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一、房地产宏观调控对象的特殊性
作为房地产宏观调控对象的住房既是生活必需品，也是一种投资品。当住房是生活必需品时，与一般商品相同，住房价格与其需求量之间存在反向变动的关系，即住房价格提高，将限制住房消费者对住房的需求量；反之，住房价格下降，将促使消费者对住房的需求量上升，且在一定价格范围内，住房的需求缺乏价格弹性。作为投资品的住房有着一条与一般商品不同的需求曲线，即住房价格在超过一定的限度后，随着房价的上涨，不仅不会限制住房需求，反而促使住房需求增加，这就是通常所讲的“追涨”；同理，当住房价格下降时，住房需求不仅未增加，反而减少，并促使房价进一步下降，这就是通常所言的“杀跌”。
事实上从我国房地产调控的经历也可看出住房的这一特点。当政府采取优惠政策鼓励居民购房时，住房需求尤其是投资性开始增加，住房价格上涨，而伴随着房价的上涨，住房需求进一步增加，于是房价不断上涨；而当政府取消购房的优惠政策，或采取更严厉的抑制房价的政策时，住房投资性需求的减少，将使房价下降，而房价的下降会进一步使住房需求减少。于是我们看到在宏观调控政策的作用下，住房市场呈现出大起大落的特点。调控的本意是要尽力消除市场的波动，但似乎是政策本身造成了房价的波动。其根源就在于调控对象的特殊性。因此，为避免房价因投资性需求增加而快速上涨，政府不应不分投资性需求还是生活必需品的需求而笼统采取鼓励居民购房的政策，否则，将人为助推住房投机的行为。在房价下降时，政府也应采取措施稳定房价，否则，房价因投资性需求的减少而持续下滑，最终将对金融系统以及整个宏观经济造成危害。
二、房地产宏观调控政策目标的误读
从2005年至2010年，政府数次调控的目标都为“稳定房价”、“抑制房地产价格过快上涨”、“遏制部分城市房价过快上涨的势头”等，并未提出达到让房价下降的目标。但每一轮调控民间都寄希望于政府调控能降低房价，甚至有人提出确切的房价下降幅度。二次调控后，许多银行纷纷报出自己因房价下降而导致坏帐的承受能力，这更加强了公众对调控促使房价下跌的期盼。因此，当调控政策出台而房价并未下跌时，便普遍质疑政府调控的无效，这其实是对政府调控目标的误读。既要防止房价过快上涨，又要防止房价过快过猛下跌，即“稳定房价”才是政府调控的目标。据统计，2010年70个大中城市房价同比涨幅，4月为12.8％，5月为12.4％，6月为11.4％，7月为10.3％，8月为9.3％，9月为9.1％，10月为8.6％，11月则降到7.7％，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制。因此，对比2010年初提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的调控目标，调控政策并非无效。
事实上，对政府调控目标的误读，一定程度上会影响政策的效应。正如日本土地经济学家野口悠纪雄提出的经济问题可能会被“政治化”。随着房价上涨，舆论开始高涨，媒体不断将房价上涨作为新闻报道，由于住房与百姓生活紧密相关，过一段时间，房价问题则开始被“政治化”。对政府而言，立即采取措施比政策效果更重要，因为可以平息民怨，但有可能导制政府采取表面性、短视化的对策，更有可能在舆论的左右下，不断采取对策，甚至过多的行政干预。因此，政府在调控中应保持比较清醒的头脑，过度干预，对房地产市场造成扭曲。
三、房地产宏观调控效应的制度基础
房地产宏观调控效应的发挥离不开制度的变革，解决房价问题的根本不是靠调控政策，而是靠制度，制度不改变，就不能从根本上遏制房价上涨。目前，我国城市的高房价背后有诸多原因，但最主要的还是制度原因。一是城镇住房制度。我国在住房制度设计上存在“重售轻租”的问题，政策鼓励居民购房而不是租房，买房的人多了，房价自然会涨。同时，大量拆迁仍可居住的旧房屋，代之以新建公寓房，使我国城市化成本越来越高。二是现行的财税制度以及官员考核制度。1994年我国实行分税制改革，中央政府重新集中了财权，却造成地方政府的财政收入与其承担的支出责任不平衡，地方政府增加财政收入的途径主要是依靠增加预算外收入，而预算外收入的主要来源即土地出让金，由此形成了地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。据国务院发展研究中心报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40％，土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60％以上。由于土地收入成为地方政府的主要财源，因而不难解释降低房价以及促使房地产市场降温并不是地方政府所希望的。而追求地方财政收入最大化的最终目的还是为了政治利益，即获得上级政府的认同，得到晋升的机会。因此现行的分税制以及官员考核机制刺激了地方政府通过“卖地”牟利的动机，在很大程度上助推了房价的上涨。三是住房保障制度。目前在全国城镇的低保家庭中，通过各种方式缓解住房困难的仅占7％左右，在全国己开展廉租住房的城市，覆盖面大多仅在1％左右。据研究，廉租房供应每增加5％就可使房价下降3％～4％。因此，住房保障制度的完善不仅在一定程度上可以降低房价，还可减少因房价上涨而产生的舆论压力。
目前城镇住房价格高还与市场经济不完善、存在许多结构性问题有关，如存在城乡二元经济结构，没有形成全国城乡统一的住房市场等，这些都从基础上降低了房地产宏观调控政策的效果。
齐婧 责任编辑
作为房地产宏观调控对象的住房既是生活必需品，也是一种投资品。当住房是生活必需品时，与一般商品相同，住房价格与其需求量之间存在反向变动的关系，即住房价格提高，将限制住房消费者对住房的需求量；反之，住房价格下降，将促使消费者对住房的需求量上升，且在一定价格范围内，住房的需求缺乏价格弹性。作为投资品的住房有着一条与一般商品不同的需求曲线，即住房价格在超过一定的限度后，随着房价的上涨，不仅不会限制住房需求，反而促使住房需求增加，这就是通常所讲的“追涨”；同理，当住房价格下降时，住房需求不仅未增加，反而减少，并促使房价进一步下降，这就是通常所言的“杀跌”。
事实上从我国房地产调控的经历也可看出住房的这一特点。当政府采取优惠政策鼓励居民购房时，住房需求尤其是投资性开始增加，住房价格上涨，而伴随着房价的上涨，住房需求进一步增加，于是房价不断上涨；而当政府取消购房的优惠政策，或采取更严厉的抑制房价的政策时，住房投资性需求的减少，将使房价下降，而房价的下降会进一步使住房需求减少。于是我们看到在宏观调控政策的作用下，住房市场呈现出大起大落的特点。调控的本意是要尽力消除市场的波动，但似乎是政策本身造成了房价的波动。其根源就在于调控对象的特殊性。因此，为避免房价因投资性需求增加而快速上涨，政府不应不分投资性需求还是生活必需品的需求而笼统采取鼓励居民购房的政策，否则，将人为助推住房投机的行为。在房价下降时，政府也应采取措施稳定房价，否则，房价因投资性需求的减少而持续下滑，最终将对金融系统以及整个宏观经济造成危害。
二、房地产宏观调控政策目标的误读
从2005年至2010年，政府数次调控的目标都为“稳定房价”、“抑制房地产价格过快上涨”、“遏制部分城市房价过快上涨的势头”等，并未提出达到让房价下降的目标。但每一轮调控民间都寄希望于政府调控能降低房价，甚至有人提出确切的房价下降幅度。二次调控后，许多银行纷纷报出自己因房价下降而导致坏帐的承受能力，这更加强了公众对调控促使房价下跌的期盼。因此，当调控政策出台而房价并未下跌时，便普遍质疑政府调控的无效，这其实是对政府调控目标的误读。既要防止房价过快上涨，又要防止房价过快过猛下跌，即“稳定房价”才是政府调控的目标。据统计，2010年70个大中城市房价同比涨幅，4月为12.8％，5月为12.4％，6月为11.4％，7月为10.3％，8月为9.3％，9月为9.1％，10月为8.6％，11月则降到7.7％，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制。因此，对比2010年初提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的调控目标，调控政策并非无效。
事实上，对政府调控目标的误读，一定程度上会影响政策的效应。正如日本土地经济学家野口悠纪雄提出的经济问题可能会被“政治化”。随着房价上涨，舆论开始高涨，媒体不断将房价上涨作为新闻报道，由于住房与百姓生活紧密相关，过一段时间，房价问题则开始被“政治化”。对政府而言，立即采取措施比政策效果更重要，因为可以平息民怨，但有可能导制政府采取表面性、短视化的对策，更有可能在舆论的左右下，不断采取对策，甚至过多的行政干预。因此，政府在调控中应保持比较清醒的头脑，过度干预，对房地产市场造成扭曲。
三、房地产宏观调控效应的制度基础
房地产宏观调控效应的发挥离不开制度的变革，解决房价问题的根本不是靠调控政策，而是靠制度，制度不改变，就不能从根本上遏制房价上涨。目前，我国城市的高房价背后有诸多原因，但最主要的还是制度原因。一是城镇住房制度。我国在住房制度设计上存在“重售轻租”的问题，政策鼓励居民购房而不是租房，买房的人多了，房价自然会涨。同时，大量拆迁仍可居住的旧房屋，代之以新建公寓房，使我国城市化成本越来越高。二是现行的财税制度以及官员考核制度。1994年我国实行分税制改革，中央政府重新集中了财权，却造成地方政府的财政收入与其承担的支出责任不平衡，地方政府增加财政收入的途径主要是依靠增加预算外收入，而预算外收入的主要来源即土地出让金，由此形成了地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。据国务院发展研究中心报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40％，土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60％以上。由于土地收入成为地方政府的主要财源，因而不难解释降低房价以及促使房地产市场降温并不是地方政府所希望的。而追求地方财政收入最大化的最终目的还是为了政治利益，即获得上级政府的认同，得到晋升的机会。因此现行的分税制以及官员考核机制刺激了地方政府通过“卖地”牟利的动机，在很大程度上助推了房价的上涨。三是住房保障制度。目前在全国城镇的低保家庭中，通过各种方式缓解住房困难的仅占7％左右，在全国己开展廉租住房的城市，覆盖面大多仅在1％左右。据研究，廉租房供应每增加5％就可使房价下降3％～4％。因此，住房保障制度的完善不仅在一定程度上可以降低房价，还可减少因房价上涨而产生的舆论压力。
目前城镇住房价格高还与市场经济不完善、存在许多结构性问题有关，如存在城乡二元经济结构，没有形成全国城乡统一的住房市场等，这些都从基础上降低了房地产宏观调控政策的效果。
齐婧 责任编辑