【摘 要】房地产税制是最古老的税种——财产课税体系中的重要组成部分，是对房地产形式存在的社会存量财富课征的税收。它对于社会存量财富进行收入再分配，发挥房地产税制的引导和调节作用，促进我国房地产资源有效利用具有重要作用。
　　【关键词】房地产税制；综合分析；税制改革
　　一、房地产税的概念
　　房地产税从概念上讲，有广义和狭义之分。广义房地产税，通常是指房地产行业各环节所涉及税收的总称，房地产可划分为开发、转让和保有三个环节。狭义上的房地产税，仅指房地产保有环节涉及的税收，即对拥有或使用房地产的纳税人课征的税收，是按征税对象划分的税收概念。广义的房地产税，通常是指房地产行业各环节所涉及税收的总称，既包括房地产保有环节所涉及税收，即拥有或使用房地产的纳税人应缴纳的税收；还包括房地产开发、转让环节所涉及的税收，即房地产开发、销售时纳税人所应缴纳的税收。
　　二、中国现有房地产税收存在的问题
　　（1）房地产业的租、税、费体系混乱。为了对房地产市场实行更好的管理，在税收之外加之以少量的收费是无可厚非的，然而从国际税收制度改革的趋势来看，逐步降低税费比重才是大势所趋。但是我国目前的税收制度却恰恰与之相反，一方面房地产业的税费数目快速增加；另一方面宏观环境下的租、税、费的征收错位，“以费代税、以税代租、以费挤税、以税代费、税费交叉”情况十分严重，这些都很大程度上降低了我国税收征管的严肃性和规范性，同时也极大的影响了我国房地产税在国家宏观调控方面作用的发挥。（2）各征收环节的税负不均。我国现行的房地产税总共有11个税种，而在流转环节就占据9个之多。所以，虽然我国目前的房地产税收制度基本上覆盖了房地产行业的全过程，但税种着重分布于流通环节，相较之下，房地产业保有期间的涉税内容太少，而且大量的课税处于暂停征收或减免的状态；所以说我国的房地产税制结构极不合理，“重流转、轻保有”现象十分严重。（3）房地产税征收管理效率不高。理想的税收征管状态应达到纳税人自觉纳税，税务征管部门应收尽收的效果，而我国目前的房地产税征收管理的状态明显不好，主要表现在：一方面是社会成员普遍的厌税心理，依法纳税意识较弱；另一方面一些税收征收管理部门也存在管理缺失、执法不严、违法不究的现象。
　　三、我国房地产税收制度优化设想
　　（1）调整房地产税制结构。减少房地产税流转环节期间税负，将大部分税收递延至保有环节，这样就直接减少房地产开发企业的开发经营成本，一定程度上缓解房价居高不下和商品房空置率高的问题。第一，将土地增值税并入所得税。建议取消土地增值税，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，以个人所得税或企业所得税的形式进行征收。第二，合并契税、印花税。契税与印花税的征税范围上存在着交叉，所以在房产税制改革时可将印花税有关于房地产行业的相关税目并入契税，避免重复征税。（2）理清房地产税费关系。建议加强管理，规范服务性收费行为，取消各种不合理的收费项目，建立公开透明的收费项目标准和程序，理顺租、税、费关系。同时，要理清租、税、费关系的关键在于“明租、正税、清费”。“明租”就是要明确土地资产的使用价格，改革现行的土地审批制，从一次性收取改为逐年收取，使其作为地租的性质更加明确；“正税”，是指政府为纳税人提供相关服务的产品性质，应将为提供公共服务而发生的费用全部计入纳税范畴，将那些以税的形式更容易提高收费效率的、与公共服务消费相对应的费用应改为税。“清费”就是对收费项目进行严格管理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消、或者合并为一个固定的税种。这样才能有效的理清租、税、费关系，更好地发挥税收的调控作用。（3）完善產权登记制度。第一，建立统一的房地产产权登记制度，改变当前对房地产多部门登记、分级登记、分块分等级的管辖制度；第二，明确房地产产权登记内容，改变目前房地产登记以物权登记为主的现状，要涵盖影响房地产价值及流转的所有登记；第三，建立统一的房地产产权登记簿，统一房地产产权登记信息；第四，在全国统一登记政策和程序。第五，建立全国性的房地产登记信息查询网。（4）加强税收征管。税务部门需要从税源监控、申报纳税、税务稽查等多个方面提高征管水平，有效的为地方收入提供支撑。税收征管部门要积极完善有关管理制度和信息化建设，并加强与相关部门的合作。建立以现代信息技术为依托的房地产登记、评估、税收征管的信息数据库，加强房地产信息的有效管理和使用。以此进一步完善我国的房地产税制度，加强房地产税税收管理，从而更好地发挥房地产税调控宏观经济和筹集地方财政收入的职能。
　　四、结论
　　一个健全完善的房地产税收制度可以有效促进国家累积财政收入，有效配置资源，并且通过税收这个经济杠杆调节经济的运行，干预收入分配。目前我国的房地产税收制度不够完善，不能很好地支持经济的发展，在某种程度上还制约了房地产市场的正常运行，因此房地产税收制度还需改革。