
价格成为购买者最为关注的因素，二手房较之新房具有明显的价格优势，从购房意愿的调查得知购房者主要为自住型需求，大多购买者目前是先满足居有所屋，才考虑居住的档次和质量及环境问题，价格的高低直接影响他们的购买选择。因此，合理的调整和规范二手房市场的价格，不仅会促进二手房市场的交易量的上升，推动二手房市场的发展，对于稳定全国房价也有积极作用。
（二）二手房选择中对居住环境要求较高
居住环境是衡量住房性价比的一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性，它也决定住房的档次及品位。住宅的区位因素包括住宅所在地段、小区周围交通便利程度和升值潜力。因此对自住型或投资型的购买者而言住房居住环境都是他们所关注的因素。二手房还有一个优势即买即住，相较新房，居住环境因素对二手房购买影响显著。
（三）市场预期和居民收入影响二手房购买
目前居民购房进入更加理性化时代，因此提高了对市场环境和房地产走势的关注，从市场环境分析得知购买选择主要受两方面影响，一方面来自对市场预期，一方面来自居民的直接购买力，而购买力主要由收入决定。因此健康有序的房地产市场，能提高居民购房的积极性；家庭收入的增加，能有效刺激居民潜在需求，促进二手房市场发展。 （四）利率和限购对二手房购买产生直接影响
面对房价的不断上涨，国家出台一系列的宏观调控政策，对房价有一定的遏制。通过因子分析也证实了政策金融对二手房购买影响显著。其中银行利率和限购政策对居民的影响更为明显。因此灵活调控利率和合理的限购政策，对居民二手房购买产生直接性影响。
（五）二手房中介是影响二手房购买的新因素
通过分析可发现二手房中介因素具有较高的荷载系数，其中居民对二手房中介的服务和专业水平更为看重，荷载系数高达0.899和0.872，其次是中介的办事效率和信誉度，占0.852和0.800，表明服务水平和专业水平的提升将有效的引导居民二手房购买，也指明了二手房中介未来有待于加强和努力的方向。
（六）二手房屋特征因素对购买行为影响较小
从调查来看，相较其他因素而言，房屋的自身特征因素荷载系数相对较小，但依旧对人们的购买产生影响。其中装修和面积更受人们关注，二者荷载系数相对较大。因此二手房中介进行市场细分定位时，更为注重提供具有装修和面积上优势的二手房产品，将更有利于营销策略的施行。
参考文献：
①曹彬. 消费者购房意愿影响因素及营销策略研究——以金融危机下太原房地产市场为例[D]．山西财经大学硕士学位论文．2010（6）
②韩添，范道巍．金融危机背景下居民住房消费理性化探析[J]．特区经济．2009（8）：266—268
③李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究——以杭州市高学历青年群体为例[D]．浙江大学硕士学位论文．2006（12）
④张欢. 商品住宅消费者行为分析——以乌鲁木齐市增量房住宅为例[D]．新疆大学硕士论文．2009（5）
⑤毕建军. 厦门住房消费行为分析[D]．厦门大学硕士论文．2009（6）
⑥李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究——以杭州市高学历青年群体为例[D]．浙江大学硕士学位论文．2006（12）
﹝基金项目：江西省重点实验室开放基金项目（DLLJ201115）；江西省教育厅“管理学科硕士研究生核心能力培养体系及评价指标的构建”项目资助〕
（章霞，1986年生，重庆铜梁人，东华理工大学硕士研究生。研究方向：不动产经济。陈荣清，1973年生，江西高安人，副教授。研究方向：土地利用、土地管理）
关键词：二手房 购买意愿 因子分析
一、 引言
在房地产市场不断发展的趋势下，二手房作为新兴的消费选择受到社会的关注。本文借鉴增量房的研究方法和思路，结合二手房自身的特点对购房消费意愿的定量分析，区分二手房购买的决定因子和附属因子及其关系，分析这些因子对消费者购买意愿的影响效应对国家相关政策的制定，二手房中介营销策略的推行，二手房市场的发展及整个房地产市场的健康运营具有重要意义。
二、研究内容及理论方法
（一）问卷设计
本文通过对消费者购买意愿相关文献研究，结合二手房购买的特点得出影响购买的四个维度，即家庭因素、宏观经济和金融、二手房中介和房屋特征因素进行逐一分析，设计出26个指标，本研究问卷由三大部分组成。消费者个体特征、消费者购房的意愿、影响、购房决策的因素，采用李克特尺度（LikertSCale）五点量表，分别是很重要、较重要、重要、一般、不重要。
（二）研究方法
本研究调查对象是成都市龙泉驿区未来时期内有购二手房意向的住房消费者，本文采用随机抽样调查方法和走访式询问相结合，收集二手房购买意愿影响因素的相关资料。
（三）数据收集
本研究于2011年7月至8月，共计问卷投放140份，收回121份，其中无效问卷16份，有效问卷105份，扣除无效问卷，问卷回收有效率为87.5%。
三、消费意愿的定量分析
在分析消费者购房决策影响因素时，利用SPSS17.0对有效样本数据进行因子分析，用因子分析法提取因子时选用主成分分析法，按特征值大于1的标准抽提因子，并用方差最大法（varimax）进行因子旋转。
（一）问卷的效度检验
KMO系数和巴氏球形检验是因子分析的重要判定指标，是检验数据是否适合做因子分析的指标。本问卷的KMO值为0.770，它表示变量间的相关性较低，说明此次抽样的适当性较高，同时球形检验Sig（p）值为0.000（＜0.05），因此本问卷具有很好的效度。
（二）主成分分析模型
本文利用SPSS软件对问卷所采集的数据进行主成分分析，有7个主成分的特征值大于1，其累积方差率为69.902%，其中第一主成分特征根为6.935，它解释了总变异的26.673%；因此，提取7个主成分是合适的。
（三）荷载矩阵与因子命名
利用SPSS17.0给出了符合要求的变量荷载系数，标准是选取因子荷载大于0.50的变量，通过荷载系数分析进行因子命名，详细说明如下：因子1在周边环境、小区环境、物业管理、房屋增值潜力和交通状况5个方面有较大荷载，反映居住环境特征，可命名为居住环境因素（F1）。因子2在中介服务水平、专业水平、办事效率和信誉度4个方面有较大荷载，可命名为中介因素（F2）。因子3在银行利率水平、国家限购政策、银行信贷、国家税收、经适房和廉租房政策5个方面有较大荷载，可命名为政策金融因素（F3）。因子4在房屋的装修、面积、朝向、楼层4个方面有较大荷载，可命名为住房特征因素（F4）。因子5在家庭收入有较大荷载，而房屋权属和房屋质量荷载相对较小，且与家庭收入明显不相关，因此将其剔除，因子5可命名为收入水平因素（F5）。因子6在房地产市场形势、国家宏观政策2个方面有较大荷载，可命名为市场形势因素（F6）。因子7包含房屋价格有较大荷载，而户型和年限荷载较小，且明显不相关，因此将其剔除，因子7可命名住宅价格因素（F7）。
（四）信度检验
信度检验是指量表在衡量研究变量时表现出来的稳定性和一致性。通常Cronbaeh’sa系数值在0.5以上时，其信度在可接受的范围。本问卷各因子的信度检验在0.7以上，最高达到0.927，说明本次调查具有较高的信度。
（五）各影响因素的重要性分析
对各影响因素进行因子分析之后，进一步研究消费者对各因素的关注程度。笔者从各项目的因素分析结果出发，通过计算各因素重要性的概率，即计算P（Fi＞3），来确定消费者对各因素的关注程度。
如表1所示，按照P（Fi＞3）的值，对于二手房购买者而言，购房决策时关注因素的程度从高到低依次为：住宅价格因素（F7）、居住环境因素（F1）、市场形势因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服务因素（F2）、住房特征因素（F4）。
四、结论
（一）住宅价格为影响二手房购买的最重要因素
价格成为购买者最为关注的因素，二手房较之新房具有明显的价格优势，从购房意愿的调查得知购房者主要为自住型需求，大多购买者目前是先满足居有所屋，才考虑居住的档次和质量及环境问题，价格的高低直接影响他们的购买选择。因此，合理的调整和规范二手房市场的价格，不仅会促进二手房市场的交易量的上升，推动二手房市场的发展，对于稳定全国房价也有积极作用。
（二）二手房选择中对居住环境要求较高
居住环境是衡量住房性价比的一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性，它也决定住房的档次及品位。住宅的区位因素包括住宅所在地段、小区周围交通便利程度和升值潜力。因此对自住型或投资型的购买者而言住房居住环境都是他们所关注的因素。二手房还有一个优势即买即住，相较新房，居住环境因素对二手房购买影响显著。
（三）市场预期和居民收入影响二手房购买
目前居民购房进入更加理性化时代，因此提高了对市场环境和房地产走势的关注，从市场环境分析得知购买选择主要受两方面影响，一方面来自对市场预期，一方面来自居民的直接购买力，而购买力主要由收入决定。因此健康有序的房地产市场，能提高居民购房的积极性；家庭收入的增加，能有效刺激居民潜在需求，促进二手房市场发展。 （四）利率和限购对二手房购买产生直接影响
面对房价的不断上涨，国家出台一系列的宏观调控政策，对房价有一定的遏制。通过因子分析也证实了政策金融对二手房购买影响显著。其中银行利率和限购政策对居民的影响更为明显。因此灵活调控利率和合理的限购政策，对居民二手房购买产生直接性影响。
（五）二手房中介是影响二手房购买的新因素
通过分析可发现二手房中介因素具有较高的荷载系数，其中居民对二手房中介的服务和专业水平更为看重，荷载系数高达0.899和0.872，其次是中介的办事效率和信誉度，占0.852和0.800，表明服务水平和专业水平的提升将有效的引导居民二手房购买，也指明了二手房中介未来有待于加强和努力的方向。
（六）二手房屋特征因素对购买行为影响较小
从调查来看，相较其他因素而言，房屋的自身特征因素荷载系数相对较小，但依旧对人们的购买产生影响。其中装修和面积更受人们关注，二者荷载系数相对较大。因此二手房中介进行市场细分定位时，更为注重提供具有装修和面积上优势的二手房产品，将更有利于营销策略的施行。
参考文献：
①曹彬. 消费者购房意愿影响因素及营销策略研究——以金融危机下太原房地产市场为例[D]．山西财经大学硕士学位论文．2010（6）
②韩添，范道巍．金融危机背景下居民住房消费理性化探析[J]．特区经济．2009（8）：266—268
③李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究——以杭州市高学历青年群体为例[D]．浙江大学硕士学位论文．2006（12）
④张欢. 商品住宅消费者行为分析——以乌鲁木齐市增量房住宅为例[D]．新疆大学硕士论文．2009（5）
⑤毕建军. 厦门住房消费行为分析[D]．厦门大学硕士论文．2009（6）
⑥李庆玲. 消费者购房决策影响因素差异研究——以杭州市高学历青年群体为例[D]．浙江大学硕士学位论文．2006（12）
﹝基金项目：江西省重点实验室开放基金项目（DLLJ201115）；江西省教育厅“管理学科硕士研究生核心能力培养体系及评价指标的构建”项目资助〕
（章霞，1986年生，重庆铜梁人，东华理工大学硕士研究生。研究方向：不动产经济。陈荣清，1973年生，江西高安人，副教授。研究方向：土地利用、土地管理）