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摘要：众所周知，作为房地产开发管理中的一项重要内容，成本控制这一环节贯穿于房地产项目运作的整个过程。目前的经济市场竞争激烈,房地产企业要想在这复杂的大环境下生存，降低成本、控制费用支出必然成为其关注的重点。迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命，倡导以人为本，天人合一的哲学观进行品牌定位，从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，工期短、投资效益好成为了房地产开发企业的首要要求。
关键词：房地产开发经营成本控制
中图分类号：F293.33文獻标识码：A 文章编号：
引言
就目前来说，我国房地产业市场竞争正日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争力的重点。此外，由于企业开发房地产时资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。为了在这种不断规范和竞争中实现开发项目的最大经济效益，房地产开发企业就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，统筹规划，实现集约效益型开发。
1.房地产开发项目成本构成
要想合理控制房地产企业的开发成本费用，首先必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段，每个阶段均有其特殊性及重要性。
房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75％左右，但有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80％-90％。
2.房地产开发成本主要内容
2.1土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。
2.2前期工程费
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
2.3建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
2.4基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。
2.5公共配套设施费
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
2.6开发间接费
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
3.房地产企业加强项目成本控制的意义
现阶段我国国内房价普遍高企，众多新开房地产企业如雨后春笋纷纷扑向这块市场，导致市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战，因而从源头开始，通过成本控制来实现利润的最大值就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。
从广义上来说，房地产企业利润是指销售收入与成本费用的差额。目前，我国政府正通过多种手段来对市场房价进行宏观调控，这导致房地产企业不能简单通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少大量不必要的费用支出，为企业实现经济效益提供重要保证，也为后期房地产开发经营的资金投入提供有效保障。
4.房地产开发经营过程的价值链分析
房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理，其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图1所示。
研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。
5.规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合
房地产的开发经营与管理包括规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面有效地整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。
在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
5.1房地产开发商的大力支持
作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。
5.2可施工性分析的尽早实施
在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
5.3在建设过程中持续开展研究
可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
6.结束语
由此得知，一间房地产企业要想获得成功，关键还是在于及时了解市场需求，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略，并通过有效的成本控制措施来实现企业的利润增值。如何规划、如何实现有效的成本控制，将是所有房地产管理者的必修课，也是房地产企业能够长期经营的重要一环。总之，作为一个企业，必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学, 2008
[2]任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学, 2006 .
[3]杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D]南昌大学, 2007 .
关键词：房地产开发经营成本控制
中图分类号：F293.33文獻标识码：A 文章编号：
引言
就目前来说，我国房地产业市场竞争正日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争力的重点。此外，由于企业开发房地产时资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。为了在这种不断规范和竞争中实现开发项目的最大经济效益，房地产开发企业就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，统筹规划，实现集约效益型开发。
1.房地产开发项目成本构成
要想合理控制房地产企业的开发成本费用，首先必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段，每个阶段均有其特殊性及重要性。
房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75％左右，但有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80％-90％。
2.房地产开发成本主要内容
2.1土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。
2.2前期工程费
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
2.3建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
2.4基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。
2.5公共配套设施费
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
2.6开发间接费
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
3.房地产企业加强项目成本控制的意义
现阶段我国国内房价普遍高企，众多新开房地产企业如雨后春笋纷纷扑向这块市场，导致市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战，因而从源头开始，通过成本控制来实现利润的最大值就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。
从广义上来说，房地产企业利润是指销售收入与成本费用的差额。目前，我国政府正通过多种手段来对市场房价进行宏观调控，这导致房地产企业不能简单通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少大量不必要的费用支出，为企业实现经济效益提供重要保证，也为后期房地产开发经营的资金投入提供有效保障。
4.房地产开发经营过程的价值链分析
房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理，其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图1所示。
研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。
5.规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合
房地产的开发经营与管理包括规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面有效地整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。
在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
5.1房地产开发商的大力支持
作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。
5.2可施工性分析的尽早实施
在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
5.3在建设过程中持续开展研究
可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
6.结束语
由此得知，一间房地产企业要想获得成功，关键还是在于及时了解市场需求，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略，并通过有效的成本控制措施来实现企业的利润增值。如何规划、如何实现有效的成本控制，将是所有房地产管理者的必修课，也是房地产企业能够长期经营的重要一环。总之，作为一个企业，必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学, 2008
[2]任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学, 2006 .
[3]杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D]南昌大学, 2007 .