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摘要：从国内外经济增长的历史来看，房地产业对于经济的发展具有高度的敏感性和超前性；美国次贷危机的爆发，房地产风险日益成为人们关注的焦点。近几年来，我国房地产业随着我国经济的高速增长而快速增长，但在发展过程中也出现了诸多问题，就此论述了我国房地产业的现状，并对我国房地产市场中潜在的风险进行了初步分析，采用KLR信号法建立预警机制，以美国房地产市场为例对预警指标进行了检验。
关键词：房地产危机；风险；KLR信号法
中图分类号：F293.30文献标志码：Ａ文章编号：1673-291X(2009)08-０086－02
一、我国房地产业的现状
根据发展改革委、国际统计局的调查显示，自2007年５月以来，兰州等中西部省区市房价比前年同期上涨超过10%；珠三角地区，深圳商品房成交均价14 223元/平方米，半年暴涨50%。但2007年下半年以来，我国房地产市场的交易量显著下降，空置率上升，一些城市的房价下跌、打折优惠活动等也常见于网络、报纸。房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难，并且随着流入房地产的热钱的撤离、信贷的紧缩、利率的上调，一些中小地产商面临着资金链断裂的风险，致使房地产金融风险加大，将会引发信用违约风险。
美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款，即次级抵押贷款。随着美国住房市场的高速繁荣，次级抵押贷款市场也迅速发展，甚至在通常情况下一些被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，造成了过度借贷，当房价降温时就产生了还款困难，从而引发了危机。
在我国，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50% [1]，由此出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象。在房地产很热的时候，银行为了其自身的短期效益，降低了个人申请按揭房贷的“门槛”，使得贷款者基本上没有信用等级可分；房地产业和金融业紧密相联系，由于个人住房贷款的资金主要用于住房投资或进入股市，一旦房价下降或者贷款人投资失败，就会对这部分的银行信贷产生冲击。
通过对预警机制的各种模型的优缺点的比较和实际应用的可能，同时基于房地产业的风险主要来自金融业、资本市场完全开放后的投机冲击及人们对未来前景的预期，本文采用KLR模型对房地产预警机制进行研究。
（一）KLR信号法
该方法是由Kaminsky、Lizondo和Reinhart于1997年创建，并经Kaminsky于1999年进一`步完善，其核心思想是：选择一系列指标并根据其历史数据确定阈值，当某个指标的阈值在某个时点或某段时间被突破，就意味着该指标发出了一个危机信号；危机信号发出的越多，表示某一个国家在未来24个月内爆发危机的可能性就越大。为了将指标发出危机信号进行综合考虑，他们设计了4个复合指标，其中最简单且经常使用的是第一个复合指标，它是将各个预警指标发出的信号数简单加总。假设共有1，2，……，n个预警指标，第i个指标在第t期发出信号与否用S表示，则第一个复合指标可表示为：P=ΣS，其中：当第i个指标在第t期超过阈值时S取1，否则取0。
（二）预警指标的选取
1.预警指标的确立
在预警机制的指标体系中，根据房地产业的自身情况，本文选取了6个指标，即：投资资金增长率、相对通货膨胀率、实际GDP增长率、人均可支配收入增长率、自筹资金/投资总额、资产价格泡沫度（资产价格在持续两年内每年的增长率）[2]。
2.阈值的确定
阈值是使干扰信号比率最小化的指标取值，其确定的总体原则是：将会发生危机而没能发出预报的概率与发出错误预报的概率相等时的数据作为阈值。根据国际上的规定，相对通货膨胀率的阈值为2%，资产价格泡沫度为20%，投资资金增长率和实际GDP增长率应视不同的国家而定[3]。
3.房地产危机预警指标的检验
1）以美国房地产市场为例选取数据
2）对数据的分析
从表1中可以看出，自2004年开始，美国的房价的涨幅已超过20%，其房地产市场出现了严重的泡沫；通货膨胀率也超过了阈值2%。美国遭受“9•11”事件后，美国政府为了推动其疲软的经济，为了减少借贷成本、增加人们的消费、减少失业以及降低通货膨胀的压力，采取了连续降息的政策，这对推动第三产业的发展提供了有利的市场条件，但由于市场环境的过度宽松，信贷行业、评级机构“门槛”的降低，致使次贷危机爆发。
4.我国房地产的情况
1）数据的选取
2）对数据的分析
8%长期被视为中国GDP增长的“底线”水平，表3中可以看出，自2002年开始，我国实际GDP增长率均在9%以上，且在国际中衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍[4]，我国的这个比率自2000年都超过了3倍，说明我国房地产投资增长过快，但是在资金来源里的自有资金的比重过小，负债占到总投资的6到7成，银行贷款占22%到27%，一旦房价下降就会对银行业产生冲击，这就是房地产业的金融风险。从房价指数来看，我国的房地产业未形成泡沫，但北京、上海、深圳的房价上涨过快过高，超过了阈值20%，形成了泡沫。
实证表明，KLR模型比以往的预警模型的准确性要高，而且其揭示了危机发生的根源，为各国政府对经济进行监督管理以预防危机的发生提供了思路，但也存在一些不足：
（一）在指标选取方面
由于金融危机的发生往往是由众多因素交织在一起引发的，而该方法主要是以宏观经济环境为背景，并没有考虑到政治事件与一些外生事件对金融危机爆发的影响。
房地产业受国家产业政策的影响较大，国家产业政策的变化直接影响着房地产商品需求结构的变化，对房地产业的兴衰起着决定作用。市场供应量、市场实际购买力、市场价格是反映供需状况的动态指标，随时间的变化而变化，其具有不确定性，容易引发由于供给与需求之间的不平衡所造成的市场供需风险。在实际中我们都无法获得反映金融机构的月度数据，所以该方法并不能表明引发金融危机的长远因素。
（二）在阈值的确定方面
该模型在用单一指标进行判断的时候，都要确定阈值，当指标超过阈值时，就发出了预警信号，且阈值的确定只考虑了定性分析而没有充分利用定量分析，因此要求出准确的阈值是很困难的，从而通过指标与阈值的比较来判断危机是否会发生出错的概率会增大。由于指标与危机之间的关系是一个渐变的过程，随着指标值与阈值的逐渐靠近，危机发生的可能性就会增大，而不能仅仅依靠指标值是否超出阈值来判断危机是否会发生。
预警指标的建立是一项复杂的工程，应该对不同的行业采用不同的预警指标体系，从而对原有的模型作进一步的完善，使其不仅能做出宏观经济上的预测也能具体到经济的微观层面的预测。
参考文献：
[1]从次级债危机看我国按揭贷款风险[EB/OL]．[2007-08-15]．http://blog.soufun.com/5763465/1178495/articledetail.htm.
[2]石俊志．金融危机生成机理与防范[M]．北京：中国金融出版社，2003．
[3]Dominic Barton、Roberto Newell、Gregory Wilson．险象环生的市场——如何应对金融危机[M]．徐志宏，等，译．北京：中国金融出
版社，2005.
[4]房地产供需30项指标作证[EB/OL]．[2004-12-21]．http://house.sina.com.cn/news/summarize/2004-12-21/150657267.html．
关键词：房地产危机；风险；KLR信号法
中图分类号：F293.30文献标志码：Ａ文章编号：1673-291X(2009)08-０086－02
一、我国房地产业的现状
根据发展改革委、国际统计局的调查显示，自2007年５月以来，兰州等中西部省区市房价比前年同期上涨超过10%；珠三角地区，深圳商品房成交均价14 223元/平方米，半年暴涨50%。但2007年下半年以来，我国房地产市场的交易量显著下降，空置率上升，一些城市的房价下跌、打折优惠活动等也常见于网络、报纸。房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难，并且随着流入房地产的热钱的撤离、信贷的紧缩、利率的上调，一些中小地产商面临着资金链断裂的风险，致使房地产金融风险加大，将会引发信用违约风险。
美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款，即次级抵押贷款。随着美国住房市场的高速繁荣，次级抵押贷款市场也迅速发展，甚至在通常情况下一些被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，造成了过度借贷，当房价降温时就产生了还款困难，从而引发了危机。
在我国，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50% [1]，由此出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象。在房地产很热的时候，银行为了其自身的短期效益，降低了个人申请按揭房贷的“门槛”，使得贷款者基本上没有信用等级可分；房地产业和金融业紧密相联系，由于个人住房贷款的资金主要用于住房投资或进入股市，一旦房价下降或者贷款人投资失败，就会对这部分的银行信贷产生冲击。
通过对预警机制的各种模型的优缺点的比较和实际应用的可能，同时基于房地产业的风险主要来自金融业、资本市场完全开放后的投机冲击及人们对未来前景的预期，本文采用KLR模型对房地产预警机制进行研究。
（一）KLR信号法
该方法是由Kaminsky、Lizondo和Reinhart于1997年创建，并经Kaminsky于1999年进一`步完善，其核心思想是：选择一系列指标并根据其历史数据确定阈值，当某个指标的阈值在某个时点或某段时间被突破，就意味着该指标发出了一个危机信号；危机信号发出的越多，表示某一个国家在未来24个月内爆发危机的可能性就越大。为了将指标发出危机信号进行综合考虑，他们设计了4个复合指标，其中最简单且经常使用的是第一个复合指标，它是将各个预警指标发出的信号数简单加总。假设共有1，2，……，n个预警指标，第i个指标在第t期发出信号与否用S表示，则第一个复合指标可表示为：P=ΣS，其中：当第i个指标在第t期超过阈值时S取1，否则取0。
（二）预警指标的选取
1.预警指标的确立
在预警机制的指标体系中，根据房地产业的自身情况，本文选取了6个指标，即：投资资金增长率、相对通货膨胀率、实际GDP增长率、人均可支配收入增长率、自筹资金/投资总额、资产价格泡沫度（资产价格在持续两年内每年的增长率）[2]。
2.阈值的确定
阈值是使干扰信号比率最小化的指标取值，其确定的总体原则是：将会发生危机而没能发出预报的概率与发出错误预报的概率相等时的数据作为阈值。根据国际上的规定，相对通货膨胀率的阈值为2%，资产价格泡沫度为20%，投资资金增长率和实际GDP增长率应视不同的国家而定[3]。
3.房地产危机预警指标的检验
1）以美国房地产市场为例选取数据
2）对数据的分析
从表1中可以看出，自2004年开始，美国的房价的涨幅已超过20%，其房地产市场出现了严重的泡沫；通货膨胀率也超过了阈值2%。美国遭受“9•11”事件后，美国政府为了推动其疲软的经济，为了减少借贷成本、增加人们的消费、减少失业以及降低通货膨胀的压力，采取了连续降息的政策，这对推动第三产业的发展提供了有利的市场条件，但由于市场环境的过度宽松，信贷行业、评级机构“门槛”的降低，致使次贷危机爆发。
4.我国房地产的情况
1）数据的选取
2）对数据的分析
8%长期被视为中国GDP增长的“底线”水平，表3中可以看出，自2002年开始，我国实际GDP增长率均在9%以上，且在国际中衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍[4]，我国的这个比率自2000年都超过了3倍，说明我国房地产投资增长过快，但是在资金来源里的自有资金的比重过小，负债占到总投资的6到7成，银行贷款占22%到27%，一旦房价下降就会对银行业产生冲击，这就是房地产业的金融风险。从房价指数来看，我国的房地产业未形成泡沫，但北京、上海、深圳的房价上涨过快过高，超过了阈值20%，形成了泡沫。
实证表明，KLR模型比以往的预警模型的准确性要高，而且其揭示了危机发生的根源，为各国政府对经济进行监督管理以预防危机的发生提供了思路，但也存在一些不足：
（一）在指标选取方面
由于金融危机的发生往往是由众多因素交织在一起引发的，而该方法主要是以宏观经济环境为背景，并没有考虑到政治事件与一些外生事件对金融危机爆发的影响。
房地产业受国家产业政策的影响较大，国家产业政策的变化直接影响着房地产商品需求结构的变化，对房地产业的兴衰起着决定作用。市场供应量、市场实际购买力、市场价格是反映供需状况的动态指标，随时间的变化而变化，其具有不确定性，容易引发由于供给与需求之间的不平衡所造成的市场供需风险。在实际中我们都无法获得反映金融机构的月度数据，所以该方法并不能表明引发金融危机的长远因素。
（二）在阈值的确定方面
该模型在用单一指标进行判断的时候，都要确定阈值，当指标超过阈值时，就发出了预警信号，且阈值的确定只考虑了定性分析而没有充分利用定量分析，因此要求出准确的阈值是很困难的，从而通过指标与阈值的比较来判断危机是否会发生出错的概率会增大。由于指标与危机之间的关系是一个渐变的过程，随着指标值与阈值的逐渐靠近，危机发生的可能性就会增大，而不能仅仅依靠指标值是否超出阈值来判断危机是否会发生。
预警指标的建立是一项复杂的工程，应该对不同的行业采用不同的预警指标体系，从而对原有的模型作进一步的完善，使其不仅能做出宏观经济上的预测也能具体到经济的微观层面的预测。
参考文献：
[1]从次级债危机看我国按揭贷款风险[EB/OL]．[2007-08-15]．http://blog.soufun.com/5763465/1178495/articledetail.htm.
[2]石俊志．金融危机生成机理与防范[M]．北京：中国金融出版社，2003．
[3]Dominic Barton、Roberto Newell、Gregory Wilson．险象环生的市场——如何应对金融危机[M]．徐志宏，等，译．北京：中国金融出
版社，2005.
[4]房地产供需30项指标作证[EB/OL]．[2004-12-21]．http://house.sina.com.cn/news/summarize/2004-12-21/150657267.html．